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Staffelmietvertrag: Laufzeit, Mieterhöhungen und Kündigung

Früher insbesondere bei Gewerbevermietungen beliebt, erfreut sich die Staffelmiete auch bei Wohnraummietverhältnissen in neuster Zeit immer größerer Bekanntheit.

Die Vorteile für die Mietparteien liegen dabei auch klar auf der Hand. Für den Mieter bietet sich die Möglichkeit attraktive Mietobjekte mit einer gewissen Sicherheit und meist „günstigen Einstiegsmieten“ zu ergattern. Für den Vermieter ist die Durchsetzung einer umständlichen und rechtlich meist schwierigen Mieterhöhung Passe. Die Staffelmiete bietet für den Vermieter eine zulässige Form der Gestaltung von Mieterhöhungen.

Im folgenden Artikel sollen Mieter und Vermieter daher mit dem Staffelmietvertrag vertraut gemacht werden und anhand der wichtigsten Fragestellungen zum Thema Staffelmiete einen Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen erhalten.

1. Wie funktioniert der Staffelmietvertrag?

Der Staffelmietvertrag als solcher ist zunächst lediglich eine Form der vertraglichen Regelung der Erhöhung der Miete die grundsätzlich nach § 557 BGB, der „Mieterhöhungen nach Vereinbarungen oder Gesetz“ regelt, möglich ist.

Bereits bei Erstabschluss des Mietvertrages werden in dem Staffelmietvertrag durch eine im Voraus getroffene Vertragsvereinbarung Mieterhöhungen für die Zukunft festgelegt, die – im Gegensatz zu früher- mittlerweile auch einen Zeitraum von 10 Jahren überschreiten dürfen.

Dass heißt vereinfacht gesagt, es wird in dem Mietvertrag eine Vereinbarung getroffen in der die Mieterhöhung in sogenannten Staffeln -nach Jahresfristen– „automatisch“ erfolgt.
Hinweis:

Ein Staffelmietvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrages, da er eine Vereinbarung zu regelmäßig jährlicher Mieterhöhung enthält. Der Vorteil ist eine gewisse Planungssicherheit für beide Mietvertragsparteien.

Für Staffelmietvereinbarungen gelten verschiedene zwingende Vorschriften, wobei Dreh- und Angelpunkt des Staffelmietvertrages der § 557 a BGB  darstellt.

Dieser sieht vor, dass die Parteien bereits beim Abschluss des Mietvertrags einen oder mehrere Mieterhöhungsschritte für die Zukunft fest vereinbaren können und  definiert die Staffelmiete damit gesetzlich.

§ 557a BGB Staffelmiete:

„(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).“

Für die Staffelmietvereinbarung gilt die Schriftform. Eine nicht schriftlich abgeschlossene Staffelmietvereinbarung ist unwirksam.

Die Erhöhungsschritte oder die zu zahlenden Endbeträge müssen genau beziffert und der Zeitpunkt der Erhöhung genannt sein. Die Angabe von Prozentzahlen oder anderen Rechengrößen macht eine Staffelmietvereinbarung unwirksam. Demgegenüber ist eine Regelung bei der die Erhöhung in unterschiedlich großen Schritten erfolgt zulässig.

Tipp: So könnte die Vereinbarung der Staffelmiete in Ihrem Mietvertrag aussehen

Formulierungsbeispiel / -muster:

Mietzins:

„Die Grundmiete beträgt 400,00 Euro. Sie erhöht sich am 01.06.2015, am 01.06.2016 und am 01.06.2017 um jeweils 25,00 Euro.“

oder

„Die Grundmiete beträgt 400,00 Euro. Sie erhöht sich am 01.06.2015 auf 430,00 Euro, am 01.06.2016 auf 470,00 Euro und am 01.06.2017 auf 520,00 Euro.“

2. Inwieweit kann von den gesetzlichen Regelungen der Staffelmiete abgewichen werden?

Eine Abweichung von den gesetzlichen Regelungen ist bei der Staffelmietvereinbarung gar nicht möglich.

Dies ergibt sich aus § 557a Absatz 4 BGB, der die Unabdingbarkeit der Vorschriften zur Staffelmiete normiert:

„(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Demnach ist die Anwendung und die Beachtung der entsprechenden Regelungen zur Staffelmiete unverzichtbar. Dass heißt alle Regelungen dieser Vorschrift zur Staffelmietvereinbarung sind zwingend ! Wobei „zwingend“ sogar so weit zu verstehen ist, dass die Parteien von diesen Vorschriften auch dann nicht abweichen können, wenn sie sich beiden einig sind.

Tipp:

Um bei Abschluss einer Staffelmietvereinbarung auf der sicheren Seite zu sein, sollte die Vereinbarung in Übereinstimmung mit dem Gesetz gefasst sein.

3. Wann und in welcher Höhe sind Mieterhöhungen möglich?

Die Form und der Zeitpunkt der Erhöhung des Mietzinses sind in § 557a Absatz 2  BGB geregelt, der besagt:

„Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.“

Demnach muss zwischen den jeweiligen Stufen der Staffelmiete mindestens ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen. Dass heißt, dass eine Mieterhöhung vor dem Ablauf von einem Jahr nicht zulässig ist und eine entsprechende vertragliche Regelung unwirksam wäre.

