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Wanddurchbruch in der Mietwohnung – Genehmigung, Rückbau und Kostentragung

Die Mietwohnung stellt in der Regel den Lebensmittelpunkt eines jeden Mieters dar. Da ist es nachvollziehbar, dass der Mieter sich diese seinen persönlichen Vorstellungen entsprechend gestalten möchte. Nicht selten haben Mieter daher den Wunsch, an der Wohnung bauliche Veränderungen vorzunehmen.

Ein immer wieder vorkommendes Anliegen von Mietern ist es, einen Wanddurchbruch vorzunehmen, um z.B. aus zwei kleinen Zimmern ein großes zu machen oder um Barrierefreiheit herzustellen. In solchen Fällen gibt es nicht selten Streit zwischen Mieter und Vermieter darüber, ob der Mieter für den Wanddurchbruch die Zustimmung des Vermieters benötigt, ob er ggf. einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hat, ob der Mieter die bauliche Veränderung am Ende des Mietverhältnisses wieder rückgängig machen muss und wer die Kosten hierfür trägt.

Auf alle diese Fragen gibt dieser Beitrag eine Antwort.

1. Für einen Wanddurchbruch bedarf es der vorherigen Zustimmung des Vermieters

Möchte der Mieter Veränderungen an der Mietwohnung vornehmen, muss er hierfür nicht ausnahmslos die vorherige Zustimmung des Vermieters einholen. Der Mieter kann im Einzelfall Veränderungen, durch die nicht in die Bausubstanz eingegriffen wird und die (bei Vertragsende) leicht wieder rückgängig gemacht werden können, auch ohne die Zustimmung des Vermieters vornehmen, sofern keine grundlegenden Veränderungen der Mietsache erfolgen und auch die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigt wird. Unter diesen Voraussetzungen sind auch geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz ohne Zustimmung des Vermieters erlaubt, soweit sie sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen. Dies betrifft aber lediglich Maßnahmen wie das Anbringen von Dübeln und Haken im normalen Umfang, den Einbau von Klingelknöpfen, den Austausch von Fliesen und die Verlegung von Teppichböden (vgl. LG Kassel, Urteil vom 05.05.2011 – 1 S 432/10). Zu diesen genehmigungsfreien Veränderungen gehört ein Wanddurchbruch jedoch nicht. Durch diesen wird so massiv in die Bausubstanz eingegriffen, dass dieser stets nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen darf (vgl. AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 10.06.2004 – 8 C 71/04; LG Kassel, Urteil vom 05.05.2011 – 1 S 432/10).

2. Unter bestimmten Umständen hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung

In der Regel liegt es im Ermessen des Vermieters, ob er dem Mieter die Vornahme einer baulichen Veränderung gestattet oder nicht. Wie von jeder Regel gibt es jedoch auch hier Ausnahmen, in denen der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Erlaubnis zu erteilen. Ein entsprechender Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters wird aus § 242 BGB dann abgeleitet, wenn sich deren Verweigerung als rechtsmissbräuchliche Ermessensausübung darstellen würde (vgl. BGH, Urteil vom 14.09. 2011 − VIII ZR 10/11).

Wann dies der Fall ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab und kann nicht allgemein gesagt werden. In der Regel liegen die Voraussetzungen für einen aus § 242 BGB abgeleiteten Anspruch jedoch nur vor, wenn der Mieter durch die bauliche Veränderung einen üblichen Standard schaffen möchte, der bislang nicht vorhanden war (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 04.03. 2005 – 311 S 128/04- Einrichtung eines Badezimmers; AG Hamburg, Urteil vom 23. 06. 1998 – 39A C 114/98- Verlegung eines Laminatfußbodens). Dies trifft auf einen Wanddurchbruch nicht zu.

Einen speziellen Fall, in dem dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu einer baulichen Veränderung auch dann zusteht, wenn durch diese kein weitgehend üblicher Standard geschaffen werden soll und die Verweigerung der Zustimmung sich auch nicht aus anderen Gründen als rechtsmissbräuchlich darstellt, hat der Gesetzgeber jedoch in § 554a BGB ausdrücklich geregelt.

