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Indexmietvertrag – Wirksamkeit, Berechnung und Besonderheiten

Laut dem statistischen Bundesamt ist der Verbraucherpreisindex (VPI) im Februar 2014 um 1,2 % höher als im Februar 2013. Was bedeutet das für Mietverträge?- Antwort eventuelle Mieterhöhungen.

Bestimmt haben die meisten Vermieter und Mieter schon einmal davon gehört, dass sie bei der Vermietung von Wohnraum vereinbaren können, dass sich die Miethöhe nach dem Verbraucher – Preisindex für die Lebenshaltung (VPI) richtet. Dieser sogenannte Indexmietvertrag taucht nämlich immer mehr auch bei Wohnraummietverträgen auf, obwohl er in seiner Beliebtheit bei den Mietvertragsparteien höchst umstritten ist.

Für die einen ist der Indexmietvertrag die Lösung für eine gerechte regelmäßige Mieterhöhung, andere warnen vor einem Abschluss da der Mietpreis gerade in schlechten Wirtschaftszeiten für Mieter unbezahlbar werden könne.

Worum es sich bei einem solchen Indexmietvertrag im Detail handelt, wollen wir Ihnen im nachfolgenden Artikel im Überblick darstellen. Dann können Sie sich als Vermieter und als Mieter selbst ein Bild von dem Indexmietvertrag machen.

I. Indexmietvertrag im Detail

Zunächst ist es zu Verständniszwecken – sowohl für den Vermieter als auch den Mieter – wichtig den Indexmietvertrag beziehungsweise die Indexklausel in den wesentlichen Einzelheiten zu betrachten; das heisst, die gesetzliche Grundlage, die Wirksamkeitsvoraussetzungen und auch die Besonderheiten.

1. Gesetzliche Grundlage

Die gesetzliche Grundlage des Indexmietvertrags findet sich in § 557 b BGB in dessen Absatz 1 die Indexmiete definiert wird:

“ (1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). „

Danach kann der Mietvertrag also vorsehen, dass die Höhe der Miete sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) richtet.

Merke: Als Mietpreisindex kann ausschließlich auf den Verbraucherpreisindex – VPI – des statistischen Bundesamtes Bezug genommen werden. Es ist nicht möglich und macht den Vertrag unwirksam, wenn im Mietvertrag auf einen anderen Index, wie zum Beispiel den Lebenshaltungskostenindex in einem Bundesland verwiesen wird!

Die Indexmiete dient zudem ausschließlich der Sicherung des Geldwertes der vereinbarten Miete und soll keine weitere wertmäßige Erhöhung der Miete ermöglichen, weshalb die Veränderung der Miete genau der prozentualen Veränderung des Lebenshaltungskostenindex entsprechen muss. Entscheidend ist die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindex.

2. Was ist der Verbraucherpreisindex?

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland ist eine jährliche Preisvergleichsaufstellung, die anhand eines imaginären Wareneinkaufskorbes die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden misst. Damit bildet der VPI die jährliche Teuerung in ganz Deutschland ab; für alle Haushaltstypen, alle Regionen Deutschlands und sämtliche dort nachgefragten Waren und Dienstleistungen.

Der Verbraucherpreisindex dient damit als zentraler Maßstab zur Beurteilung der Geldwertentwicklung in Deutschland.

Den aktuellen VPI können Vermieter und Mieter im Internet unter www.destatis.de, also auf der Seite des Statistischen Bundesamtes abrufen; einfach in der Suche eingeben. Dort werden die tatsächlichen Indexwerte regelmäßig veröffentlicht.

Die Änderung des VPI wird dabei danach bestimmt, inwieweit sich der aktuelle Indexwert zum alten Indexwert erhöht oder gesenkt hat; das heisst zunächst wird der Indexwert zum Zeitpunkt des Einzugs des Mieters betrachtet und vom neuen aktuellen Indexwert abgezogen. Das Ergebnis ist die Indexveränderung, die als prozentualer Wert zur Mieterhöhung oder Senkung angesetzt wird.

Berechnung der VPI -änderung

Veränderung in Punkten = Neuer Indexwert − Alter Indexwert

Veränderung in Prozent = (Neuer Indexwert : Alter Indexwert) × 100 − 100

Beispiel:

Unterstellt man zum Mietbeginn, am 01.05.2008, einen Verbraucherpreisindex der bei 105,2 Punkten lag und aktuell im März 2014 bei 111,0 Punkten liegt, kann man eine Veränderung des Indexwertes um 5,8 Punkte feststellen. Dies entspricht einer Erhöhung von 5,5 %. Der Mietzins kann seit Mietbeginn daher um 5,5 % erhöht werden.

