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Ruhezeiten in der Mietwohnung? Was tun bei Ruhestörungen (z.B. Musik oder Partys)

Jeder Mieter kennt es. Er möchte seine Ruhe haben, sich von einem anstrengenden Tag ausruhen oder zu Mittag schlafen, da tönen aus der Nachbarwohnung störende Geräusche. Laute Musik, Geräusche aus dem Fernseher, spielende Kinder, das Dröhnen von Haushaltgeräten oder Wasserrauschen aus dem Bad. Die Liste der möglichen Störungsquellen ist lang. So verständlich der Wunsch des Mieters nach Ruhe auch ist, er kann nicht erwarten, dass er in seiner Mietwohnung rund um die Uhr keinen Lärmbelästigungen ausgesetzt ist.

Das Zusammenleben mehrerer in einem Haus ist nur möglich, wenn jeder Zugeständnisse macht. Diese bestehen allerdings nicht ausschließlich darin, den Lärm der anderen zu ertragen, sondern gleichermaßen darin, auf die anderen und deren Bedürfnis nach Ruhe Rücksicht zu nehmen. Um die entgegengesetzten Bedürfnisse verschiedener Mieter miteinander in Einklang zu bringen, gibt es Ruhezeiten, innerhalb derer der Mieter seine Lärm verursachenden Aktivitäten einschränken muss.

Wir erklären mit diesem Beitrag, welche Ruhezeiten es gibt und geben einen Überblick darüber, welche Geräusche innerhalb dieser Zeiten zulässig sind. Außerdem erfahren Mieter, welche Rechte Ihnen zustehen, wenn von einem Nachbarn unzumutbare Ruhestörungen ausgehen.

I. Übliche und zulässige Ruhezeiten

Gesetzliche Vorschriften, die allgemeine Ruhezeiten speziell für Wohnhäuser festlegen, gibt es nicht. Sofern die Hausordnung nicht in zulässiger Weise Ruhezeiten festlegt, kann jedoch auf öffentlich-rechtliche Regelungen, wie z. B. die jeweiligen Immissionsschutzgesetze der Länder zurückgegriffen werden.

1. Immissionsschutzrecht

Das Bundesimmissionsschutzgesetz enthält viele Vorschriften, die dem Lärmschutz dienen. Soweit es jedoch um sog. verhaltensbezogenen Lärm geht, wie er in der Regel von Nachbarn ausgeht, sind die Länder für die Gesetzgebung zuständig (vgl. Art. 74 Abs.1 Nr. 24 GG). Deshalb gibt es keine bundeseinheitliche Regelung, durch die allgemeine Ruhezeiten für die gesamte Bundesrepublik einheitlich festgesetzt sind. Ganz überwiegend sehen die Landesimmissionsschutzgesetze jedoch als Nachtruhe die Zeitspanne von 22 Uhr bis 6 Uhr vor (vgl. z.B. § 3 des Landes-Immissionsschutzgesetzes Berlin).

Eine allgemeine Mittagsruhe ist gesetzlich nicht geregelt. Dennoch geben Vorschriften, die spezielle Lärmquellen zum Gegenstand haben, Anhaltspunkte dafür, welche Zeiten insoweit als besonders schutzbedürftig angesehen werden. Die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. BImSchV) z.B. verbietet in § 7 Abs.1 Nr.2 in Wohngebieten insbesondere in der Zeit zwischen 13 Uhr und 15 Uhr das Betreiben bestimmter Geräte und Maschinen, deren Betrieb mit besonderem Lärm verbunden ist, wie z.B. der Laubbläser.

Auch über eine allgemeine Sonn- und Feiertagsruhe gibt es keine gesetzliche Regelung. Auch diesbezüglich gilt jedoch, dass sich ein gesteigertes Ruhebedürfnis für diese Tage aus speziellen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ableiten lässt. Die bereits zitierte 32. BImSchV bringt dies erkennbar dadurch zum Ausdruck, dass sie den Betrieb bestimmter Lärm verursachender Geräte und Maschinen an Sonn- und Feiertagen ganztägig verbietet.

