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Mietrecht: Was bedeutet Sozialklausel oder auch Härteklausel?

Die Sozialklausel ist die Gesetzesbestimmung, die das Mietrecht als „Mieterschutzrecht“ und insbesondere als „Kündigungsschutzrecht“ kennzeichnet. Sie ist in § 574 BGB formuliert. Sie wird auch als Härteklausel bezeichnet. Der Mieter beruft sich gegenüber einer Kündigung des Vermieters dann auf eine „Härtefallregelung“.

Die Sozialklausel beinhaltet das Recht des Mieters, der Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zu widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, und zwar dann, wenn die Kündigung für den Mieter oder seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine besondere persönliche Härte nach sich ziehen würde.

Wir erklären hier, was es mit der sogenannten Sozialklausel (oder auch Härteklausel) auf sich hat und was Mieter und Vermieter in diesem Zusammenhang beachten müssen.

1.Typische Beispiele für Härteklauseln

Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs. Der Mieter beruft sich darauf, dass er seit 1945 in der Wohnung wohne, hier verwurzelt und 82 Jahre alt sei, Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung stehe und sein Gesundheitszustand bedenklich sei (Fall des LG Hamburg WuM 1989, 238). Im Urteil stellte das Gericht heraus, dass das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit dem Eigentumsrecht des Vermieters und dessen Recht auf freie Lebensgestaltung vorgehe.

Das Urteil ist aber nicht repräsentativ. Im Einzelfall kommt es immer auf die Umstände an. Beispiel: Ein Rentnerehepaar kann zur Räumung verpflichtet sein, wenn es ihm zumutbar ist (LG Bremen WuM 2003, 333). Umgekehrt kann eine Familie mit zwei kleinen Kindern ein höheres Interesse an der Eigennutzung der Wohnung haben als ein schwer erkrankter Mieter (BVerfG WuM 1994, 126). Die Rechtsprechung ist fast unübersehbar und genauso vielgestaltig.

Um die Sozialklausel beurteilen zu können, muss der Mieter die rechtlichen Voraussetzungen kennen. Nur dann kann er mit Erfolg eine Härtefallregelung geltend machen. Die Systematik des Gesetzes ist richtungsweisend. Nur so lassen sich die gegenseitigen Interessen ordnen, systematisch überprüfen und ein interessengerechtes und nachvollziehbares Ergebnis (Urteil) dokumentieren. Wer außerhalb dieser Systematik argumentiert, verheddert sich im Gestrüpp der Argumente.

2. Sozialklausel und Kündigungsinteresse des Vermieters

Die Sozialklausel steht im engen Zusammenhang mit der Vorschrift des § 573 BGB. Sie bestimmt, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nur dann durch ordentliche Kündigung beenden darf, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen kann. Umgekehrt kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Begründung kündigen. Der Mieter benötigt kein berechtigtes Interesse.

Relevant wird die Sozialklausel aber erst dann, wenn sich der Mieter ausdrücklich darauf beruft und der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen konnte. Fehlt es am berechtigten Interesse oder erweist sich das geltend gemachte Interesse als nicht berechtigt, ist die Kündigung des Vermieters bereits im Vorfeld unwirksam, so dass die Sozialklausel im Nachrang gar nicht erst zur Anwendung kommt.

3. Anwendbarkeit der Sozialklausel

a. Sozialklausel = Wohnraummietrecht

Die Sozialklausel findet nur bei Wohnraummietverhältnissen Anwendung, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sind und durch ordentliche Kündigung beendet werden können.

b. Die Sozialklausel ist nicht anwendbar auf:

  • Befristete Mietverträge (Zeitmietverträge: Vertrag endet automatisch auch ohne Kündigung)
  • Gewerberaummietverhältnisse
  • die fristlose außerordentliche Kündigung des Vermieters aus wichtigem Grund
  • bei möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters (Ausnahme: der Untermieter bewohnt das Zimmer mit seiner Familie auf Dauer, § 549 II 2 BGB)
  • bei nur zu vorübergehendem Gebrauch gemietetem Wohnraum (§ 549 II 1 BGB)
  • wenn der Mieter das Mietverhältnis selbst gekündigt hat.

4. Strategie des Mieters

Will sich der Mieter also gegen die ordentliche Kündigung des Vermieters zur Wehr setzen, hat er zwei Möglichkeiten:

  • Er bestreitet, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (erster Schritt) Ziffer 5.1.).
  • Er beruft sich ausdrücklich auf die Sozialklausel = Härteklausel (zweiter Schritt Ziffer 5.2.)