3. Gilt der Preisindex nur für die Nettomiete?

Worauf sich die Indexierung bezieht richtet sich vor allem nach der Vereinbarung der Mietstruktur des konkreten Mietvertrages. Das heisst nichts anderes, als das der Bezugspunkt von der konkreten Vereinbarung bezüglich der Miete abhängt, also ob eine Nettomiete oder eine Bruttomiete vereinbart ist. Dies können Sie im Regelfall der Indexklausel entnehmen.

Es ist in jedem Fall möglich, dass die Indexveränderung auch bei Pauschal- beziehungsweise Inklusivmieten voll umgelegt wird, wenn als Bezugspunkt die Pauschalmiete im Mietvertrag bezeichnet ist oder sich entsprechendes aus der Mietstruktur ergibt. Im Regelfall bezieht sich die Indexierung auf die Grundmiete beziehungsweise Nettomiete

Merke: Ob die Indexveränderung auf die Netto- oder Bruttomiete zu beziehen ist, ergibt sich im Zweifel aus dem Mietvertrag und der dortigen Vereinbarung zum Mietzins.

4. Wirksamkeitsvoraussetzungen

Zur Wirksamkeit bedarf der Indexmietvertrag unabdingbar der Schriftform, § 557b Abs. 1 BGB.

Das Schriftformerfordernis für einen Vertrag ist in § 126 Abs. 2 BGB geregelt und bedeutet, dass die Vertragsurkunde von beiden Vertragspartnern eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet sein muss. Vermieter und Mieter müssen den Indexmietvertrag beziehungsweise die Indexklausel unterschreiben. Mündliche Abreden oder Vereinbarungen lediglich in Textform sind unwirksam.

Die Indexklausel muss des Weiteren sowohl bei einem Anstieg wie auch bei einem Herabsinken des Preisindex einschlägig sein, also zu einem Mietanstieg oder einer Mietsenkung führen. Regelt sie nur einen Fall des Mietanstiegs, dann ist die Indexklausel unwirksam.

5. Besonderheiten

Bei der Indexmietvereinbarung sind andere Mieterhöhungen weitestgehend ausgeschlossen nach § 557 b Abs. 2 BGB:

“ (2) Während der Geltung einer Indexmiete die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen. „

Das heisst, der Vermieter kann die Miete ausschließlich bei einer Steigerung des Indexes und nach Ablauf der Jahresfrist erhöhen. Diese Regelung ist unabdingbar.

Eine sonstige Mieterhöhung durch Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen. Die Mieterhöhungen nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 559 BGB sind im dort vorgesehenen Umfang, mit der Einschränkung möglich, dass die durchzuführende Modernisierung nicht vom Vermieter verschuldet ist.

Eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale nach § 560 BGB bleibt von der Indexvereinbarung allerdings unberührt.

Vermieter und Mieter können einen unbefristeten Kündigungsausschluss vereinbaren. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Index-Mietvertrages kann danach befristet oder unbefristet ausgeschlossen werden. Nach der Mietrechtsreform 2001 ist dies wohl nicht mehr zweifelhaft, AG Hamburg, Urteil vom 19. November 1999, Az: 44 C 417/99. Unberührt bleibt dabei immer das Recht, den Vertrag außerordentlich – aus wichtigem Grund – zu kündigen, wie beispielsweise bei Zahlungsverzug des Mieters.

Merke: Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben ( § 557 b Abs2 BGB) und darf ausschließlich bei einer Steigerung des Indexes erhöht werden. Nur wenn Mieterhöhungen wegen Modernisierungen gemacht werden, muss insoweit die Jahresfrist nicht eingehalten werden. Darüber hinaus kann das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Mietvertragsparteien un-/befristet ausgeschlossen werden.

II. Richtschnur Verbraucherpreisindex in der Mietpraxis

In der Praxis stellt sich die Frage wie die einzelne Änderung des VPI umzusetzen ist. Grundsätzlich entsteht der Anspruch auf die erhöhte oder gesenkte Miete automatisch, wenn die Voraussetzungen der Klausel erfüllt sind.

Zur Durchsetzung in der Praxis muss die Veränderung der Indexpunktzahl in eine prozentuale Veränderung umgerechnet werden; die Berechnung wurde eingangs erläutert.