§ 554a BGB bestimmt, dass der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen kann, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Zu Herstellung dieser Barrierefreiheit, die durch § 554a BGB ermöglicht werden soll, kann es je nach den Umständen des Einzelfalls u. U. auch erforderlich sein, einen Wanddurchbruch vorzunehmen. Insbesondere für Rollstuhlfahrer kann dies von Bedeutung sein.

Folgende Voraussetzungen müssen für den Anspruch auf Erteilung der Zustimmung aus § 554a BGB vorliegen:

  • Die bauliche Veränderung muss für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sein,
  • der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Vornahme der baulichen Veränderung haben und
  • eine Abwägung mit den entgegenstehenden Interessen des Vermieters muss ergeben, dass dessen Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache nicht überwiegt. Bei dieser Interessenabwägung sind außerdem auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen.

Um den Vermieter davor zu schützen, dass er am Ende des Mietverhältnisses auf den Kosten für einen Rückbau sitzen bleibt (zum Rückbauanspruch des Vermieters am Ende des Mietverhältnisses vgl. die Ausführungen unten), bestimmt § 554a Abs.2 S.1 BGB außerdem, dass der Vermieter seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen kann. Die Sicherheit kann zusätzlich zu der gem. § 551 BGB geschuldeten Kaution gefordert werden. Auch die dort genannten Höchstgrenzen gelten nicht.

Die Höhe der Sicherheit, die der Vermieter als Voraussetzung für seine Zustimmung verlangen kann, richtet sich vielmehr nach den voraussichtlich entstehenden Rückbau- und Entsorgungskosten. Ggf. ist auch ein eventueller Wertverlust der Mietsache zu berücksichtigen. Verbreitet wird außerdem ein Zuschlag wegen zu erwartender Preissteigerungen für zulässig gehalten.

Leistet der Mieter als Sicherheit eine Geldsumme, ist diese vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen (vgl. § 554a Abs.2 S.2 i. V. m. § 551 Abs.3 S.1 BGB).

Wichtig:

§ 554a Abs.2 BGB gibt dem Vermieter lediglich das Recht, die Zustimmung, zu der er gem. § 554a Abs.1 BGB verpflichtet ist, von der Leistung der Sicherheit abhängig zu machen bzw. diese zu verweigern, wenn die Sicherheitsleistung nicht erfolgt. Ein Anspruch des Vermieters auf Leistung der zusätzlichen Sicherheit ergibt sich aus § 554a Abs.2 BGB nicht. Hat der Vermieter die Zustimmung erteilt, ohne diese von der Sicherheitsleistung abhängig gemacht zu haben, kann er die Sicherheit nicht nachträglich fordern.

Ob der Vermieter seine Zustimmung auch dann von einer zusätzlichen Sicherheit abhängig machen kann, wenn sich der Zustimmungsanspruch nicht aus § 554a BGB, sondern aus § 242 BGB ergibt, ist umstritten. Während einerseits vertreten wird, dass sich aus § 554a Abs.2 BGB ein allgemeiner Rechtsgedanke ableiten lässt, der auch auf andere, nicht unter § 554a BGB fallende bauliche Veränderungen übertragen werden kann (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 554a BGB, Rn.57), wird die Bindung der Zustimmung an eine zusätzliche Sicherheit von anderen nur unter der Voraussetzung für zulässig gehalten, dass der Umfang des gesetzlich in § 551 Abs.1 BGB zulässigen Mietkautionsbetrages noch nicht ausgeschöpft ist (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 23. 06. 1998 – 39A C 114/98). Höchstrichterliche Rechtsprechung gibt es zu dieser Frage bislang nicht.

3. Der Mieter muss den Wanddurchbruch fachgerecht vornehmen

Der Mieter muss eine bauliche Veränderung so durchführen, dass die Mietsache keinen Schaden nimmt. Nicht bei jeder baulichen Veränderung ist dafür die Beauftragung eines Fachmannes erforderlich. Ein Wanddurchbruch stellt jedoch einen so erheblichen Eingriff in die Bausubstanz der Mietwohnung dar, dass dieser fachgerecht in der Regel nur durch einen Fachmann ausgeführt werden kann. Ist der Vermieter– wie im Regelfall- nicht zur Zustimmung verpflichtet, kann er- sofern er diese dennoch erteilt- dem Mieter selbstverständlich auch entsprechende Vorgaben machen oder seine Zustimmung von der Durchführung durch einen Fachmann abhängig machen. Doch auch dann, wenn dem Mieter ausnahmsweise ein Zustimmungsanspruch zusteht, muss dem Vermieter das Recht zustehen, seine Zustimmung unter dem Vorbehalt der Durchführung durch einen Fachbetrieb zu erklären (vgl. OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 22.07.1992 – 20 REMiet 1/91).

