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Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag

Ordentliche Kündigung oder fristlose Kündigung – der Vermieter darf nicht frei darüber entscheiden, wann das Mietverhältnis beendet ist. Durch den Mietvertrag sind Vermieter und Mieter nämlich meist unbefristet an einander gebunden. So ist eine Kündigung ohne wirksame Kündigungsgründe daher immer unwirksam. Paradebeispiele für Kündigungsgründe sind mietvertragliche Pflichtverletzungen: Hat zum Beispiel der Mieter seine Miete nicht gezahlt, die Wohnung beschädigt oder unberechtigt untervermietet, oder mit weitern Familienmitgliedern völlig überbelegt, verstößt er gegen Pflichten, die zur Kündigung berechtigen können. Will der Vermieter hingegen wegen Eigenbedarf oder ähnlichem kündigen, ist das schon schwieriger.

Als Vermieter kann man anhand der gesetzlichen Rahmenbedingungen regelmäßig schnell selbst herausfinden, ob denn wirksame Vermieter–Kündigungsgründe vorliegen. Welche Kündigungsgründe es gibt erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

I. Vermieter – Kündigungsgründe bei Mietwohnungen

Im Mietrecht ist aus Gründen des Mieterschutzes ziemlich genau bestimmt, wann ein Vermieter eine Mietwohnung kündigen darf und wann nicht. So sind die Voraussetzungen für das Vorliegen der Kündigungsgründe für Mietwohnungen in § 573 BGB für die ordentliche (fristgebundene) Kündigung und in §§ 543, 569 BGB für außerordentliche (fristlose) Kündigungen gesetzlich geregelt.

Man unterscheidet daher alle Kündigungsgründe nach solchen, die zu einer ordentlichen Kündigung und solchen die zu einer fristlosen Kündigung berechtigen. Reicht ein bestimmter Grund nicht aus, um eine fristlose Kündigung zu begründen, kann er für eine ordentliche Kündigung reichen.

1. Ordentliche Kündigung

Kündigungsgründe für die ordentliche Kündigung sind solche, die ein sogenanntes berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung erkenn lassen. Der Vermieter hat also einen berechtigten nachvollziehbaren (alternativlosen) Grund, warum er eine Kündigung will.

Das Gesetz (§ 573 Abs. 2 BGB) gibt hier drei Beispiele vor, die aber nicht abschließend sind:

  • Schuldhafte und nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Vermieters
  • Eigenbedarf: das bedeutet, der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst oder für seine Familienangehörigen beziehungsweise andere Haushaltsangehörige (zum Beispiel Babysitter, Au-pair, Putzfrau oder andere Hausangestellte). Einen Überblick zur Eigenbedarfskündigung erhalten Sie in dem Artikel: „Eigenbedarfskündigung – 40 Fragen und Antworten“.

Der Vermieter will das Grundstück in einer anderen Form wirtschaftlich nutzen und ist durch die Vermietung daran gehindert, was ihn in einer unangemessenen Weise erheblich benachteiligt. Zum Beispiel, wenn der Vermieter ein überwiegend leerstehendes Wohnhaus abreißen will, um andere Gebäude auf dem Grundstück zu bauen. Das berechtigt aber nur zur Kündigung, wenn es wirtschaftlich zwingend erforderlich ist (Wirtschaftliche Verwertung-sog. Verwertungskündigung). Anzumerken ist hier, dass dieser Kündigungsgrund bei alten Mietverträgen in den neuen Bundesländern regelmäßig ausgeschlossen ist, wenn der Mietvertrag schon vor dem 03. Oktober 1990 abgeschlossen wurde (Artikel 232 § 2 EG BGB).