Was weiterhin in der Praxis zu beachten ist, wenn Sie als Vermieter oder als Mieter die Mieterhöhung beziehungsweise Mietminderung nach dem Index durchsetzen wollen, wird in § 557b Abs. 3 geregelt:

„(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.“

1. Wie gehen Sie vor bei einer Mieterhöhungen nach dem Preisindex?

Wie Sie als Vermieter eine entsprechende Mieterhöhung geltend machen, wird an folgendem Beispiel verdeutlicht:

In einem Mietvertrag mit Indexmietvereinbarung betrug der Mietzins zum 1. Dezember 2013 450,00 € und der Indexwert lag bei 120 Punkten. Ein Jahr später hat sich der Indexwert zum 1. Dezember 2014 um 5 Punkte auf einen Wert in Höhe von 125 Punkten erhöht, was einer prozentualen Erhöhung von 4,16 % entspricht. Der Mietzins kann daher in Höhe von 468,72 € verlangt werden – Dies errechnet sich wie folgt: Mietzins + prozentuale Erhöhung= neuer Mietzins. (- Alle Werte sind Beispielwerte-)

Der Vermieter will nun die Erhöhung um eben diese 4,16 % geltend machen.

Dies setzt Folgendes voraus:

a.) der Vermieter muss dem Mieter in Textform § 126 b BGB die Veränderung, also die Mieterhöhung mitteilen.

b.) der Vermieter muss die Änderung des Preisindexes (-am Besten alle seiner Berechnung zugrundeliegenden Daten, insbesondere die Indexwerte) und die neue Miete als Geldwert angeben.

c.) Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter, denn die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monates nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten, § 557 b Abs. 3 BGB.

Wenn der Vermieter in dem obigen Beispiel eine entsprechende Erklärung an seinen Mieter schickt und diesem das Schreiben Ende oder im Laufe des Dezembers zugeht, ist die neue Miete in Höhe von 468,72 € ab 01.02.2015 von seinem Mieter zu bezahlen.

Eine weitere Mieterhöhung ist dann erst wieder für einen Zeitraum ab 01. Februar 2016 möglich.

2. Wie gehen Sie vor bei einer Mietminderung nach dem Preisindex?

Der Mieter kann bei einer Senkung des Preisindex vom Vermieter auch eine entsprechende Absenkung der Miete verlangen. Die Vorgehensweise entspricht dabei derjenigen des Vermieters bei der Umsetzung der Mieterhöhung – vergleichen Sie dazu die vorige Ziffer.

III. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend ist zum Indexmietvertrag festzuhalten:

  • der Indexmietvertrag kann wirksam ausschließlich auf den Verbraucherpreisindex – VPI – des statistischen Bundesamtes Bezug nehmen
  • entscheidender Maßstab für die Änderung der Miethöhe ist die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindex.
  • bei Vertragsabschluss eines Indexmietvertrages besteht ein Schriftformerfordernis

Die Vor- und Nachteile des Indexmietvertrages wiegen sich sowohl für Mieter als auch Vermieter gegeneinander auf. Auffallend ist die Wertsicherung die durch die Indexierung der Miete am VPI erreicht wird. Dies ist ein eindeutiger Vorteil für den Vermieter.

Der Mieter hingegen ist bei Steigung der allgemeinen Lebenshaltungskosten auch einer Mieterhöhung ausgesetzt, muss aber ansonsten keine unerwarteten Mieterhöhungen befürchten. Die Möglichkeit der langen Vertragsbindung durch Kündigungsausschlusses kann für beide Mietvertragsparteien vorteilhaft sein.

Gerade in der inflationären Zeit sind Vor- und Nachteile des Indexmietvertrages je nach Blickwinkel des Betrachters zu beurteilen. Der Indexmietvertrag sollte daher nicht zu voreilig verurteilt werden.

48 Antworten auf "Indexmietvertrag – Wirksamkeit, Berechnung und Besonderheiten"

  • Andreas Hofer
    10.09.2014 - 15:17 Antworten

    Nach meinem Verständnis kann die Indexmiete in einem Zeitraster von 12 Monaten gemäß dem VPI angepasst werden. Das scheint in der Praxis aber gar nicht möglich zu sein, siehe folgendes Beispiel:
    1. Abschluss des Mietvertrags sei 1. Dezember 2013, die Miete soll an jedem 1. Dezember der folgenden Jahre angepasst werden.
    2. Der Index von Dezember 2014 ist erst im Januar 2014 bekannt.
    3. Die Mitteilung über die neue Miete kann im Lauf des Januar 2014 beim Mieter eingehen
    4. Der Mieter muss die erhöhte Miete ab dem 01.03.2014 zahlen. Die Erhöhung muss der Mieter nicht für Dezember, Januar Fabruar zahlen.
    5. Eine neue Mieterhöhung ist erst 12 Monate später, also ab 01.03.2015 möglich

    Nach dem im Artikel beschriebenen Verfahren (zumindest so wie ich ihn verstehe) kann eine Indexmiete nur alle 15 Monate angepasst werden. Ist das so oder verstehe ich etwas falsch?