Würde sich der Mieter von vornherein auf die Sozialklausel berufen, würde er seine erste Verteidigungsmöglichkeit aus der Hand geben. Die Aussichten, die Begründung des berechtigten Interesses anzugreifen, sind meist wesentlich günstiger, als sich auf die Härteklausel zu berufen.

5. Erster Schritt: Prüfung des berechtigten Interesses

5.1. Fälle, in denen das berechtigte Interesse fehlt

Das“ berechtigte Interesse“ fehlt bei der

  • Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung,
  • Verwertungskündigung und Verkauf zum Zwecke der Mieterhöhung sowie
  • Kündigung zwecks Veräußerung vor oder nach der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung.

Der Vermieter muss in seinem Kündigungsschreiben sein berechtigtes Interesse formulieren und den maßgeblichen Sachverhalt so ausführlich darstellen und beschreiben, dass der Mieter einschätzen kann, ob er sich mit Erfolg gegen die Kündigung zur Wehr setzen kann oder ob er die Kündigung hinnimmt. Bestreitet der Mieter das berechtigte Interesse, muss das Gericht Kündigung und Begründung umfassend unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Möglichkeiten überprüfen.

Im Rahmen des berechtigten Interesses sind ausschließlich die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Es erfolgt keine Abwägung zwischen dem Interesse des Vermieters und dem Interesse des Mieters (BVerfG NJW 1985, 2633). Die Interessen des Mieters werden allerdings über die Härteregelung in einem zweiten Schritt berücksichtigt.

5.2. Fälle, in denen das berechtigte Interesse besteht

a. Pflichtverletzung

Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse geltend machen, wenn der Mieter schuldhaft nicht unerheblich seine Vertragspflichten verletzt hat. Fälle dieser Art sind insbesondere

  • der vertragswidrige Gebrauch (Tierhaltung, gewerbliche Nutzung, Untervermietung ohne Erlaubnis, bauliche Veränderungen ohne Erlaubnis)
  • das Unterlassen von Schönheitsreparaturen,
  • der Zahlungsverzug (es genügt bereits wiederholter Mietrückstand in Höhe einer Monatsmiete)
  • die Störung des Hausfriedens.

Das berechtigte Interesse hat nicht das gleiche Gewicht wie der wichtige Grund einer fristlosen Kündigung. Es kommen also bereits Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht (BGH NJW 2006, 1 5 8 5). Dennoch muss es sich um eine Pflichtverletzung von einigem Gewicht handeln, wobei insbesondere die Wiederholungsgefahr bedeutsam ist.

Der Mieter muss schuldhaft pflichtwidrig gehandelt haben. Ein Verschulden seines Untermieters wird ihm angerechnet (§ 540 II BGB).

b. Eigenbedarf

Das von Vermietern in der Praxis typischerweise geltend gemachte berechtigte Interesse ist der Eigenbedarf. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten für sich selbst oder einen Familien- oder einen Haushaltsangehörigen zu Wohnzwecken benötigt (§ 573 II 2 BGB).

c. Wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. In Betracht kommen insbesondere die Sanierung, der Abriss und Neubau sowie der Abriss wegen Leerstand. Spekulationsgeschäfte sind ausgeschlossen.

6. Zweiter Schritt: Prüfung des Härtefalls

6.1. Widerspruch einlegen

Die Sozialklausel ist das Gegenstück zum Kündigungsrecht des Vermieters. Sie wird relevant, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nachweisen kann. Dann ist die Sozialklausel ein letzter Rettungsanker für den Mieter. Der Mieter muss sich ausdrücklich darauf berufen. Erst dann werden seine Interessen berücksichtigt. Formal muss der Mieter gemäß § 574 BGB gegen die Kündigung des Vermieters Widerspruch einlegen. Zugleich muss er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Im Rechtsstreit muss das Gericht die gegenseitigen Interessen abwägen. Stehen sich die beiden Interessen gleichwertig gegenüber, hat das Räumungsinteresse (berechtigtes Interesse) des Vermieters Vorrang vor den Interessen des Mieters, in der Wohnung zu verbleiben (LG Hannover WuM 1992, 609). Das Gericht darf die Lebensplanung des Mieters nicht ohne nähere Begründung vorrangig vor der Lebensplanung des Vermieters beurteilen (BVerfG WuM 1994, 126).

