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Zahlungsverzug nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung

Nimmt der Vermieter in einer Mietwohnungen Modernisierungsmaßnahmen vor, sollte man meinen, der Mieter müsse darüber erfreut sein. Schließlich führen diese in der Regel zu einer Verbesserung seiner Wohnqualität. Zu Anfang werden Modernisierungen von Mietern oft in der Tat begrüßt, doch die Ernüchterung kommt schnell. Nur selten nämlich bleibt es nämlich bei den ausschließlich positiven Auswirkungen der Modernisierung für den Mieter. Kurz nach Fertigstellung der Arbeiten erhalten viele Mieter Post von ihrem Vermieter mit unschönem Inhalt. Der Vermieter erhöht die Miete im Hinblick auf die durchgeführte Modernisierung.

Auch wenn bekannt sein dürfte, dass der Vermieter hierzu in bestimmtem Umfang berechtigt ist und der Mieter in den meisten Fällen bereits mit der Ankündigung der Modernisierung auf die Mieterhöhung hingewiesen wurde, sehen viele Mieter nicht ein, dass ihnen nun Nachteile infolge von Maßnahmen entstehen sollen, auf die sie ohne Weiteres hätten verzichten können, ggf. gar nicht wollten und auf deren Durchführung sie keinen Einfluss hatten. Folge dieser Entrüstung ist nicht selten die Weigerung des Mieters, den Erhöhungsbetrag zu zahlen.

Welche Konsequenzen dies für den Bestand des Mietverhältnisses haben kann, welche Rechte dem Vermieter zustehen und wie das Gesetz den Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung schützt, erfahren Sie in diesem Beitrag.

I. Das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. So regelt es das Gesetz in § 559 Abs.1 BGB. Dieses Recht steht dem Vermieter unabhängig davon zu, ob sich der Mieter mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme einverstanden erklärt hat oder nicht. Die Miete erhöht sich automatisch mit Wirkung ab dem dritten Monat seit dem Zugang einer entsprechenden Erhöhungserklärung des Vermieters (vgl. § 559b Abs.2 S.1 BGB), sofern diese die gesetzlichen Voraussetzungen des § 559b Abs.1 BGB erfüllt. Anders als im Falle einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 ff. BGB, bedarf es für das Wirksamwerden der Mieterhöhung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen keiner Zustimmung des Mieters.

II. Der Mieter gerät in Verzug, wenn er die wirksam erhöhte Miete nicht zahlt

Zahlt der Mieter den Erhöhungsbetrag nicht, z.B. weil er es nicht einsieht, dass er sich auf diese Weise an den Kosten für Modernisierungsmaßnahmen beteiligen soll, denen er gar nicht zugestimmt hat oder die ihm keinen nennenswerten Nutzen bringen, gerät er in Zahlungsverzug (vgl. § 286 BGB). Dies gilt selbst dann, wenn er der irrigen Ansicht ist, zur Zahlung des Erhöhungsbetrages nur verpflichtet zu sein, wenn er der Erhöhung zugestimmt hat. Auch dann nämlich liegt das für den Zahlungsverzug gem. § 286 Abs.4 BGB erforderliche Vertretenmüssen vor. Ein Irrtum über das Bestehen einer Zahlungspflicht lässt den Schuldvorwurf nämlich nur dann entfallen, wenn er unvermeidbar war (vgl. LG Berlin, Urteil vom 24.07.2014 – 67 S 94/14), was in Anbetracht der insoweit eindeutigen Rechtslage nicht der Fall ist, selbst wenn der Mieter keine juristischen Vorkenntnisse hat.

III. Diese Rechte hat der Vermieter, wenn der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlt

Zahlt der Mieter die wirksam erhöhte Miete nicht, stehen dem Vermieter folgende Rechte zu:

1. Erfüllungsanspruch

Solange der Mieter die Miete nicht vollständig gezahlt hat, steht dem Vermieter weiterhin der originäre Erfüllungsanspruch auf Zahlung der Miete in Höhe des ausstehenden Erhöhungsbetrages zu. Diesen Anspruch kann der Vermieter außergerichtlich, wenn dies keinen Erfolg hat, aber auch mittels einer Zahlungsklage gerichtlich geltend machen. Zu beachten sind hierbei aber die Konsequenzen der Zahlungsklage für eine etwaige spätere fristlose Kündigung (siehe dazu die Ausführungen unten unter IV.).

