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Nebenkosten: Treppenhausreinigung – Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Die Treppenhausreinigung wird im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen sehr unterschiedlich geregelt. Die einen Mieter müssen nach Putzplänen die Reinigung des Treppenhauses jedes Wochenende selbst erledigen, die anderen haben dafür einen Reinigungsservice oder einen Hausmeister der entsprechende Tätigkeiten übernimmt. Je nachdem, wie die Art der Treppenhausreinigung zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist, ist auch ein Ansatz in den Nebenkosten möglich oder eben nicht.

Gerade, da Reinigungskosten des Gebäudes als Nebenkosten in der Betriebskostenverordnung § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich genannt sind, ist auch eine Umlage der Aufwendungen für die Treppenhausreinigung grundsätzlich zulässig nach § 556 Abs. 1 BGB.

Im nachfolgenden Artikel werden für Vermieter und Mieter die Besonderheiten bei der Reinigung des Treppenhauses und Hausflurs dargestellt und aufgezeigt, wie die anfallenden Kosten in den Nebenkosten abgerechnet und Eigenleistungen des Mieters angerechnet werden können.

I. Treppenhausreinigung als Nebenkosten der Gebäudereinigung

Für die Umlagefähigkeit der Reinigung des Treppenhauses eines Mietshauses findet sich eine ausdrückliche gesetzliche Regelung in Nr. 9 des § 2 BetrKV. Danach zählen zu den Nebenkosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung, die alle Kosten umfassen, die der Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie insbesondere Zugänge, Flure, Treppen, dienen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3502).

Vorausgesetzt für die Umlagefähigkeit der Reinigungskosten für das Treppenhaus ist allerdings, das dem Vermieter diese Pflicht obliegt und die Nebenkostenlast wirksam mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt wurde. Fehlt eine Umlagevereinbarung hat der Mieter keine Nebenkosten zu tragen. Einzelheiten zur Umlagevereinbarung für Nebenkosten können Sie auch in dem Artikel: „Nebenkosten + Mietvertrag: Warum Vereinbarungen im Mietvertrag so wichtig sind“ nachlesen.

Wenn die Pflicht der Treppenhausreinigung auf die Mieter übertragen wurde ergibt sich eine Einschränkung der Umlage der Reinigungskosten ( Siehe Abschnitt II)

1. Treppenhausreinigung durch Reinigungspersonal

Soweit der Vermieter die Reinigungspflicht für die allgemeinen Gebäudeteile trägt und Reinigungspersonal, wie etwa eine Putzkraft, angestellt hat, um das Treppenhaus zu reinigen, sind die Lohnkosten und die Lohnnebenkosten in der Nebenkostenabrechnung umlegbar. Diese Kosten sind auch als fiktive Kosten ansetzbar, wenn der Vermieter in Eigenleistung die Reinigung übernimmt. Details zur fiktiven Kostenumlage finden in unserem Beitrag „Eigenleistung bei den Nebenkosten: Vermieter übernimmt Arbeiten selbst (z.B. Reinigung, Gartenpflege)„.

Weitere Aufwendungen wie laufend verbrauchte Reinigungsmittel können auch auf den Mieter abgewälzt werden. Anschaffungskosten von Reinigungsgeräten und Maschinen, Putzlappen, Besen, Schrubbern und ähnlichem allerdings nicht. (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3500)

Ebenfalls umlegbare Reinigungskosten können etwa Ausgaben für die Anmietung von Dreck-Schutzmatten (Schlecht-Wetter-Matten) für das Treppenhaus sein. Diese Kosten zählen ebenso zu den Kosten der Hausreinigung wie die entsprechenden Ausgaben für einen Mattenreinigungsservice, da die Matten effektiv eine Verschmutzung des Treppenhauses verringern (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2007, Az.: 67 S 239/06). Diese Kosten werden von den Gerichten auch nicht als unwirtschaftlich gesehen, denn gerade in den Wintermonaten werde dort wo Fußbodenmatten liegen, ein gewisser Teil von Nässe und Schmutz von der Matte aufgefangen und gelangt so nicht in das Haus. Dies verringert den Reinigungsaufwand und hält das Haus sauberer auch wenn gerade keine Reinigung stattfindet (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2007, Az.: 67 S 239/06).

