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Eigenbedarf im BGB: Grundlagen zur Eigenbedarfskündigung im BGB

Solange sich der Mieter vertragstreu verhält, sind die Kündigungsmöglichkeiten eines Vermieters, der mit seinem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag geschlossen hat, stark eingeschränkt. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als einer der wichtigsten Fälle, in denen das BGB ein solch berechtigtes Interesse anerkennt, ist der sogenannte Eigenbedarf zu nennen.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Privilegierter Personenkreis (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Eigenbedarf setzt folglich nicht zwingend voraus, dass die zu kündigende Wohnung tatsächlich für den Vermieter selbst benötigt wird. Vielmehr kommt diese Kündigungsmöglichkeit auch für einen privilegierten Personenkreis in Betracht. Das Gesetz nennt hierfür ausdrücklich Familienangehörige und Angehörige des Haushalts des Vermieters. Während unter die erste Gruppe Verwandte und Verschwägerte fallen, wird von den Angehörigen des Haushalts insbesondere auch etwaiges Haus- und Pflegepersonal umfasst, das dem Haushalt auf Dauer angehört bzw. angehören soll.

Benötigen der Räume als Wohnung

Die gegenständlichen Räume müssen ferner grundsätzlich zu privaten Wohnzwecken benötigt werden. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher beispielsweise ausgeschlossen, wenn die Räume künftig ausschließlich gewerblich genutzt werden sollen, AG Hamburg, Urteil vom 07.02.2007 – 46 C 109/06.

Merke: Sofern auf Vermieterseite eine juristische Person steht, scheitert eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bereits daran, dass diese die Räume niemals zu Wohnzwecken benötigen kann.

Für ein Benötigen im Sinne des Gesetzes ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Eigenbedarfskündigung anführen kann, vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88. Selbstverständlich muss der Eigennutzungswunsch auch ernsthaft verfolgt werden, vgl. BVerfG a.a.O.

Wichtig: Sollten auf Vermieterseite mehrere Personen Vertragspartner sein (beispielsweise in Form einer Erbengemeinschaft), genügt es grundsätzlich, wenn der Eigenbedarf für ein Mitglied besteht und das Mitglied bereits bei Abschluss des Mietvertrages der Gemeinschaft oder Gesellschaft angehörte, vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06.

Sofern sich später herausstellt, dass der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nur vorgetäuscht war, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig!

Begründungserfordernis (§ 573 Abs. 3 BGB)

Gemäß § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung bereits im Kündigungsschreiben anzugeben. Zweck dieser Vorschrift ist es, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. Bundestags Drucksache 6/1549, S. 6).

Jedenfalls anzugeben ist daher im Rahmen der Eigenbedarfskündigung die Person, die in die Wohnung ziehen soll, wobei Identifizierbarkeit grundsätzlich genügt, vgl. LG Oldenburg, Urteil vom 22.09.1995 – 2 S 514/95. Der Mieter muss anhand der Angaben überprüfen können, ob die maßgebliche Person zum privilegierten Personenkreis des § 573 Abs. 2 BGB gehört.

Merke: Je entfernter der Grad der Verwandtschaft, desto höher sind die Anforderungen auch an die Darlegung der persönlichen Beziehung, die die entsprechende Privilegierung rechtfertigen.

Darüber hinaus muss das Interesse dargelegt werden, das die Person an der Erlangung der Wohnung hat, so auch BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06.

Grundsätzlich müssen hierfür die bisherigen Wohnverhältnisse der berechtigten Personen und der Grund für die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung angegeben werden, vgl. BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 – 1 BvR 1319/91.

Was darüber hinaus dem Mieter gegenüber dargelegt werden muss, hängt entscheidend davon ab, um welche Form des Eigenbedarfs es sich handelt.

Nicht als ausreichend wurde beispielsweise in der Praxis die lediglich pauschale Angabe, die Wohnung werde dringend für die eigene Nutzung benötigt, erachtet.

Je nach den Umständen des Einzelfalls sind Ausführungen zur bisherigen Zimmeranzahl bzw. der genauen Größe der aktuellen Wohnung erforderlich.