4. Ein ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommener Wanddurchbruch stellt eine Vertragsverletzung dar

Nimmt der Mieter eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung vor, ohne dass der Vermieter zuvor seine Zustimmung erteilt hat, verletzt der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Dies gilt selbst dann, wenn dem Mieter gegen den Vermieter ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zusteht. Auch wenn ein solcher Anspruch besteht, verhält sich der Mieter nur dann vertragsgemäß, wenn die Zustimmung auf sein Verlangen auch tatsächlich erteilt worden ist. Weigert sich der Vermieter, die Zustimmung zu erteilen, kann sich der Mieter, wenn er die Maßnahme dennoch durchführt, hinterher nicht darauf berufen, der Vermieter sei ohnehin verpflichtet gewesen, seine Zustimmung zu erteilen. Möchte der Mieter sein Vorhaben gegen den Willen des Vermieters realisieren, muss er diesen – vorausgesetzt, ihm steht tatsächlich ein Anspruch zu – auf Zustimmung verklagen. Mit der Rechtskraft des seiner Klage stattgebenden Urteils gilt die Zustimmung dann gem. § 894 ZPO als erteilt.

5. Wanddurchbruch ohne Zustimmung des Vermieters – Womit der Mieter rechnen muss

Nimmt der Mieter den Wanddurchbruch vor, ohne dass der Vermieter seine Zustimmung erteilt hat, verletzt er seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Geschieht dies schuldhaft und entsteht dem Vermieter ein Schaden, ist er dem Vermieter gegenüber gem. § 280 Abs.1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Sofern dies möglich ist, hat er gem. § 249 Abs.1 BGB als sog. Naturalrestitution denjenigen den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Er ist also zum Rückbau verpflichtet, und zwar nicht erst zum Ende des Mietverhältnisses (zur Rückbaupflicht am Ende des Mietverhältnisses s. u.), sondern sofort während des laufenden Mietverhältnisses.

Der Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes ergibt sich außerdem aus § 541 BGB, der bestimmt, dass der Vermieter dann, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fortsetzt, auf Unterlassung klagen kann. Dieser Anspruch besteht zwar unabhängig von einem eingetretenen Schaden und einem Verschulden des Mieters, setzt aber eine vorherige erfolglose Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus.

Je nach Schwere der Pflichtverletzung des Mieters und den Auswirkungen des Wanddurchbruchs auf die Mietsache ist der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB sogar zur außerordentlichen fristlosen Kündigung oder auch zur ordentlichen fristgerechten Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB berechtigt (vgl. AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 29.03.2000 – 7 C 521/99- zu § 553 BGB a. F., der in etwa § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB entspricht). Für eine außerordentliche fristlose Kündigung bedarf es allerdings- sofern diese nicht ausnahmsweise entbehrlich ist- einer vorherigen erfolglosen Abmahnung des Mieters (vgl. § 543 Abs.3 S.1 BGB).

Wegen Rechtsmissbrauchs ausgeschlossen ist der Vermieter mit der Geltendmachung der auf Rückbau während der Mietzeit gerichteten Ansprüche und auch mit der Ausübung des Kündigungsrechts allerdings dann, wenn er ohnehin z.B. gem. § 554a BGB zur Zustimmung verpflichtet gewesen wäre.

Nicht bewusst ist vielen Mietern außerdem, dass der ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommene Wanddurchbruch eine Sachbeschädigung darstellt, die gem. § 303 StGB strafbar ist.

6. Der Mieter muss die bauliche Veränderung am Ende des Mietverhältnisses rückgängig machen

Gem. § 546 Abs.1 BGB hat der Mieter die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Auch wenn sich dies aus dem Wortlaut der Vorschrift nicht unmittelbar ergibt, besteht Einigkeit darüber, dass der Mieter bei Vertragsende grundsätzlich verpflichtet ist, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand. Er hat deshalb bauliche Maßnahmen zu beseitigen (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 152/05). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu der baulichen Veränderung erteilt hat (vgl. OLG Köln, Urteil vom 15. 06. 1998 – 19 U 259–97), da mit der Zustimmung in der Regel nicht die Bereitschaft erklärt wird, die bauliche Veränderung auch über das Vertragsende hinaus zu dulden.