Die Höhe der Mieterhöhung ergibt sich dann selbstverständlich aus der Vereinbarung zur Staffelmiete selbst. Eine Abweichung von der vertraglich geregelten Höhe der Mieterhöhung ist grundsätzlich nicht möglich.

Die regelbare Mieterhöhungsgrenze liegt in der Mietpreisüberhöhung beziehungsweise dem Mietwucher. Eine Mietpreisüberhöhung liegt in Anwendung des § 5 Abs. 2 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetzbuch) dann vor, wenn die vereinbarte Staffelmiete um mehr als 20 Prozent die ortsübliche Miete unangemessen übersteigt. Ansonsten gibt es keine Grenze für die Mietpreiserhöhung.

Hinweis für den Vermieter:

Mieterhöhungen anderer Art, wie beispielsweise die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( § 558 BGB ) oder wegen einer Modernisierung ( § 559 BGB ) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete ausgeschlossen.

Weitere Mieterhöhungen sind – auch bei Modernisierungen – während der vereinbarten Laufzeit des Staffelmietvertrages ausgeschlossen. Ausgenommen sind lediglich die Betriebskosten.

 4. Wie und wie lange ist eine zeitliche Bindung des Mieters an den Vertrag möglich?

Der Mieter kann durch einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss an den Mietvertrag gebunden werden.

Dies ergibt sich aus § 557a Absatz 3 BGB, wonach der  Mieter höchstens bis zu vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung verpflichtet werden kann, nicht ordentlich zu kündigen.

§ 557a Absatz 3 BGB

„Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.“

Dass heißt für die mietvertragliche Praxis, dass der Mieter auch nicht länger als 4 Jahre an den Staffelmietvertrag durch einen einseitigen Kündigungsausschluss gebunden werden kann.Unter diese Regelungen fallen auch Klauseln die anstelle des Kündigungsausschlusses von einem einseitigen Kündigungsverzicht sprechen.

Hinweis:

Bei einer längerfristigen vertraglichen Bindung  wird die Staffelmietvereinbarung oder Vertragsbindung auch nicht unwirksam, sondern dem Mieter steht nach vier Jahren Vertragsbindung ein entsprechendes  Sonderkündigungsrecht zu.

Das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt aber unangetastet und kann nicht abbedungen werden, § 569 Abs. 5 BGB.

Wird demnach bei der Aufnahme eines Kündigungsausschlusses / -verzichts in einen Wohnraummietvertrag nicht deutlich gemacht, dass sich dieser Verzicht (nur) auf das Recht zur ordentlichen Kündigung beziehe, führen solche formularvertraglichen Kündigungsausschlüsse im Hinblick auf das Transparenzgebot und dem  Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB .“ , so jedenfalls der BGH in seiner Entscheidung vom 25.01.2006, Az.: VIII ZR 3/05.

5. Gibt es eine Mindestvertragslaufzeit bei der Staffelmiete beziehungsweise dem Staffelmietvertrag und ist eine vorzeitige Vertragsbeendigung möglich?

Eine Mindestlaufzeit als solche existiert bei dem Staffelmietvertrag nicht. Jedoch muss bis zur ersten Staffel mindestens 1 Jahr seit Mietbeginn liegen.

Eine vorzeitige Vertragsbeendigung ist für den Vermieter durch ordentliche oder außerordentliche Kündigung immer möglich, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen.

Für den Mieter gilt dies in gleichem Maße soweit kein Kündigungsausschluss bezüglich der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit  vereinbart wurde. Anderenfalls kann er sich nur auf die außerordentliche Kündigung berufen.

6. Was passiert nach dem Ablauf der Staffelmietvereinbarung?

Nach dem  Auslaufen der Staffelmietvereinbarung sind Mieterhöhungen – wie vor der Verwendung –  nur noch mit Hilfe des Vergleichsmietenverfahrens oder aus Gründen wie Modernisierung möglich. Es kann aber auch erneut eine Staffelmiete oder eine Indexmiete zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden.

63 Antworten auf "Staffelmietvertrag: Laufzeit, Mieterhöhungen und Kündigung"

  • Sanneh
    13.04.2014 - 11:06 Antworten

    Das bedeutet ja für den Mieter, dass er nur eine begrenzte Zeit in der Wohnung wohnen kann, da jährlich bei z.B. 25 Eu monatlich als Staffelmiete bei längerer Zeit die Miete gar nicht mehr tragbar ist! Gibt es da keine Grenze???? Dadurch wird die Miete letztendlich sehr überteuert und untragbar…..!

    • Mietrecht.org
      13.04.2014 - 12:39 Antworten

      Hallo Sanneh,

      wenn ein Mieter einen Staffelmietvertrag über die maximale Laufzeit von vier Jahren abschließt, dann weiss er ja, wie sich die Miete entwickeln wird. Das Beträge werden ja ganz genau im Mietvertrag festgehalten. Wenn die Miete also zu teuer wird, sollte man den Staffelmietvertrag in der Form nicht abschließen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingo
    23.10.2014 - 21:39 Antworten

    Hallo,

    wenn in einem neuen Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart ist, welche zeitlich gebunden ist (ab 01.01.2017, dann ab 01.01.2019 und zum Schluss ab 01.01.2021 bis 31.12.2022), was passiert dann? Der Vermieter und der Mieter verhandeln neu, aber was ist, wenn der Mieter keine neue Staffelmiete mehr haben möchte? Muss er dann das Objekt sofort verlassen? Läuft der Mietvertrag dadurch aus? Muss in dem Vertrag stehen, dass neu verhandelt wird?