2. Hausordnung

In der Regel genügt für den Mieter ein Blick in die Hausordnung, um zu erfahren, zu welchen Zeiten er ein gesteigertes Recht auf Ruhe hat. In der überwiegenden Zahl der Hausordnungen sind nämlich Ruhezeiten geregelt.

Die gängigen Ruhezeiten in Hausordnungen sind folgende:

Nachtruhe: 22 Uhr bis 6 Uhr

Mittagsruhe: 13 Uhr bis 15 Uhr

Sonn- und Feiertagsruhe: ganztägig

Nicht selten finden sich auch Hausordnungen, die die Nachtruhe bis 7 Uhr morgens ausdehnen oder bereits um 21 Uhr, manchmal sogar schon um 20 Uhr beginnen lassen. Auch ein besonderer Schutz der Ruhe am Samstag ist verbreitet, z.B. in der Weise, dass die Nachtruhe morgens bis 8 Uhr andauert und abends bereits um 19 Uhr beginnt. All diese Regelungen stellen eine zulässige Ausübung des dem Vermieter diesbezüglich zustehenden Ermessens dar. Von den gängigen „Kernruhezeiten“ kann nämlich durchaus abgewichen werden. So entschied der BGH z.B. mit Urteil vom 10.09.1998 – V ZB 11–98-, dass die Festlegung von Ruhezeiten von 20 Uhr bis 8 Uhr und von 12 Uhr bis 14 Uhr durch den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen des der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Ermessensspielraums liegt. Nichts anderes kann für den Vermieter gelten, der die Ruhezeiten festlegt.

Vermehrt gehen Hausordnungen auch weiter ins Detail und legen für einzelne Arten von Geräuschen fest, wann diese zulässig bzw. unzulässig sind. Als Beispiel hierfür sei eine Regelung genannt, nach der die Wohnruhe störende Geräusche, die durch den Betrieb von Haushaltsgeräten verursacht werden, nur an Werktagen, und auch dann nur in der Zeit von 7 Uhr bis 13 Uhr und von 15 Uhr bis 20 Uhr gestattet sind. Auch das Duschen und Baden ist nicht selten Gegenstand einer gesonderten Regelung, die allerdings nicht immer zulässig ist (vgl. dazu unten unter II. 2e).

Beachte:

Nach Ansicht des BGH (vgl. das Urteil vom 10. 09. 1998 – V ZB 11–98) sind bei der Überprüfung der Zulässigkeit einer Regelung über die Ruhezeiten die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Maßgeblich ist insbesondere die Zusammensetzung der Hausbewohnerschaft, wobei in einer Anlage mit älteren, ruhebedürftigen Personen (Seniorenwohnanlage) ein größeres Maß an Rücksichtnahme erwartet wird, als dies bei Wohnanlagen mit überwiegend jüngeren Bewohnern der Fall ist. Weitere zu berücksichtigende Gesichtspunkte sind nach Ansicht des BGH die baulichen Gegebenheiten, z.B. Abstand der einzelnen Wohnungen zueinander, die Hellhörigkeit im Gebäude, das Vorhandensein von Schallschutzmaßnahmen und der Pegel der Umgebungsgeräusche.

II. Welche Geräusche sind innerhalb der Ruhezeiten erlaubt?

Nicht so leicht wie die Frage, zu welchen Zeiten die Ruhezeiten gelten, ist die Frage zu beantworten, welche Geräusche innerhalb welcher Zeiten zulässig bzw. unzulässig sind.

1. Allgemeine Grundsätze

Dass eine Ruhezeit gilt, bedeutet nicht, dass der Mieter zu diesen Zeiten still und leise in seiner Wohnung auf dem Sofa verharren muss. Auch während der Ruhezeiten sind Geräusche erlaubt. Allerdings dürfen diese grds. (beachte jedoch die Ausnahmen unten unter 2e) und 2f)) nicht über Zimmerlautstärke hinausgehen. Der Begriff der Zimmerlautstärke ist allerdings nicht so eng aufzufassen, dass ein Geräusch nur in dem Raum, in welchem es verursacht wird, gehört werden kann und darf. Er ist entgegen seinem reinen Wortsinn vielmehr dahingehend auszulegen, dass ein Geräusch außerhalb einer abgeschlossenen Wohnung, insbesondere in den Räumen oberhalb und unterhalb der Geräuschquelle nicht mehr oder zumindest kaum noch wahrnehmbar ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19.10.1987 – 13 O 2/87). Abzustellen ist hierbei auf das Empfinden eines durchschnittlichen Mieters (vgl. LG Hamburg, Beschluss vom 12.07.1995 – 317 T 48/95).

