Go to Top

Mieter bedroht Vermieter – Grund zur Abmahnung oder Kündigung?

Beschimpft und bedroht der Mieter den Vermieter bringt das für die meisten Mietverhältnisse das Fass zum Überlaufen. Heiße Wortgefechte oder Streit zwischen Mieter und Vermieter ist eine Sache – eine andere ist die Beleidigung und die Bedrohung des Vermieters mit Fäusten: „Das wirst Du zu spüren bekommen“- reicht hier schon. So etwas muss sich der Vermieter nicht bieten lassen! Die Gerichte sind sich hier einig: Beleidigungen oder Bedrohungen geben dem Vermieter einen sofortigen Grund zur Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist entbehrlich. Nach Ansicht der Gerichte ist eine Beleidigung oder Bedrohung nämlich bereits für sich genommen, eine so schwerwiegende Vertragsverletzung, dass der Vermieter sofort kündigen kann, ohne vorher abmahnen zu müssen.

In nachfolgendem Artikel erfahren Sie alles was Sie zum Thema Abmahnung und Kündigung wissen müssen, wenn der Mieter Sie bedroht oder beschimpft.

I. Bedroht oder beleidigt der Mieter den Vermieter ist das ein Kündigungsgrund

Nach § 543 Abs. 1 BGB bedarf es für eine außerordentliche Kündigung einen wichtigen Kündigungsgrund. Ein solcher ist immer dann gegeben, wenn eine „normale“ ordentliche Kündigung, bei der eine Kündigungsfrist von regelmäßig drei Monaten einzuhalten ist, nicht zumutbar ist. Dies bedeutet, dass der Grund der, z.B. den Vermieter zu einer Kündigung veranlasst, so schlimm sein muss, dass bei Betrachtung aller Gesamtumstände eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Schwere Vertragsverletzungen, wie persönliche Angriffe durch Beleidigungen oder Bedrohungen erfüllen regelmäßig den Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 1 BGB:

Bedrohung mit Fäusten durch Mieter

So z.B. geschehen in einem Fall des Landgericht Frankfurt/Main: Der Mieter lief dem Vermieter mit erhobener Faust nach und rief, dass er sich entfernen solle, weil er ihn ansonsten zu spüre bekomme. Die fristlose Kündigung des Vermieters sah das Landgericht als gerechtfertigt (Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 18.1.2012, Az.: 2/17 S 90/11). Genauso urteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf zu Gunsten der fristlosen Kündigung eines Vermieters: Der Mieter bedrohte den Vermieter mit dem Ausschlagen der Zähne und Totschlag, wegen der Abmahnung der offenen Mietzahlungen. Eine sofortige Kündigung war hier absolut gerechtfertigt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.3.2005, Az.: 10 U 32/05). Dasselbe gilt bei tätlichen Angriffen gegenüber dem Vermieter, seinem Personal oder anderen Hausbewohnern (z.B. Messerattacke gegenüber dem Hausmeister (AG Karlsruhe, Urteil vom 19.12.2012, 6 C 387/12).

Beleidigung und Beschimpfung durch Mieter

Mit den Worten „Sie promovierter Arsch“ beleidigte ein Mieter zum Beispiel in einem Fall des AG München (Urteil vom 28.11.2014, Az.: 474 C 18543/14) seinen Vermieter und erhielt prompt die Kündigung. Das Amtsgericht München gab hier dem Vermieter Recht. Die Rechtfertigung des Mieters, die Mietvertragsparteien wären „per Du“ gewesen und der Vermieter hätte ihn provoziert, ließ das Gericht nicht gelten: Für die Provokation fehle der Beweis und das „per Du“ rechtfertigt keinen solchen Umgangston. „Sie promovierter Arsch“ ist ehrverletzend und daher eine Beleidigung im Sinne des Strafgesetzbuches. Im Gegensatz zu einer hinzunehmenden Unhöflichkeit ist eine Beleidigung nämlich ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung (BGHSt 1, 289). Dies stellte hier eine so schwere Vertragsverletzung im Verhältnis zum Vermieter dar, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar war. Dasselbe gilt ganz allgemein bei jeglicher Verwendung von Schimpfwörtern, wie „Schwein“, „dumme Kuh“, „Arschloch“, „Penner“ usw..