    Gruß,
    Ingo

    • Mietrecht.org
      24.10.2014 - 12:29 Antworten

      Hallo Ingo,

      Ihrer Fragen wurde unter Punkt 6 „Was passiert nach dem Ablauf der Staffelmietvereinbarung?“ beantwortet. Die Staffel läuft aus, das Mietniveau bleibt auf dem letzten Stand und kann dann nur noch im Rahmen der Vergleichsmiete oder über eine Modernisierung angehoben werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus Schüler
    26.05.2015 - 17:23 Antworten

    Kann ich bei Erwerb einer ETW mit vorhandenem Staffelmietvertrag dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen?

    • Mietrecht.org
      27.05.2015 - 12:09 Antworten

      Hallo Klaus,

      bei einem Staffelmietvertrag wird oft auch ein Kündigungsausschluss vereinbart, belesen Sie sich am besten dazu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manuela
    23.06.2015 - 09:38 Antworten

    Guten Tag,
    Ich habe eine Frage.
    Wir kündigen unseren Staffelmietvertrag, der einen Kündigungsausschluss für vier Jahre hatte genau nach Beendigung der vier Jahre. Vertragsstart war der 01.08.2011 (unterschrieben vom Vermieter wurde der Vertrag aber bereits am 08.07.2011) und wir kündigen nun zu Ende Juni 2015 zum nächstmöglichen Termin.
    Aber was ist der nächstmögliche Termin?
    Das ist mir nicht klar leider. Beträgt die Frist dann drei Monate?

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      24.06.2015 - 15:26 Antworten

      Hallo Manuela,

      ich kann Ihnen leider nicht ganz folgen. Wenn Sie die Kündigungsmöglichkeit prüfen lassen wollen, können Sie das hier tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingrid Simon
    09.07.2015 - 09:11 Antworten

    In einem Mietvertrag sind für 4 Jahre (genaue Datumsangabe) regelmäßige Mieterhöhungen angegeben. Es gibt keinen Hinweis darauf, dass nach Ablauf der vier Fristen in gleicher Art weiter verfahren wird (z.B. durch ein „usw.“ oder das Wort Staffelmiete mit einem Enddatum, das jenseits der letzten Datumsangabe liegt). Kann der Vermieter dann verlangen, dass in den Folgejahren automatisch weiter so verfahren wird?

    • Mietrecht.org
      09.07.2015 - 11:34 Antworten

      Hallo Ingrid,

      Sie haben sicherlich gelesen, dass die Anforderungen an eine Staffelmiete sehr hoch sind und Ihre Formulierung den Anforderungen nicht gerecht wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva
    09.07.2015 - 13:00 Antworten

    Hallo!
    Meine Hausverwaltung besteht auf Einhaltung der Staffelmiete, obwohl der Mietvertrag Folgendes sagt:
    „§4 Miete … 1a. Die Miete .. beträgt monatlich.. vierhundert Euro / 400,00.
    1b. (Staffelmietvereinbarung) / -/- “

    Zu beachten ist hierbei das Zeichen -/- das in der rechten Spalte zu 1b im Mietvertrag auftaucht. Bei Vertragsunterzeichnung wurde mir von der Hausverwaltung mündlich erklärt, dieses Zeichen bedeute, dass KEINE Staffelmietvereinbarung gilt, sondern nur §4 1a. geltend gemacht werden kann.
    Als ich daraufhin keine Staffelmiete zahlte, setzten sie mich mit Mietrückstandsforderungen unter Druck, woraufhin ich unter Vorbehalt den Staffelmietbetrag gezahlt habe. Aber das ist doch wirklich nicht rechtsgültig, oder? Man kann doch nicht gleichzeitig Festmiete und Staffelmiete vereinbaren, oder?
    Vielen lieben Dank für Ihre Hilfe!

  • Stefan
    07.10.2015 - 07:48 Antworten

    Hallo,

    mein neuer Vermieter versucht nach Eigentümerwechsel aus meinen bestehenden Mietvertrag ohne Staffelmiete, einen mit Staffelmiete zu machen, bzw. möchte die Miete so oder so jährlich ab kommenden Jahr um 3% erhöhen, ob mit schriftlicher Zustimmung oder nicht. Er sagt, der hat das Recht dazu. Gibt es dafür eine gesetzliche Grundlage, einen offiziellen Text, der besagt, dass er das wirklich darf? Ich bezweifel dies.

    BG
    Stefan

  • Margarethe
    07.10.2015 - 13:15 Antworten

    Hallo,

    ich bin im Juli 2009 in meine Wohnung eingezogen und es war eine Staffelmiete vereinbart. Die letzte Erhöhung sollte ab Juli 2012 gelten.

    Leider habe ich dies total vergessen und mein Vermieter offensichtlich auch.

