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Nebenkostenpauschale: Ratgeber für Mieter und Vermieter

Keine Nebenkostenabrechnung, keine Änderung der monatlichen Nebenkostenbeträge und auch keine Nachzahlung: Das sind die Vorteile der Nebenkostenpauschale. Bereits im Mietvertrag wird ein fester monatlicher Betrag vereinbart, mit dem alle laufenden Nebenkosten abgegolten sind. Und zwar: unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch des Mieters. Für Vermieter und Mieter ist die Nebenkostenpauschale eine beliebte Alternative zur Nebenkostenvorauszahlung. Die gesetzlichen Regelungen scheinen übersichtlicher zu sein: es gibt weder eine Abrechnungsperiode noch Abrechnungsfristen für den Vermieter zu beachten und auch der Mieter muss sich nicht mit dem Thema Abrechnung herumschlagen. Doch genau hier liegt das Missverständnis, denn nicht alle Nebenkostenarten lassen eine Pauschalabrechnung zu: Deshalb ist am Ende meist trotz Vereinbarung der Nebenkostenpauschale eine Abrechnung über gewisse Nebenkosten erforderlich.

Planen Sie die Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale oder ist die Mietwohnung bereits mit Pauschale vermietet, ist es entscheidend die gesetzlichen Grenzen und Fallstricke zu kennen.

I. Allgemeines zur Nebenkostenpauschale

Die Nebenkostenpauschale ist gesetzlich in § 556 Abs. 2 S. 1 BGB geregelt: Es handelt sich dabei um einen, von den Mietvertragsparteien festgelegten Zahlbetrag zur pauschalen Abgeltung der, nach der mietvertraglichen Vereinbarung, umzulegenden Betriebskosten. Die Entrichtung der Pauschale erfolgt dabei regelmäßig in monatlichen Raten (vgl. Weidenkaff in: Palandt/Weidenkaff BGB Kommentar, 69. Auflage § 556 Rn. 6).

Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Nebenkostenpauschale ist:

  • Die mietvertragliche Vereinbarung, dass der Mieter die umlagefähigen Nebenkosten bzw. genauer, die sogenannten anfallenden Betriebskosten bezüglich der Mietwohnung trägt.
  • Die Nebenkostenpauschale darf sich in Ihrem Umfang nur auf die umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung beziehen.

Aufpassen müssen Mieter und Vermieter besonders bei der richtigen Bezeichnung der Nebenkostenpauschale: diese ist nicht mit der sogenannten Bruttokaltmiete gleichzusetzen! Im Gegensatz zur Nebenkostenpauschale gibt es hier nämlich weder eine Umlagevereinbarung noch eine gesonderte Ausweisung der Nebenkosten im Mietvertrag. Zudem ist bei der Bruttokaltmiete auch keinerlei Änderung der Höhe des Nebenkostenanteils gemäß § 560 Abs. 1-3 BGB möglich.

Wichtig:

Bei der Nebenkostenpauschale handelt es sich demgegenüber immer um einen festen Betrag, der für die ausgewiesenen umzulegenden Nebenkosten vom Mieter an den Vermieter zu zahlen ist – wie bei einer Nebenkostenvorauszahlung. Der Unterschied ist eben lediglich, dass es sich um eine Pauschale, unabhängig von den tatsächlich genutzten Nebenkosten handelt, die keine Nebenkostenabrechnung erfordert.

II. Angemessene Höhe der Nebenkostenpauschale

Für die festzulegende Höhe des Pauschalbetrages gilt der sogenannte Angemessenheitsgrundsatz. Das bedeutet, der Vermieter ist verpflichtet darauf zu achten, dass der Betrag in Anbetracht der wahrscheinlich tatsächlich anfallenden Nebenkosten nicht als überhöht gilt.

Wird die des Zahlbetrags nämlich völlig zu hoch vereinbart, kann eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) vorliegen, mit der Folge, dass der Vermieter eine Ordnungswidrigkeit begeht: Nach § 5 Abs. 1 WiStG handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder auch nur leichtfertig für die Vermietung von Wohnräumen oder damit verbundenen Nebenleistungen, unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen hohe Entgelte sind danach solche, bei denen der Vermieter eine Wohnungsknappheit auf dem Markt ausnutzt und daher einen Betrag ansetzt, der vergleichbare tatsächliche Mietpreise und Nebenkostenanteile um mehr als 20 % übersteigt, § 5 Abs. 2 WiStG.