Kundgabe der Missachtung allein ist nicht immer Kündigungsgrund!

Verhält sich der Mieter respektlos, ohne direkt zu beleidigen, wie bei einer Betitelung mit „faul“ etc. oder schreibt er den Vermieter mit „Sehr geehrtes Vermieterlein“ an, ist das zwar unhöflich und respektlos, rechtfertigt aber noch keine fristlose Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 13.06.2008, Az.: 63 S 352/07, AG Charlottenburg, Urteil vom 30.1.2015, Az.: 216 C 461/14: Vermieter in Facebook mit „talentfreie Abrissbirne“ und „faul“ bezeichnet). Hier fehlt es an dem ehrverletzenden Charakter.

II. Abmahnung überflüssig: Mietverhältnis bei Bedrohung unzumutbar

Bei einer Kündigung hat vor dem Ausspruch der Kündigung immer erstmal eine Abmahnung zu erfolgen, damit der Mieter die Gelegenheit hat, sein Verhalten zu ändern und die Kündigung abzuwenden. Eine Abmahnung ist unter anderem nur dann entbehrlich,

  • wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht: Mieter sich strikt weigert, sein Verhalten zu verändern und eine Abmahnung bloße Formsache wäre, aber keine Änderung bewirken würde (z.B. endgültige Verweigerung des Mieters verbotene Tierhaltung aufzugeben etc.).
  • wenn die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses unter Würdigung und Abwägung der Gesamtumstände und gegenseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Bedroht oder beleidigt der Mieter den Vermieter ergibt sich die Entbehrlichkeit der Abmahnung bereits meist aus dem Umstand der Drohung oder Beleidigung an sich. Ein solches ehrverletzendes Verhalten stört eine vertragliche Beziehung nach allgemeiner Lebenserfahrung nachhaltig und wiegt so schwer, dass eine sofortige Beendigung gerechtfertigt ist. Die Vertrauensgrundlage ist bei so einem Verhalten nämlich schwer erschüttert und kann auch allein durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden.

Aber auch dann, wenn Mieter und Vermieter im selben Haus wohnen (AG München, Urteil vom 28.11.2014, Az.: 474 C 18543/14) oder sich bereits aus vorangegangenen Streitigkeiten ergibt, dass die Abmahnung reine Förmelei wäre und den Mieter nur noch aggressiver machen würde (LG Frankfurt, Urteil vom 18. Januar 2012, Az.: 2/17 S 90/11), ist eine Abmahnung entbehrlich.

III. Aber: Mit der Kündigung nicht warten

Der Vermieter sollte mit der Kündigung allerdings keinesfalls warten, sondern diese unverzüglich aussprechen. Zwischen der Kündigung und der Beleidigung muss nämlich ein zeitlicher Zusammenhang bestehen, § 313 Abs. 3 BGB. Wartet der Vermieter zu lang kann ihm das negativ ausgelegt werden und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses verneint werden.

IV. Fazit: Kündigung bei Bedrohung zulässig

Zwar ist nicht jeder Fall der gleiche, bei Bedrohungen oder Beleidigungen des Vermieters überschreitet der Mieter allerdings regelmäßig das zumutbare Maß. Auch wenn die schwere der Beleidigung und Häufigkeit noch wesentliche Faktoren bei der Abwägung sind gibt es jedoch eine Tendenz: Bedroht oder Beleidigt der Mieter den Vermieter ist das ein so gewichtiger Grund, dass eine fristlose Kündigung fast ausnahmslos zulässig ist.

4 Antworten auf "Mieter bedroht Vermieter – Grund zur Abmahnung oder Kündigung?"

  • Lena
    21.06.2017 - 00:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie ist es denn im umgekehrten Fall?

