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Balkonnutzung im Mietrecht – Was Mieter dürfen und was nicht

Nicht jeder Mieter hat das Glück, dass zu seiner Mietwohnung ein Balkon gehört. Ist dies jedoch der Fall, wird dieser in der Regel umfassend genutzt. In den Sommermonaten wird der Balkon nicht selten zum Lebensmittelpunkt des Mieters. Dort wird nicht nur entspannt, sich gesonnt und gegessen, sondern auch geraucht, gefeiert und gegrillt. Auch eine Bepflanzung des Balkons ist für viele Mieter ebenso ein Muss wie dessen optische Gestaltung nach den eigenen Vorstellungen. Schließlich wird der Balkon von vielen Mietern auch ganz funktional zum Wäschetrocknen oder als Abstellfläche genutzt. Wie so oft im Leben ist auch bei der Balkonnutzung oft des einen Freud des anderen Leid. In der Regel sind es die Nachbarn, die sich durch die Nutzung des Balkons durch den Mieter gestört fühlen. Nicht selten kommt es zum Streit zwischen Nachbarn, in den dann auch der Vermieter mit hineingezogen wird.

Dieser Beitrag erklärt, welche Nutzung des Balkons durch den Mieter zulässig ist und welche nicht und welche Rechte Nachbarn und Vermieter haben und mit welchen Konsequenzen der Mieter rechnen muss, wenn er die Grenzen seines Nutzungsrechts überschreitet.

I. Allgemeines – Rechte Dritter begrenzen das Nutzungsrecht

Auch wenn der Balkon Teil der vermieteten Wohnung ist und der Mieter für die Gebrauchsmöglichkeit Miete zahlt, kann er den Balkon nicht nach Belieben nutzen. Seine Nutzungsbefugnis findet seine Grenzen dort, wo Rechte des Vermieters oder anderer Haus- bzw. Wohnungseigentümer beeinträchtigt oder Nachbarn unzumutbar gestört werden. Allerdings führt nicht jede negative Auswirkung einer bestimmten Nutzung gleich dazu, dass sie verboten ist. Auch Vermieter, (Mit-) Eigentümer und vor allem Nachbarn müssen eine gewisse Einschränkung ihrer Bedürfnisse hinnehmen. Wie so oft bei widerstreitenden Interessen gilt auch bei der Balkonnutzung, dass ein angemessener Ausgleich zwischen den entgegen gesetzten Interessen gefunden werden muss.

II. Beispiele

Die folgenden Beispiele geben einen Überblick darüber, was Mieter auf dem Balkon dürfen und was nicht.

1. Bauliche Veränderungen

Ebenso wie innerhalb der Wohnung haben viele Mieter auch auf dem Balkon den Wunsch, Veränderungen vorzunehmen, z. B. um sich vor äußeren Einwirkungen zu schützen. Hierzu sind sie ohne Zustimmung des Vermieters nur sehr eingeschränkt berechtigt. Grds. gilt, dass der Mieter nur solche baulichen Veränderungen an der Mietsache ohne Genehmigung des Vermieters vornehmen darf, durch die nicht oder nur geringfügig in die Bausubstanz eingegriffen wird, die (bei Vertragsende) leicht wieder rückgängig gemacht werden können, durch die keine grundlegenden Veränderungen der Mietsache erfolgen und die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen.

Konkret bedeutet dies Folgendes:

=> Katzennetz / Katzengitter

Ob das Anbringen eines Katzennetzes bzw. Kategitters zum vertragsgemäßen Gebrauch des Balkons gehört, und damit auch ohne Genehmigung des Vermieters erfolgen darf oder nicht, hängt wie bei jeder Veränderung, die der Mieter am Balkon vornimmt, davon ab, ob es durch das Anbringen des Netzes bzw. Gitters zu einem nicht nur unerheblichen Eingriff in die Bausubstanz oder zu einer optische Beeinträchtigung der Hausfassade kommt

Das AG Berlin-Neukölln hat mit Urteil vom 12.04.2012 – 10 C 456/11- entschieden, das die Anbringung eines Katzennetzes an einer Holzkonstruktion auf einem zur Mietwohnung gehörenden Balkon ohne Zustimmung des Vermieters eine vertragswidrige bauliche Veränderung darstellt.

Anders entschied das AG Schorndorf mit Urteil vom 05.07.2012 – 6 C 1166/11- in einem Fall, in dem der Mieter auf dem Balkon ein Katzengitter angebracht hatte. Das Gericht hielt dies auch ohne Genehmigung des Vermieters für vertragsgemäß, da in dem konkreten Fall nicht nur ein Eingriff in die Bausubstanz, sondern auch eine störende optische Beeinträchtigung der Hausfassade deshalb zu verneinen war, weil eine einheitliche Fassadengestaltung des Hinterhauses ohnehin nicht gegeben war.

Die beiden Urteile zeigen, dass die konkreten Umstände des Einzelfalles über die Zulässigkeit der Montage eines Katzennetzes bzw. Katzengitters entscheiden.

=> Markise

Möchte der Mieter eine Markise anbringen, benötigt er dazu dann eine Genehmigung des Vermieters, wenn das Anbringen eine bauliche Veränderung darstellt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Markise bei ihrer Anbringung mit der Decke des darüberliegenden Balkons verschraubt werden muss (vgl. AG München, Endurteil vom 07.06.2013 – 411 C 4836/13). Der Vermieter kann jedoch nicht nach Belieben darüber entscheiden, ob er die Genehmigung erteilt oder nicht. Der Vermieter ist dann zur Erteilung seiner Zustimmung verpflichtet, wenn die Beeinträchtigung seines Eigentumsrechts gering ist, der Mieter hingegen ohne die Anbringung der Markise in seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre (vgl. AG München, Endurteil vom 07.06.2013 – 411 C 4836/13).

