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Winterdienst in den Nebenkosten – Was darf der Vermieter abrechnen?

In den hiintermonaten heißt es bei den meisten Haushalten Schneeschieben und Salz streuen. Der Winterdienst schiebt die Straßen frei und der Hauswart oder die Mieter erledigen die Hauseinfahrt, Eingangswege zum Miethaus und auch die kleinen Nebenwege um das Mietobjekt herum. Eiszapfen werden aus Sicherheitsgründen heruntergeschlagen und elektrische Schließanlagen mit Frostschutzmitteln behandelt.

Doch wie werden die jährlich durch Schneefall und Eis anfallenden extra Kosten verteilt? Welche Kosten sind vom Vermieter zu tragen und was kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Schneeschieber oder private Winterdienste sind anders abzurechnen, als der öffentliche Winterdienst der Gemeinde oder Stadt. Und was darf abgerechnet werden wenn der Schnee ausbleibt und der Winterdienst nicht in Anspruch genommen wird? Wie hoch dürfen die Kosten des Winterdienstes sein und was darf der Vermieter genau abrechnen?

Im nachfolgenden Artikel wird Ihnen aufgezeigt welche Kosten im Rahmen des Winterdienstes bei der Wohnungsvermietung auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

I. Winterdienst als Teil der Straßenreinigung

Grundsätzlich können die anfallenden Kosten des Winterdienstes bei der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn

  • eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung bezüglich der Umlage der Nebenkosten nach § 556 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) besteht und
  • diese Kostenpostion eine entsprechend umlagefähige Betriebskostenart darstellt.

Hinweis: 

Bei jeder Nebenkostenart ist die Abwälzung der Kostenlast auf den Mieter nämlich nur dann als zulässig anzusehen, wenn es eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag gibt, nach welcher der Mieter dazu verpflichtet ist, neben der Zahlung des Mietzins auch solche Kosten und Lasten der Mietsache zu tragen, die unter eine der zulässigen Betriebskostenarten nach §§ 1,2 BetrKV fallen. Fehlt also in Ihrem Mietvertrag eine entsprechende Klausel, sind auch die Kosten des Winterdienstes von vornherein nicht umlagefähig!

Bei den hier in Frage stehenden Kosten des Winterdienstes ergibt sich eine allgemeine Umlagefähigkeit aus § 2 Nr. 8 BetrKV. Danach sind Ausgaben, die aufgrund des Winterdienstes, durch Räumen der Straßen, Zu- und Abfahrtswege, Schneeschieben und Salz streuen entstehen zu den Kosten der Straßenreinigung zu zählen. 

Denn unter§ 2 Nr. 8 BetrKV fallen regelmäßig alle Kosten und Gebühren , die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichten sind und auch bei entsprechenden nicht öffentlichen Maßnahmen anfallen. Insoweit schließt der Begriff der Reinigung nach allgemeiner Rechtsansicht auch den Winterdienst mit ein und umfasst sowohl die öffentlichen Gebühren an Städte oder Gemeinden als auch die vom Vermieter veranlaßten privaten Maßnahmen, wie das Räumen von Schnee und das Streuen bei Glatteis; so etwa Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn.: 3394; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn.: 155.

II. Begrenzung der Kosten des Winterdienstes

Eine Einschränkung, was genau zu den Kosten der Reinigung beim Winterdienst gehört gibt es aber auch hier.

1. Geräte und Räumfahrzeuge sind nicht gedeckt

So ist es beispielsweise nicht gerechtfertigt die Kosten für den Kauf eines Schneeräumfahrzeuges auf den Mieter abzuwälzen, denn auch bei einem notwendigen Ankauf von Geräten und Maschinen, die für den Winterdienst benötigt werden, ist vom Vermieter die Kostenlast zu tragen; AG Berlin-Schöneberg, NZM 2001, 808- für ein Schneeräumgerät. Es handelt sich hier nämlich nicht um laufend entstehende Kosten die durch den Gebrauch der Mietsache entstehen, wie es allerdings Voraussetzung für jede umlagefähige Nebenkostenposition ist.

Anfallende Ausgaben für die Kosten für das Streugut hingegen sind umlagefähig; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn. 3395.

2. Unwirtschaftlichkeit der Kosten des Winterdienstes

Von dem Vermieter zu beachten ist zudem, das er nur solche Kosten auf den Mieter abwälzen kann, die auch wirtschaftlich sind nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB in Verbindung mit § 242 BGB.

Dieses Gebot der Wirtschaftlichkeit bedeutet, vereinfacht gesagt, dass die ansatzfähigen Kosten keine überflüssigen Maßnahmen oder sonstigen unnötigen Kosten umfassen können, sondern der Vermieter muss sich an die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung halten (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 556 Rn. 9; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, Az.: VIII ZR 123/06). Die Kosten müssen also angemessen sein.