Daneben sind noch weitere Gründe denkbar, wenn sie ähnlich schwerwiegend sind (§ 573 Abs. 1 BGB). In der Rechtsprechung wurden z.B. folgende Gründe anerkannt:

  • wiederholte unpünktliche Mietzahlung BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 Az.: VIII ZR 364/04,
  • Mietrückstand von mindestens einer Monatsmiete – für die fristlose Kündigung zwei Mieten § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (hierzu auch: „Kündigungsrechte bei Zahlungsverzug des Mieters (ordentliche und außerordentliche Kündigung im Überblick)“)
  • erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung (Treppenhausreinigung; unzulässige gewerbliche Nutzung)
  • Verstoß gegen Tierhaltungsverbot (Kündigungsgrund, wenn ein Mieter nach einer Verurteilung das Tier nicht fristgemäß aus der Mietwohnung entfernt oder entsprechende Vollstreckungsversuche scheitern; so Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Gebrauchsrechte des Mieters, Rn. 235).
  • Vernachlässigung der Wohnung: Wiederholte Verursachung von Frostschäden (mangelhafte Beheizung und Feuchtigkeitsschäden (Schimmel durch falsches Lüften) (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache und unberechtigter Drittüberlassung, Rn. 106/107)

Keine Kündigungsgründe sind:

  • Beabsichtigte Neuvermietung um mehr Miete zu erzielen (§573 Abs. 1 BGB).
  • Verkaufsabsicht bezüglich der Mietwohnung zu verkaufen (§573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Wichtig ist, dass die Aufzählung im Gesetz nicht abschließend, sondern beispielhaft zu verstehen ist.

2. Außerordentliche Kündigung

Für eine außerordentliche d.h. fristlose Kündigung muss ein sogenannter wichtiger Grund vorliegen. Ein wichtiger Grund ist immer dann vorhanden, wenn so schwerwiegende Vertragsverletzungen durch den Mieter vorliegen, dass es unzumutbar für den Vermieter ist, das Mietverhältnis weiter fortzusetzen (§ 543 Abs.1, und Abs. 2, § 569 Abs. 2 BGB).

Schwerwiegender Vertragsverletzungen sind erhebliche Vertrags- und Rechtsverletzungen (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache und unberechtigter Drittüberlassung, Rn. 104 ff.), die im Gesetz vorgegeben sind:

  • Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter mit der Folge der erheblichen Gefährdung des Mietobjekts (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
  • unbefugte Drittüberlassung, da der Mieter dabei die Wohnung vertragswidrig gebraucht und so die Rechte des Vermieters erheblich verletzt
  • Störung des Hausfriedens durch den Mieter (§ 543 Abs. 1 BGB, § 569 Abs. 2 BGB)
  • Mieter zahlt die Miete nicht: Zahlungsverzug bei der Miete in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Ein Verschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) ist nicht unbedingt nötig, bei einigen Verstößen besteht aber ein Abmahnerfordernis (§ 543 Abs. 3 BGB). So, muss in der Regel bei allen vertraglichen Verstößen zunächst ein Zeitraum zur Möglichkeit der Abhilfe gewährt oder eine Abmahnung erteilt werden. Eine Ausnahme ist der Mietrückstand.

Einzelfallbeispiele aus der Praxis:

  • Kündigung wegen wiederholter Beschädigung der Mietwohnung: 4 Wasserschäden in 4 Jahren (AG Wiesbaden NJW-RR 1992, 76);
  • Kündigung wegen einer konkreten erheblichen Gefährdung der Mietwohnung: Fahrlässige Brandverursachung von zwei Bränden innerhalb von nur 2 Monaten (AG Charlottenburg GE 2004, 353); dagegen noch kein Grund bei einmaligem Vorfall (LG Wuppertal WuM 1992, 370)
  • Mieter stört Hausfrieden: Beleidigungen, tätliche Angriffe, Geruchs- und Lärmbelästigung, zu viele Bewohner in der Mietwohnung: Überbelegung (BGH WuM 1993, 529; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache und unberechtigter Drittüberlassung, Rn. 110). Was Vermieter sonst noch bei Überbelegung tun können, erfahren Sie auch in dem Artikel: „Überbelegung einer Wohnung – Was können Vermieter tun?

Einen Überblick zu der Grundsätzen der fristlosen Kündigung finden Sie auch in dem Beitrag: „Außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrages“.