    Ich bin im August 2015 aus der Wohnung ausgezogen.

    Jetzt habe ich den Vermieter bzgl. der Auszahlung der Kaution gefragt und jetzt wurde mir mitgeteilt, dass noch Mietforderungen offen sind, wegen der nicht angepassten Mietzahlungen aus der Staffelmiete.

    In Ihrem Artikel schreiben Sie:
    „Außerdem bezieht sich die spezielle Verjährungsvorschrift des § 548 BGB nur auf Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht hingegen auf Ansprüche wegen rückständigen Mietzinses. Diese verjähren gem. § 195 BGB in drei Jahren.“

    Bei einer Verjährung nach drei Jahren, wäre der Anspruch meines Vermieters also verwirkt. Jetzt gibt es ja zwei Möglichkeiten. Durch die fehlende Einforderung der Erhöhung der Mietzahlungen ist die Anpassung vollständig verwirkt (dazu gibt es ein Urteil vom LG München).
    Oder die Mietanpassungen von 2009 bis Oktober 2012 sind verwirkt. Die letzten drei Jahre hätte ich aber noch als Zahlung offen.

    Wie gesagt: ergänzend dazu gibt es ein Urteil vom LG München, wo entschieden wurde, dass nach 2,5 Jahren die nicht erfolgte Erhöhung der Staffelmiete verwirkt. Wenn ich dieses Urteil richtig verstehe, verwirkt der Anspruch nach 2,5 Jahren vollständig.

    Wovon kann ich hier ausgehen?

    Wie sollte ich am besten handeln? Die Kaution schriftlich einfordern oder erstmal abwarten, denn je mehr Zeit verstreicht umso besser ist das für meine Verwirkung?

    Ich freue mich über Rückmeldung.

    Danke

    Margarethe

    • Mietrecht.org
      07.10.2015 - 17:59 Antworten

      Hallo Margarethe,

      grundsätzlich würde ich es fair finden, wenn Sie die vereinbarte Miete (nach)zahlen würden. Wenn Sie das vermeiden wollen, rate ich zu einer anwaltlichen Beratung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Barbara
    18.10.2015 - 16:05 Antworten

    Hallo,

    ich bin im Mai 2010 in meine Wohnung eingezogen. Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen Staffelmietvertrag.

    Zu Beginn betrug die Kaltmiete 420 EUR und erhöhte sich ab dem 1.5.2011 auf 430 EUR, ab dem 1.5.2013 auf 440 EUR. Aktuell befinde ich mich somit in der zweiten, zeitlich unbegrenzten Staffel.

    Mein Vermieter möchte nun die Miete erneut um 10 EUR/Monat erhöhen und begründet dies, dass sich die 2-Jahresstaffel selbstverständlich automatisch fortsetzt. Hierzu wurde allerdings nichts im bestehenden Mietvertrag vereinbart bzw. andere Vereinbarungen getroffen. Im Mietvertrag sind ausschließlich die beiden Staffeln ab dem 1.5.2011 und ab dem 1.5.2013 genannt.

    Inzwischen habe ich meinem Vermieter schriftlich mitgeteilt, dass ich mit der Erhöhung der Miete nicht einverstanden bin. Allerdings möchte ich gerne wissen, ob mein Vermieter die Miete erhöhen kann und die 2-Jahresstaffel einfach automatisch verlängern kann, obwohl hierzu nichts im Mietvertrag vereinbart wurde. Oder sehe ich es richtig, dass ich mich aktuell in der zweiten, unbefristeten Staffel befinde, diese bis zum Ende des Mietverhältnisses besteht und somit keine Erhöhung der Miete möglich ist?

    Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

    Freundliche Grüße,
    Barbara

    • Mietrecht.org
      19.10.2015 - 11:25 Antworten

      Hallo Barbara,

      Ihre Frage wir oben im Artikel beantwortet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Cornelia Müller
        28.08.2016 - 19:56 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        ich habe den Artikel jetzt einige Male gelesen, bitte aber zur selben Frage noch einmal um Aufklärung: Als Vermieterin habe ich vor 8 Jahren eine Staffelmiete in zweijahresschritten vereinbart. Die letzte Staffel läuft seit Oktober 2014. Für die Zeit danach wurde nichts vereinbart. Bis wann gilt die Laufzeit der Staffelmiete und ab wann darf ich eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen?
        Beste Grüße
        Cornelia Müller

        • Mietrecht.org
          29.08.2016 - 11:02 Antworten

          Hallo Cornelia,

          Das Gesetz sagt dazu „Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.“. Eine Mieterhöhung nach Ablauf der Staffelmiete auf die ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich also nach den Gegebenheiten des Paragrafen 558 BGB.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Detlef Pieper
    16.12.2015 - 20:12 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    das Ende der Laufzeit eines Staffelmietvertrages ist mir noch nicht klar. In unserem Mietvertrag heißt es:
    Die vereinbarte Nettomiete erhöht sich frühstens nach Ablauf jeweils eines Jahres, und zwar
    ab 1. September 2004 auf 710 Euro
    ab 1. September 2006 auf 810 Euro
    Darunter steht:
    Während der Laufzeit der Staffelmiete sind keine weiteren gesetzlichen Miterhöhungen zulässig, ausgenommen Erhöhung der Betriebskosten.

