Als Vermieter kennt man das Problem: Hausrat längst ausgezogener Mieter in Kellerräumen und abgestelltes Gerümpel in Gemeinschaftsflächen. Da hilft nur eines und das ist die Sperrmüllabfuhr .
Doch wer trägt diese zusätzlichen Aufwendungen? Nach § 2 Nr. 8 BetrKostVO können nämlich grundsätzlich die Kosten der Müllbeseitigung als Nebenkosten in der jährlichen Abrechnung auf den Mieter abgewälzt werden. Nicht ausdrücklich erwähnt sind dabei allerdings die Kosten die für den Abtransport von Sperrmüll vom Vermieter gezahlt werden. Einerseits hört man eine Umlage in der Nebenkostenabrechnung sei zulässig und andererseits wird wieder gemeint die Kosten für Sperrmüll seine nicht umlagefähig.
Und so ist es nicht verwunderlich, dass die Wahrheit mal wieder in der Mitte liegt und es auf den Einzelfall ankommt, ob diese Kosten die durch Sperrmüll entstehen zulässig auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Der nachfolgende Artikel soll hier, Vermietern und Mietern, Klarheit darüber verschaffen, in welchen Fällen und in welchem Umfang Sperrmüllkosten umlegbar sind.
Inhalt: Sperrmüll und die Umlage in der Nebenkostenabrechnung
I. Sperrmüll als Müllbeseitigungskosten
II. Laufende Kosten bei rechtswidrigem Abstellen von Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen umlagefähig
I. Sperrmüll als Müllbeseitigungskosten
Grundsätzlich sind die Sperrmüllabfuhren aufgrund Ihrer unregelmäßigen Durchführung nicht zu den monatlich anfallenden Müllbeseitigungskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKVO zu zählen, da die Beseitigung von Sperrmüll in der Regel eher eine einmalige und aus bestimmtem Anlass gebotene Maßnahme darstellt, deren Verursachung nicht immer aus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache folgt.
1. Beispiele für umlagefähige Sperrmüllkosten
Unter Umständen kann jedoch eine Subsumtion der Kosten für die Sperrmüllentsorgung unter die Kosten der Müllbeseitigung als “für die […] Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren” angezeigt sein. Dies dann der Fall, wenn
- bereits der Müllentsorger eine regelmäßige Sperrmüllabfuhr anbietet, die in den Kosten der Müllgebühren enthalten sind; dann werden die Kosten für die Sperrmüllbeseitigung zusammen mit diesen umgelegt (Schmid, WuM 2008, 519-521)
- der Vermieter für eine geregelte Abfuhr des Sperrmülls sorgt, wobei er den Mietern einen Platz anbietet muss, auf dem der Sperrmüll gelagert werden kann und dieser dann auch mehr oder weniger regelmäßig abgeholt wird (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – b) Müllbeseitigung, Rn. 3449)
- Bei der Umlage dieser Sperrmüllkosten ist insoweit aber darauf zu achten, dass der Vermieter nur solche Mietereinheiten mit diesen Kosten belasten darf, die von dem Service des Vermieters Gebrauch machen, auch wenn der Mieter den Sperrmüllservice allen Mietern unterschiedslos anbietet. (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – b) Müllbeseitigung, Rn. 3449; LG Berlin GE 2000, 126, NZM 2002, 65)
- Ist die Sperrmüllabfuhr so ausgestaltet, dass sich einzelne Mieter bei Bedarf beim Vermieter melden müssen, kann der Vermieter nur die Mieter mit Kosten belasten, die das Angebot jeweils wahrnehmen (zit. Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Einzelne Betriebskostenarten, Rn. 68)
2. Beispiele für nicht umlagefähige Sperrmüllkosten
Demgegenüber ist eine Umlagefähigkeit von Kosten die durch die Abfuhr von Sperrmüll entstehen, dann nicht gegeben, wenn
- Kosten einer nur einmalig anfallenden Entsorgung sind nicht umlagefähig (LG Berlin v. 21.8.2001,Az.: 64 S 476/00) und eine mietvertragliche Formularklausel, die die Umlage solcher Kosten einbezieht ist unwirksam. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 160