Ist eine besonders hohe Nebenkostenpauschale allerdings notwendig, um die laufenden Nebenkosten tatsächlich abzudecken und steht die vereinbarte Summe nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung gilt diese 20% Grenze nicht.

Wichtig:

Entscheidend ist für den Vermieter, dass er sich bereits bei der Vereinbarung der Nebenkostenpauschale an dem voraussichtlichen tatsächlichen Verbrauch der Nebenkosten in der jeweiligen Mietwohnung orientiert. Liegen keinerlei Vergleichswerte von Vormietern vor, kann auch ein Blick in den Betriebskostenspiegel ratsam sein, um angemessene Werte zu finden.

III. Erhöhung und Senkung der Nebenkostenpauschale

Die Nebenkostenpauschale kann an die tatsächlich anfallenden Nebenkosten angepasst werden, wenn sich herausstellt, dass vergleichsweise immer zu viel oder immer zu wenig gezahlt wird. Ein typischer Fall ist auch die langfristige Erhöhung der Versorgerpreise, die eine Anpassung notwendig machen kann.

In Betracht kommen immer zwei Anpassungsformen:

  • Die Erhöhung der Pauschale oder
  • Die Senkung der Pauschale.

1. Erhöhung

Die gesetzliche Regelung für die Erhöhung der Nebenkostenpauschale findet sich in § 560 Abs. 1 und Abs. 2 BGB: Darin ist geregelt, dass der Vermieter den monatlichen Pauschalbetrag erhöhen kann, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ – also alle gleichzeitig – vorliegen:

  • Es gibt eine schriftliche mietvertragliche Vereinbarung zur Nebenkostenpauschale (§ 560 Abs. 1 S. 1 BGB).
  • Im Mietvertrag wurde ein ausdrücklicher Vorbehalt vereinbart, nach dem die Höhe der Nebenkostenpauschale verändert werden kann (§ 560 Abs. 1 S. 1 BGB).
  • Der Vermieter hat der Grund für die Erhöhung in einer gesonderten Erklärung gegenüber dem Mieter zu erläutern (§ 560 Abs. 1 S. 2 BGB).

Die Rechtsfolge einer solchen Erhöhung ist dann regelmäßig, dass der Mieter für die Zukunft eine höhere Pauschale schuldet: und zwar, ab dem 1. des Monats, der auf den Monat der Erhöhungserklärung folgt (§ 560 Abs. 2 S. 1 BGB).

Eine zeitlich zurückwirkende Erhöhung ist nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 560 Abs. 2 S. 2 BGB möglich und kann sich maximal auf das zurückliegende Kalenderjahr erstrecken. Vorausgesetzt ist hier allerdings, dass der Vermieter die besondere Erklärung nach (§ 560 Abs. 1 S. 2 BGB innerhalb von 3 Monaten abgibt, nachdem er von der Erhöhung Kenntnis erlangt hat. Sobald der Vermieter eine Kostenerhöhung bemerkt muss er die Gründe und Umstände gegenüber dem Mieter erklären, um die Möglichkeit der Rückwirkenden Erhöhung zu behalten.

Wichtig: 

Entscheidend ist für jede Art der Erhöhung der Nebenkostenpauschale aber immer, dass eine Vereinbarung über die Veränderungsmöglichkeit der Höhe im Mietvertrag enthalten ist. Fehlt eine entsprechende Regelung ist die Erhöhung nicht möglich. Ein sogenannter Veränderungsvorbehalt lautet zum Beispiel: „Reicht die vereinbarte Nebenkostenpauschale zur Deckung der tatsächlich anfallenden Nebenkosten nicht mehr aus, ist der Vermieter berechtigt, diese gemäß § 560 BGB zu erhöhen.“

2. Senkung

Eine Senkung der Nebenkostenpauschale bedarf demgegenüber keinerlei besonderen Voraussetzungen, wie einem Veränderungsvorbehalt oder ähnlichem. Vielmehr hat der Vermieter nach § 560 Abs. 3 BGB dem Mieter eine Ermäßigung der Nebenkosten unverzüglich ab dem Zeitpunkt der Kostensenkung mitzuteilen und die Pauschale herabzusetzen.