    • Mietrecht.org
      12.09.2014 - 12:06 Antworten

      Hallo Andreas,

      die Miete muss 12 Monate unverändert bleiben. Das hat nur indirekt mit dem Zugang der Mieterhöhung zu tun. Ich hoffe das hilft Ihnen weiter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Dieter
      06.08.2018 - 15:44 Antworten

      Ich sehe das genauso. Die Antwort geht darauf eigentlich nicht ein. Auf allen Seiten im Internet vermisse ich in den Erläuterungen genau die Erklärung für eben diese Frage.

  • Ronny
    11.03.2015 - 17:54 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe eine Frage zur Wirksamkeit der Indexklausel im Mietvertrag.

    Wir haben einen Mietvertrag mit Indexklausel und erhielten vor kurzem ein Mieterhöhungsverlangen, welches sich aber auf den Mietspiegel bezieht. Nach Rücksprache mit dem Vermieter, weshalb dieser sich nicht auf die vereinbarte Indexmiete bezieht, erhielten wir als Antwort, dass die Indexklausel im Mietvertrag wegen einem Formfehler ungültig sei. Folgender Formfehler liegt vor: „Für die Zeit ab dem 01. richtet sich die Mieterhöhung nach folgender Mietanpassungsvereinbarung (Indexmiete):…“. Da also kein genaues Datum (nur „01.“) angegeben wurde, sei die Indexklausel unwirksam.

    Stimmt das, dass wir damit keinen Index gebundenen Mietvertrag haben? Wir sind bei der Unterzeichnung jedoch davon ausgegangen und fühlen uns jetzt getäuscht.

    Viele Grüße,
    Ronny

    • Mietrecht.org
      11.03.2015 - 19:17 Antworten

      Hallo Ronny,

      „§ 557b BGB – Indexmiete: (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

      Die Unwirksamkeit kann nicht zu Ihrem Nachteil erfolgen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rainer
    13.03.2015 - 00:38 Antworten

    Vielen Dank für die sehr hilfreichen Erläuterungen auf dieser Seite.
    Mich würde zum Thema Indexmiete interessieren, ob eine angekündigte Mieterhöhung unwirksam ist, wenn der Index zu meinen Ungunsten falsch berechnet wurde, da das falsche Einzugsjahr als Berechnungsgrundlage genommen wurde.
    Ich würde jetzt natürlich fristgericht Widerspruch einlegen und den Vermieter auf seinen Fehler hinweisen. Danach kommt sicherlich zeitnah die korrigierte Version der Mieterhöhung.
    1.) Läuft dann die Frist für die Mieterhöhung (Beginn im übernächsten Monat nach dem Zugang der Erklärung) wieder von vorne oder muss ich bereits zum ursprünglichen Erhöhungszeitpunkt zahlen?
    Bei anderen Mietformen (z.B. Erhöhung an die Orstübliche Vergleichsmiete) ist eine neue Frist nach Korrekturen normal und für mich auch logisch, aber aus den Erläuterungen zur Indexmiete kann ich das nicht raus lesen.
    2.) Kann ich vom Vermieter in der korrigierten Version erwarten/verlangen das er den Verbraucherpreisindex vom aktuellen Monat oder Vormonat von der destatis-Seite heran zieht, wenn dieser niedriger ist, als der ursprünglich verwendete ältere Monatspreisindex?
    3.) Bisher steigt der Verbraucherpreisindex ja eher an. Aber mal angenommen der Preisindex fällt in nächster Zeit. Wann könnte nach der jetzigen Erhöhung eine Mietminderung geltend gemacht werden?

    MfG

    • Mietrecht.org
      13.03.2015 - 10:50 Antworten

      Hallo Rainer,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht umfassend zu den diversen Fragen beraten. Bitte wenden Sie sich zur Prüfung der Indexklausel, der Erhöhung und mit Ihren weiteren Fragen an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael
    27.04.2015 - 12:39 Antworten

    Guten Tag,

    wir wollen eine Wohnung erwerben. Jetzt habe ich gehört, dass für Wohnungen für eine Indexmiete vereinbart wurde, eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Klingt für mich komisch. Weiss jemand mehr?

    Grüße Michael

    • Mietrecht.org
      27.04.2015 - 21:10 Antworten

      Hallo Michael,

      eine Indexmiete steht nicht automatisch in Zusammenhang mit dem Thema Eigenbedarfskündigung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norbert
    14.05.2015 - 18:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    Erst mal ein Dank für diese Homepage, aus der ich schon eine Menge Informationen gewinnen konnte!