Sofern beispielsweise der Eigenbedarf aufgrund eines Wechsels des Arbeitsplatzes angemeldet wird, darf sich der Vermieter darüber hinaus nicht auf zeitlich ungewisse Angaben über diesen Wechsel beschränken, sondern muss im Kündigungsschreiben hierzu konkrete Ausführungen machen.

Allerdings müssen dem Mieter die für die Beurteilung der Eigenbedarfskündigung bedeutsamen Umstände im Kündigungsschreiben dann nicht (erneut) mitgeteilt werden, wenn sie diesem beispielsweise bereits aus früheren Schreiben bekannt sind. Hierbei würde es sich nach Ansicht des BGH um eine „durch nichts zu rechtfertigende Förmelei“ handeln, BGH, Urteil vom 06.07.2011 – VIII ZR 317/10.

In denjenigen Fällen, in denen der Vermieter über mehrere Wohnung verfügt, trifft ihn zwar nicht die Pflicht, die Eigenbedarfskündigung gegenüber demjenigen Mieter auszusprechen, der hiervon am wenigsten getroffen wird, allerdings ist darzulegen, warum entsprechende Alternativwohnungen nicht in Betracht kommen, vgl. BGH, Beschluss vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94.

Für den Vermieter gilt die sogenannte Anbietpflicht, wenn sich im selben Haus oder zumindest in der selben Wohnanlage eine freiwerdende Wohnung befindet, so auch BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02.

Alternativwohnung für den Vermieter: Wenn dem Vermieter eine andere freistehende oder in absehbarer Zeit frei werdende Wohnung zur Verfügung steht besteht jedoch ein Kündigungsverbot, wenn der vom Eigentümer bestimmte Wohnbedarf in dem Alternativobjekt ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88

Unabhängig von der Begründung des Eigenbedarfs ist der Mieter darüber hinaus über sein Widerspruchsrecht nach § 574 BGB aufzuklären.

Zeitliche Einschränkungen (Kündigungsfristen nach § 573c BGB)

Da es sich bei der Eigenbedarfskündigung um eine ordentliche Kündigung handelt, müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c BGB eingehalten werden.

Der Eigenbedarf muss grundsätzlich nach Abschluss des Mietvertrages aufgetreten sein. Möglich und zulässig sind Fälle des sogenannten selbstverursachten Eigenbedarfs, so schon BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88. Hierunter sind diejenigen Fälle zu verstehen, bei denen der Eigenbedarf schon vor dem Eigentumserwerb vorgelegen hat und durch den Kauf einer vermieteten Wohnung erst geschaffen worden ist.

Sofern ein künftiger Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorliegt, muss der Mieter hierüber aufgeklärt werden.

Darüber hinaus muss der angemeldete Eigenbedarf nicht nur im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs, sondern auch noch dann gegeben sein, wenn die Kündigung (nach Ablauf der maßgeblichen Fristen) wirken soll. Auch ein zunächst bestehender Eigenbedarf darf daher nicht vor Auszug des Mieters wieder entfallen.

18 Antworten auf "Eigenbedarf im BGB: Grundlagen zur Eigenbedarfskündigung im BGB"

  • Eigenbedarf
    30.08.2013 - 16:44 Antworten

    Sie schreiben:
    „Wichtig: Sollten auf Vermieterseite mehrere Personen Vertragspartner sein (beispielsweise in Form einer Erbengemeinschaft), genügt es grundsätzlich, wenn der Eigenbedarf für ein Mitglied besteht und das Mitglied bereits bei Abschluss des Mietvertrages der Gemeinschaft oder Gesellschaft angehörte, vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06.“

    Meine Frage:
    Ist die Kündigung gültig bzw. genügt es, wenn nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft, das das den Eigenbedarf geltend machen will, das Kündigungsschreiben unterschreibt? Logischerweise können ja die anderen Miterben das Kündigungsschreiben, dessen Inhalt (Eigenbedarfsgrund) sich nur auf einen Erben bezieht, so nicht mitunterschreiben – sie haben ja keinen Eigenbedarf. Müssten diese jedoch trotzdem mitkündigen bzw. unterschreiben, dass sie einverstanden sind? Was ist, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft die Kündigung nicht mitunterzeichnen möchte (Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft)?