Die Senkung ist also eine Vermieterpflicht besteht immer dann, wenn sich der Gesamtbetrag der ursprünglich vertraglich vereinbarten Nebenkostenpauschale verringert hat.

IV. Nebenkostenpauschale gilt nicht für Heizkosten

Die Möglichkeit der Abrechnung mittels einer Nebenkostenpauschale gilt allerdings nicht für alle umlagefähigen Nebenkosten: Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der HeizkostenV nämlich zu mindestens 50 % nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Fehlt daher eine gesonderte Heizkostenabrechnung kann der Mieter die Nebenkosten gemäß § 12 HeizkostenV kürzen.

Ausnahmsweise nicht betroffen von diesen Regelungen, sind

  • Vermietungen in Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung oder
  • Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt.

In diesen Konstellationen findet die Heizkostenverordnung keine Anwendung, § 2 HeizkostenV.

V. Was ist besser: Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenvorauszahlung?

Die Nebenkostenpauschale ist in der Praxis die beliebteste Alternative zur Nebenkostenvorauszahlung, um die Nebenkosten umzulegen: der direkte Vergleich zeigt die Vor- und Nachteile beider Varianten. Empfehlenswert ist anstelle des „Entweder- Oder“ sich die Mischform anzusehen, denn in einigen Fällen können Nebenkostenpauschale und Nebenkostenvorauszahlung auch sehr gut nebeneinanderstehen:

1. Vor- und Nachteile bei Nebenkostenvorauszahlung

Die meist verbreitete Art der Zahlung von Nebenkosten bei einer Mietwohnung ist wohl die Nebenkostenvorauszahlung: Hier zahlen Mieter für den voraussichtlich anfallenden jährlichen Gesamtnebenkostenanteil monatliche Vorauszahlungen. Über den tatsächlichen Nebenkostenbetrag wird dann, in der Nebenkostenabrechnung, abgerechnet. Wie diese Abrechnung zu erfolgen und auszusehen hat, wird durch die gesetzlichen Regelungen der §§ 556 ff. BGB, die Betriebskostenverordnung und die Heizkostenverordnung bestimmt.

Die Vorteile für Mieter liegen hier darin, dass er nur das bezahlt, was tatsächlich anfällt. Der Nachteil liegt hier in den Nebenkostennachzahlungen, die der Höhe nach nicht immer absehbar sind. Für den Vermieter bedeutet die Vereinbarung einer Vorauszahlung immer einen erhöhten Abrechnungsaufwand.

2. Vor- und Nachteile bei reiner Pauschalabrechnung

Der Vorteil einer Nebenkostenpauschale liegt für Mieter vor allem darin, dass keine Nebenkostennachforderungen auf ihn zu kommt. Im Umkehrschluss kann er aber auch nicht mit einer Guthabensauszahlung bei eingesparten Nebenkosten rechnen.

Ein weiterer Vorteil für den Mieter ist die Kalkulierbarkeit der Kosten. Die Nebenkostenpauschale bleibt von Mietbeginn an regelmäßig dieselbe. Änderungen sind einseitig nur in besonderen Ausnahmefällen möglich.

Bei Vermietern ist die Nebenkostenpauschale beliebt, weil keine Nebenkostenabrechnung zu erstellen ist. Die Berechnung des tatsächlichen Nebenkostenanteils eines Mieters fällt weg und der Vermieter erhält die zu zahlenden Nebenkosten bereits monatlich im Voraus mit der Miete, ohne später Rechenschaft abzulegen. Sind die Nebenkosten des Mieters tatsächlich geringer darf der Vermieter den Überschuss einbehalten. Der Nachteil liegt für den Vermieter allerdings auch hier im Umkehrschluss: Denn für den Fall, dass der tatsächliche Nebenkostenverbrauch eines Mieters seine Pauschalzahlungen übersteigt bleibt man als Vermieter auf den Kosten sitzen.