    Ich habe mit einem Mieter einen Indexmietvertrag abgeschlossen und würde gerne wissen, ob man die Erhöhung auch jedes Jahr durchziehen muß oder auch mal ein Jahr aussetzen kann. Ich will keinen Mietwucher betreiben, habe aber gelesen, daß bei Staffelmietverträgen ein Aussetzen dazu führen kann, daß die gesamte vereinbarte Staffel unwirksam wird. Ist das bei Index-Verträgen auch so?

    herzliche Grüße

    Norbert

    • Mietrecht.org
      15.05.2015 - 10:03 Antworten

      Hallo Norbert,

      lassen Sie den Vertrag und Ihre Frage am besten anwaltlich prüfen. Ich kann Ihnen dazu hier leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    20.05.2015 - 18:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich möchte die Möglichkeit einer Mieterhöhung auf der Basis einer vertraglich vereinbarten Indexmiete berechnen. Leider verweist der Mietvertrag, obwohl von 2009, auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland auf der Basis 2000 = 100. Kann/muss ich mich bzgl. der Berechnung für den Index aus 2009 dennoch auf die aktuelle Preisbasis 2010 = 100 beziehen oder muss/darf ich die Basis 2000 = 100 in die Basis 2000 = 100 umrechnen. Falls ja, wie würde das funktionieren?

    Vielen Dank.

    Mit bestem Gruß
    Thomas

    • Mietrecht.org
      24.05.2015 - 10:22 Antworten

      Hallo Thomas,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht in Kurzfilm zeigen, wie Sie die Indexmieterhöhung korrekt vornehmen. Es ist einfach schwierig und man muss sich stark eindenken und alle Vereinbarungen / Fakten prüfen. Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sollten sich Sie vielleicht Hilfe bei einem Berater suchen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Beate
    16.06.2015 - 11:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    der Index war in 2014 105,9, in 2015 ist er jetzt 105,6. Der Unterschied beträgt somit nur 0,3. Muß ich bei dieser geringen Änderung eine Mietanpassung durchführen? Ich meine dass ich erst bei einer Abweichung ab 0,5 eine Anpassung durchführen muß.

    Vielen Dank und herzlichen Gruß
    Beate

    • Mietrecht.org
      16.06.2015 - 17:51 Antworten

      Hallo Beate,

      leider weiss ich nicht, ob Sie Vermieterin oder Mieterin sind. Lassen Sie sich im Zweifel bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katrin Binotsch
    25.01.2016 - 14:04 Antworten

    Hallo,

    hier wird wunderbar die Erhöhungen der Indexmieten erklärt – jedoch wie ist es

    wir haben Index 2005 = 100. Die letzte Erhöhung war im Dezember 2010. Berechnet nach dem Index 2005 ergab 109,6 Prezentpunkte.
    Jetzt gilt der Preisindex 2010 = 100. Nach der neuen Tabelle beträgt Dezember 2014 = 106,7 Prozentpunkte. Ist hier nicht der Mieter berechtigt eine Mietpreissenkung zu verlangen?

    Es wäre schön wenn auch dieses Thema in Ihrem Beitrag erklärt werden würde.

    Herzliche Grüße

  • Hellmut
    15.06.2016 - 07:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    habe eine Wohnung mit Indexmietvertrag gemietet. Nach 3 Jahren Mietdauer dürfte mein Vermieter die Miete gem. Indexanstieg ca. 1,5% anheben. Kürzlich bekam ich ein Schreiben, in dem er die Miete ohne Angabe von Gründen um 11,25% erhöht. Eine Modernisierungsmaßnahme der Wohnung hat nicht stattgefunden. Ist die Mieterhöhung rechtens?

    Herzliche Grüße

    Hellmut

    • Mietrecht.org
      15.06.2016 - 09:35 Antworten

      Hallo Hellmut,

      eine Mieterhöhung muss begründet werden – bitten Sie Ihren Vermieter um eine entsprechende Begründung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manuel
    27.06.2016 - 09:12 Antworten

    Hallo,

    ich habe als Mieter einen Indexmietvertrag der sich auf den Lebenshaltungskostenindex bezieht. Ist dieser gültig ?

    Lieben Gruß

    • Mietrecht.org
      27.06.2016 - 13:52 Antworten

      Hallo Manuel,

      ich kenn Ihren Mietvertrag nicht – ein Indexmietvertrag ist eine seltene, aber durchaus gängige Form eines Mietvertrages.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Manuel
        27.06.2016 - 14:24 Antworten

        Hallo,

        da liegt jetzt ein Mißverständnis vor, ich glaube ich habe schlecht formuliert. Das ich einen Indexmietvertrag habe ist O.K.

        Aber da dieser Vertrag auf den Lebenshaltungskostenindex beruht, bin ich mir nicht sicher ob er gültig ist.

        Sie schreiben doch in Ihrem Artikel das ein Indexmietvertrag nur gültig ist wenn er sich auf den Verbraucherpreisindex (VPI) beruft.