2. Einzelne Lärmquellen

a) Musizieren

Das Musizieren ist grds. nur außerhalb der Ruhezeiten erlaubt, soweit es sich nicht auf Zimmerlautstärke beschränken lässt, was in der Regel nicht möglich ist. Aber auch außerhalb der Ruhezeiten ist das Musizieren nicht durchgängig möglich. Dem Mieter werden täglich in der Regel zwei (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 10.11.1980 – 15 W 122/80), teilweise auch drei Stunden (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 12. 10. 1989 – 2/25 O 359/89) zum Musizieren zugestanden. Allerdings gilt auch für dieses grds. erlaubte Musizieren außerhalb der Ruhezeiten das allgemeine Gebot der Rücksichtnahme. Auch außerhalb der Ruhezeiten dürfen die Grenzen des Zumutbaren nicht überschritten werden. Dies kann z.B. beim Schlagzeugspielen der Fall sein, wenn es nach 19 Uhr oder mehr als 45 Minuten täglich in der kälteren Jahreszeit erfolgt (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 17.09.1991 – 13 S 5296/90). Was außerhalb der Ruhezeiten zumutbar ist, hängt außer von der Art des Musizierens auch von den konkreten Wohnverhältnissen im Einzelfall ab. Von Bedeutung sind diesbezüglich u. a. das insbesondere vom Alter abhängige Ruhebedürfnis der Bewohner, der Lärmpegel außerhalb des Hauses und die Qualität des Schallschutzes (vgl. BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11–98).

b) Musikhören, Fernsehen, Betrieb sonstiger Tonwiedergabegeräte

Für das Hören von Musik, das Fernsehen und das Produzieren anderer Geräusche, die mit Hilfe von Tonwiedergabegeräten erzeugt werden, gilt ebenso wie für das Musizieren, dass innerhalb der Ruhezeiten Zimmerlautstärke einzuhalten ist. Einige Gerichte halten die Einhaltung der Zimmerlautstärke jedoch auch außerhalb der Ruhezeiten für geboten (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19.10.1987 – 13 O 2/87; LG Kleve, Urteil vom 01. 10.1991 – 6 S 70/90). Die stärkere Einschränkung im Vergleich zum Musizieren wird damit begründet, dass bei einem Radiogerät oder einem anderen auf mechanische Weise tonerzeugenden Apparat (Fernsehgerät, Plattenspieler, Tonbandgerät) die Einhaltung der Zimmerlautstärke durch die Handhabung des Lautstärkereglers sehr einfach zu erreichen ist. Ruhezeiten seien- so das LG Berlin in seinem Urteil vom 19.10.1987- einzuhalten, wenn es um die Ausübung von Tätigkeiten geht, die unvermeidbarer Weise Lärmimmissionen mit sich bringen, wie z.B. Klavierspielen. Wo es möglich sei, die Zimmerlautstärke einzuhalten, sei dies grundsätzlich immer, d. h. auch außerhalb der Ruhezeiten zu tun. Hierdurch werde auch der Musikliebhaber nicht in unzumutbarer Weise beeinträchtigt. Er habe die Möglichkeit, den vollen Klang seiner Stereo-Anlage über Kopfhörer auszuschöpfen oder aber durch schalldämpfende Maßnahmen die Einhaltung der Zimmerlautstärke sicherzustellen.

c) Feiern

Viele Mieter sind er Ansicht, sie seien in bestimmten Abständen (z. B. einmal im Monat) berechtigt, durch lautstarkes Feiern die Nachtruhe zu stören. Ein solches Recht gibt es nicht (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.01.1990 – 5 Ss (OWi) 475/89 – (OWi) 197/89 I). Auch für das Feiern gilt, dass insbesondere die Nachtruhe nicht gestört werden darf. Der Mieter ist dafür verantwortlich, dass von einer von ihm veranstalteten Feier kein Lärm ausgeht, der die Nachtruhe zu stören geeignet ist (vgl. OLG Düsseldorf aaO).