- einmalige Entrümpelungskosten, zum Beispiel bei Kellern nach Aufgabe einer Wohnung, sind ebenfalls nicht ansatzfähig. (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebürhen – b) Müllbeseitigung, Rn. 3450)
- einmalige Sperrmüllabfuhr wegen rechtswidrig abgestelltem Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 160)
II. Laufende Kosten bei rechtswidrigem Abstellen von Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen umlagefähig
Hinweis zum Streitstand über rechtswidrig abgestellten Sperrmüll und der Umlage als Nebenkosten:
Diese Entscheidung ist nach der Ansicht in der Literatur (so Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebühren – b) Müllbeseitigung, Rn. 3452) im Hinblick auf die Erfüllung wesentlicher Merkmale des Betriebskostenbegriff allerdings als fragwürdig einzustufen, da es sich bei Kosten die durch mietvertragswidriges Verhalten am oder auf dem Mietobjekt entstehen, nämlich grundsätzlich nicht um Betriebskosten handelt, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache verursacht werden, § 1 Abs. 1 BetrKV (Schmid, WuM 2008, 519-521). Sobald der Sperrmüll nämlich verbotenerweise (durch Mieter oder Dritte) auf dem Mietgrundstück entsorgt wird, fehlt es an der Entstehung der Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts für den Betriebskostenbegriff (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 8. Straßenreinigung und Müllgebürhen – b) Müllbeseitigung, Rn. 3452). Vielmehr bestehen hier Schadensersatzansprüche gegenüber dem oder den Verursachern (Schmid, WuM 2008, 519-521; Kinne GE 2003, 711)
Praxistipp:
Auch wenn die Literaturmeinung zu der BGH-Entscheidung nicht von der Hand zu weisen ist, kann, man sich doch als Vermieter in der Praxis rechtswirksam und zuverlässig auf die höchstrichterliche Rechtsprechung berufen, solange keine gegenteilige BGH-Entscheidung vorliegt.
Die Instanzgerichte gehen in gleichgelagerten Fällen von einer Umlagefähigkeit der Sperrmüllkosten aus. So beispielsweise das LG Frankfurt, Urteil vom 02. Februar 2015, Az.:2/11 S 147/14.
23.01.2019 - 18:50
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir, mein Mann und ich sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Bei regelmäßigen Ortsbesichtigungen wird immer wieder auf dem Dachboden unzulässig abgestellter Sperrmüll festgestellt. Durch eine hohe Fluktuation der Mieter in unserem Haus entledigen sich diese ihrer Pflichten mit der Entfernung/ Vernichtung ihrer Möbel, indem die Gegenstände auf dem Dachboden abgestellt hinterlassen werden. Wir als langjährige Mieter ( 30 Jahre) werden nach aktueller Rechtssprechung die entstehenden Kosten der Sperrmüllentsorgung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auferlegt.
Da auch in absehbarer Zeit keine Besserung der Situation eintreten wird, ist es wirklich nur möglich, mithilfe eines Anwalts die Angelegenheit zu klären.
Mit freundlichen Grüßen
Angela Tratzsch
24.01.2019 - 10:40
Hallo Angela,
es sind leider immer einzelne Mieter, die für höher Nebenkosten durch die Sperrmüllbeseitigung sorgen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.09.2019 - 11:12
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir leben in einem Mietshaus mit 6 Parteien. Jetzt hat der Vermieter einen Aushang gemacht, in der er alle Mieter bittet ihren Unrat aus dem Keller etc. zu entfernen. Sonst will er diesen beseitigen lassen und auf alle Mieter umlegen.
Dieses Problem hatten wir schon bei unserem Einzug im Dezember 2017 angesprochen. Da es dort schon so vermüllt war, konnte man uns auch keinen einzeln abschließbaren Kellerraum zuweisen. Ich vermute der Vermieter weiß gar nicht, wem das was gehört, bzw. Zuletzt ausgeräumt wurde. Jedenfalls hat er wahrscheinlich beim ausziehen einzelner Mieter darauf anscheinend nicht geachtet.