2. Anspruch auf Verzugszinsen

Für die Zeit, während der sich der Mieter mit der Zahlung der erhöhten Miete in Verzug befindet, kann der Vermieter gem. § 288 Abs.1 BGB außerdem Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz (vgl. § 247 BGB) verlangen.

3. Kündigungsrechte

Im Vordergrund stehen für den Vermieter im Falle ausbleibender Mietzahlungen seine Kündigungsrechte

a) Außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB

Weigert der Mieter sich nachhaltig, den Erhöhungsbetrag zu zahlen, hat der Vermieter in der Regel das Interesse, das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden, um weitere Mietausfälle zu vermeiden. Eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn dem Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zusteht.

Gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter sich entweder an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen in Höhe eines Betrags mit Mietzahlungen in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt, oder er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Dass der Betrag, um den die Miete wegen der Modernisierung erhöht wurde, so hoch ist, dass der Mieter bereits durch die zweimalige Nichtzahlung des Erhöhungsbetrages mit einem eine Monatsmiete übersteigenden Betrag in Verzug gerät, wie es für das Kündigungsrecht aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a) i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB erforderlich ist, ist eher selten. Sofern der Mieter aber den Erhöhungsbetrag für mehr als zwei Zahlungstermine nicht zahlt, können die Voraussetzunge des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b) BGB, wonach der Rückstand zwei Monatsmieten erreichen muss, durchaus schnell vorliegen.

Ergibt sich der Verzug des Mieters mit Mietzahlungen allein daraus, dass der Mieter den Betrag, um den die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB erhöht wurde, nicht zahlt, ist umstritten, ob das Kündigungsrecht aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB eine vorangegangene rechtskräftige Verurteilung des Mieters zur Zahlung der erhöhten Miete voraussetzt (bejahend: LG Berlin, Urteil vom 13.04.1989 – 61 S 160/85; LG Hamburg, Urteil vom 02. 09. 2011 – 311 S 60/10; ablehnend: Blank, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 569 BGB Rn.70). Der BGH hat diese Frage mit Urteil vom 18.07. 2012 − VIII ZR 1/11- bislang nur für den Fall entschieden und seine Auffassung mit Beschluss vom 16.10. 2012 – VIII ZR 360/11- bestätigt, dass der Vermieter die Betriebskosten einseitig gem. § 560 Abs.4 BGB erhöht hat und wegen Verzugs des Mieters mit dem Erhöhungsbetrag gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigen möchte, und zwar mit dem Ergebnis, dass eine vorherige rechtskräftige Verurteilung des Mieters nur Voraussetzung für die Sperrfrist des § 569 Abs. 3 Nr.3 BGB (siehe dazu unten unter IV.) und nicht Voraussetzung für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB ist.

Es spricht viel dafür, diese Ansicht auf die Kündigung wegen Verzugs mit der gem. § 559 BGB erhöhten Miete zu übertragen.

b) Ordentlich fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB

Liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB nicht vor, weil die Rückstände die dort genannten Mindestgrenzen nicht erreichen, besteht die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB. Dieses Kündigungsrecht setzt eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters voraus. Der BGH hat mit Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12- entschieden, dass eine solche Pflichtverletzung im Falle eines schuldhaft herbeigeführten Zahlungsrückstandes vorliegt, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und im Zeitpunkt der Kündigung mindestes einen Monat andauert (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12).

IV. Entscheidende Weichenstellung- Kündigung mit oder ohne vorherige Zahlungsklage – Die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB

Zahlt der Mieter die erhöhte Miete nicht, hat der Vermieter unterschiedliche Möglichkeiten der Vorgehensweise. Ihm steht der Zahlungsanspruch auf der einen und – unter den Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB bzw. des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB – das Kündigungsrecht mit dem sich daraus ergebenden Räumungsanspruch (vgl. § 546 BGB) auf der anderen Seite zu.