Da sich das Feiern von Festen in der Regel nicht auf Zimmerlautstärke beschränken lässt, gilt grds., dass mit dem Feiern um 22 Uhr Schluss sein muss. Auch wenn es diesbezüglich keine gesetzlichen Regelungen und auch keine allgemeinverbindlichen Richtlinien gibt, wird von diesem Grundsatz bei ganz besonderen Anlässen zumindest de facto abgewichen. Ein solcher Anlass ist z.B. Silvester. Der Silvesterfeier ist es immanent, dass sie nicht um 22 Uhr endet. Außerdem fällt der Lärm, der durch das Feiern innerhalb der Wohnung verursacht wird, vielerorts angesichts des von außen z. B. von der Straße zu vernehmenden Lärms nicht mehr ins Gewicht. Auch hier gilt jedoch das stets zu beachtende Gebot der Rücksichtnahme, das je nach den Bedürfnissen der Nachbarn im konkreten Einzelfall mehr oder weniger Rücksichtnahme gebietet. Befinden sich z.B. ältere oder kranke Menschen oder viele kleine Kinder im Haus, ist erhöhte Rücksichtnahme geboten.

Tipp für Mieter:

Auch bzgl. des durch Feiern verursachten Lärms gilt der Grundsatz „Wo kein Kläger, da kein Richter“. Solange der Mieter gewährleistet, dass sich kein Nachbar gestört fühlt, sich zumindest nicht beschwert, wird er in der Regel keine Schwierigkeiten bekommen, auch wenn sich sein Verhalten ggf. nicht im Rahmen des Erlaubten bewegt. Das Verständnis der Nachbarn ist oft größer als man denkt. Es empfiehlt sich daher, den Nachbarn die Feier und den damit verbundenen Lärm rechtzeitig im Voraus anzukündigen und vorab um Entschuldigung zu bitten. Diese Ankündigung kann Wunder wirken. Auch die Einladung, mitzufeiern, hat schon so manchen Nachbarn von einer Beschwerde abgehalten.

d) Haushaltsgeräte

Der Betrieb von Haushaltsmaschinen wie z.B. der Waschmaschine, der Spülmaschine, dem Wäschetrockner oder auch dem Staubsauger gehört grds. zum sozialadäquaten Verhalten. Dennoch gilt auch hier, dass die durch Haushaltsgeräte verursachten Geräusche nur unter Berücksichtigung der Ruhezeiten und der Beachtung des allgemeinen Gebots der Rücksichtnahme hinzunehmen sind (vgl. LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013 – 9 S 60/13). Da die Geräusche von Hauhaltsgeräten, insb. das Vibrieren einer Waschmaschine in der Regel in der Nachbahrwohnung zu hören sind, hat der Mieter den Betrieb grds. innerhalb der Ruhezeiten zu unterlassen. Um auch ganztägig Berufstätigen das Waschen und Saubermachen zu ermöglichen, wird für diese verbreitet eine Ausnahme gemacht. Diese stellt allerdings keinen Freibrief dafür dar, jederzeit und beliebig oft Haushaltsgeräte innerhalb der Ruhezeiten in Betrieb zu nehmen. Auch wenn der Mieter es auf Grund seiner Berufstätigkeit vor 22 Uhr nicht schafft, besteht in der Regel keine Notwendigkeit dafür, die Hausarbeit mitten in der Nacht oder sonntags morgens vor 7 Uhr zu erledigen.