Ist der Vermieter zur Erteilung einer Genehmigung verpflichtet, hat er jedoch das Recht, Vorgaben bei der Farbauswahl und der Gestaltung der Markise zu machen (vgl. AG München aaO).

Beachte:

Auch wenn der Vermieter seine Zustimmung zum Anbringen der Markise erteilt hat, ist der Mieter am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, die Markise wieder zu demontieren, es sei denn, der Vermieter hat hierauf verzichtet (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 152/05).

=> Sichtschutz

Möchte der Mieter sich durch das Anbringen eines Sichtschutzes vor Blicken der Nachbarn schützen, hängt die Beantwortung der Frage, ob er hierzu eine Genehmigung des Vermieters benötigt oder nicht, ebenfalls davon ab, ob durch die Montage nicht nur unerheblich in die Bausubstanz eingegriffen oder das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändert wird. Nur wenn beides verneint werden kann, bedarf der Mieter keiner Genehmigung.

Bringt der Mieter z. B eine Bastabdeckung am Geländer an, die jederzeit entfernbar ist, nur bis zur Höhe des Handlaufs reicht und farblich unauffällig ist, so dass es nicht zu einer optischen Verunstaltung der Außenfassade kommt, ist der Mieter auch ohne Genehmigung des Vermieters berechtigt, den Sichtschutz anzubringen (vgl. AG Köln, Urteil vom 15.09.1998 – 212 C 124/98).

Zum Anbringen einer Sichtschutzkonstruktion, die das Erscheinungsbild des Hauses erheblich beeinträchtigt, ist der Mieter nach einem Urteil des AG Köln vom 15.07.2011 -220 C 27/11- jedoch auch dann nicht ohne Genehmigung des Vermieters berechtigt, wenn sie nicht fest mit Gebäudeteilen verbunden ist und keine Substanzbeschädigung des Gebäudes zu befürchten ist.

Auch die allseitige Umhüllung des Balkons der Mietwohnung mit einem an montierten Schienen aufgehängten Vorhang ist kein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache (vgl. AG Münster, Urteil vom 18.07.2001 – 48 C 2357/01).

=> Verglasung

Eine Verglasung des Balkons stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar (vgl. AG München, Schlussurteil vom 11.07.2012 – 472 C 7527/12) mit der Folge, dass der Mieter auch diese nicht ohne die Genehmigung des Vermieters vornehmen darf.

=> Wäscheleine

Siehe dazu die Ausführungen unten unter Zf.10.

Wichtig für Vermieter bei Wohnungseigentum:

Liegt Wohnungseigentum vor, muss der Vermieter gem. § 22 Abs.1 i. V. m. § 14 Nr.1 WEG dann, wenn eine Maßnahme des Mieters eine bauliche Veränderung darstellt, eine Genehmigung derjenigen Wohnungseigentümer einholen, die durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt sind.

2. Bepflanzung

Viele Mieter fühlen sich auf ihrem Balkon erst richtig wohl, wenn dieser bepflanzt ist. Hierzu haben sie grds. auch ein Recht, das allerdings im Interesse Dritter eingeschränkt ist.

Das Befestigen von Blumenkästen ist zumindest auf der Innenseite des Balkons oder auf der Brüstung grds. erlaubt, sofern sichergestellt ist, dass sie hinreichend befestigt sind.

Ob der Mieter auch auf der Außenseite des Balkons Blumenkästen anbringen darf, ist hingegen umstritten. Das LG Berlin z. B. ist der Auffassung, dass die Anbringung von Blumenkästen an der Außenseite von Balkonen grundsätzlich selbst dann nicht vom allgemeinen Mietgebrauch gedeckt ist und bei Vorliegen eines sachlichen Grundes untersagt werden kann, wenn eine hinreichende Befestigung vorliegt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20. 05. 2010 – 67 S 370/09). Ebenso entschied das LG Berlin gut zwei Jahre später mit Urteil vom 03. 07. 2012 – 65 S 40/12- und führte zur Begründung aus, das Aufhängen von Balkonkästen in Halterungen außerhalb der Balkonbrüstung stelle eine potentiell nicht unerheblich größere Verkehrsgefährdung dar als sie vorliege, wenn die Kästen an der Innenseite oder auf der Brüstung angebracht seien. Es bestehe – so das LG Berlin- jedenfalls beim Anbringen und beim Abnehmen der Kästen von der Brüstung im Zusammenhang mit grundlegenden Pflegearbeiten oder dem Neubepflanzen der Kästen die Gefahr, dass die Kästen dabei herunterfallen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 03. 07. 2012 – 65 S 40/12). Das AG Berlin Charlottenburg hingegen entschied mit Urteil vom 22.12.2012 – 235 C 169/11-, dass das Anbringen von Blumenkästen an der Außenseite der Balkonbrüstung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, soweit die Halterung ausreichend Sicherheit vor einem Herabstürzen der Balkonkästen bietet und der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält.

In jedem Fall muss der Mieter dafür Sorge tragen, dass beim Gießen der Pflanzen kein Wasser auf darunterliegende Balkone oder Flächen heruntertropft oder die Fassade herunterläuft.

Auch muss der Mieter sicherstellen, dass die Balkonabflüsse nicht durch abfallende Blätter verstopft werden (vgl. LG Berlin, Entscheidung vom 19.01.1981 – 61 S 344/80) und die Bepflanzung keine Verunreinigungen durch herabfallende Blüten oder sonstige Pflanzenbestandteile auf einer sich darunter befindenden Terrasse verursacht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 28. 10. 2002 – 67 S 127/02).