Meine frage dazu: da wir keinen Kellerraum zugewiesen bekommen haben und auch keinerlei Sachen von uns dort zu finden sind, darf der Vermieter, die Kosten überhaupt auf uns umlegen? Darf er allgemein die Kosten für die einmalige Beseitigung des Sperrmülls auf die Mieter umlegen?
Ich überlege nämlich ein Schreiben aufzusetzen.
Mit freundlichen Grüßen
06.09.2019 - 12:03
Hallo Herr Schulte,
danke für Ihren Beitrag. Wenn Sie beweisen können, dass der Unrat schon vor Ihrem Einzug da war, sieht es gut für Sie aus. Ansonsten kann ich nur auf den Artikel oben verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.04.2020 - 13:22
Sehr geehrter Herr Hundt,
Meine Verwaltung stellt einmal im Jahr Sperrmüll Container auf, die jeder Mieter nutzen kann. Ich benötige diesen aber nicht, da ich a kein Sperrmüll habe und wenn, diesen selbständig beim Recyclinghof der BSR entsorge. Könne die Gebühren dennoch einfach auf alle Mieter umgelegt werden?
Mit freundlichen Grüßen
Schröder
14.04.2020 - 13:46
Hallo Frau Schröder,
ich würde davon ausgehen, dass Sie die Kosten tragen müssen. Wenn Sie Ihren Müll perfekt trenneN und kaum Restmüll erzeugen, zahlen Sie trotzdem die vollen anteiligen Gebühren für die Restmülltonne. Das einfach als kurzer Vergleich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.10.2020 - 15:09
Sehr geehrter Herr Hundt,
unsere Wohnungsgesellschaft hat im gemeinschaftlich genutzten Fahrradkeller, “herrenlose” Fahrräder entdeckt und will die Entsorgungskosten über die Nebenkosten/Betriebskosten aktuellen Mieter*innen abrechnen. Viele Fahrräder stehen schon seit unserem Einzug vor 4 Jahren ungenutzt im Keller, eine Nutzungsvereinbarung für den Gemeinschaftsraum wurde und nicht vorgelegt und auch nicht unterschrieben. Die Vermieterin ist von einer anderen Mietpartei auf die “herrenlosen” Fahrräder aufmerksam gemacht worden. Ist eine Umlage für die Entsorgung auf die aktuellen Mieter*innen rechtens?
21.10.2020 - 07:56
Hallo Kurt,
schwierige Frage. Ich denke, Sie können sich an den Ausführungen zum Sperrmüll orientieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.10.2020 - 10:27
Hallo Herr Hundt,
in unserer Mieteinheit mit 6 Parteien wurden ebenfalls Sperrmüllkosten abgerechnet, allerdings flächendeckend für ganze Wohnviertel, was an sich schon seltsam ist. Auf Nachfrage hin hieß es, dazu werden auch Kosten für Müllentsorgungen aus der Grünanlage (Spielplatz, Hecke) im rückwärtigen Bereich der Mieteinheiten berechnet, obwohl es sich hier um öffentliche und frei zugängliche Bereiche handelt, die nicht der Liegenschaft zuzuordnen sind. Den Kosten nach zu urteilen sind hier Müllmengen von über
200m³ entstanden. Es ist ja nicht so, das in der Grünanlage ganze Möbelstücke deponiert wurden. Hier handelt es sich um Vermüllung Dritter, welche diese Anlage mit ihren Kindern nutzen, sprich normaler Unrat, der auf Spielplätzen mal entstehen kann.
Für unsere gesamte Straße wurden Kosten in Höhe von ca. 9.000 EUR berechnet. Gleichzeitig fanden Modernisierungsarbeiten in der Nachbarstraße statt. Für mich riecht das nach dem Versuch, die Kosten solcher Modernisierungsarbeiten auf unlauterem Wege auf Mieter anderer Objekte abzuwälzen.