Der Vermieter kann sein Kündigungsrecht ausüben und die Räumung verlangen und gleichzeitig die Zahlungsforderung aussprechen. Er kann seine Rechte aber auch hintereinander geltend machen. Ebenso gut kann er sich auf die Ausübung nur eines Rechts bzw. die Geltendmachung nur eines Anspruches beschränken. Letztendlich muss auch noch die Entscheidung getroffen werden, ob die Ansprüche nur außergerichtlich oder im Klagewege geltend gemacht werden.

Die Entscheidung, die der Vermieter trifft, hat entscheidenden Einfluss auf sein Recht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs.2 S.1 BGB zu kündigen.

Macht der Vermieter seine Ansprüche bzw. Rechte ausschließlich außergerichtlich geltend, ergeben sich keine Besonderheiten im Vergleich zu solchen Fällen, in denen sich der Mieter zwar auch in Verzug mit der Zahlung der Miete befindet, dieser aber nicht Folge einer Mieterhöhung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist.

Ebenfalls keinen Einschränkungen unterliegt der Vermieter, wenn er den Mieter lediglich außergerichtlich zur Zahlung der erhöhten rückständigen Miete auffordert und vorher, gleichzeitig oder danach kündigt und ggf. sogar Räumungsklage erhebt.

Auch wenn der Vermieter erst das Mietverhältnis kündigt und den Mieter anschließend auf Zahlung der rückständigen erhöhten Miete verklagt, hat er, ganz gleich ob und zu welchem Zeitpunkt er außerdem eine Räumungsklage erhebt, mit keinen Einschränkungen seiner Rechte zu rechnen.

Der Konsequenzen seines Handelns bewusst sein sollte sich der Vermieter allerdings dann, wenn er den Mieter zunächst nur auf Zahlung der rückständigen Miete verklagt, ohne zuvor bereits die Kündigung ausgesprochen zu haben. Diese Vorgehensweise hat Auswirkungen auf sein Kündigungsrecht. § 569 Abs.3 Nr.3 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter immer dann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigen kann.

Wie bereits oben unter III. 3a) dargelegt, muss der Vermieter den Mieter nach wohl überwiegender, zumindest vorzuziehender Ansicht nicht zuvor auf Zahlung der erhöhten Miete verklagt und ein rechtskräftiges Urteil erstritten haben, um außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigen zu können. Hat er dies aber getan, kann er die fristlose Kündigung erst nach Ablauf von zwei Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung des Mieters aussprechen.

Durch diese Kündigungssperrfrist soll verhindert werden, dass der Vermieter sofort wegen der während des Klageverfahrens aufgelaufenen nicht gezahlten Erhöhungsbeträge kündigt (vgl. BGH, Beschluss vom 16.10. 2012 – VIII ZR 360/11). Dem Mieter soll, nachdem er Gewissheit über die Berechtigung der Mieterhöhung und das Bestehen seiner Zahlungspflicht hat, ausreichend Zeit gegeben werden, die rückständige Miete zu begleichen und eine außerordentliche fristlose Kündigung zu vermeiden.

Aus dem Zweck des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB, den Mieter während und einige Zeit nach einem Klageverfaren vor einer fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit den Erhöhungsbeträgen zu schützen, folgt zugleich auch, dass der Vermieter jederzeit, d.h. auch während des Klageverfahrens oder nach dessen Abschluss, aber vor Ablauf von zwei Monaten seit einer rechtskräftigen Verurteilung des Mieters, außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigen kann, wenn ihm das Kündigungsrecht auch ohne die Berücksichtigung des Erhöhungsbetrages zustünde. Aus diesem Grund stellt § 596 Abs.3 Nr.3 BGB ausdrücklich klar, das die Kündigungssperrfrist nicht gilt, wenn die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 09.08.1996 – 64 S 256/96).

