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Sperrmüll in der Nebenkostenabrechnung – Wann sind die Kosten umlegbar?

Als Vermieter kennt man das Problem: Hausrat längst ausgezogener Mieter in Kellerräumen und abgestelltes Gerümpel in Gemeinschaftsflächen. Da hilft nur eines und das ist die Sperrmüllabfuhr .

Doch wer trägt diese zusätzlichen Aufwendungen? Nach § 2 Nr. 8 BetrKostVO können nämlich grundsätzlich die Kosten der Müllbeseitigung als Nebenkosten in der jährlichen Abrechnung auf den Mieter abgewälzt werden. Nicht ausdrücklich erwähnt sind dabei allerdings die Kosten die für den Abtransport von Sperrmüll vom Vermieter gezahlt werden. Einerseits hört man eine Umlage in der Nebenkostenabrechnung sei zulässig und andererseits wird wieder gemeint die Kosten für Sperrmüll seine nicht umlagefähig.

Und so ist es nicht verwunderlich, dass die Wahrheit mal wieder in der Mitte liegt und es auf den Einzelfall ankommt, ob diese Kosten die durch Sperrmüll entstehen zulässig auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Der nachfolgende Artikel soll hier, Vermietern und Mietern, Klarheit darüber verschaffen, in welchen Fällen und in welchem Umfang Sperrmüllkosten umlegbar sind.

I. Sperrmüll als Müllbeseitigungskosten

Grundsätzlich sind die Sperrmüllabfuhren aufgrund Ihrer unregelmäßigen Durchführung nicht zu den monatlich anfallenden Müllbeseitigungskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKVO zu zählen, da die Beseitigung von Sperrmüll in der Regel eher eine einmalige und aus bestimmtem Anlass gebotene Maßnahme darstellt, deren Verursachung nicht immer aus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache folgt.

1. Beispiele für umlagefähige Sperrmüllkasten

Unter Umständen kann jedoch eine Subsumtion der Kosten für die Sperrmüllentsorgung unter die Kosten der Müllbeseitigung als “für die […] Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren” angezeigt sein. Dies dann der Fall, wenn

  • bereits der Müllentsorger eine regelmäßige Sperrmüllabfuhr anbietet, die in den Kosten der Müllgebühren enthalten sind; dann werden die Kosten für die Sperrmüllbeseitigung zusammen mit diesen umgelegt (Schmid, WuM 2008, 519-521)
  • der Vermieter für eine geregelte Abfuhr des Sperrmülls sorgt, wobei er den Mietern einen Platz anbietet muss, auf dem der Sperrmüll gelagert werden kann und dieser dann auch mehr oder weniger regelmäßig abgeholt wird (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – b) Müllbeseitigung, Rn. 3449)
  • Bei der Umlage dieser Sperrmüllkosten ist insoweit aber darauf zu achten, dass der Vermieter nur solche Mietereinheiten mit diesen Kosten belasten darf, die von dem Service des Vermieters Gebrauch machen, auch wenn der Mieter den Sperrmüllservice allen Mietern unterschiedslos anbietet. (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – b) Müllbeseitigung, Rn. 3449; LG Berlin GE 2000, 126, NZM 2002, 65)
  • Ist die Sperrmüllabfuhr so ausgestaltet, dass sich einzelne Mieter bei Bedarf beim Vermieter melden müssen, kann der Vermieter nur die Mieter mit Kosten belasten, die das Angebot jeweils wahrnehmen (zit. Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Einzelne Betriebskostenarten, Rn. 68)

2. Beispiele für nicht umlagefähige Sperrmüllkasten

Demgegenüber ist eine Umlagefähigkeit von Kosten die durch die Abfuhr von Sperrmüll entstehen, dann nicht gegeben, wenn

  • Kosten einer nur einmalig anfallenden Entsorgung sind nicht umlagefähig (LG Berlin v. 21.8.2001,Az.: 64 S 476/00) und eine mietvertragliche Formularklausel, die die Umlage solcher Kosten einbezieht ist unwirksam. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 160
  • einmalige Entrümpelungskosten, zum Beispiel bei Kellern nach Aufgabe einer Wohnung, sind ebenfalls nicht ansatzfähig. (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebürhen – b) Müllbeseitigung, Rn. 3450)
  • einmalige Sperrmüllabfuhr wegen rechtswidrig abgestelltem Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 160)

II. Laufende Kosten bei rechtswidrigem Abstellen von Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen umlagefähig

Nach einer außerordentlichen Entscheidung des BGH mit Urteil vom 13. Januar 2010, Az.: VIII ZR 137/09 zählt der Senat laufende Sperrmüllkosten zu den Aufwendungen der Müllbeseitigung von Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts, wenn immer wieder Müll abgefahren werden muss, den Mieter rechtswidrig auf Gemeinschaftsflächen abgestellt haben (so in der Vorinstanz das LG Itzehoe, Urteil vom 24. April 2009, Az.: 9 S 108/08; MüKo 5 /Schmid, § 2 BetrKV, Rn. 41; vgl. auch Schmidt-Futterer 9 /Langenberg, § 556, Rn. 146). Nach Ansicht des Gerichts handele es sich insoweit um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer zwar nicht laufend, aber doch immer wiederkehrend entstehen. Dies gelte zudem auch dann, wenn der Müll von Dritten rechtswidrig auf dem Gelände entsorgt worden sei.

Hinweis zum Streitstand über rechtswidrig abgestellten Sperrmüll und der Umlage als Nebenkosten:

Diese Entscheidung ist nach der Ansicht in der Literatur (so Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – b) Müllbeseitigung, Rn. 3452) im Hinblick auf die Erfüllung wesentlicher Merkmale des Betriebskostenbegriff allerdings als fragwürdig einzustufen, da es sich bei Kosten die durch mietvertragswidriges Verhalten am oder auf dem Mietobjekt entstehen, nämlich grundsätzlich nicht um Betriebskosten handelt, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht werden, § 1 Abs. 1 BetrKV (Schmid, WuM 2008, 519-521). Sobald der Sperrmüll nämlich verbotenerweise (durch Mieter oder Dritte) auf dem Mietgrundstück entsorgt wird, fehlt es an der Entstehung der Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts für den Betriebskostenbegriff (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebürhen – b) Müllbeseitigung, Rn. 3452). Vielmehr bestehen hier Schadensersatzansprüche gegenüber dem oder den Verursachern (Schmid, WuM 2008, 519-521; Kinne GE 2003, 711)

Praxistipp:

Auch wenn die Literaturmeinung zu der BGH-Entscheidung nicht von der Hand zu weisen ist, kann, man sich doch als Vermieter in der Praxis rechtswirksam und zuverlässig auf die höchstrichterliche Rechtsprechung berufen, solange keine gegenteilige BGH-Entscheidung vorliegt.

Die Instanzgerichte gehen in gleichgelagerten Fällen von einer Umlagefähigkeit der Sperrmüllkosten aus. So beispielsweise das LG Frankfurt, Urteil vom 02. Februar 2015, Az.:2/11 S 147/14.

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