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Nebenkosten: Ist die Öltankreinigung umlegbar?

Gehört die Öltankreinigung zu den abrechenbaren jährlichen Nebenkosten oder hat diese Kostenposition gar nichts in der Nebenkostenabrechnung zu suchen?

Die Kosten der Reinigung des Öltanks können immer dann auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden, wenn es sich um Betriebskosten im Sinne des § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKostVO ) handelt.

Der Bundesgerichtshof hat bei der Öltankreinigung bereits in seinem Urteil vom 11. 11.2009, Az.: VIII ZR 221/08 entschieden, dass es sich insoweit um Nebenkosten handeln kann und unter welchen Bedingungen diese Kosten auch auf den Mieter abgewälzt werden können.

In dem nachfolgenden Artikel wird Ihnen aufgezeigt, wann die Kosten der Öltankreinigung vom Mieter zu bezahlen sind und wann nicht.

I. Öltankreinigung als Kosten der zentralen Heizungsanlage

Die Kosten der Reinigung des Öltanks sind nach der Rechtsprechung des BGH wiederkehrende Aufwendungen des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und damit umlagefähigen Nebenkosten im Sinne § 2 Nr. 4 a) BetrKostVO. Die Kosten des Betriebs der Anlage umfassen dabei auch ausdrücklich die Reinigung der selbigen.

In Seinem Urteil vom 11. 11.2009, Az.: VIII ZR 221/08 begründet der Senat dies damit, dass bei einer Ölheizungsanlage der Brennstofftank integraler Bestandteil der Heizungsanlage sei und ohne diesen die Ölheizung nicht betrieben werden kann. Da es insoweit von Zeit zu Zeit erforderlich werde diesen zu reinigen, um Ablagerungen (wie etwa Ölschlamm) zu entfernen und damit zu vermeiden, dass es durch Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der Ölzufuhr und zum Ausfall der Heizung käme, gebiete sich daher die Umlagefähigkeit solcher Kosten (siehe auch u.a. AG Regensburg, Urteil vom 11. August 1993, Az.: 9 C 2418/93; AG Karlsruhe, Urteil vom 31. August 2005, Az.: 9 C 558/05; Wall in: Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rnr. 2968 f.)

Hinweis: Auch die Kosten der Haftpflichtversicherung für den Öltank sind umlagefähige Nebenkosten im Sinne des § 2 Nr. 13 BetrKostVO .

II. Nur Kosten der turnusmäßig durchzuführenden Reinigung sind umlegbar

Die Kosten der Reinigung des Öltanks können allerdings nur dann auf den Mieter abgewälzt werden, wenn es sich im Einzelfall

  • nicht um Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKostVO handelt
  • und die Kosten laufend entstehen.

Zunächst ist die Reinigung ist von den nicht umlagefähigen Kosten danach abzugrenzen, welchem Zweck die Öltankreinigung dient.

Die Kosten einer Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme sind in der Regel keine wiederkehrenden Kosten, sondern werden einmalig durch eine Reparatur und/ oder Wiederbeschaffung verursacht. Sie entstehen meist aufgrund von Schäden durch Abnutzungen oder der Alterung der Anlage und betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile, wobei Maßnahmen zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit wiederum nicht dazu gehören (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, Az.: VIII ZR 123/06, BGH Urteil vom 11. 11.2009, Az.: VIII ZR 221/08).

Des weiteren muss es sich bei den Reinigungskosten auch um laufende Kosten handeln. Dies wird solange bejaht solange diese Reinigung des Öltanks turnusmäßig in einem Reinigungsintervall von fünf bis sieben Jahren erfolgt; BGH Urteil vom 11. 11.2009, Az.: VIII ZR 221/08.

III. Öltankreinigungskosten sind mit der nächsten Abrechnung zu zahlen

Grundsätzlich kann der Vermieter die Kosten der Öltankreinigung auch vollständig in der Nebenkostenabrechnung, für das Jahr in dem Sie angefallen ist auf den Mieter nach seinem Kostenanteil umlegen.

In Einzelfällen kann es allerdings auch möglich sein, dass solche, in mehrjährigem Turnus anfallende Nebenkosten nicht in vollem Umfang in das Abrechnungsjahr einzubeziehen sind, sondern über mehrere Jahre verteilt umgelegt werden müssen, wenn damit zum Beispiel eine erhebliche unbillige Belastung beim Mieter vorliegt; BGH Urteil vom 11. 11.2009, Az.: VIII ZR 221/08.

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