Auch mit der Frage, ob der Mieter auf dem Balkon Bäume pflanzen darf, mussten sich die Gerichte schon befassen. Das LG München I entschied mit Beschluss vom 08.11.2016 – 31 S 12371716-, dass das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon zumindest dann nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt ist, wenn die Bepflanzung wegen ihres Umfanges einer baulichen Veränderung gleich kommt oder das Erscheinungsbild der Hausfassade optisch beeinträchtigt wird.

Das Urteil des LG München I kann allerdings nicht dahingehend verallgemeinert werden, dass das Pflanzen eines Baumes auf dem Balkon stets vertragswidrig bzw. nur mit Genehmigung des Vermieters zulässig ist. Da die Grenze zwischen Pflanze und Baum fließend ist, ist es nicht ausgeschlossen, dass es Fälle gibt, in denen die Bepflanzung des Balkons mit einem Baum weder einer baulichen Veränderung gleichkommt noch das äußere Erscheinungsbild der Fassade beeinträchtigt. Entscheidend sind stets die konkreten Umstände des Einzelfalls.

3. Bienenhaltung

Das AG Hamburg-Harburg entschied mit Urteil vom 07.03.2014 – 641 C 377/13- dass durch das Halten von Bienen auf einer Loggia der vertragsgemäße Gebrauch überschritten wird. Das Gleiche muss für einen Balkon gelten.

4. Dekoration / Meinungsäußerung

a) Fahnen

Gerade bei sportlichen Großereignissen, wie z. B. der Fußballweltmeisterschaft, ist es für viele Mieter ein Muss, im wahrsten Sinne des Wortes Flagge zu zeigen und eine Fahne auf dem Balkon anzubringen. Hierzu ist der Mieter zwar grds. auch ohne Erlaubnis des Vermieters berechtigt. Folgende Einschränkungen sind jedoch zu beachten:

  • Durch die Fahne dürfen Nachbarn nicht wesentlich beeinträchtigt werden, was z. B. der Fall sein kann, wenn die Fahne ihnen die freie Sicht nimmt oder ihren Balkon verdunkelt.
  • Der Mieter muss sicherstellen, dass die Fahne so sicher befestigt ist, dass sie nicht herabfallen und z.B. unterhalb des Balkons entlang gehende Fußgänger verletzen kann.
  • Führt die Befestigung der Fahne zu einer baulichen Veränderung, z. B. weil für das Anbringen der Halterung die Wand angebohrt werden muss, benötigt der Mieter die Erlaubnis des Vermieters.
  • Das Gleiche gilt, wenn durch das Anbringen der Fahne der optische Gesamteindruck des Gebäudes verändert

b) Lichterketten

Wie das LG Berlin mit Urteil vom 01. 06. 2010 – 65 S 390/09 – ausgeführt hat, ist es inzwischen eine weit verbreitete Sitte, in der Zeit vor und nach Weihnachten, insbesondere Balkone mit elektrischer Beleuchtung zu schmücken. Daher ist das Anbringen einer Lichterkette im Balkonbereich grundsätzlich von dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst (vgl. AG Eschweiler, Urteil vom 01.08.2014 – 26 C 43/14). Der Mieter muss demzufolge in der Regel auch nicht mit mietrechtlichen Konsequenzen rechnen, wenn er seinen Balkon in der Advents- oder Weihnachtszeit mit einer Lichterkette schmückt.

Zu beachten ist jedoch, wie auch bei dem Anbringen einer Fahne, dass der Mieter die Genehmigung des Vermieters einholen muss, wenn die Befestigung der Lichterkette zu einer baulichen Veränderung führt.

Außerdem muss der Mieter für eine hinreichende Befestigung sorgen und sicherstellen, dass niemand durch ein Herabfallen der Lichterkette zu Schaden kommt.

c) Plakate / Banner / Aufkleber

Nationalflaggen während einer WM oder EM und auch Lichterketten in der Weihnachtszeit haben in der Regel keinen tiefer gehenden Aussagegehalt. Anders ist es, wenn der Mieter Plakate, Banner oder Aufkleber auf seinem Balkon befestigt, die eine bestimmte (politische) Botschaft enthalten. Auch wenn die Meinungsfreiheit ein hohes Gut ist und von der Verfassung geschützt wird, kann sich der Mieter nicht jede Aussage erlauben. Bereits im Jahr 1958 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die Grundrechte der freien Meinungsäußerung und der Unverletzlichkeit der Wohnung den Inhaber einer Mietwohnung nicht dazu berechtigen, seine politische Meinung von der Wohnung aus in einer Form zu bekunden, die den sozialen Frieden innerhalb der Hausgemeinschaft stören kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 15. 01. 1958 – 1 BvR 184/54).

Ob der Mieter berechtigt ist, seine Meinung durch ein Plakat, einen Banner oder einen Aufkleber auf dem Balkon kundzutun, ist daher in jedem konkreten Einzellfall zu entscheiden. Erforderlich ist eine Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters auf der einen und dem Recht des Mieters auf Äußerung seiner Meinung auf der anderen Seite. Zu berücksichtigen ist dabei auch, ob die individuelle Gestaltung der Balkone in dem betreffenden Haus, aber auch in der jeweiligen Wohngegend üblich ist (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01. 12. 1987 – 3 C 502/87- zum Anbringen eines Aufklebers an der Wohnungstür).

Konkreter wurde das AG Berlin- Charlottenburg. Äußert der Mieter durch das Anbringen eines Plakates Kritik gegenüber dem Vermieter, ist dies nach einem Urteil des AG Charlottenburg vom 18.08 1981 – 18 C 317/81- nicht mehr als vom Gebrauchsrecht des Mieters gedeckt anzusehen, wenn sich der Inhalt des Plakats eindeutig als ein – wenn vielleicht auch gerechtfertigter – Angriff gegen den Vermieter darstellt.