Als Richtlinie für die Grenze der angemessenen Höhe der Nebenkosten und damit deren Wirtschaftlichkeit dient dem Vermieter und dem Mieter in der Praxis regelmäßig der Betriebskostenspiegel.

Dies ist für den Vermieter besonders bei der Wahl maßgeblich, wie und wen er mit der Durchführung des Winterdienstes beauftragen, denn bei der Entscheidung, ob für die Wahrnehmung des Winterdienstes ein privates Unternehmen eingeschaltet werden soll oder nicht hat der Vermieter freie Hand. Bei der Umlagefähigkeit der anfallenden Ausgaben ist er allerdings an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden.

Als Entscheidungskriterien können folgende Fragestellungen hilfreich sein:

Welche Durchführung des Winterdienstes ist effizienter?

Kann der Hausmeister die Arbeiten wesentlich kostengünstiger miterledigen oder sollte ein Dritter in die Erledigung des Winterdienstes mit einbezogen werden?

→ Je nach der vertraglichen Vereinbarung mit dem eventuell bestehenden Hausmeister (wie etwa der Stundenzahl usw.) und dem hinzukommenden Arbeitsaufwand, auch in Anbetracht der Grundstücksgröße, kann sich die eine oder andere Variante als zweckmäßig erweisen.Eine Fremdvergabe der Arbeiten kann sich letztlicher als wirtschaftlicher darstellen, wenn das Unternehmen mithilfe von größeren Schneeräumgeräten den Winterdienst durchführt.

Kostengesichtspunkte:

  • Größere private Unternehmen verlangen für Streu- und Räumungsarbeiten im Rahmen des Winterdienstes in der Regel einen saisonalen Festbetrag, der unabhängig von einem tatsächlichen Einsatz anfällt. Das vereinbarte Entgelt wird hier also auch für die Bereitschaft geleistet. In sehr schneereichen Gebieten Deutschlands scheint eine entsprechende Vereinbarung daher sinnvoller als in schneearmen.
  • Demgegenüber hat sich der Vermieter bei einer Übertragung des Winterdienstes auf den Hausmeister oder einen entsprechenden Angestellten bei der Vergütungsregelung für diese Arbeiten am ortsüblichen Niveau dieser Lohnkosten auszurichten. Der Kostenansatz kann nicht mit dem der Einschaltung eines privaten Fremdunternehmens verglichen werden; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn. 3402. Darüber hinaus ist hier von dem Vermieter zu beachten dass diese zusätzlichen Lohnkosten in der Nebenkostenabrechnung nicht bei den Nebenkosten für den Winterdienst, sondern bei den Hausmeisterkosten nach § 2 Nr. 4 BetrKV anzusetzen sind.

Bei den öffentlichen Gebühren für Arbeiten und Dienstleistungen durch den Winterdienst, die der Vermieter hingegen an die Gemeinde oder Stadt zu leisten hat, können auch erhebliche Abweichungen zu den angesetzten Kosten im Betriebskostenspiegel bestehen. Diese führen allerdings nicht zur Unwirtschaftlichkeit der Kosten des Winterdienstes, denn der Vermieter hat auf deren Höhe weder Einfluss noch eine andere Auswahlmöglichkeit; zudem können diese öffentlichen Gebühren von Ort zu Ort unterschiedlich ausfallen. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit spielt daher bei öffentlichen Gebühren kaum eine Rolle; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn. 3399.

III. Durchführung des Winterdienstes durch den Mieter

Die allgemeinen Schneeräum- und Streupflichten sind Teil der mietvertraglichen Leistungspflichten des Vermieters; insoweit trifft diesen auch die sogenannte Verkehrssicherungspflicht als Eigentümer (BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07). Dies bedeutet, dass der Vermieter eine „ungefährliche Nutzung“ der Mietsache und deren Anlagen, wie Zufahrten oder ähnliches gewährleisten muss.

1. Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter

Eine wirksame Übertragung auf den oder die Mieter setzt daher – nicht zuletzt wegen dem hohen Haftungsrisiko- eine klare und eindeutige Vereinbarung voraus, die die Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt (BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07; OLG Oldenburg, Urteil vom 13. Februar 2014,Az.: 1 U 77/13; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 458. Zulässig ist grundsätzlich eine formularmäßige klare Vereinbarung im Mietvertrag und die inhaltliche Konkretisierung in der Hausordnung; vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 458.

Sobald mehrere Mieter zur Durchführung des Winterdienstes verpflichtet sein sollen, muss zudem der Vermieter einen Ausführungsplan erstellen und den betroffenen Mietern aushändigen, so Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 458.