    Wir zahlen also ab dem 1.9.2006 810 Euro. Befinden wir uns im Jahr 2016 noch in der Laufzeit der Staffelmiete?

    Der Vermieter ist nämlich nun an uns herangetreten mit einem Miterhöhungssverlangen nach § 558 BGB.

    Hat er dazu das Recht, oder befinden wir uns noch in der Laufzeit der Staffelmiete?

    Herzlichen Dank für eine Antwort.
    Beste Grüße aus Hamburg – Detlef

    • Mietrecht.org
      17.12.2015 - 05:26 Antworten

      Hallo Detlef,

      das Gesetz sagt „Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.“ „Während“ bezieht sich in meinen Augen bis zum 01.09.2006. Ab dem Zeitpunkt kann wieder nach 558 BGB erhört werden.

      Beraten Sie sich bitte im Zweifel mit einem Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Detlef Pieper c/o Stadtveraenderer
        17.12.2015 - 11:23 Antworten

        Lieber Herr Hundt,
        herzlichen Dank für die Antwort. Wahrscheinlich meinen Sie 01.09.2010, oder?
        Besten Gruß – Detlef

        • Mietrecht.org
          17.12.2015 - 12:56 Antworten

          Sorry, den 01.09.2006 -> also den Zeitpunkt der letzten Erhöhung nach der Staffelvereinbarung.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Dieter
    19.01.2016 - 21:18 Antworten

    Hallo,

    in meinem Mietvertrag ist eine Staffelmietvereinbarung, allerdings ist keine Mieterhöhung aufgelistet… lediglich die Passage, dass ein Kündigungsverzicht von 4 Jahren besteht. Fristlose Kündigung bleiben davon unberührt. Ist das überhaupt wirksam? Hätte der Vermieter das nicht anders formulieren müssen oder halt wie eigentlich gedacht die Miete erhöhen müssen.

    Danke LG

  • Janina C.
    02.02.2016 - 18:37 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe einen Staffelmietvertrag mit 3 Erhöhugen. Der Mietvertrag selbst ist nicht zeitlich befristet.

    Unter dem Punkt „Mietzeit“ befindet sich ein Satz „3. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraumes unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist möglich.“

    Es wurde jedoch nicht gesondert darüber gesprochen, darauf hingewiesen oder gar etwas vereinbart.
    Ist mein Kündigungsrecht nun ausgeschlossen?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      05.02.2016 - 03:43 Antworten

      Hallo Janina,

      wenn die Passage nicht angekreuzt oder ausgefüllt ist, besteht offensichtlich auch kein Kündigungsausschluss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anja
    10.03.2016 - 11:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in unserem Mietvertrag ist eine Staffelmiete vereinbart. Die Miete erhöht sich jeweils nach einem Jahr um 0,20 €/m².

    Die Miete beträgt ab dem 2. Mietjahr 560,00€, ab dem 3. Mietjahr 580,00 €.

    Ab dem 4. Mietjahr berechnet sich die Miete entsprechend.

    Ist das so wirksam?

    Vielen Dank für Ihre Antwort, MfG Anja

    • Mietrecht.org
      11.03.2016 - 07:46 Antworten

      Hallo Anja,

      wie eine Staffelmietvereinbarung korrekt aussehen muss, lesen Sie oben im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan Ohle
    25.03.2016 - 13:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meinem Mietvertrag wurde eine Staffelmiete folgendermaßen verienbart:

    Die Staffelmiete beträgt nach jeweils frühestens zwöff Monaten,

    1. € 490,- ab 01.08.2015
    2. € 500,- ab 01.08.2015
    3. € 510,- ab 01.08.2015
    4. ebenso alle folgenden Jahre
    5. ———
    6. ———

    Meine Frage:
    Ist die Staffelmietvereinbarung auf Grund der Formulierung „ebenso alle folgenden Jahre“ unwirksam, da ja für „die folgenden Jahre“ kein konkreter Zeitpunkt und kein konkreter Mietzins erkennbar ist!?

    Viele Grüße

    Stefan

    • Mietrecht.org
      26.03.2016 - 05:16 Antworten

      Hallo Stefan,

      ich kann Ihnen hier leider nicht das finale Ok für die Unwirksamkeit geben, da ich z.b. den gesamten Mietvertrag nicht kenne und Sie hier auch nicht beraten kann. Ich würde die Klausel hier prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • G. Lehmann
    12.05.2016 - 09:18 Antworten

    Mein Mietstaffelvertrag läuft zum 31.05.16 aus. Ich habe in der Staffelvereinbarung unterschrieben: Der Eigentümer behält sich das Recht vor, nach Ablauf der Mietstaffel eine weitere Nettokaltmietstaffel mit dem Mieter zu vereinbaren. Muß ich einer neuen Staffelmiete zustimmen ? Oder nur, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist?