    • Mietrecht.org
      04.09.2013 - 00:10 Antworten

      Guten Tag,

      danke für Ihren Kommentar. Ihre Frage ist sehr speziell. Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung ggf. abwehren möchten, sollten Sie sich zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Oleg Körnig
    27.02.2014 - 19:33 Antworten

    Gehört zur Familie der Vermieterin auch eine Tante dieser ?

  • Schäfer
    05.05.2014 - 15:12 Antworten

    Eigenbedarfskündigung nach nur 8 Wochen Mietzeit. Ist das Zulässig?

    Vermieterin will sich jetzt plötzlich von Ihrem untreuen Ehemann trennen und aus dem Haus der Schwiegereltern mit ihrem Kind in ihr Haus welches wir seit 1.3. Bewohnen einziehen. Untreue des Ehemannes ist angeblich erst seit 1 Woche bekannt. Auf Grund Dörflicher Situation ist bekannt das der Ehemann des öfteren auf Abwegen wandelt. Auch war das Paar deshalb vor einigen Jahren bereits einige Zeit getrennt.

  • Hausfrau
    08.07.2014 - 11:07 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    mein Sohn ist in meiner Wohnung gemeldet und hat in meinem Mietobjekt zu Studienzwecken ein Apartment – ohne Mietvertrag – zur kostenlosen Nutzung. Dieser Raum ist (mit separatem Bad) ca. 40 m² groß und besteht überwiegend aus Dachschräge (Spitzdach) da es nun im Sommer immer recht heiß wird und ein Studium (4. Semester Physik) so gut wie unmöglich wird (und eine Lerngemeinschaft mit drei Leuten (!) kaum Platz findet) möchte mein Sohn (21 Jahre, Einkommen Kindergeld 184 €, Halbwaisenrente 277,00 € und Einkommen aus Schülerhilfe) in die EG Wohnung umziehen. Die EG Wohnung hat 3,5 Zimmer und ist 69 m² groß. Ich denke in der Größe angemessen. Ferner besitzt diese Wohnung eine kleine Terrasse und einen kleinen Gartenanteil mit Anbindung an die bereits durch meinen Sohn genutzte Garage.

    Mein Problem: ich habe wegen Betriebskostennachforderung schon länger Stress mit der derzeitigen Mieterin (Mietvertrag länger als drei Jahre)! Kann ich trotzdem wegen Eigenbedarf meines Sohnes den Mietvertrag kündigen?

  • Jürgen Franz
    28.07.2014 - 21:03 Antworten

    Hallo zusammen,

    wir haben bei uns im Mietshaus gerade ein besonderer Fall: Zwecks Eigenbedarfs (Familienzuwachs). Müssen wir einem unserer Mieter zwecks Eigenbedarfs kündigen. Da dies ein langjähriger Mieter ist (seit 1994) sind wir uns wegen der Kündigungsfrist nicht ganz schlüssig.
    1994 wurde gemeinsam mit dem Mieter ein Mietvertrags Vordruck vom Brunnen Vertrag unterzeichnet. Dieser wurde nie geändert oder sonstiges. In diesem steht unter Kündigungsfristen, dass diese nach 10 Jahren nach der Überlassung des Wohnraums 12 Monate beträgt. Aber laut § 573 c Abs. 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate.

    Könnt ihr mir weiterhelfen? Welche Frist dürfen wir setzen? Welche ist gültig? Uns wären die 9 Monate lieber (Nachwuchs). Das Problem ist der Mieter lässt nicht mit sich reden und verwehrt jeden Kontakt (42 Jährige Frau).

    Es wäre schon wenn ihr uns dabei Auskunft geben könntet.

    Schönen Abend euch!