5. Feiern

Möchte der Mieter auf seinem Balkon mit Freunden oder Verwandten feiern, muss er dazu zwar keine Genehmigung des Vermieters einholen. Er muss aber auf die Nachbarn die gebotene Rücksicht nehmen. Konkret heißt dies, dass die Ruhezeiten einzuhalten sind. Ab 22 Uhr dürfen daher keine Geräusche mehr verursacht werden, die geeignet sind, die Nachtruhe Dritter zu stören. Dass der Mieter in bestimmten Abständen auch nach 22 Uhr lautstark feiern und damit die Nachtruhe stören darf, ist ein Irrglaube (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.01.1990 – 5 Ss (OWi) 475/89 – (OWi) 197/89 I).

6. Grillen

Eine der beliebtesten Freizeitbeschäftigungen der Deutschen im Sommer ist das Grillen. Ist kein Garten vorhanden, geschieht es vielerorts auch auf dem Balkon, oft zum Leidwesen der Nachbarn. Da ist Streit vorprogrammiert. Es verwundert daher nicht, dass auch Gerichte sich schon mit der Zulässigkeit des Grillens auf dem Balkon beschäftigen mussten. Leider ist eine klare Linie in der Rechtsprechung nicht zu erkennen.

Das AG Bonn z. B. entschied mit Urteil vom 29. 04. 1997 – 6 C 545–96-, dass der Mieter in einem Mehrfamilienhaus in den Monaten April bis September auf dem Balkon nur einmal in jedem Monat grillen darf, und dies auch nur dann, wenn dies den durch Rauchgase unvermeidlich beeinträchtigten Mietern der darüberliegenden Wohnung(en) 48 Stunden vorher mitgeteilt wird.

Das AG Berlin-Mitte befand mit Urteil vom 07.01.2010 – 25 C 159/09-, dass es dem Mieter in normalem Umfang und bei normaler Bauweise gestattet ist, gelegentlich auf dem Balkon zu grillen, ohne jedoch auszuführen, was unter „gelegentlich“ zu verstehen ist.

Eindeutiger ist die Rechtslage, wenn der Mietvertrag oder die Hausordnung ein Grillverbot enthält. Nach einer Entscheidung des LG Essen kann das Grillen auf dem Balkon durch den Mietvertrag und auch durch eine Hausordnung dann wirksam verboten werden, wenn diese Bestandteil des Mietvertrages ist (vgl. LG Essen, Urteil vom 07.02.2002 – 10 S 438/01).

Beachte:

Das Grillen auf dem Balkon kann je nach dem Ausmaß der davon ausgehenden Beeinträchtigungen auch einen Verstoß gegen das Immissionsschutzrecht darstellen. Das OLG Düsseldorf entschied diesbezüglich mit Beschluss vom 26.05.1995 – 5 Ss (OWi) 149/95 – 5 Ss (OWi) 79/95 I-, dass ein Verstoß gegen § 7 Abs.1 S.1 des Immissionsschutzgesetzes des Landes Nordrhein – Westfalen (NWImSchG) vorliegt, wenn die durch das Grillen im Freien verursachten Geruchsemissionen konzentriert in die Wohn- oder Schlafräume von Nachbarn dringen. Unabhängig von den mietrechtlichen Konsequenzen (vgl. dazu die Ausführungen unten unter III.) droht dem Mieter bei einem Verstoß gegen das Immissionsschutzgesetz ein Bußgeld, das in Nordrhein – Westfalen bis zu fünftausend Euro betragen kann (vgl. § 17 Abs.1c) i. V. m. § 17 Abs.3 NWImSchG).

7. Möblierung

Balkonmöbel, d. h. Tische und Stühle (vgl. AG Eschweiler, Urteil vom 01.08.2014
– 26 C 43/14) darf der Mieter auf dem Balkon aufstellen.

8. Rauchen

Viele Mieter gehen zum Rauchen auf den Balkon, z. B um den Mitbewohnern Belästigungen durch den Rauch zu ersparen. Oft wird das Problem hierdurch jedoch nur verlagert. Was den Mitbewohnern des rauchenden Mieters in der Wohnung erspart bleibt, trifft nun die Nachbarn, die sich auf ihren Balkonen aufhalten und in deren Wohnung der Rauch durch geöffnete Fenster hineindringt. Der auf dem Balkon rauchende Mieter stellt daher in der Regel weniger für den Vermieter, dafür aber umso mehr für die Nachbarn ein Problem dar. Es verwundert daher nicht, dass sich auch die Rechtsprechung in erster Linie damit zu befassen hat, ob ein Nachbar von dem Mieter verlangen kann, dass dieser das Rauchen auf dem Balkon unterlässt.

Mit dieser Frage hat sich der BGH mit Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14- eingehend auseinandergesetzt.

Die Kernaussagen des Urteils lauten wie folgt:

  • Selbst wenn ein Nachbar durch den Rauch des Mieters wesentlich eingeschränkt ist, was objektiv aus der Sicht eines verständigen Durchschnittsmenschen zu beurteilen ist, hat er gegen den Mieter keinen Anspruch darauf, dass dieser das Rauchen vollständig unterlässt.
  • Der Nachbar kann jedoch – sofern die Hausordnung keine entsprechende Regelung enthält- bei einer wesentlichen Beeinträchtigung verlangen, dass eine Gebrauchsregelung für die Zeiten, in denen der Mieter und der Nachbar an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, getroffen wird. Dem Nachbarn sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf.
  • Der Anspruch des Nachbarn besteht auch dann, wenn dem Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet

9. Vögel füttern

Viele Mieter sind tierlieb und haben Freude daran, Vögel auf dem Balkon zu füttern. Den Nachbarn gefällt dies zumindest dann oft nicht, wenn es durch das Anlocken der Vögel zu Verschmutzungen ihrer Balkone durch den Kot der Vögel kommt.