        LG

        • Mietrecht.org
          28.06.2016 - 06:57 Antworten

          Hallo Manuel,

          entschuldigen, ich habe Sie auch falsch verstanden. Lesen Sie am besten nochmals in § 557b (Indexmiete) BGB nach, hier wird ganz klar von „vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“ gesprochen. Kurz „Verbraucherpreisindex (VPI)“.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Manuel
    01.07.2016 - 07:37 Antworten

    Vielen Dank, weiß jetzt Bescheid

    LG

  • Annelie Heselmann
    06.07.2016 - 10:33 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir haben einen Mietvertrag mit einseitiger Indexklausel. Nur bei Erhöhung des Indexes soll die Miete erhöht werden – laut Klausel.

    Bei Absenkung des Index soll die Miete konstant bleiben.

    Diese Indexklausel ist unwirksam.
    Ist ein Richter befugt gegen den Willen eines Mieters per Urteil eine neue Indexklausel zu erlassen ?

    • Mietrecht.org
      06.07.2016 - 11:59 Antworten

      Hallo Annelie,

      ich kann ganz allgemein antworten: wenn ein Mietvertrag geändert werden soll, müssen alle Vertragsparteien zustimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benjamin Vogt
    31.07.2016 - 08:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Vielen Dank für die Erläuterungen. das ist sehr hilfreich.
    Wir haben auch einen Indexmietvertrag. Trotzdem findet sich im Vertrag eine Klausel, die besagt: „Hilfsweise und nachrangig gelten die weitergehenden, gesetzlichen Miethöheregelungen der *558 ff BGB als vereinbart.“

    Bedeutend das, dass der Vermieter nun doch das Recht hat, die Miete nach beiden Paragraphen zu erhöhen oder ist diese Klausel ein Paradebeispiel für eine „Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung“ und somit ungültig.

    Danke vorab

    • Mietrecht.org
      31.07.2016 - 20:16 Antworten

      Hallo Benjamin,

      als Mieter würde ich beim „Nachteil“ ansetzten und mich auf die Unwirksamkeit berufen. Im Zweifel sollten Sie dazu eine anwaltliche Meinung einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ina Stocker
    21.12.2016 - 17:43 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Vielen Dank für die Erklärung. Ich bin Mieter.
    Ist es zulässig im Vertag die Erhöhung im Prozent festzulegen und nach dieser Formel zu rechnen? Z.B.
    “ sollte der Verbraucherindex gegenüber dem Stand bei der jeweils letzten Mietzinsanpassung um mindestens 5% nach oben oder unter verändern, so kann die Änderung des Mietzinses gefordert werden.
    Nach Folgender Formel

    Neuen Mietzins =alter Mietzins (o,2 x alter Indexstand + 0,80 x neuer Indexstand) / Alterindexstand

    Vielen Dank.

  • M. Hildenbeutel
    26.01.2017 - 16:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    besten Dank für die aufschlussreichen Erläuterungen.

    Wir haben einen Indexmiete im Mietvertrag. Seit 2012 hat der Vermieter vergessen, diese jährlich anzupassen.
    Meine Frage ist nun:
    Darf er die VPI Veränderung von 2012 auf 2016 ansetzen (Konsequenz: stärkerer Anstieg der Miete) oder darf er nur von 2015 auf 2016 ansetzen (minimale Auswirkung)?

    Schönen Dank & viele Grüße

  • Christian Baus
    02.02.2017 - 15:25 Antworten

    Meine Eltern haben eine Arztpraxis (gewerblich) vermietet. Die auf den Vorgängerindex des VPI bezogene Wertsicherungsklausel sah so aus:

    „Sollte sich in Zukunft … der VPI um mindestens 10 Prozent, ausgehend von der zuletzt erreichten Zahl, erhöhen oder ermäßigen, so erhöht oder ermäßigt sich jeweils auch der monatlich zu zahlende Mietzins um den vorstehend geannten Prozentsatz.

    Für die Festsetzung einer erhöhung oder Ermäßigung um mindestens 10 Prozent sind, sofern die Änderung nicht scon durch eine einmalige Indexänderung eintritt, mehrere diesen Prozentsatz nicht erreichte Änderungen in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen.“

    Diese Erhöhung wurden regelmäßig von meinen Eltern vergessen.
    In 2013 war seit der letzten Erhöhung in 2001 der Indexstand von 87,7 (Stand 06/01) auf 104,7 (Stand 11/12) gestiegen, was eine Zinserhöhung von 19,24% ermöglicht hätte, natürlich nur für die Zukunft. Es wurde dann ab 01/2013 die Miete um 10% erhöht, da da Miete meinte, dass das die maximale Erhöhung wäre. Meines Erachtens ist dies falsch, aber Schnee von gestern.

    Die Frage die sich mir stellt, ob die „geschenkten“ Indexpunkte hinfällig sind, oder ob man nunmehr (Stand 12/16) bei einem Indexstand von 108,8 erhöhen könnte.