Zudem wird in der Rechtsprechung auch eine sorgfältige Auswahl, gründliche Anweisung über die Art des Streuens und insbesondere auch eine Überwachung durch den Vermieter als erforderlich erachtet (so das OLG Hamm, Urteil vom 21. Dezember 2012, Az.: I-9 U 38/12, 9 U 38/12; OLG Oldenburg (Oldenburg), Urteil vom 13. Februar 2014, Az.: 1 U 77/13: soll etwa die Räum- und Streupflicht von einem 82-jährigen Rentner erfüllt, ist im Rahmen der Überwachungsverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine kritische Überprüfung geboten).Eine Begrenzung der Überwachungspflicht ergibt durch die allgemeine Zumutbarkeit für den Vermieter und beschränkt sich nicht allein auf die Ausführung als solche, sondern auch die Art;(Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 460a). Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass der Vermieter in regelmäßigen Abständen Kontrollen durchführen sollte.

Wichtig:

Für eine wirksame Übertragung des Winterdienstes auf den Mieter ist daher folgendes zu beachten:

  • eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung
  • ein Ausführungsplan (wie etwa eine Winterdienstkarte, die nach einem kontrollierten Plan an den zuständigen Mieter weitergereicht wird)
  • eine sorgfältige Kontrolle und Überwachung der ausgeführten Tätigkeiten

2. Vergütung der Winterdienstarbeiten an den Mieter?

Wenn die Winterdienstarbeiten, die nicht von öffentlichen Trägern durchgeführt werden, auf den oder die Mieter abgewälzt werden, erspart sich der Vermieter selbstverständlich einige Ausgaben und soweit keine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag über eine Entlohnung besteht, kann von dem Mieter eine solche auch nicht erwartet werden. Denn vielerorts ist es üblich, dass der Mieter diese kostenfrei übernimmt; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn. 3405 .

Insoweit kann der Vermieter aber auch nichts in der Nebenkostenabrechnung abrechnen.

Anders ist dies, wenn speziell beauftragte Mieter eine Entlohnung oder einen Nachlass des Mietzins für die Ausführung des Winterdienstes bekommen. Dies sind dann umlagefähige Ausgaben des Vermieters die in der Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt werden können;

Wichtig:

In der Regel erfolgt keine Vergütung an den Mieter für den Winterdienst und dann auch folglich keine Umlage in der Nennkostenabrechnung.

IV. Kosten des Winterdienstes auch ohne Schneefall

In den Abrechnungsjahren in denen aufgrund hoher Temperaturen im Winter keine Winterdiensttätigkeiten angefallen sein, kann es trotzdem zu abrechnungsfähigen Winterdienstkosten kommen. Dies ist immer dann der Fall, wenn Drittunternehmen, wie zum Beispiel private Winterdienste beauftragt wurden, bei den saisonale Fixbeträge auch für die Bereitschaft des Dienstes gezahlt werden. Diese Kosten sind auch ohne Schneefall umlagefähig; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – a) Straßenreinigung, Rn. 3402.

5 Antworten auf "Winterdienst in den Nebenkosten – Was darf der Vermieter abrechnen?"

  • Stefan Giese
    04.01.2017 - 18:46 Antworten

    Als Mieter eines Hauses ist die Schneeräumungspflich nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt. In den Angaben zu den Nebenkosten heißt es nur „Zusätzlich zur Miete bezahlt der Mieter für Entwässerung, Mllabfuhr, Straßenreinigung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung eine Vorauszahlung in Höhe von xxx. Über die Vorauszahlung wird jährlich abgerechnet.“
    Meine Frage ist nun, ob die hier erwähnte Straßenreinigung die Kosten für die Schneeräumung bereit beinhaltet oder ob es passieren kann, dass der Vermieter – wenn wir ihn hier in die Pflicht nehmen – die Nebenkosten erhöhen kann.

  • Markus
    22.11.2017 - 12:49 Antworten

    Unser Vermieter hat mit uns vor über 20 Jahren vereinbart, dass solange er es gesundheitlich schafft, den Winterdienst bzw. die Gartenarbeit für unser Haus (3 Mietparteien und jeder hat das im Vertrag stehen) erledigt. Inzwischen ist unser Vermieter krank und will entweder uns das Zepter mit einem Räum und Gartendienstplan mit in die Verantwortung nehmen oder Wahlweise eine Fremdfirma beauftragen und diese entstandenen Kosten auf uns abwälzen. Ist das rechtlich so in Ordnung? Gib es da Ankündigungsfristen?. Danke vorab für Ihre Antwort

  • J. Meyer
    23.11.2017 - 20:26 Antworten

    Hallo,
    Werden die Kosten für den Schneedienst im Innenhof (da liegen die Mülltonen und Garagen) auf alle Mieter umgelegt, auch wenn sie die Garagen nicht gemietet haben? Oder wird der Weg zu den Mülltonnen auf alle umgelegt, ab dem Bereich zu den Garagen aber nur an deren Besitzer?
    Danke für eine Antwort!

  • Mietrecht.org
    30.06.2018 - 18:30 Antworten

    Hallo Herr / Frau Warmuth,

    so, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Verschiedene Schlüssel sind möglich.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

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