II. Erleichterte Kündigung für Vermieter bei Einliegerwohnungen

Für Vermieter einer sogenannten Einliegerwohnung sind die Vermieter-Kündigungsgründe vereinfacht. So kann ein Vermieter hier ohne weiteres kündigen und muss nicht, wie bei der normalen ordentlichen Kündigung, ein berechtigtes Interesses vorweisen, vgl. § 573 a BGB. Vorausgesetzt ist lediglich, dass es sich um eine vermietete Einliegerwohnung oder ein möbliertes Zimmer, in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude handelt und der Vermieter sich im Kündigungsschreiben auf die erleichterte Kündigung beruft. Die Kündigungsfrist verlängert sich im Gegenzug zu Gunsten des Mieters automatisch um drei Monate. Insoweit ist auch der Beitrag: „Möblierter Wohnraum: Kündigungsrecht und Kündigungsfrist“ empfehlenswert.

III. Beachte: Kündigungsgrund allein reicht nicht immer

Neben den Kündigungsgründen sind vom Vermieter auch die richtige Form der Kündigung (schriftlich und mit Angabe des Grundes), die Kündigungsfrist des Mieters und dessen Rechte des Kündigungsschutzes (Widerspruchsrecht und Sozialklausel § 574 BGB) zu beachten.

Die ordentliche Kündigung kann nämlich dann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses aus sozialen Gründen verlangen kann. So etwa, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietvertrages für den Mieter, seine Frau oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die nicht gerechtfertigt werden kann. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wegen besonders hohen Alters und Gebrechlichkeit, Invalidität, schwerer Erkrankung oder einer sehr fortgeschrittenen Schwangerschaft (Weitere Details zur Sozialklausel finden Sie in dem Artikel: „Mietrecht: Was bedeutet Sozialklausel oder auch Härteklausel?“).

IV. Fazit: Vermieter–Kündigungsgründe sind Einzelfallabhängig

Das Gesetz nennt zahlreiche Gründe für den Vermieter, die zu einer Kündigung berechtigen können. Für eine wirksame Kündigung kommt es aber immer auf die Situation im Einzelfall an. Detailfragen, wie die Erheblichkeit der Vertragsverletzung, die Dauer oder die Zumutbarkeit entscheiden über das rechtliche Schicksal der Kündigung. Darüber hinaus kann auch ein Widerspruch des Mieters einst wirksame Vermieter-Kündigungsgründe abwenden. Bei Zweifeln, ob ein geeigneter Kündigungsgrund vorliegt, ist es ratsam, sich bereits vor Ausspruch der Kündigung als Vermieter abzusichern und sich anwaltlich beraten zu lassen.

10 Antworten auf "Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag"

  • Juliana Sommer
    19.01.2017 - 00:03 Antworten

    Meinem Nachbarn wird wegen wiederholten Ruhestörungen gekündigt. Weil die Beschwerden hauptsächlich von mir ausgehen, behaupten seine Vermieter, dass mein Name in der Kündigung angegeben werden müsse. Da mein Nachbar mich in der Vergangenheit bereits einmal tätlich angegriffen hat, bereitet mir das großes Unbehagen. Ist es wirklich zwingend nötig meinen Namen anzugeben?

  • Sandra Stengel
    26.01.2017 - 17:40 Antworten

    Hallo,
    ich möchte ein Haus kaufen, das noch vermietet ist. Der aktuelle Eigentümer hat den Mietern zum 1.10.17 gekündigt, da diese unerlaubt ein Gewerbe (Online-Versandhandel) in dem Haus betreiben. Die Mieter haben der Kündigung nicht zugestimmt, aber auch nicht widersprochen. Die Maklerin hat empfohlen, nach Kauf eine Eigenbedarfskündigung nachzuschieben. Ist das erforderlich bei einer bereits bestehenden rechtswirksamen Kündigung? Würde die Eigenbedarfskündigung nicht erneut den gleichen Kündigungsfristen unterliegen (Mietverhältnis besteht über 8 Jahre, also 9 Monate Kündigungsfrist)? Angenommen, die Mieter beenden die gewerbliche Nutzung des Objektes, wäre die erste Kündigung dann automatisch unwirksam?