    Ich würde von Verständnis so rechnen:

    Index: 06/01 = 87,7 (= 100%)
    Index: 11/12 = 104,7 ( = 119,38%) – davon 10% geltend gemacht (neuer Vergleichsindex 96,47)
    Index: 12/16 = 108,8 ( = 124,05%) – damit maximale Erhöhung 12,78% (108,8/96,47)

  • Gründel
    04.02.2017 - 15:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    am 01.02.2015 begann mein Mietvertrag (Index: 106,5). Im Dez 2015 hat sich der Index auf 107 verändert, weshalb der Vermieter am 28.01.2016 eine entsprechende Mieterhöhung form- und fristwirksam geltend gemacht hat, also ab 01.03.2016.

    1. Frage:
    Durfte sich der Vermieter auf den Index Dez 2015 überhaupt berufen, denn der Mietvertrag begann ja erst am 01.02.2015?

    2. Frage:
    Anfang 2016 ging der Index wieder zurück. Darf ich mich dann als Mieter ebenso hierauf berufen (auch wenn ich diesen erst jetzt geltend machen würde wegen der Jahresfrist), oder welcher Monats-Index wäre frühstens massgebend für eine Mietminderung?

    Ganz herzlichen Dank uns beste Grüsse
    Patrick Gründel

  • Noemi
    15.02.2017 - 20:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, wir haben eine gültige Indexmiete vereinbart. Unsere Miete ist schon länger als ein Jahr unverändert gebieben. Wir würden als Mieter gerne jetzt auf Grundlage des Januar-VPI erhöhen, weil wir davon ausgehen, dass eine Erhöhung zu einem späteren Zeitpunkt deutlich höher ausfallen dürfte. Das geht, oder? Also die rechtliche Lage ist so, dass beide Seiten sowohl Mieterhöhungen als auch Mietabsenkungen zum Beginn des übernächsten Monats verlangen dürfen – Mieter also auch Erhöhungen und Vermieter auch Absenkungen? Die Frage ist ernst gemeint, wir würden als Mieter wirklich gerne Einfluss auf den Zeitpunkt und damit die Höhe der Erhöhung nehmen. Freundliche Grüße aus Bonn!

  • Wolfgang Müller
    31.03.2017 - 07:08 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,
    ich bin Vermieter mit einem Indexmietvertrag und bin durch den Erwerb der Immobilie in den Vertrag eingetreten.
    Ist es rechtlich rechtlich ok, wenn es im Vertrag einen Zusatz gibt, daß erst wenn 10 Punkte erreicht sind die Miete geändert werden kann.
    Das benachteiligt meiner Meinung den Vermieter weil eine Veränderung im 10 Punkte etliche Jahre dauert.
    Der eigentliche Zwecke der Wertsicherung ist nicht gewährleistet.

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      31.03.2017 - 13:14 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      wenn Sie vereinbaren, niemals die Miete zu erhöhen, ist der Vermieter auch „im Nachteil“. Solch nachteilige Mietverträge wirken sich dann in der Regel auf den Kaufpreis aus.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Müller
    03.04.2017 - 08:08 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,
    vielen Dank für Ihre Antwort.
    Das bestätigt mich in meiner Einschätzung.
    Leider muß ich durch den Immobilienerwerb den Mietvertrag fortführen.

    Viele Grüße

  • Monja Weise
    19.07.2017 - 19:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    laut meine Mietvertrag „Der Mietzins erhöht sich jeweils nach einem Jahr um 15 Euro.

    Ist das wirksam oder die Erhöhung darf nur ausschließlich auf den Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes Bezug nehmen?

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 13:07 Antworten

      Hallo Monja,

      bitte lesen Sie nach, wie Vermieter (wirksam) eine Staffelmiete vereinbaren können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rau
    24.09.2017 - 16:43 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben eine Wohnung mit Indexvereinbahrung, die seit Einzug im Mai 2001 keine Erhöhung erhalten hat. Es käme jetzt zu einer Mieterhöhung von 25 %.
    Ist dies möglich? Oder gibt es eine Höchstgrenze?

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      25.09.2017 - 11:12 Antworten

      Hallo Frau Rau,

      „§ 557b BGB – Indexmiete“ gibt keine Höchstgrenze an. Ich würde sagen, Sie haben Glück gehabt, dass Sie die letzten 16 Jahre günstig gewohnt haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Baader
    26.09.2017 - 20:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    – Indexmiete- bei unserem Mietvertrag wurde die Indexmiete seit Einzug in 1/2006 nicht erhöht- kann der Vermieter die Indexierung von 1/2006 bis heute vornehmen oder gibt es hier Verjährungsthematiken?
    Ferner ist nicht geregelt ob die Indexwerte auf Monat- oder Jahresbasis gerechnet werden- was gilt dann hat der Vermieter hier die Wahl?