In der Abwägung werden nur diejenigen berechtigten Interessen des Vermieters berücksichtigt, die er in seinem Kündigungsschreiben bezeichnet hat. Ist das Interesse danach entstanden, kann er es nachschieben (§ 574 III BGB).

6.2. Form des Widerspruchs

Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären. Zwar ist der Mieter nicht verpflichtet, sogleich die Gründe für seinen Widerspruch mitzuteilen, muss aber auf Verlangen des Vermieters unverzüglich Auskunft über seine Gründe geben.

Entwurf einer Formulierung (unverbindlich, Orientierungshilfe)

Sehr geehrter Vermieter,

ich beziehe mich auf Ihre Kündigung vom 2.1.2014 zum 31.3.2014. Ich widerspreche dieser Kündigung und verlange die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Ich berufe mich auf die Regelung des § 574 BGB. Zur Begründung verweise ich darauf, dass ein Auszug zum Kündigungstermin für mich (… und für meine Familie …) eine besondere Härte nach sich ziehen würde. Denn:

… es ist mir nicht möglich, angesichts der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt eine angemessene Ersatzwohnung zu beschaffen (+ nähere Ausführungen: keine Wohnung zu für mich bezahlbaren Bedingungen, in der Nähe meines Arbeitsplatzes, der Schule meiner Kinder ….).

…. Ich habe die Wohnung gerade erst umfangreich renoviert und dafür x Euro aufgewendet, insbesondere folgende Arbeiten ausgeführt: ….

… ich bin 89 Jahre alt und wohne seit 50 Jahren in dieser Wohnung (dann Kündigungsfrist 12 Monate!). Ein Umzug ist mir in meinem Alter nicht mehr zumutbar. Ein Altenpflegeplatz steht nicht zur Verfügung. Ich bin zudem krank (woran?). Ich bin kinderlos und ohne Angehörige, die mich beim Umzug in eine neue Wohnung unterstützen könnten.

6.3. Frist zum Widerspruch

Der Mieter muss den Widerspruch spätestens 2 Monate vor der Beendigung des gekündigten Mietverhältnisses erklären. Versäumt er diese Frist, kann der Vermieter den Widerspruch zurückweisen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Beispiel:

Der Vermieter kündigt zum 31. März. Der Mieter muss bis spätestens zum 31. Januar widersprechen. Maßgebend ist der Zugang beim Vermieter. Ein Einwurf in den Briefkasten um 18.05 Uhr kann genügen, da der Vermieter mit dem Widerspruch des Mieters auch im letzten Augenblick noch rechnen muss (BayVerfGH WuM 1993, 331).

6.4. Fristverlängerung bei fehlender Belehrung

Diese Frist verlängert sich, wenn der Vermieter den Mieter vor Ablauf der Widerspruchsfrist nicht ausdrücklich auf die Möglichkeit, sowie Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen hat (§ 574b II 2 BGB). Die fehlende Widerspruchsbelehrung macht die Kündigung nicht unwirksam. In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit, den Widerspruch noch im ersten Gerichtstermin eines Räumungsprozesses zu erklären.

Der Mieter kann mietvertraglich nicht auf die Sozialklausel verzichten. Eine diesbezügliche Klausel ist nichtig (§ 574 IV BGB).

7. Gründe für einen Härtefall

7.1. Fehlender Ersatzwohnraum

Ausdrücklich bezeichnet das Gesetz eine Härte als solche, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann (§ 574 II BGB). Dabei darf die Beschaffung des Ersatzwohnraums für den Mieter nicht nur unbequem oder unangenehm sein. Allein die mit einem Umzug verbundenen Belastungen sind keine Härte im Sinne des Gesetzes. Auch kann dem Mieter die Zahlung einer höheren Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Miete zugemutet werden, wenn er die Miete im Hinblick auf sein Einkommen (+ Wohngeld) zahlen kann.

Ein Ersatzwohnraum ist angemessen, wenn er nach Größe und Ausstattung eine menschenwürdige Unterbringung der Familie gewährleistet. Der Mieter braucht sich nicht auf eine Obdachlosenunterkunft oder auf ein Alten- oder Pflegeheim verweisen zu lassen (OLG Karlsruhe RE NJW 1970, 1746). Jedem Erwachsenen und jeweils 2 Kindern stehen (bis zum 18.Lebensjahr bei gleichem Geschlecht bzw. bis zum 8. Lebensjahr bei unterschiedlichem Geschlecht) je ein Wohn- oder Schlafzimmer zu. Der Gesundheitszustand des Mieters und seiner Familienmitglieder ist zu berücksichtigen.