Die Rückbaupflicht besteht nicht, wenn der Vermieter dem Mieter gegenüber hierauf verzichtet hat.

Ein stillschweigender Verzicht wird insbesondere dann angenommen, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahme handelt, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden kann und deren Entfernung das Mietobjekt in einen schlechteren Zustand zurückversetzen würde. Hier kann erwartet werden, dass der Vermieter bei Erteilung der Erlaubnis einen Entfernungsvorbehalt macht (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.1991 – 6 U 108/90). Auf einen Wanddurchbruch trifft dies jedoch in der Regel nicht zu, da zumindest eine objektive Wertverbesserung nicht gegeben sein wird.

Auch ohne (stillschweigenden) Verzicht werden in folgenden Fällen Ausnahmen von der Rückbaupflicht gemacht:

Möchte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume in der Weise umbauen, dass die Wiederherstellungsarbeiten des Mieters wieder beseitigt werden müssten, entfällt das dem Vermieter zustehende Recht, am Ende des Mietverhältnisses die Wiederherstellung des alten Zustandes der vom Mieter für seine Zwecke umgebauten Räume verlangen zu können. Dem Vermieter steht auch kein Ausgleichsanspruch in Geld zu (vgl. BGH, Urteil vom 23-10-1985 – VIII ZR 231/84).

Eine Pflicht des Mieters, die bauliche Veränderung am Ende des Mietverhältnisses wieder rückgängig zu machen, besteht auch dann nicht, wenn die Veränderung nach dem gemeinsamen Parteiwillen erst der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen sollte (vgl. OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 03.05.2011 – 24 U 197/109).

Die Geltendmachung des Rückbauanspruchs durch den Vermieter stellt sich außerdem als rechtsmissbräuchlich dar, wenn er die Entfernung verlangt, obwohl ein Nachmieter bereit ist, die Maßnahme oder deren Ergebnis als eigene zu übernehmen und sich zur Entfernung nach Ablauf seiner Mietzeit verpflichtet (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.1991 – 6 U 108/90).

7. Der Mieter trägt die Kosten für den Wanddurchbruch und dessen Beseitigung

Sofern der Vermieter den Wanddurchbruch nicht als vertragsgemäßen Zustand der Mietsache schuldet, muss der Mieter diesen auf eigene Kosten vornehmen.

Das Gleiche gilt für den Rückbau (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.02. 1990 – 10 U 127/89).

Gibt der Mieter die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses zurück, ohne die ursprünglichen Verhältnisse wiederhergestellt zu haben, kann der Vermieter, wenn er dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt hat, den Rückbau selbst vornehmen und die Kosten von dem Mieter gem. § 280 Abs.1, Abs.2 BGB i. V m. § 281 BGB als Schaden ersetzt verlangen.

8. Fazit und Zusammenfassung

  1. Für einen Wanddurchbruch bedarf es der vorherigen Zustimmung des Vermieters.
  2. Ist der Wanddurchbruch für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich, steht dem Mieter unter den weiteren Voraussetzungen des § 554a BGB ein Anspruch auf Zustimmung gegen den Vermieter zu.
  3. Der Mieter muss den Wanddurchbruch fachgerecht vornehmen.
  4. Durch einen ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommenen Wanddurchbruch verletzt der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag selbst dann, wenn der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet ist. Er macht sich schadensersatzpflichtig und riskiert im schlimmsten Fall eine ordentliche oder sogar außerordentliche fristlose Kündigung.
  5. Der Mieter muss den Wanddurchbruch- soweit möglich- am Ende des Mietverhältnisses rückgängig machen. Dies gilt auch dann, wenn dieser mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen worden ist, es sei denn, der Vermieter hat auf den Rückbau verzichtet.
  6. Der Mieter trägt die Kosten sowohl für die Durchführung des Wanddurchbruchs als auch für dessen Beseitigung.

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