    • Mietrecht.org
      29.07.2014 - 12:20 Antworten

      Hallo Jürgen,

      § 573c – Fristen der ordentlichen Kündigung: (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

      Ihre verlängerte Vermieter-Kündigungsfrist ist wohl kein Nachteil des Mieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doreen O.
    30.01.2015 - 20:26 Antworten

    Hallo zusammen,

    wir haben vor ein Doppelhaus zu kaufen. In die eine Hälfte wollen wir selber einziehen und in die andere soll meine Mama ziehen.
    Das Problem an der ganzen Sache, die eine Hälfte ist seit ca. 50 Jahren vermietet ist. Der Verkäufer des Hauses möchte den Leuten nicht kündigen, das sollen wir als neue Eigentümer selbst machen (Eigenbedarf anmelden).

    Ich kann mir nicht vorstellen das dieses so einfach ist!

    Könnt ihr mir helfen?

    • Mietrecht.org
      31.01.2015 - 08:26 Antworten

      Hallo Doreen,

      der alte Eigentümer kann nicht wegen Eigenbedarf kündigen, da er ja nicht einziehen möchte. Kündigen kann nur, wer auch einzieht. Gerade wenn Sie am Anfang der Idee stehen, kann ich Ihnen nur wärmstens das E-Book: Eigenbedarf anmelden – So kündigen Sie Ihrem Mieter richtig empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gudrun
    30.07.2015 - 13:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich besitze gemeinsam mit meinem Ehemann (verstorben im Juli 2015) eine Eigentumswohnung. Diese wurde seit 10 Jahren vermietet. Im gleichen Haus wohnt auch mein Sohn mit seiner Familie ebenfalls in einer Eigentumswohnung. Durch den Wegfall meines Ehemanns bin ich auf die Unterstützung meines Sohnes angewiesen und kann emotional auch nicht mehr in der Wohnung, in der wir über 40 Jahre gelebt haben, bleiben.
    Bei einer Kündigung zwecks Eigenbedarf müsste ich bis zum 3. Werktag des übernächsten Monats plus zusätzlich 6 Monate wegen 10 Jahre Vermietung kündigen. Gibt es auf Grund des Härtefalls eine kürzere Kündigungsfrist und was muss ich noch tun. Für eine Antwort danke ich Ihnen herzlich.
    Viele Grüße
    Gudrun

    • Mietrecht.org
      01.08.2015 - 10:42 Antworten

      Hallo Gudrun,

      in meinen Augen müssen Sie sich – selbstverständlich und zum Schutz des Mieters – an die Kündigungsfrist halten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Friedrich Schlenker
    12.11.2017 - 22:12 Antworten

    Hallo,

    Mein Vermieter sendete mir eine Eigenbedarfskündigung zu. Dieser Vermieter ist Hauptmieter und nicht Eigentümer. Ich bewohne eine seperate Wohnung als Untermieter, habe jedoch keinen Mietvertrag welcher sich explizit als Untermietvertrag bezeichnet.
    Meine Nebenkosten sind im Mietvertrag als pauschale Kosten drin. Ab und zu kommen jedoch Nachzahlungen. Eine Nebenkostenabrechnung wird mir verweigert, welche ich wie ich sagte als Transparenz wollte, damit ich weiß ob ich im Hintertreffen oder im Vorteil mit Guthaben bin. Darf man bei Pauschalen zusätzlich Nebenkostennachzahlungen fordern?
    Kann ein Hauptmieter eine Eigengedarfskündigung aussprechen? Ich vermute vielmehr, daß es hier um etwas völlig anderes geht.
    Vielen Dank schonmal.
    Gruß
    Friedrich

  • Janette
    26.03.2018 - 21:54 Antworten

    Hallo.

    Wir haben unserer Mieterin Ende Februar wegen Eigenbedarf gekündigt mit 6 monat. Frist. Das Haus gehörte zu diesem Zeitpunkt zur Hälfte meiner Mutter, und zu je einem Viertel mir und meiner Schwester. In der Kündigung steht, dass der Eigenbedarf für mich geltend gemacht werden soll.

    Neben der Mieterin wohnt aktuell meine Mutter noch im Haus. Ich möchte in die Wohnung der Mieterin einziehen.

    Nun haben mein Mann und ich im März meiner Mutter und meiner Schwester die 75% Anteile abgekauft. Bleibt die Eigenbedarfskündigung wirksam?

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