Beispiel:

Bei einer Nebenkostenpauschale von monatlich 60,00 € und jährlich insgesamt 720,00 € ist grundsätzlich auch keine Nachzahlungspflicht gegeben, wenn der tatsächliche Nebenkostenverbrauch nach der Berechnung des Vermieters 1.200,00 € beträgt.

-> Der Vermieter bleibt hier ohne Änderungsvorbehalt (vgl. oben) auf den nicht abgedeckten Kosten sitzen. Er kann lediglich für die Zukunft eine Anpassung in Form der Erhöhung der Monatspauschale vornehmen.

3. Kombination der Nebenkostenpauschale mit Nebenkostenvorauszahlungen möglich

In der Praxis nicht nur möglich, sondern auch bereits oft üblich ist die Mischung zwischen Nebenkostenpauschale und Nebenkostenvorauszahlung. So kann zum Beispiel eine Pauschale für den nicht verbrauchsabhängigen Nebenkostenanteil (wie Hausmeisterservice, die Reinigung, die Gartenarbeit und den Grundsteueranteil) vereinbart werden und für die restlichen ausschließlich verbrauchsabhängigen Nebenkostenanteil eine Vorauszahlung mit Abrechnung.

Zwar fällt der Vorteil der Zeitersparnis für den Vermieter hier zu einem großen Teil weg, allerdings erhält er gerade bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten, bei denen die Höhe jährlich stark schwanken kann, die Möglichkeit der Nachforderung. Mieter können durch Einsparungen bei Heizkosten und Strom ein Nebenkostenguthaben erhalten.

VI. Zusammenfassung

Insgesamt ist für Mieter und Vermieter bei der Nebenkostenpauschale folgendes zu beachten:

  1. Nebenkostenpauschale bedarf einer gesonderten Vereinbarung für die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter im Mietvertrag.
  2. Die Höhe muss angemessen sein und vergleichbare Pauschalen anderer Mietwohnungen nicht um mehr als 20% übersteigen.
  3. Zusätzlich sollte ein Veränderungsvorbehalt im Mietvertrag vereinbart sein, der eine Anpassung der Nebenkostenpauschale nach § 560 BGB zulässt.
  4. Eine Senkung der Nebenkostenpauschale ist immer zulässig.
  5. Die Nebenkostenpauschale bedarf grundsätzlich keiner Abrechnung und wird unabhängig von dem tatsächlichen Nebenkostenanfall gezahlt: lediglich eine Heizkostenabrechnung muss meist erfolgen.

2 Antworten auf "Nebenkostenpauschale: Ratgeber für Mieter und Vermieter"

  • Marko
    30.09.2018 - 19:04 Antworten

    Erst einmal Danke für diesen informativen Artikel.

    Nun zu meiner Situation: Ich habe fristgerecht zum 30.09 einen Mietvertrag mit NK-Pauschale und deren potentieller Erhöhung gekündigt. Nun zur Übergabe habe ich vom Vermieter eine NK-Abrechnung erhalten, bei der bei mehreren NK-Posten Erhöhung über die letzten zwei Jahre (24 Monate) aufgelistet werden. Zuletzt hatte ich nur im März vom Vermieter mündlich erfahren, dass die NK gestiegen sind. Ist die Zusammenfassung der NK-Erhöhung hierbei gültig?

    • -
      15.10.2018 - 17:31 Antworten

      Eine NK Pauschale hat die Eigenschaft, dass die Kosten im Voraus pauschal vereinbart werden, ohne dass darüber eine Abrechnung erfolgen soll. Eine Änderung der Pauschale ist möglich, aber niemals rückwirkend, sondern immer nur für die Zukunft. Andernfalls hätte man ja eine Vorauszahlung vereinbart.

      Ein wenig anders sieht es mit den Heizkosten aus. Diese müssen laut Heizkostenverordnung verbrauchsabängig abgerechnet werden, sofern nicht einer von wenigen Ausnahmefällen vorliegt, die es zulassen, davon abzuweichen.

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