e) Duschen / Baden

Das Duschen und Baden stellt eine der oben unter 1.erwähnten Ausnahmen von dem Grundsatz dar, dass Geräusche innerhalb der Ruhezeiten nicht über Zimmerlautstärke hinausgehen dürfen. Selbst wenn hierdurch die Nachtruhe anderer Bewohner gestört wird, ist anerkannt, dass Duschen und Baden zu jeder Tages- und Nachtzeit zulässig ist, soweit es nicht länger als 30 Minuten andauert (vgl. OLG Düsseldorf vom 25. 01.1991 – 5 Ss (OWi) 411/90 – (OWi) 181/90 I). Duschen bzw. Baden gehört selbst dann, wenn es zur Nachtzeit erfolgt, zu einem hygienischen Mindeststandard, der ohne weiteres der normalen Lebensführung eines Mieters zugeordnet werden kann. Eine Bestimmung in der Hausordnung, nach der das Duschen und Baden innerhalb der Nachtruhe verboten ist, ist mit wesentlichen Rechten, die sich aus der Natur des Mietvertrags ergeben, nicht vereinbar und deshalb unwirksam (vgl. LG Köln, Urteil vom 17.04.1997 – 1 S 304/96). Anders sah es allerdings das AG Rottenburg in dem seinem Urteil vom 31.10.1994 – 2 C 356/94- zugrunde liegenden Fall, in dem es eine Bestimmung in der Hausordnung, die das Baden und Duschen in der Zeit von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr mit Rücksicht auf die Mitbewohner nur in Ausnahmefällen zuließ, als wirksam einstufte. Hierbei dürfte es sich aber um eine Mindermeinung handeln.

f) Kinderlärm

Eine weitere Ausnahme von dem Grundsatz, dass innerhalb der Ruhezeiten Zimmerlautstärke einzuhalten ist, stellen Geräusche dar, die von Kindern ausgehen. Dieser Lärm ist Nachbarn als Begleiterscheinung kindlichen und jugendlichen Freizeitverhaltens in höherem Maße zumutbar (vgl. BGH, Urteil vom 05.02.1993 – V ZR 62/91). Dies gilt auch innerhalb der Ruhezeiten. So ist z.B. die von nächtlichem Schreien eines Babys ausgehende Störung eine unvermeidbare Folge normaler kindlicher Entwicklung und vom Nachbarn stets hinzunehmen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.1997 – 9 U 218/96).

Auch das laute Schreien eines Kleinkindes ist selbst innerhalb der Ruhezeiten ein dem Mieter grundsätzlich nicht vorzuwerfendes Geräusch (vgl. AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 18. 05.1982 – 26 C 14/82).

Auch während der Mittagsruhe können Kinder nicht an die Kette gelegt werden, so dass auch zu dieser Zeit das Spielen nicht gänzlich untersagt ist. Soweit es den Eltern möglich und zumutbar ist, auf das Kind einzuwirken, ist jedoch erhöhte Rücksichtnahme geboten. Der Geräuschpegel ist umso mehr zu drosseln, je älter das Kind ist. Bei schulpflichtigen Kindern und Jugendlichen kann grds. davon ausgegangen werden, dass sie in der Lage sind einzusehen, dass zu bestimmten Zeiten Rücksicht auf die Nachbarn zu nehmen ist.

Unabhängig vom Alter des Kindes findet die erhöhte Toleranz gegenüber Kinderlärm dort ihre Grenze, wo der Lärm nicht mehr sozialadäquat ist und den Eltern eine schuldhafte Verletzung ihrer Aufsichtspflicht vorzuwerfen ist. So ist es beispielsweise zumutbar für Eltern zu unterbinden, dass die Kinder von Stühlen springen oder Mobiliar umwerfen (vgl. LG Bad Kreuznach, Urteil vom 03.07.2001 – 1 S 21/01).

III. Welche Rechte hat der Mieter bei Ruhestörungen?

Zu wissen, welche Geräusche der Nachbarn der Mieter hinzunehmen hat und welche nicht, ist erst die halbe Miete. Mindestens genau so wichtig ist die Kenntnis der rechtlichen Möglichkeiten, die der Mieter hat, um nicht hinzunehmende Ruhestörungen in Zukunft zu unterbinden oder bereits eingetretene Einbußen zu kompensieren. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen denjenigen Rechten, die dem Mieter selbst unmittelbar gegen den störenden Nachbarn zustehen und denjenigen, die ihm gegen den Vermieter zustehen, wenn dieser die Störung nicht unterbindet. Dabei können auch die rechtlichen Möglichkeiten des Vermieters gegenüber dem störenden Nachbarn nicht außer Acht gelassen werden.