Das LG Berlin befand mit Urteil vom 21.05.2010 – 65 S 540/09-, dass das Füttern von Vögeln und das Aufstellen von Wassergefäßen sozialadäquat ist und nicht die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet. Da Balkone gewollt in die Umwelt geöffnet seien, damit die Möglichkeit geschaffen werde, einen Aufenthalt im Freien zu vermitteln, gehöre es dazu, dass dort Vögel, Insekten, Regen, Wind und Sturm hin gelangten und eben auch Vogelkot. Dies gelte- so das Gericht- jedenfalls solange, wie es keine gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen gebe.

Dass der Umfang der Fütterung und auch die Art der Vögel, die angelockt werden, entscheidend dafür sind, ob das Füttern vertragsgemäß ist oder nicht, zeigt ein Urteil des AG Nürnberg vom 08. 04. 2016 – 14 C 7772/15. Das AG Nürnberg entschied, dass das Füttern von Tauben, wenn es über mehrere Jahre mehrmals am Tag erfolgt und zu einer erheblichen Verschmutzung des Anwesens, des Hofes und der Nachbaranwesen führt, eine erhebliche Verletzung des Hausfriedens darstellt und eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtfertigen kann, wenn es trotz Abmahnung fortgesetzt wird.

Verallgemeinernd wird man sagen können, dass das Füttern von Singvögeln grds. erlaubt ist, solange es nicht zu unverhältnismäßig starken Verschmutzungen kommt, das Füttern von größeren Vögeln, wie verwilderten Haustauben, Wildtauben, Enten und Schwänen insbesondere auch wegen der von diesen ausgehenden Gesundheitsgefahren und der durch den Kot verursachten Beschädigungen der Substanz des Hauses (vgl. dazu VG Stuttgart, Urteil vom 27.05.2014 – 5 K 433/12) nicht vertragsgemäß ist.

In vielen deutschen Städten und Gemeinden ist das Füttern von Tauben sogar durch öffentlich rechtliche Verordnungen verboten. Diese Verbote erstrecken sich jedoch in der Regel nur auf den öffentlichen Grund (vgl. z. B. § 1 der Taubenfütterungsverbotsverordnung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 1. April 2003, HmbGVBl. 2003, S. 49).

10. Wäsche trocknen

Einer der vielen Vorzügen, die es hat, wenn zu einer Mietwohnung ein Balkon gehört, besteht darin, dass dort Wäsche zum Trocknen aufgehängt werden kann und dies nicht innerhalb der Wohnung geschehen muss. Nicht selten hat jedoch der Vermieter etwas dagegen oder Nachbarn fühlen sich gestört. So bleibt es nicht aus, dass einige Gerichte sich bereits mit der Frage der Zulässigkeit des Aufhängens von Wäsche auf dem Balkon zu befassen hatten.

Nach einem Urteil des AG Brühl vom 31. 10. 2000 – 21 C 256/00 –, ist das Wäschetrocknen auf dem Balkon selbst dann zulässig, wenn der Mietvertrag regelt, dass in der Wohnung keine Wäsche getrocknet werden darf. Zur Begründung führt das Gericht aus, der Balkon gehöre nicht zum Innenraum der Wohnung.

Doch selbst dann, wenn die Hausordnung vorschreibt, dass die Wäsche in einem vorhandenen Trockenraum zu trocknen ist, ist es dem Mieter nach der Rechtsprechung gestattet, die Wäsche in der Wohnung zu trocknen, soweit sich das „Trockenaufkommen“ im Rahmen des Üblichen hält (vgl. LG Düsseldorf, Beschluss vom 18. 04. 2008 – 21 T 38/08). Das Gleiche muss auch für den Balkon gelten (vgl. AG Brühl, Urteil vom 31. 10. 2000 – 21 C 256/00).

Teilweise wird allerdings zwischen sog. Kleinwäsche und sog. Großwäsche unterschieden. Während das Trocknen von Kleinwäsche unter den zuvor genannten Voraussetzungen grds. nicht verboten werden kann, soll es möglich sein, dass der Vermieter das Aufhängen von Großwäsche (z.B. Bettwäsche) untersagt (vgl. AG Euskirchen, Urteil vom 11.01.1995 – 13 C 663/94).

Möchte der Mieter die Wäsche nicht auf einem Ständer trocknen, sondern eine Wäscheleine anbringen, hängt die Zulässigkeit der Montage der dafür erforderlichen Befestigungsvorrichtung davon ab, ob hiermit eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung einhergeht oder nicht. Auch hier kommt es daher in jedem Einzelfall darauf an, ob nicht nur unerheblich in die Bausubstanz eingegriffen oder das äußere Erscheinungsbild der Fassade verändert wird.

Entscheidend sind in diesem Zusammenhang u. a. folgende Faktoren, wie das Urteil des LG Nürnberg-Fürth vom 19. 01. 1990 – 7 S 6265/89- zeigt:

  • Wird die Aufhängevorrichtung an der Außenwand befestigt?
  • Ist die Fassade, und damit auch der Vollwärmeschutz betroffen?
  • Sind durch Bohrungen endgültige oder schwer behebbaren Veränderungen eingetreten?
  • Wird der äußere Gesamteindruck des Gebäudes nachhaltig gestört, insbesondere dann, wenn Wäsche aufgehängt ist?
  • Handelt es sich um einen Balkon an der rückseitigen Hausfront oder befindet er sich an der Vorderseite des Hauses?