    Vielen Dank vorab

  • Lena
    26.10.2017 - 19:51 Antworten

    Hallo,

    in unserem Mietvertrag ist eine Staffel- und Indexmiete vereinbart. Die Staffel ist letztes Jahr ausgelaufen und jetzt beginnt die Indexmiete. Meine Frage nun, ist der Index alt der Zeitpunkt des Mietvertrages oder der letzten Staffeln?

    Vielen Dank.
    Freundliche Grüße

  • Stefan
    11.06.2018 - 21:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie berechnet sich eine zweite Mieterhöhung?

    Die letzte habe ich für Mai 2017 erhalten mit dem Index von Januar 2017. Muss der Vermieter jetzt als alten Indexstand den von Mai 2017 benutzen oder den Index von Januar 2017?

    Vielen Dank.

    Freundliche Grüße

  • Felix
    10.07.2018 - 15:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Tochter mietet in Köln seit 2008 eine Wohnung (Indexmiete). Nun schrieb der Vermieter folgendes:
    in den letzten 10 Jahren erfolgte eine Mietsteigerung von 99,2% um 12% auf 111,2%, also durchschnittlich um 1,2% pro Jahr.
    Deshalb wird die Miete um 12% erhöht.
    Frage: Kann man für eine Steigerung 10 Jahre zurück als Ausgangswert zur Berechnung verwenden?

    Vielen Dank
    Freundliche Grüße
    Felix

    • Mietrecht.org
      10.07.2018 - 15:56 Antworten

      Hallo Felix,

      Ihre Tochter hat viele Jahre Miete gespart, die nachgezogene Erhöhung ist m.E. in Ordnung. Lassen Sie die Mieterhöhung im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingrid Schmidt
    30.07.2018 - 15:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt.
    Vor 2 Tagen lag in unserem Briefkasten, eingeworfen, eine Erhöhungserklärung unserer Indexmiete.
    Im Schreiben betonte der Vermieter, das er seit unserem Einzug April 2004, aufgrund unseres guten Verhältnisses, von einer Anpassung abgesehen hat.
    Dazu müssen wir sagen, wir bewohnen ein EFH, mit Garten. Den Garten/Außenanlagen haben wir instand gesetzt, und noch viele, viele andere Verschönerungen durchgeführt.
    Im Mietvertrag steht: Die Anpassungen werden im 2-jährigen Turnus jeweils am 1.Januar überprüft.
    Auf welcher Rechtsgrundlage kann ein Vermieter nach 14,5 Jahren die Miete erhöhen?
    Bei allen anderen Verträgen kann man längstens 2 Jahre zurück Forderungen geltend machen.
    Also müßte dies doch auch bei Indexmiete gelten.
    Was ist mit dem Passus im MV: jeweils am 1.1. alle 2 Jahre überprüft.?
    M.E. würde dann nur die Berechnung auf dem Index von 2015 zu 2017 statthaft sein?
    Mit freundlichen Grüßen, Fam,. Schmidt

    • Mietrecht.org
      30.07.2018 - 16:25 Antworten

      Hallo Ingrid,

      ich würde mich in erster Linie freuen, dass ich jahrelang keine Erhöhung erhalten habe. Für eine rechtssichere Auskunft sollten Sie die Mieterhöhung prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Windisch Heinrich
    21.09.2018 - 15:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in meinem Formularmietvertrag ist folgendes vereinbart:
    Es wird eine Indexmiete vereinbart. Ändert sich der vom Statitistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) mit der Basis bei Beginn des Mietverhältnisses gegenüber dem Indexstand bei Vertragsbeginn oder der letzten Mietanpassung um mehr als 10% nach oben oder unten, so kann jede Partei in Text- oder Schriftform geltend machen, dass sich die Grundmiete gemäß 3.1 im gleichen prozentualen Verhältnis erhöht oder ermäßigt. Das gleiche gilt für jede erneute Änderung des Verbraucherpreisindex. …….

    Ich gehe davon aus, dass diese Formulierung gesetzeskonform ist, aber meiner Meinung nach unglücklich/missverständlich abgefasst ist.

    Folgender Fall:
    Abschluss Mietvertrag am 28.08.2017
    Mietbeginn am 01.12.2017 bei einem Indexstand von 110,6 (Dezember 2017)

    Meine Frage:
    Ist es richtig, dass eine angepasste Miete erstmals dann geltend gemacht werden kann, wenn der Indexstand mindestens bei 121,7 liegt, sich also um mehr als 10% erhöht hat.

    Vielen Dank für Ihre Auskunft
    und freundliche Grüße

    Heinrich

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