    Wen der Vermieter (neuer Eigentümer) mich als Mieterin entmieten möchte und was er mittlerweile seit ca. 1 Jahr versucht mit Vorwürfen, Beschuldigungen, Unterstellungen, versuchter Hausfriedensbruch (leider ohne Beweis), Zurückhalten des Guthabens (NK-Abrechnung), Androhung zur Mieterhöhung, weil ich einen Legionellenprüfungstermin aus geschäftlichen Gründen nicht wahrnehmen konnte, keine Rücksichtnahme auf meine geschäftliche Verpflichtungen bei Terminvereinbarungen und kein Entgegenkommen bei Terminvorschlägen, insgesamt unseriöses Gebaren und weitere Probleme und Beschuldigungen nach Belegeinsichtnahme der NK-Abrechnungen (300,00 Euro weniger Guthaben als im Vorjahr), weitere Vorwürfe wegen Einwände bei Nichtgewährleistung der Heißwasser-Versorgung („Ihre pausenlosen Beschwerden und Vorbehalte gehen uns langsam auf die Nerven, sie koennen jederzeit das Mietverhaeltnis beenden“), daraufhin erfolgte Mieterhöhung ab Juli 2017 (Indexmiete), etc.. Die o.g. Themen wurden mit Hilfe von Anwälten mittels Abmahnung, Geldstrafe (die der Vermieter nie gezahlt hat), Mahnbescheid, Androhung Mietminderung, etc. teilweise gelöst.

    Mittlerweile habe ich eine neue Wohnung gefunden. Nächste Woche geht die Kündigung an den Vermieter raus. Der Mietvertrag enthält nach Prüfung viele unwirksame Klauseln, auch in Bezug auf Renovierung, was bedeutet, dass ich nicht renovieren muss. Leider habe ich keine Nachmieterklausel.

    Ich rechne nicht damit, dass durch meine Kündigung der ganze Horrorfilm nun ein zügiges Ende nimmt und kein Widerstand seitens der Vermieter mehr hervorrufen wird, zumal noch Mietkautionsbürgschaft, NK-Abrechnung, Wohnungsübergabeprotokoll, etc. erledigt werden müssen. Ich stelle mich auf einen weiteren Kampf ein.

    Besteht denn eine Möglichkeit aufgrund der ganzen Vorgeschichte und mit fachlicher Hilfe früher aus dem Mietverhältnis zu kommen und/oder gegen das unseriöse Gebaren vorzugehen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Mietrecht.org
      21.06.2017 - 14:13 Antworten

      Hallo Lena,

      es besteht immer die Chance einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Aber dem muss der Vermieter natürlich zustimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tim Bauer
    31.01.2018 - 10:35 Antworten

    Hallo,

    gilt “ Sie haben keine Ahnung mit wem Sie sich da gerade anlegen“ bereits als eine Drohung?

    Ist da eine Kündigung bereits rechtens?

    Vielen Dank.

    Mit freundlichen Grüßen

    Tim

  • Thomas
    09.06.2018 - 19:56 Antworten

    Mein Vermieter hatte vor 2 Jahren einen Nervenzusammenbruch, weil er in seiner Gaststätte von seinen Angestellten terrorisiert wurde, seitdem erhält er BU-Rente.

    Ich wohne jetzt seit 3 Monaten bei ihm und es ging ihm bis heute immer besser.
    Seit einem Monat wohnt nun ein Mexikaner hier auch noch und mit diesem gibt es nur Probleme, mein Vermieter ist so eine Person die immer mit jedem gut klar kommen will und selbst wenn er psychisch angegriffen wird, sagt er wie eine Frau die daheim verprügelt wird, dass es nichts ist und nie wieder vor kommt.
    Heute hab ich meinen Vermieter ganz aufgelöst und heulend im Flur gefunden, er meinte natürlich es wär nix und wollte auch nicht reden, der Grund war, dass der Mexikaner direkt daneben in der Gaststätte saß, auf Nachfrage was er wieder getan hat, wurde ich dann auch noch angemeckert, wieso ich mich da überhaupt einmische…

    Da es bestimmt nicht besser wird, sondern immer noch schlimmer und ich meinen Vermieter gut leiden kann, frage ich mich jetzt, was ich tun kann, wenn mein Vermieter ihm nicht einfach kündigt.
    Ich habe nämlich keine Lust darauf, dass er wieder einen richtigen Nervenzusammenbruch hat und wieder depressiv wird.

    Danke
    Thomas

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.