Der Mieter sollte folgendermaßen vorgehen:

1. Gespräch mit dem Nachbarn

Bevor der Mieter gegenüber dem Nachbarn Ansprüche geltend macht und rechtliche Schritte einleitet und auch bevor er sich an den Vermieter wendet, sollte er zunächst das Gespräch mit dem Nachbarn suchen, diesen auf dessen störende Geräusche und deren Auswirkungen auf die Wohnqualität aufmerksam machen und ihn bitten, in Zukunft mehr Rücksicht zu nehmen. Oft bringt schon ein klärendes Gespräch den gewünschten Erfolg.

2. Beschwerde beim Vermieter / Rechte des Vermieters

Führt das Gespräch mit dem Nachbarn zu keiner Besserung, empfiehlt es sich, sich als nächstes erst einmal an den Vermieter zu wenden. Auch wenn dem Mieter gegen den störenden Nachbarn eigene Ansprüche zustehen, ist dies nicht nur die für den Mieter einfachere, sondern in der Regel auch die effektivere Möglichkeit, die Störung zu unterbinden. Der Vermieter hat gegen den Nachbarn- zumindest dann, wenn dieser ebenfalls sein Mieter ist- die besseren rechtlichen Möglichkeiten und Druckmittel als der Mieter selbst.

Der Vermieter kann den störenden Mieter– sofern dieser auch sein Mieter ist- zunächst abmahnen und -falls die Abmahnung erfolglos bleibt- ihn ggf. sogar im Klagewege auf Unterlassung in Anspruch nehmen (vgl. § 541 BGB). Im äußersten Fall kann der Vermieter dem störenden Mieter sogar fristlos gem. §§ 543,569 Abs.2 BGB oder fristgerecht gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB kündigen.

Handelt es sich bei dem störenden Nachbarn nicht um einen Mieter des Vermieters des gestörten Mieters, sei es, weil dieser in seinen eigenen vier Wänden wohnt oder einen anderen Vermieter hat, stehen dem Vermieter zwar keine Rechte zu, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Dennoch kann er gem. § 1004 BGB wegen der Beeinträchtigung seines Eigentums von dem störenden Nachbarn Unterlassung verlangen, sofern der Anspruch nicht gem. § 906 BGB ausgeschlossen ist.

Aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, wonach der Vermieter seinem Mieter gegenüber verpflichtet ist, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, ergibt sich auch die Pflicht des Vermieters, von seinen Rechten, die ihm gegenüber dem störenden Nachbarn zustehen, Gerbrauch zu machen und alles zu unternehmen, damit die Störung in Zukunft unterbleibt.

3. Eigene Ansprüche des Mieters gegen den störenden Nachbarn

Unternimmt der Vermieter nichts oder kann er nichts ausrichten, kann der Mieter auch selbst das Heft in die Hand nehmen. Auch wenn der gestörte Mieter und der störende Nachbar in keiner vertraglichen Beziehung zueinander stehen und der gestörte Mieter sich auch nicht auf Rechte berufen kann, die sich aus dem Eigentum ergeben, steht ihm der Unterlassungsanspruch aus § 862 BGB zu, wenn es sich bei der Ruhestörung um eine durch verbotene Eigenmacht herbeigeführte Besitzstörung handelt. Eine solche Besitzstörung, die den Unterlassungsanspruch gem. § 862 BGB auslöst, kann auch durch Geräuschimmissionen herbeigeführt werden, sofern sie den Mietgebrauch nicht lediglich unerheblich beeinträchtigen (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 16.09.2014 – 65 T 224/14).