Beachte:

Der Mieter muss stets darauf achten, dass die Anbringung der Aufhängevorrichtung fachgerecht erfolgt und eine Gefährdung von Passanten oder Mitbewohnern ausgeschlossen ist. Außerdem muss die Aufhängevorrichtung auf Verlangen des Vermieters am Ende des Mietverhältnisses entfernt werden.

III. Rechtsfolgen vertragswidriger oder störender Nutzung des Balkons

Geht es um die Beantwortung der Frage, welche Rechtsfolgen es hat, wenn der Mieter den Balkon in einer vertragswidrigen oder einer den Nachbarn störenden Weise nutzt, ist zu unterscheiden zwischen dem Rechtsverhältnis zwischen dem Mieter und seinem Vermieter, demjenigen zwischen dem sich gestört fühlenden Nachbarn und dem Mieter und demjenigen zwischen dem Nachbarn und dem Vermieter.

1. Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter

a) Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch des Vermieters

Nutzt der Mieter den Balkon in einer Weise, die nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gedeckt ist, hat der Vermieter gegen den Mieter einen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch. Er kann verlangen, dass die vertragswidrige Nutzung in Zukunft unterbleibt und – falls vorhanden – ungenehmigte, aber genehmigungsbedürftige bauliche Veränderungen rückgängig gemacht werden, sofern dem Mieter kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zusteht.

Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser gem. § 541 BGB auf Unterlassung bzw. Beseitigung klagen.

Hat der Mieter den Balkon z.B. in unzulässiger Weise bepflanzt, kann der Vermieter die Beseitigung der Pflanzen verlangen (vgl. LG München I, Beschluss vom 08.11.2016 – 31 S 12371716).

Auch eine genehmigungsbedürftige Verglasung, die der Vermieter nicht genehmigen muss, muss der Mieter auf Verlangen des Vermieters beseitigen (vgl. AG München, Schlussurteil vom 11.07.2012 – 472 C 7527/12).

Beachte:

Eigenmächtig darf der Vermieter bauliche Veränderungen, die der Mieter vorgenommen hat, nicht beseitigen, und zwar auch dann nicht, wenn diese vertragswidrig sind (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 19. 05. 1981 – 18 C 192/81).

b) Kündigungsrecht des Vermieters

Ob der Vermieter berechtigt ist, das Mietverhältnis wegen der vertragswidrigen Nutzung des Balkons ordentlich fristgerecht gem. § 573 BGB oder sogar außerordentlich fristlos gem. §§ 543, 569 BGB zu kündigen, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbesondere von der Schwere der Vertragsverletzung ab.

Das LG Essen z. B. entschied mit Urteil vom 07.02.2002 – 10 S 438/01-, dass der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, wenn der Mieter nachhaltig trotz entsprechender Abmahnungen insb. gegen ein in der Hausordnung enthaltenes wirksames Grillverbot verstößt. In dem der Entscheidung des LG Essen zu Grunde liegenden Fall kamen allerdings weitere Verstöße gegen die Hausordnung hinzu, so dass nicht mit Sicherheit gesagt werden kann, ob die Verstöße gegen das Grillverbot allein die Kündigung gerechtfertigt hätten.

Das LG Berlin entschied mit Urteil vom 26.11.2009 – 67 S 278/09-, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, wenn der Mieter auf dem Balkon im dritten Stock zahlreiche Topfpflanzen – zum Teil auf gesonderten Blumenregalen – trotz einer Abmahnung ungesichert aufgestellt hat, so dass ein Blumentopf herabgestürzt ist, und auch eine erneute Abmahnung erfolglos bleibt.

Nach einem Urteil des AG Nürnberg vom 08. 04. 2016 – 14 C 7772/15- stellt regelmäßiges Taubenfüttern trotz Abmahnung eine erhebliche Verletzung des Hausfriedens dar und rechtfertigt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter gem. § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB. 

c) Schadensersatzanspruch des Vermieters

Hat der Vermieter durch die vertragswidrige Nutzung des Balkons durch den Mieter einen Schaden erlitten, z. B., weil ein Nachbar, der auch Mieter des Vermieters ist, die Miete gemindert hat (vgl. dazu die Ausführungen unten unter 3.), steht dem Vermieter gegen den Mieter gem. § 280 BGB ein Schadensersatzanspruch zu, sofern der Mieter schuldhaft gehandelt hat.

2. Verhältnis zwischen Mieter und Nachbar

Beeinträchtigungen, die mit der Nutzung des Balkons durch den Mieter einhergehen, bekommen in erster Linie die Nachbarn zu spüren. Zwischen einem Nachbarn und dem Mieter bestehen jedoch keine vertraglichen Beziehungen, so dass auch vertragliche Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche des Nachbarn gegen den Mieter ausscheiden. Der Nachbar steht jedoch nicht ohne Rechte dar.

Dem Nachbarn steht z. B. ein Besitzschutzanspruch aus § 862 BGB zu, der ihn berechtigt, vom dem Mieter Unterlassung eines bestimmten Verhaltens oder die Beseitigung eines Zustandes zu verlangen, wenn er in seinem Besitz durch verbotene Eigenmacht (vgl. § 558 BGB) seitens des Mieters gestört wird. Eine Besitzstörung kann nämlich auch darin begründet sein, dass der Besitzer bei dem Gebrauch der Sache durch Immissionen i. S. d. § 906 Abs.1 S.1 BGB beeinträchtigt wird (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14).