Der Mieter kann im ersten Schritt die Begründetheit des vom Vermieter geltend gemachten berechtigten Interesses an der Kündigung überprüfen lassen. Erst wenn das Räumungsurteil rechtskräftig ist, braucht er sich auf die Härtefallregelung zu berufen und muss sich um eine Ersatzwohnung bemühen (LG Aachen WuM 1990, 216).

7.2. Als weitere Widerspruchsgründe wurden anerkannt:

  • Verwurzelung in einem bestimmten Haus oder in einer Wohngegend (LG Hamburg DWW 1991, 189), vor allem, wenn dem Mieter aufgrund seines Alters oder seiner sozialen Situation nicht mehr in der Lage ist, sich auf eine neue Wohnsituation einzustellen.
  • Invalidität, Gebrechlichkeit (OLG Karlsruhe RE NJW 1970, 1746)
  • Schwangerschaft (LG Dortmund WuM 1966, 40)
  • Bevorstehendes Examen (LG Aachen WuM 1986, 252)
  • Schwere Erkrankung (LG Braunschweig WuM 1990, 152)
  • Hohes Alter (LG Köln WuM 1992, 247)

8. Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses

Bei einer angespannten Wohnungssituation dürfte es schwierig sein, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen. Das Gericht kann anordnen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Insbesondere dann, wenn mehrere Härtegründe zusammentreffen (lange Wohndauer, hohes Alter des Mieters, schlechter Gesundheitszustand), bestehen gute Chancen auf eine unbefristete Verlängerung des Mietverhältnisses (LG Essen WuM 2000, 35; LG Wuppertal WuM 1995, 654).

In Fällen, in denen eine allein erziehende Mieterin, die auf Sozialhilfe angewiesen ist, aufgrund der Wohnungssituation keine Wohnung finden konnte (AG Lübeck WuM 1993, 674) oder der Zeitpunkt der Gesundung eines schwer herzkranken Mieters nicht vorhersehbar war (AG Friedberg WuM 1993, 675) wurde das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert. Gleiches wurde im Fall eines Mieters angenommen, der bereits im Altenheim angemeldet war und auf die Zuteilung eines Heimplatzes wartete (AG Nürnberg WuM 1991, 46).

Ist absehbar, dass der Härtegrund in absehbarer Zeit entfällt (Schwangerschaft, Examen) wird das Gericht das Mietverhältnis nur für eine bestimmte Zeit verlängern.

Die Möglichkeit der Verlängerung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel muss im Räumungsprozess vorrangig vor der Möglichkeit in Erwägung gezogen werden, dem Mieter eine Räumungsfrist einzuräumen (OLG Oldenburg RE WuM 1970, 132).

9. Letzte Alternative: Räumungsfrist

Kann der Mieter auch keine Härtefallregelung erreichen, bleibt ihm nur noch, eine Räumungsfrist herauszuschlagen. Muss der Mieter die Wohnung räumen, kann ihm das Gericht auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 794a ZPO). Das Mietverhältnis wird durch das Räumungsurteil zu einem „Raumnutzungsverhältnis“. Als Nutzungsentschädigung kann der Vermieter die bisher vereinbarte Miete oder eine eventuell höhere ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

10. Risikovermeidung: Mietaufhebungsvertrag vereinbaren

Um die Ungewissheit über den Ausgang eines Rechtstreites zu vermeiden, können Vermieter und Mieter auch einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren, in dem sie die Modalitäten eines Auszugs einvernehmlich unter Berücksichtigung ihrer jeweiligen Interessen regeln. Nutzen Sie unsere Vorlage für einen Mietaufhebungsvertrag.

11 Antworten auf "Mietrecht: Was bedeutet Sozialklausel oder auch Härteklausel?"

  • Geheim
    08.10.2014 - 20:10 Antworten

    Bei mir ist es so das ich seit fast 20 Jahren in meiner Wohnung wohne. Mein Sohn besucht das dritte Schuljahr, ist aber wegen seinem Krankheitsbild ein Begleitungskind,d.h das eine Sozialpädagogin nur für ihn im Unterricht da ist. Ansonsten wäre eine Beschulung nicht möglich gewesen. Nun kündigt mir mein Vermieter wegen angeblichem Eigenbedarf. Ein Umzug würde erhebliche gesundheitliche Konsequenzen was auch von seiner Kinderpsychologin bescheinigt. Auch ich bin grsundheitlich sehr angeschlagen, 13 Operationen in den letzten 4 Jahern.Besteht hier die Möglichkeit ein Härtefall geltend zu machen?