Vereinbarungen zwischen den Mietparteien, mit denen zu Lasten des Mieters von § 569 Abs.3 Nr.3 BGB abgewichen wird, sind gem. § 569 Abs.5 BGB unwirksam. Die Parteien können daher weder die Geltung der Sperrfrist vertraglich ausschließen, noch diese abkürzen oder anderweitige Erleichterungen für den Vermieter vereinbaren.

Wichtiges zum Anwendungsbereich des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB:

Die Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB hat Ausnahmecharakter und ist daher nur auf die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB anwendbar.

Weder direkte noch analoge Anwendung findet § 569 Abs.3 Nr.3 BGB auf die fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB und auf die ordentliche fristgemäße Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12).

Ebenfalls keine Geltung hat § 569 Abs.3 Nr.3 BGB bei preisgebundenem Wohnraum (vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/11).

Hat sich der Mieter mit dem Vermieter im Rahmen eines Prozessvergleichs auf die Erhöhung der Miete geeinigt oder beruht die Mieterhöhung auf einer außergerichtlichen Einigung i. S. d. § 557 BGB, kommt der Mieter, wenn er dennoch den Erhöhungsbetrag nicht zahlt, nicht in den Genuss der Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 27.12.1991 – 30 REMiet 5/91).

Kommt die Kündigungssperrfrist zur Anwendung, hat dies zur Folge, dass eine vor Ablauf der Zweimonatsfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB ausgesprochene Kündigung des Vermieters unwirksam ist und dies auch dauerhaft bleibt. Die zu früh ausgesprochene Kündigung entfaltet auch nach Ablauf der Sperrfrist keine Wirkung. Der Vermieter muss die Kündigung nach Ablauf der Zweimonatsfrist (erneut) aussprechen.

Beachte: Hat der Mieter die Sperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB nicht genutzt oder nicht nutzen können, um die rückständige Miete zu zahlen und dadurch die fristlose Kündigung zu vermeiden, hat er eine weitere Chance, die endgültige Beendigung des Mietverhältnisses durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters zu verhindern. Hat der Vermieter die fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB nach Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen, kann der Mieter diese nämlich dadurch unwirksam werden lassen, dass er die rückständige Miete einschließlich der bereits fälligen Nutzungsentschädigung (vgl. § 546a Abs.1 BGB) vollständig zahlt, und zwar spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs. Alles Wichtige zu dieser sog. Schonfrist erfahren Sie in unserem Beitrag: „Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen„.

V. Fazit und Zusammenfassung

  1. Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt, kann er die jährliche Miete ohne Zustimmung des Mieters um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
  2. Zahlt der Mieter den Erhöhungsbetrag nicht, gerät er in Zahlungsverzug.
  3. Ist der Zahlungsrückstand so hoch, dass er entweder an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen die Miete für einen Monat übersteigt oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, die Miete für zwei Monate erreicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigen.
  4. Erhebt der Vermieter eine Klage gegen den Mieter auf Zahlung der rückständigen Erhöhungsbeträge, ohne zuvor die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB ausgesprochen zu haben, kann er von seinem Kündigungsrecht aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB erst nach Ablauf von zwei Monaten nach der rechtskräftige Verurteilung des Mieters zur Zahlung der Erhöhungsbeträge aussprechen (Kündigungssperrfrist). Eine vor Ablauf dieser Frist ausgesprochene Kündigung ist unwirksam.
  5. Die Kündigungssperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB gilt nicht,
  • wenn der Vermieter gem. § 543 Abs.1 BGB oder gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB kündigt,
  • wenn der Vermieter vor der fristlosen Kündigung keine Zahlungsklage erhoben hat,
  • wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB auch ohne Berücksichtigung des Erhöhungsbetrages vorliegen,
  • wenn sich die Parteien im Rahmen eines Prozessvergleichs oder gem. § 557 BGB auf die Erhöhung der Miete geeinigt haben und
  • bei preisgebundenem Wohnraum.

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