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Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)

Der Begriff „Sonstige Betriebskosten“ ist einer der wenigen unbestimmten Tatbestände unter den Nebenkostenpostionen in der Abrechnung und findet sich in § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung, als sogenannter Auffangtatbestand.

Doch was genau kann unter „sonstige Betriebskosten“ fallen? Welche Nebenkosten sind insoweit umlagefähig und welche Besonderheiten gibt es zu beachten? Kann man als Vermieter selbst bestimmen, was im Detail unter „sonstige Betriebskosten“ abgerechnet wird oder muss man sich an gewisse Regeln halten, welche Nebenkosten unter diesen Tatbestand fallen dürfen.

Der nachfolgende Artikel gibt Auskunft darüber, welche gesetzlichen Bestimmungen zu den sonstigen  Betriebskosten anzuwenden sind und was auch nach der Rechtsprechung von diesem Begriff erfasst ist.

I. Begriffsbestimmung „sonstige Betriebskosten“

Nach § 2 Nr. 17 BetrKV sind sonstige Betriebskosten, alle weiteren denkbaren Nebenkosten im Sinne des § 1 BetrKV die von den Nummern 1 bis 16 des § 2 BetrKV nicht erfasst sind.

Dies bedeutet es muss sich um Nebenkosten handeln, die im Sinne des § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV

  • Kosten sind, „die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“
  • und
  • keine Verwaltungskosten oder Instandsetzungs- beziehungsweise Instandhaltungskosten darstellen.

II.  Welche Nebenkosten sind als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig?

Für eine Umlage ist, wie bei allen anderen Nebenkosten, zunächst erforderlich, dass die entsprechenden Kosten dem Vermieter

  • tatsächlich entstanden sind und
  • einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung
  • entsprechen.

1. Besondere Konkretisierung im Mietvertrag

Eine weitere Voraussetzung der Umlagefähigkeit einer Nebenkostenposition als „sonstige Betriebskosten“ ist zudem deren ausdrückliche Benennung in der Umlagevereinbarung im Mietvertrag.

Das bedeutet, dass der Vermieter neben der Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ genau bestimmen muss, welche Kosten er hier umlegen will. Ein bloßer Verweis  auf die Umlage nach §§ 1, 2 BetrKV oder die bloße Verwendung des Begriffs „ sonstige Betriebskosten“ ist zu unbestimmt und führt insoweit zur Unzulässigkeit der Vereinbarung.

Zwar ist grundsätzlich in der Wohnraummiete auch die formularmäßige Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat, ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ausreichend, um die Übertragung der Nebenkosten auf den Mieter wirksam zu vereinbaren, aber damit ist lediglich die Umlage der in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, Az.: VIII ZR 137/15; Urteil vom 07.04.2004, Az.:VIII ZR 167/03)

„Sonstige Betriebskosten“ ist allerdings ein unbestimmter Begriff, der insoweit noch einer mietvertraglichen Konkretisierung bedarf, um nicht unbestimmt zu sein.

Darüber hinaus muss auch jede Nebenkostenposition für sich genommen dem Transparenzgebot des § 307 Abs.1 Satz 2 BGB gerecht werden, dass heißt, aufgrund der Formulierung allein sollte der Mieter in der Lage sein, die auf ihn entfallenden Kostenanteile zu ermitteln (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten, Rn. 188). Im Zweifel ist es ratsam eine Kostenobergrenze zu vereinbaren. (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten, Rn. 188)

2. Beispiele: zulässige „sonstige Betriebskosten“

Bisher wurden beispielsweise die folgenden Nebenkosten als „sonstige Betriebskosten“ anerkannt:

  • Kosten für die Reinigung der Dachrinne, wenn die Kosten laufend entstehen  (BGH, Entscheidung vom 07.04.2004, Az.:VIII ZR 167/03
  • Wartungsarbeiten des Hauswarts/ Hausmeisters
  • Kosten für Rauchwarnmelder (AG Schwerin, Urteil vom 29. Oktober 2014, Az.: 16 C 283/12)
  • Müllmanagement oder Sperrmüllservice
  • Betriebs-und Wartungskosten für eine Sauna oder ein Schwimmbad
  • Kosten für Hobby-, Party- oder Fitnessraum
  • verschiedenste Wartungskosten wie -beispielsweise für Notstromanlagen, Schließanlagen Elektroanlagen,Gasleitungen u.ä.
  • Kosten der Reinigung und des Betriebs (Strom, Wasser, Wartung von Pumpen) von Springbrunnen- oder Teichanlagen
  • Kosten des Wachdienstes (allerdings mit Kostengrenze, wegen des Transparenzgebots)

(vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, 3. Inhalt eines Individualmietvertrages über Wohnraum, Rn. 118)

III. Praxistip zur Umlagevereinbarung „sonstige Betriebskosten“

Besonders bei Formularmietverträgen sollten Vermieter darauf achten, dass dort in der Regel keine detaillierte Bestimmung zu dem Abrechnungspunkt „sonstige Betriebskosten“ vorhanden  ist. Diesen Punkt müssen Sie unbedingt, um die, zu Zeit des Vertragsschlusses bestehenden Kosten ergänzen, wenn Sie eine entsprechende  Umlage der Kosten beabsichtigen.

Für Kostenpositionen, die im Laufe des Mietverhältnisses hinzukommen können, ist es empfehlenswert bereits im Mietvertrag eine Vereinbarung zur „Umlage neu entstandener Betriebskosten nach Vorankündigung“ zu treffen (AG Schwerin, Urteil vom 29. Oktober 2014, Az.: 16 C 283/12). Anderenfalls können Sie die Umlagefähigkeit nur mit einer ausdrücklichen gesonderten Umlagevereinbarung erzielen.

Eine Antwort auf "Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)"

  • Helmut Thielmann
    23.09.2018 - 15:40 Antworten

    Ich gehe davon aus, dass auch die Kosten für die Wartung der Lüftung vor allem bei neuen immer stärker isolierten WE als „zulässige Betriebskosten“ und damit umlagefähig sind.

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