    • Mietrecht.org
      09.10.2014 - 09:51 Antworten

      Hallo Frau Geheim,

      ich würde auf jeden Fall eine rechtliche Beratung empfehlen. Lassen Sie einen Anwalt bewerten, in wie weit Sie sich auf einen oder mehrere Härtefallgründe beziehen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Geheim
    14.12.2014 - 17:18 Antworten

    Wir wohnen seit 14 Jahren in unserer Wohnung und haben einen unbefristeten Mietvertrag. Unser Vermieter kündigt uns jetzt wegen Abriß und Neubau fristgemäß. Können wir Kosten fur Umzug und Renovierung der neuen Wohnung oder Entschädigungszahlung erwarten. Wir haben im Laufe der Jahre sehr viel auf eigene Kosten renoviert ,z.B. alle Böden mit hochwertigen Belag , was nicht in eine andere Wohnung mitzunehmen ist.

  • Wirtz
    17.03.2017 - 14:53 Antworten

    Haben 2 Schwerbehinderte Kinder (100%,G,B,H) Pflegegrad 2 und 3 im Haushalt und es ist schwer einen geeigneten Ersatzwohnraum zu finden! Wir haben die Kündigung der Wohnung noch nicht,allerdings sucht der Vermieter einen Grund uns zu kündigen. Wie gross wäre die Chance einen Härtefall durch zu bekommen

    • Mietrecht.org
      17.03.2017 - 17:00 Antworten

      Hallo Herr Wirtz,

      danke für Ihren Betrag. Wenn eine Kündigung für Sie und Ihre Familie eine besondere Härte bedeuten würde, dann sind zumindest schonmal die Grundvoraussetzungen vorhanden. Eine Einschätzung in Prozent oder Ähnliches wird niemand geben können. Zuletzt entscheidet ein Gericht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reim
    18.11.2017 - 20:22 Antworten

    Hallo, mein Großeltern beide Rentner, haben eine Kündigung zum 01.02.18 wegen Eigenbedarf bekommen , sie sind erst im 1. Dezember 2016 in diese Wohnung gezogen und haben sehr viel Geld und Kraft in die Renovierung investiert, da die Wohnung vorher in einem wirklich renovierungsbedürftigen und unhygienischem Zustand war. Sie würden sogar einwilligen umzuziehen, haben jedoch kein Geld mehr dafür ( zu geringe Rente). Sie die beiden somit ein Härtefall ? und könnte man die durch den erneuten Umzug entstanden Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen?

    Mit freundlichen Grüßen

  • Tobias Schradner
    04.02.2018 - 22:36 Antworten

    Hallo

    bin 52 Jahre alt und wohne seit 25 Jahren in meiner Wohnung und kenne hier jeden. Das Haus, in dem sich 6 Wohnungen befinden ist verkauft worden und nach Hörensagen drohen uns Kündigung wegen Sanierung. Ich bin arbeitslos und habe meine Privatinsolvenz durchlaufen und somit eine negative SchuFa, da die Erteilung der Restschuldbefreiung noch Jahre gelistet ist.

    Wenn ich mir die Annoncen in meiner Region so anschaue, müsste ich für die gleiche Wohnfläche das Doppelte zahlen wie für meine aktuelle Wohnung. Mein GdB beträgt zwar nur 25, aber erwähnen wollte ich es noch.

    Fällt meine Situation unter die Sozialklausel? Ist dies ein Härtefall?

    • Mietrecht.org
      05.02.2018 - 08:38 Antworten

      Hallo Tobias,

      danke für Ihren Beitrag. Eine Sanierung rechtfertigt nur in seltenen Fällen eine Kündigung. Lassen Sie Ihren individuelle Situation im Zweifel anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Secret
    02.03.2018 - 04:19 Antworten

    Hallo,
    ich wohne seit 7 und mein Lebensgefährte seit 14 Jahren in der Wohnung . Nun ist er gekündigt worden wegen Zahlungsverzug. Jedoch finden wir mit 3 Kindern mit leichten Behinderungen keine eigene Wohnung. Das Jugendamt bot nun im Falle einer Räumung an die Kinder in Obhut zu nehmen jedoch würden die Geschwister getrennt werden. Kurz Zuhause weg,Geschwister weg, Mama und Papa weg und Tiere weg. Der Zahlungsrückstand ist mittlerweile behoben und es steht nur noch die ordentliche Kündigung im Raum. Würde auch hier die Härtefallklausel greifen?

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