Das Bestehen des Unterlassungsanspruchs hängt nicht davon ab, ob dem Mieter die den Nachbarn störende Nutzung des Balkons seinem Vermieter gegenüber erlaubt ist (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14). Es kann daher sein, dass der Nachbar von dem Mieter Unterlassung verlangen kann, obwohl das störende Verhalten des Mieters seinem Vermieter gegenüber vertragsgemäß ist.

Dies trifft in der Regel auf störende Immissionen zu, denen der Nachbar durch das Rauchen des Mieters auf dem Balkon ausgesetzt ist. Der Mieter ist seinem Vermieter gegenüber grds. berechtigt, auf dem Balkon zu rauchen. Unter der Voraussetzung, dass von dem Rauchen für den Nachbarn wesentliche Beeinträchtigungen ausgehen, kann dieser aber dennoch zwar nicht das gänzliche Unterlassen, aber eine Gebrauchsregelung verlangen, die es ihm ermöglicht, seinen Balkon zu bestimmten Zeiten benutzen zu können, ohne den Immissionen durch das Rauchen des Mieters ausgesetzt zu sein (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14- sowie die Ausführungen oben unter II.8.).

Beachte:

Wenn die Hausordnung oder eine Anordnung des Vermieters eine angemessene Regelung zu rauchfreien Zeiten auf Balkonen oder Terrassen eines Mehrfamilienhauses enthält, können sich gestört fühlende Nachbarn von dem rauchenden Mieter keine darüber hinausgehenden rauchfreien Zeiten verlangen (vgl. AG Bad Urach, Urteil vom 05. 10. 2016 – 1 C 229/16).

Ein Unterlassungsanspruch eines Nachbarn gegen den Mieter besteht nach einem Urteil des AG Karlsruhe vom 27. 03. 1991 – 8 C 123/91 – auch dann, wenn der Mieter Tauben füttert mit der Folge, dass diese zusätzlich angelockt werden und sich auf Fenstersimsen und Balkonen des Hauses niederlassen und diese verkoten. Ein Nachbar, der geltend macht, Fenster, Fenstersimse und Blumenkästen seiner Wohnung würden durch den Taubenkot verunreinigt bzw. beschädigt, kann Unterlassung der Taubenfütterung aus dem Gesichtspunkt einer Besitzstörung im Wege verbotener Eigenmacht verlangen.

3. Verhältnis zwischen Nachbar und Vermieter

Führt die Balkonnutzung des Mieters zu einer Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eines Nachbarn, und damit zu einem Mangel seiner (des Nachbarn) Wohnung, stehen dem Nachbarn gegen seinen Vermieter folgende Rechte zu:

a) Anspruch auf Beseitigung des Mangels

Zunächst kann der Nachbar von seinem Vermieter gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB verlangen, dass er auf den störenden Mieter einwirkt und diesen auf Unterlassung des störenden Verhaltens bzw. Beseitigung des störenden Zustandes in Anspruch nimmt. Dieser Anspruch besteht allerdings nur, wenn es dem Vermieter auch rechtlich möglich ist, von dem störenden Mieter Unterlassung bzw. Beseitigung zu verlangen. Ein solcher Anspruch steht dem Vermieter in der Regel z. B. dann nicht zu, wenn zwischen ihm und dem störenden Mieter ebenfalls ein Mietverhältnis besteht – Nachbar und Mieter also denselben Vermieter haben- und der Mieter auf dem Balkon raucht. Im Verhältnis zu seinem Vermieter verhält sich ein rauchender Mieter nämlich in der Regel vertragsgemäß (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14).

Besteht zwischen dem Vermieter des Nachbarn, der sich gestört fühlt, und dem störenden Mieter kein Mietverhältnis, hat der Vermieter gegen den störenden Mieter zwar keinen vertraglichen Unterlassungsanspruch. Dennoch kann er gem. § 1004 BGB wegen der Beeinträchtigung seines Eigentums von dem störenden Mieter Unterlassung bzw. Beseitigung verlangen, sofern der Anspruch nicht gem. § 906 BGB ausgeschlossen ist.

Besteht der Anspruch aus § 1004 BGB, kann der sich gestört fühlende Nachbar von seinem Vermieter verlangen, dass dieser geltend gemacht wird.

b) Minderung der Miete

Wird die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung des Nachbarn durch die Balkonnutzung des Mieters nicht nur unerheblich herabgesetzt, kann der Nachbar die an seinen Vermieter zu zahlende Miete gem. § 536 BGB mindern.

Das LG Berlin hat mit Urteil vom 30. 04. 2013 – 67 S 307/12- entschieden, dass die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung erheblich gemindert ist, wenn die Mieter der darunter liegenden Wohnung in erheblichem Maße auf ihrem Balkon rauchen und dieser Rauch in die Wohnung des ebenfalls zur Miete wohnenden Nachbarn zieht bzw. dieser aufgrund dieses Umstands gezwungen ist, eine Belüftung der Wohnung zu unterlassen. Deshalb sei die Miete – so das LG Berlin- um 10% gemindert.

Auch das LG Hamburg befand mit Urteil vom 15.06. 2012 – 311 S 92/10-, dass eine erheblich geminderte Gebrauchstauglichkeit vorliegt, und damit ein Minderungsrecht besteht, wenn die Mieter einer Wohnung in erheblichem Maße auf ihrem Balkon rauchen und dieser Rauch in die Dachgaube und Wohnung des Nachbarn zieht. Als Minderungsquote hielt das LG Hamburg 5 % für angemessen.