    • Mietrecht.org
      12.05.2016 - 14:39 Antworten

      Hallo Frau Lehmann,

      Ich halte diese Vereinbarung für unwirksam, siehe auch: „(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

      Lassen Sie die Klausel bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. Nikolaus
    25.05.2016 - 14:06 Antworten

    Wir haben seit Anfang 2008 einen unbefristeten Mietvertrag mit Staffelvereinbarung, die die Erhöhung unserer Miete im 2-Jahres-Rhythmus um jeweils 50,- € bis 2029 festlegt. Vor einigen Monaten hat unser bisheriger Vermieter die Wohnung verkauft, der neue Vermieter möchte jetzt, dass wir ergänzend zur vereinbarten Staffel einer weiteren Erhöhung um 150,- € sofort zustimmen. Dafür bietet er uns einen fünfjährigen Verzicht wg. Eigenbedarfs an. Ist das – ganz unabhängig davon, dass wir es als fast nötigend empfinden – rechtens? Wir haben bei EInzug sehr viel Geld in die Wohnung investiert, und wir würden gern hier wohnen bleiben. Wir fürchten, dass der neue Vermieter, uns wg. Eigenbedarf kündigt, wenn wir nicht zustimmen.
    Danke für eine Einschätzung und herzliche Grüße.

    • Mietrecht.org
      25.05.2016 - 15:34 Antworten

      Hallo Nikolaus,

      die Sachlage kann Ihnen am besten ein Anwalt einschätzen. In meinen Augen signalisiert der Vermieter mit dem Angebot eine langfristige Vermietungsabsicht und schwächt damit wohlmöglich eine folgende Eigenbedarfskündigung. In meinen Augen nicht besonders clever.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jessica Apelt
    21.08.2016 - 20:16 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    vor kurzem bin ich in eine ein-Zimmer Wohnung eingezogen.Leider sind kleinere Mängel vorgefallen, die das Wohngefühl nicht gerade entspannt und schön machen, da die Sicherheit des Vermieters nicht gewährt ist und ein sehr „lari-fari“ Verhalten mit sich bringt.

    Gerne würde ich deshalb nach einem Jahr wieder kündigen. Kann ich dies mit einem Staffelmietvertrag oder muss man die vier Jahre in der Wohnung sein? Wenn ja, gibt es eine Möglichkeit trotzdem vorzeitig aus der Wohnung zu kommen( sprich nach einem Jahr?)

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Liebe Grüße
    Jessica Apelt

  • Jörg
    26.09.2016 - 10:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    da ich Morgen einen Staffelmietvertrag unterschreiben möchte,brauche ich dringend einen Rat
    Die Wohnungen wurden 2014 im April das erste mal vermietet,das heißt,jedes Jahr im April eine Erhöhung
    Ich werde die Wohnung zum 1.12.2016 mieten,und soll dann im April 2017 die Erhöhung zahlen
    Ist das korrekt?
    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      26.09.2016 - 13:42 Antworten

      Hallo Jörg,

      Zitat oben aus dem Artikel „Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tosh Madison
    24.11.2016 - 21:46 Antworten

    Guten Tag, ich habe einen Mietvertrag unterschrieben, in dem ich eine Staffelmiete, die unbegrenzt läuft, vereinbart habe (alle 2 Jahre 50 Euro Erhöhung). Die nächste Erhöhung steht zum 1.4.2017 an. Nun möchte der Vermieter zusätzlich eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben, sagt aber auch, das die Mietzinstruktur (damit meint er wohl die Staffelmiete) erhalten bleiben soll. Frage: kann man während der Laufzeit der Staffelmiete (bei mir unbegrenzt) die Miete auf ortsüblich (zusätzlich) erhöhen?

    • Mietrecht.org
      25.11.2016 - 11:01 Antworten

      Hallo Tosh,

      mit genau diesen Fragen befasst sich der Artikel oben – vielleicht lesen Sie sich nochmals genau ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • HenryS
    20.12.2016 - 21:26 Antworten

    Hallo – wie lang muss der Vermieter warten bis er nach der letzten Staffelmieterhöhung eine Mieterhöhung im Rahmen der regionalen Vergleichsmiete erheben kann.

    Bei uns ist die letzte Staffel mit Januar 2015 vertraglich festgehalten. Ebenfalls steht hier, dass keine weitere Erhöhung im Rahmen der örtlichen Vergleichsmiete vollzogen werden kann…. solang eben Staffelmiete gezahlt wird….

    Ich habe leider noch keinen Hinweis darauf gefunden wie lang die Staffelmiete beendet sein muss/darf…
    Wer legt dies überhaupt fest ?

    Heute, vier Tage vor Weihnachten erhalten wir nun Post mit einer 14,8 %-igen Mieterhöhung mit dem Hinweis, dass diese im Rahmen der Vergleichsmieten erhoben wurde.

    Vielen dank und Grüße

    Henry

  • Frank Geisler
    23.02.2017 - 09:30 Antworten

    Hallo, guten Tag,

    habe eine kleine moderne Wohnung mit Terasse,, KFZ -Stellplatz vor der Haustür, gekauft,die Wohnung ist vermietet,der Mieter wohnt schon seit 1997 in der Wohnung. Die Staffelmieterhöhung wurde 2001 und 2003 vergessen zu erhöhen. Welche Rechte habe ich die Staffelmiete zu erhöhen,der gezahlte Mietpreis im Haus liegt auf dem Niveau von der Anhebung der letzten Staffelmiete von 2003. Dre Mieter weigert sich die Staffelmiete anzuerkennen und behauptet er hätte mit mir keinen „Mietvertrag“ die Staffelmiete ist ungültig da sie nicht im gleichen Jahr also 2003 eingefordert wurde.