4. Gewährleistungsrechte

Gehen von einem Nachbarn Ruhestörungen aus, die der Mieter nicht hinzunehmen hat, liegt grds. ein Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs.1 BGB vor. Dem Mieter stehen daher gegen seinen Vermieter Gewährleistungsrechte zu. Diese kann der Mieter für die Zeit, in der die Störung vorgelegen hat, geltend machen, unabhängig davon, ob die Störungen für die Zukunft abgestellt werden.

Folgende Rechte stehen dem Mieter zu:

a) Mietminderung

Wird die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Nachbarlärm nicht nur unerheblich beeinträchtigt, kann der Mieter gem. § 536 BGB die Miete mindern, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (vgl. § 536c Abs.1 S.1 BGB) oder die Anzeige entbehrlich war und kein sonstiger Ausschlussgrund vorliegt. Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob der Vermieter für die Ruhestörung bzw. deren Fortdauer verantwortlich ist oder nicht. Selbst dann, wenn der Vermieter über keine rechtlichen Mittel verfügt, die Störung zu unterbinden, besteht das Minderungsrecht.

Weitere Einzelheiten zur Mietminderung im Falle von Lärmbelästigungen erfahren Sie in unserem Beitrag: „Mietminderung: Lärmbelästigung durch Nachbarn.“

b) Schadensersatz

Unter den Voraussetzungen des § 536a BGB kann der Mieter außerdem Schadensersatz verlangen. Anders als das Minderungsrecht setzt der Schadensersatzanspruch allerdings, sofern die Ruhestörungen nicht bereits bei Vertragsschluss vorgelegen haben – was in der Regel nicht der Fall sein wird – voraus, dass der Vermieter die Störungen zu vertreten hat. Dieses Vertretenmüssen muss sich nicht darauf beziehen, dass der Nachbar mit den ruhestörenden Verhaltensweisen begonnen hat. Dies wird so gut wie nie der Fall sein. Ausreichend ist es jedoch, dass die Störungen fortdauern, obwohl es dem Vermieter möglich und zumutbar gewesen wäre, dafür zu sorgen, dass diese in Zukunft unterbleiben, er aber seine Möglichkeiten schuldhaft nicht ausgeschöpft hat.

5. Staatliche Hilfe

Ruhestörungen können auch durch den Staat geahndet werden. Der Mieter kann daher versuchen, den störenden Nachbarn dadurch zur Ruhe zu bringen, dass er die Störung der zuständigen Verwaltungsbehörde (vgl. §§ 35 ff. OwiG) meldet. Diese ist gem. § 117 OwiG berechtigt, eine Geldbuße von bis zu fünftausend Euro zu verhängen, wenn jemand ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Gesetzliche Vorschriften, die allgemeine Ruhezeiten speziell für Wohnhäuser vorschreiben, gibt es nicht. Verbreitet werden insbesondere in Hausordnungen jedoch folgende zulässige Ruhezeiten festgelegt:
  • Nachtruhe: 22 Uhr bis 6 Uhr
  • Mittagsruhe: 13 Uhr bis 15 Uhr
  • Sonn- und Feiertagsruhe: ganztägig
  1. Während der Ruhezeiten ist grds. nur Zimmerlautstärke erlaubt. Für Kinderlärm und nächtliches Baden und Duschen gibt es allerdings Ausnahmen.
  1. Hält ein Nachbar die Ruhezeiten nicht ein, kann der Mieter
  • von dem Nachbarn Unterlassung verlangen,
  • die Miete mindern, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch den Lärm des Nachbarn nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist,
  • Schadensersatz von seinem Vermieter verlangen, wenn dieser die Ruhestörung schuldhaft nicht unterbindet, obwohl ihm dies möglich ist,
  • durch eine Anzeige die zuständige Verwaltungsbehörde zum Einschreiten veranlassen.

Eine Antwort auf "Ruhezeiten in der Mietwohnung? Was tun bei Ruhestörungen (z.B. Musik oder Partys)"

  • Sandra Schmitt
    26.03.2018 - 13:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    Verstehe ich es richtig das wenn Ruhezeit en von 06:00 bis 22:00 sind, ich um 06:05 mit Haushalt anfangen kann und auch Tuba spielen als Beispiel? Muss sowas geduldet werden?

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