    • Mietrecht.org
      26.01.2017 - 18:42 Antworten

      Hallo Sandra,

      in meinen Augen wäre es absolut fährlässig, sich auf die Kündigung des Vor-Eigentümern zu verlassen. Niemand weiss, ob die Mieter ausziehen werden und ob Sie den Rechtsweg im Zweifel (für den Vor-Eigentümer) gewinnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kristine Wiesemann
    22.02.2017 - 01:41 Antworten

    Hallo,

    wir haben einen Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen, der zum 01.03. 2017 wirksam wird. Wir möchten jedoch diesen Mietvertrag zurückziehen, der neue Mieter beim Amt (Jobcenter) den 2 Jahres Mietvertrag nicht als solchen angeben möchte, d.h. einen Mietvertrag ohne diese zeitliche Befristung beim Jobcenter vorlegen möchte. Dies ist für uns eine Täuschung und wir würden gerne wieder kündigen, bzw. den Mietvertrag zurückziehen.
    Ist das noch möglich?

    Vielen Dank für Ihren Rat,
    K. W.

    • Mietrecht.org
      22.02.2017 - 08:12 Antworten

      Hallo Kristine,

      der Mieter hat keinen Anspruch einen neuen Mietvertrag mit Ihnen abzuschließen. Er kann kündigen und dann ggf. – wenn Sie das auch möchten – einen neuen Vertrag abschließen. Sie schließen einen Mietvertrag mit einer natürlichen Person, wie dieser die Miete zahlt, ist für Sie als Vermieterin erstmal zweitrangig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulmer
    01.07.2017 - 11:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben eine Frage als Vermieter.
    Unsere Mieterin möchte Ihren Stellplatz kündigen, da Sie kein Geld hat.
    Es handelt sich aber um einen Mietvertrag um ein einheitliches Mietverhältnis.
    Unsere Frage wenn Sie dieses macht hat Sie dann auch die Wohnung mit gekündigt oder nicht?
    Danke für eine schnelle Antwort

  • Bernd Hagemann
    03.07.2017 - 10:22 Antworten

    Hallo,
    wir haben Anfang des Jahres unsere alte kleine Wohnung vermietet. Seitdem wurde 3 mal die Miete nicht pünktlich gezahlt (zwei mal erst Mitte des jeweils laufenden Monats.) Außerdem hält die Mieterin ohne Ansprache mit uns eine Katze in der Wohnung. Die ausgebliebenen pünktlichen Mietzahlungen haben uns Probleme bereitet, da wir nicht mit der Wohnung Geld verdienen wollen, sondern nur alle laufen Kosten durch die Miete gedeckt werden sollen. Weil die Miete verspätet kam, mussten wir Zahlungen, die wir aus den Mieteinnahmen begleichen wollten, anderweitig umsetzen. (Als Rentner sind solche ausbleibenden Zahlung nicht einfach „aus der Portokasse“ bezahlbar) Dürfen wir der Mieterin wegen der drei verspäteten Mietzahlungen kündigen oder müssen noch mehr Zahlungen verspätet bei uns eintreffen, bevor wir kündigen dürfen?

    Viele Grüße
    Bernd Hagemann

  • Bernd Hagemann
    02.10.2017 - 14:34 Antworten

    Hallo Dennis,

    sorry, für die verspätete Rückmeldung. Der Text hat mir sehr geholfen.

    Vielen Dank!

    Viele Grüße
    Bernd Hagemann

  • Tim Taylor
    19.11.2017 - 11:01 Antworten

    Kann ein Vermieter auch wirksam eine Wohnung kündigen, die der Mieter schlicht und ergreifend nicht nutzt und nur alle paar Monate mal für einige Tage mal dort verweilt, weil der Mieter in einer anderen Stadt wohnt und arbeitet und die gegenständliche Wohnung allenfalls als Zweitwohnung / Lager nutzt???

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