    Vielen Dank wenn sie mir helfen können das wäre super

    Frank

  • Gunnar Richter
    03.03.2017 - 16:31 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    kann man eine Mietstaffel so augestalten, dass das Erhöhungsverbot vor der ersten Staffelerhöhung nicht greift (wenn diese z. B. erst mehrere Jahre nach Mietbeginn ansteht), oder beginnt „während der Laufzeit eines Staffelmietvertrages“ zwingend immer mit dem Mietzeitraum insgesamt?

    Vielen Dank und Grüße

    Gunnar

  • Steffen
    15.03.2017 - 23:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    gelten die Bestimmungen, wie ein Passus zur Staffelmiete formuliert sein muss, nur für Wohnraum oder wären sie auch auf zum Beispiel einen Mietvertrag für einen Tiefgaragenstellplatz anzuwenden?

    Vielen Dank für eine Antwort und freundliche Grüße
    Steffen

  • Alexander M.
    25.07.2017 - 08:12 Antworten

    Ist es zulässig das bei einem Mieterwechsel der Mietpreis zusätzlich erhöht wird? Es bestand beim Vormieter eine jährliche unbegrenzte Staffelmiete und im neuen Vertrag ist ebenfalls wieder eine Staffelmiete vereinbart. Zusätzlich wurde für den neuen Mietvertrag die Miete um weiter 50€ monatlich angehoben. Es wurden keine Modernisierungen vorgenommen. Ist dies dann eine doppelte Mieterhöhung oder kann dies der Vermieter einfach durchsetzten?

  • Ulrike
    31.08.2017 - 13:48 Antworten

    Hallo,

    ich habe auch eine Frage zum Staffelmietvertrag.
    Wir haben einen Mietvertrag seit 1.1.2013.
    Die Staffelmiete wurde zum 01.01.2014, 2015, 2106 und 2017 jeweils um 15€ erhöht.

    1) in 2018 heißt das ja dann für mich, das ich die Miete von 2017 weiterbezahle, richtig?

    2) Aber haben wir dann rechtlich gesehen 2018 noch einen Staffelmietvertrag?
    Oder kann der Vermieter uns dann eine Mieterhöhung aufdrücken wegen einer Modernisierung, die August 2016 (Anbau Balkon) und August 2017 (Einbau Balkontür) stattgefunden hat?

    Danke und viele Grüße
    Ulrike

  • Uwe R.
    06.10.2017 - 07:57 Antworten

    Wir haben seit Oktober 2008 einen Staffelmietvertrag, wo 7 Staffeln vereinbart worden sind.
    1.10.2009 auf x Euro
    1.10.2010 auf y Euro usw.
    Der letzte Eintrag ist
    1.10.2015 auf z Euro.
    Bei der Vermietung wurde uns gesagt, dass eine Mietererhöhung auch ausgetzt werden kann und dies ist auch mehrfach geschehen, da wir eher mehr als im Mietspiegel bzw bei Neuvermietung bezahlen.
    Am 1.10.2015 bekamen wir schriftlich von der Hausverwaltung, dass die letzte vorgesehenen Staffel Mieterhöhung erneut ausgesetzt wird.
    DANN wurde die Wohnanlage (50 Einheiten +) verkauft und eine neue Hausverwaltung eingesetzt. Im Juni 2016 bekamen wir von der neuen Hausverwaltung ein Mieterhöhungsverlangen zum 1.10.2016 auf die letzte Staffel vom 1.10.2015. (die ja vom alten Besitzer ausgesetzt worden ist).

    Meine Frage:
    1.) Läuft der Staffelmietvertrag am 1.10.2015 aus und geht damit der Mietvertrag automatisch am 1.10.2015 in einen Mietvertrag über, der nur noch per §558 erhöht werden kann ? (so steht es oben im Text)
    ODER (so argumentiert unsere neue Hausverwaltung)
    Die Aussetzung der letzten Staffel erfolgte zwar am 1.10.2015 aber am 1.10.2016 gilt trotzdem der letzte Wert des Staffelmietvertrags.

    • Mietrecht.org
      06.10.2017 - 09:19 Antworten

      Hallo Uwe,

      ich denke Sie sollten der aktuellen Hausverwaltung den Nachweis für das Aussetzen der Staffel zusenden und mitteilen, dass diese gerne nach §558 BGB, ausgehend von der aktuellen Miete, erhöhen kann. Und lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jirina Guziur
    21.10.2017 - 10:54 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben im Jahr 2012 ein Staffelmietvertrag unterschrieben mit jährlicher Erhöhung von 20,- Eur.in Zeitraum von Jahr 2014 bis 2021, das heisst im Jahr 2021 zahlen wir dann Kaltmiete 760,- und angefangen haben wir mit Kaltmiete 600,-.
    Meine Frage ist ob die so lange Laufzeit zulässig ist ?
    Obwohl ich schon gelesen habe , dass die Laufzeit befristet und sowohl unbefristet gilt, kommt mir es sehr lang vor und auch überteuert.
    MfG Jirina

    • Mietrecht.org
      23.10.2017 - 12:41 Antworten

      Hallo Jirina,

      unter Punkt 1 finden Sie Ihre Antwort.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Inge
    06.11.2017 - 10:28 Antworten

    Hallo,

    kann ich als Vermieter eine Staffelmiete für z.B. 4 Jahre vereinbaren, die anschließend in eine Indexmiete wechselt, die eine Anpassung gemäß dem Verbraucherpreisindex vorsieht?