Eine Vorlage von einsehbaren Belegen, welche meiner persönlichen Abrechnung zu Grunde gelegt wurden, erfolgte trotz mehrmaliger Fristsetzung nicht.
Wie sieht ihre fachliche Meinung dazu aus?
24.10.2020 - 13:42
Hallo Andy,
von außen lässt sich das schwer bewerten. Die Belegeinsicht ist der richtige Weg.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.11.2020 - 13:09
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich wohne in einem Mehrfamilienhaus und habe Sperrmüll bei der Gemeinde angemeldet. Heute Morgen stellte ich fest, das alte Autoreifen sowie Elektromüll abgestellt wurde. Leider lässt sich nicht feststellen von welchem Mieter. Daraufhin habe ich mit meinem Vermieter telefonische Rücksprache gehalten. Dieser teilte mir mit, dass Sachen, die nicht mitgenommen werden, von ihm abgeholt und entsorgt werden. Die enstehenden Kosten werden allen Mietern über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt.Ist dies rechtens?
03.12.2020 - 09:12
Hallo Gisela,
Ihre Frage wird oben beantwortet. Lesen Sie am besten nochmals nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.06.2021 - 20:15
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben einen Komplex mit drei 12 stöckigen Hochhäusern. Leider kommt es immer wieder vor das Sperrmüll von Mietern und ausziehenden
einfach abgestellt wird. Dies legt die Hausverwaltung auch immer schön auf uns um. Allerdings sind die Aufzüge und der Eingangsbereich videoüberwacht.
Es wäre ein Leichtes festzustellen welcher Mieter den Schaden verursacht die Hausverwaltung tut es aber nicht und stellt es lieber den anderen Mietern in die Schuhe.
Ließe sich dies Nutzen um gegen die Umlage vorzugehen? Von wegen nicht genutzte
Möglichkeiten oder gibt es da ein Problem mit dem Datenschutz? Gemäß dem Hausmeister
wurden die Kameras eigentlich wegen genau so etwas angebracht.
Viele Grüße
Tobias
09.07.2021 - 19:58
Hallo Tobias,
ich kann mir leider kaum vorstellen, dass die Hausverwaltung anhand der Kameras feststellen kann, wer den Sperrmüll abstellt. Es sind m.E. zu viele Personen im Haus vertreten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.11.2021 - 18:36
“Beispiele für nicht umlagefähige Sperrmüllkasten”
Sperrmüllkasten??
Wat soll dat denn sein?
16.11.2021 - 19:31
Hallo J.M. Lang,
besten Dank, ist in “Sperrmüllkosten” geändert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.11.2021 - 12:15
Sehr geehrter Herr Hundt,
unser Vermieter möchte Sperrmüllkosten von nicht zugänglichen Räumen umlagern. Namentlich handelt es sich gemäß Rechnung der Firma um den Heizungskeller und den Dachboden. Beides sind Räume zu denen ich als Mieter keinen Zugang habe. Der Vermieter sagt dazu folgendes:
“Ob der Dachboden oder Heizraum tatsächlich immer abgeschlossen waren ist leider nicht nachvollziehbar bzw. ist uns auch nicht bekannt, wer alles hierzu aus dem Haus Zugang zu den Räumlichkeiten hat. Fakt ist jedoch, das der Sperrmüll von Mietern aus dem Haus dort abgestellt wurde und wenn wir hierzu keine Hinweise erhalten, wer diesen dort abgestellt hat, erfolgt die Umlegung des Sperrmülls auf alle Mieter.”
Haftet der Mieter wirklich für das mangelhafte Schlüsselmanagement des Vermieters? Ich habe keinen Zugang zu den beiden genannten Räumen.
Mit freundlichen Grüßen
18.11.2021 - 13:32
Hallo Robert,
schwierig, sofern es sich lohnt (Abwägung Zeit / Energie und die Kosten die Sie betreffen), würde ich bei Ihrer Argumentation bleiben. Es bleibt ein Restrisiko, dass die Hausverwaltung z.B. rechtliche Schritte einleitet.
Viele Grüße
Dennis Hundt