Beachte:

Das Minderungsrecht des Nachbarn besteht auch dann, wenn sein Vermieter keine Möglichkeit hat, auf den störenden Mieter einzuwirken, was z. B. der Fall ist, wenn dieser auf dem Balkon im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs raucht. Das LG Hamburg hat in seinem Urteil vom 15.06. 2012 diesbezüglich ausgeführt, der Umstand, dass der Vermieter ggf. sogar verpflichtet sei, das Rauchverhalten eines Mieters als vertragsgemäßes Verhalten zu akzeptieren, führe allenfalls dazu, dass auf Grund fehlender Einwirkungsmöglichkeiten der Mangel unbehebbar sei. Dies hindere aber den beeinträchtigten dritten Mieter nicht daran, einen Mangel geltend zu machen, weil bei einem unverschuldeten Mangel beider Seiten nach der gesetzlichen Regelung nicht er, sondern der Vermieter den Nachteil tragen solle.

c) Zurückbehaltungsrecht

Der Nachbar, der die Miete berechtigter Weise gemindert hat, hat außerdem ein Recht die Zahlung der geminderten Miete solange gem. § 320 BGB zu verweigern, bis der Vermieter die Störung beseitigt hat, vorausgesetzt, dies ist ihm rechtlich möglich. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln der Mietsache bestimmt sich nach dem dreifachen Betrag der Minderungsquote (vgl. LG Berlin, Urteil vom 30. 04. 2013 – 67 S 307/12).

d) Schadensersatzanspruch

Stellt die Balkonnutzung des Mieters einen Mangel der Mietsache des Nachbarn dar, besteht außerdem ein Schadensersatzanspruch des Nachbarn gegen seinen Vermieter, wenn der Nachbar durch das Rauchen einen Schaden erleidet. Im Gegensatz zum Minderungsrecht fordert § 536a Abs.1 BGB jedoch ein Vertretenmüssen des Vermieters, sofern die Störung nicht schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorgelegen hat. Das Vertretenmüssen ist dann zu bejahen, wenn der Vermieter es unterlassen hat, die störende Balkonnutzung des Mieters bzw. einen von diesem auf dem Balkon geschaffenen störenden Zustand zu unterbinden, obwohl ihm dies möglich und zumutbar gewesen wäre.

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Auch wenn ein Balkon mitvermietet ist, darf der Mieter diesen nicht nach Belieben nutzen. Die Grenzen seines Nutzungsrechts ergeben sich aus den Rechten der Nachbarn und denen des Vermieters.
  2. Durch die Vermieterrechte wird das Nutzungsrecht des Mieters in erster Linie insoweit beschränkt, als der Mieter ohne die Genehmigung des Vermieters keine genehmigungsbedürftigen baulichen Veränderungen am Balkon vornehmen darf.
  3. Die Nachbarn hingegen müssen vor unzumutbaren Immissionen geschützt werden.
  4. Was der Mieter im Verhältnis zu den Nachbarn darf und was nicht, ist in der Regel das Ergebnis einer Abwägung zwischen dem Interesse des Mieters, seinen Balkon seinen Vorstellungen entsprechend zu nutzen, und den schutzwürdigen Belangen der Nachbarn, in ihrem eigenen Mietgebrauch nicht durch Geräusche, Gerüche oder sonstige Immissionen eingeschränkt zu sein.
  5. Nutzt der Mieter den Balkon vertragswidrig, kann der Vermieter
  • von ihm die Unterlassung des störenden Verhaltens bzw. die Beseitigung einer nicht genehmigten, aber genehmigungsbedürftigen baulichen Veränderung verlangen,
  • ihm unter den Voraussetzungen des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ordentlich fristgerecht oder unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB außerordentlich fristlos kündigen und / oder
  • von ihm Schadensersatz verlangen, wenn die Voraussetzungen des § 280 BGB vorliegen.
  1. Ein Nachbar, der sich durch die Balkonnutzung des Mieters gestört fühlt, kann diesen gem. § 862 BGB auf Unterlassung bzw. Beseitigung in Anspruch nehmen, wenn sich das Verhalten des Mieters als verbotene Eigenmacht darstellt und den Nachbarn in seinem Besitz nicht nur unwesentlich stört.
  2. Im Verhältnis zu seinem Vermieter kann der sich gestört fühlende Nachbar
  • verlangen, dass der Vermieter durch Einwirkung auf den Mieter die Störung beseitigt, sofern dies dem Vermieter möglich ist, 
  • die Miete mindern, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch die störende Nutzung des Balkons des Mieters nicht nur unerheblich herabgesetzt ist,
  • die Zahlung der geminderten Miete in Höhe des dreifachen Betrages der Minderungsquote solange verweigern, bis der Vermieter die Störung beseitigt hat, sofern dies in seiner Macht steht,
  • Schadensersatz von seinem Vermieter verlangen, wenn dieser die Störung schuldhaft nicht unterbindet, obwohl ihm dies möglich ist.

2 Antworten auf "Balkonnutzung im Mietrecht – Was Mieter dürfen und was nicht"

  • Bianca Lintz
    02.07.2018 - 15:07 Antworten

    Guten Tag,
    was mich interessieren würde, was ist, wenn der Balkon nach ernergetischen Maßnahmen nur noch halb so groß ist wie vorher bzw. jetzt so klein, das er kaum mehr nutzbar ist. Vorher konnte man mit Tisch und 4 Stühlen sitzen, nun passt der Tisch nicht mehr raus und mit quetschen nur noch 2 Stühle ohne Tisch.
    Wie verhalte ich mich jetzt? Der Vermieter hatte auch nichts vorher davon gesagt, das nach der Dämmung der Balkon erheblich kleiner sein wird.

    • Mietrecht.org
      02.07.2018 - 16:04 Antworten

      Hallo Bianca,

      ich würde bei der verminderten Wohnfläche ansetzen und den Vermieter bitten, die Miete entsprechend anzupassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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