    Oder wäre das schon wieder eine unzulässige Klausel, die alles wieder ungültig macht?

    Vielen Dank im voraus für die Antwort

  • Manfred Axterer
    07.12.2017 - 18:09 Antworten

    Guten Tag,
    Wir haben einen Staffelmietvertrag und zur Zeit laufen Modernisierungsarbeiten, die eine Mieterhöhung nach sich ziehen wird. Klar ist, dass wärend der Laufzeit der Staffelmiete keine weitere Erhöhung möglich ist, ABER ab wann endet die Laufzeit. Die letzte Erhöhung ist am 1.12. 2019
    Kann also die Mieterhöhung wegen Modernisierung am 2.12. 2019 erfolgen, oder aber erst 1 Jahr nach der letzten Erhöhung, da es ja heißt: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen

    Danke für Ihre Meinung
    Manfred

  • Andrea Weiss
    29.12.2017 - 14:01 Antworten

    Guten Tag,
    Ich bin einen Mietvertrag mit Staffelmiete eingegangen. Nun wäre erneut eine Mieterhöhung fällig. Das nächste und letzte Mal in drei Jahren. Nun meint meine Vetmieterin, dass die findet, dass die Miete derzeit so gut ist und würde die Vereinbarung gerne abändern, so dass zwei neue Staffeln angesetzt werden, also die eigentliche Mieterhöhung jetzt nicht stattfindet sondern erst in drei Jahren und sich die Letzte Staffel dann auf in 6 Jahren verschiebt. Ist das rechtlich zulässig? Es ist doch zu meinen Gunsten, oder?
    Besten Dank

  • Georg von Bassewitz
    16.04.2018 - 15:07 Antworten

    Guten Tag,

    ich bin Vermieter und habe mit dem Mieter einen Staffelmietvertrag vereinbart, der jetzt nach 10 Jahren im Mai die letzte Erhöhung vorsieht.
    Interpretiere ich Ihre Ausführungen oben unter Punkt 6 richtig, dass wir – Mieter und Vermieter – gemeinsam einen neuen Staffelmietvertrag mit Beginn Mai 2019 oder später vereinbaren können (unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber vorgesehenen Details wie Erhöhungsdatum, genauer Betrag etc.) ?
    Herzlichen Dank

  • Michael Zieglmaier
    07.05.2018 - 10:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zu § 557a Absatz 3 BGB schreiben Sie „dass der Mieter auch nicht länger als 4 Jahre an den Staffelmietvertrag durch einen einseitigen Kündigungsausschluss gebunden werden kann.“

    Heißt „Kündigung“ in diesem Fall, man kann dem Vermieter kündigen, weitere Staffelerhöhungen zu zahlen, ohne das Mietverhältnis zu kündigen?
    Der Mietvertrag geht dann „automatisch“ in einen Indexmietvertrag über.

    Vielen Dank

  • Robert
    16.07.2018 - 17:21 Antworten

    Guten Tag,

    unser Vermieter hat mit uns 2008 einen Mietvertrag mit einer auf zehn Jahre befristeten Staffelvereinbarung geschlossen, die einen prozentuale Erhöhung jedes Jahr vorsah. Die letzte Erhöhung laut diesem Vertrag war im vergangenen Jahr,dieses Jahr war keine Erhöhung vorgesehen. Nun bietet der Vermieter eine neue Staffelvereinbarung an, wieder mit einer prozentualen Erhöhung – und wirksam ab sofort. Also ab dem nächsten ersten würde die Mieter wieder steigen, dann jährlich um den angebotenen prozentualen Satz.

    Mein Auffassung ist, dass das sehr kurzfristig ist und dafür eine längere Frist notwendig ist. Ich gehe davon aus, dass der Vertrag in ein normales unbefristetes Mietverhältnis ohne Staffel übergegangen ist.
    Wie sehen Sie das?

    Freundliche Grüße

  • Madeleine Aha
    23.09.2018 - 17:55 Antworten

    Sehr geehrte Herr Hundt,

    mein neuer Mieter wird zum 01.12.2018 in meine EKW einziehen. Nun die Frage- wir werden den Mietvertrag nächste Woche unterschreiben 07.10. Muss ich dann bei der frühestmöglichen Kündigung (4 Jahre fix) den 06.10.2022 eintragen?
    Welches Datum muss ich dann für die erste Staffel nutzen (Erhöhung nach 2 Jahren) den 1.12.2020 oder den 06.10.2020?

    Viele Grüße und Danke

    • Mietrecht.org
      24.09.2018 - 13:41 Antworten

      Hallo Madeleine,

      lassen Sie die Situation bitte immer für Ihren Einzelfall rechtlich bewerten. Ich persönlich würde vom Mietbeginn ausgehen, das scheint mir auch die fairste Lösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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