Abzustellen ist bei der Umlagefähigkeit von Kosten der Hausreinigung im Einzelfall immer auf den tatsächlichen Reinigungsbedarf im Mietshaus , wobei die Reinigungsfrequenz und Intensität dem Ermessensspielraum des Vermieters unterliegt (Schmidt Futterer / Langenberg, Mietrecht Kommentar, 8. Auflage 2003, § 560 BGB, Rn. 98). Das bedeutet vereinfacht gesagt, das es eben keine Beschränkung der Reinigungskosten des Treppenhauses nach „Üblichkeit“ oder dem Betriebskostenspiegel gibt, da je nach Wohnhaus, Wohnlage und Verschmutzungsgrad ein unterschiedlicher Reinigungsbedarf besteht.

2. Treppenhausreinigung durch Hausmeister

Übernimmt der Hausmeister die Reinigung der Treppen und des Flurs sind diese Kosten im selben Umfang als Nebenkosten umlagefähig, wie bei der Anstellung einer Reinigungskraft. Der Ansatz dieser Aufwendungen umfasst allerdings keine gesonderten Lohnkosten sondern gilt dann als unter der Nebenkostenposition Hausmeisterkosten als mit abgerechnet. Es verbietet sich hier eine doppelte Abrechnung der Kosten für die Treppenhausreinigung. Vielmehr sind sie Teil der Hausmeisterkosten.

Was sich alles noch hinter dem Sammelposten Hausmeisterkosten verbergen kann erfahren sie übersichtlich hier: „Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung – Was darf umgelegt werden und was nicht?

II. Kein Nebenkostenansatz bei Übertragung der Treppenhausreinigung auf den Mieter

Eine Einschränkung der Umlagefähigkeit der Treppenhausreinigung in den Nebenkosten ergibt sich dann, wenn der Mieter selbst die Reinigung der allgemeinen Gebäudeteile, wie Flur und Treppen oder auch den Keller übernimmt. Der Umfang der Reinigungspflicht des Vermieters reduziert sich dabei ebenso, weil die Abrechnungsmöglichkeit entsprechender Kosten als Nebenkosten.

Haben die Mieter die Treppenhausreinigung vertraglich übernommen, darf Ihnen der Vermieter insoweit keine Reinigungskosten in der Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung, Rn. 3514).

Hinweis: Etwas anderes gilt nur für den Fall, in dem ein einzelner Mieter entgeltlich, zur Reinigung verpflichtet ist. In einem solchen Fall sind die Kosten wie bei der Anstellung einer Reinigungskraft als Nebenkosten auf alle Mieter (auch den zur Reinigung beauftragten) umlegbar (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3514).

Vorausgesetzt ist dazu eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung, nach welcher der Mieter die Reinigungsarbeiten zu übernehmen hat. Eine Vereinbarung in der Hausordnung ist nur dann verpflichtend, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist (OLG Frankfurt/M. WuM 1988, 399; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3513). Details zu der wirksamen Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag erhalten Sie in dem Artikel: „Mietvertrag: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?

Ist formularmietvertraglich sowohl eine Umlage der Gebäudereinigung als auch eine Verpflichtung des Mieters vereinbart, gilt nach § 305c Abs. 2 BGB die für den Mieter günstigere Regelung (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3516; AG Frankfurt-Höchst WuM 1988, 153)

Ist die Treppenhausreinigung allerdings wirksam auf die Mieter übertragen, können diese sich darauf auch berufen. Der Vermieter hat hier also kein Recht ohne deren Zustimmung den Mietern die Treppenhausreinigung einseitig zu entziehen und kostenpflichtig auf ein Reinigungsunternehmen zu übertragen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3515, AG Magdeburg WuM 2002, 576; AG Frankfurt/O. WuM 1997, 432; AG Kerpen WuM 1997, 471; AG Düsseldorf WuM 1986, 306).

Die Möglichkeit der Beauftragung einer Reinigungskraft als Ersatzvornahme, für den Fall der Mieter kommt seiner Reinigungsverpflichtung nicht nach, kommt nur nach vergeblicher Mahnung und als Schadensersatzforderung in Betracht. Ein Nebenkostenansatz ist hier nicht zulässig.

Der Vermieter kann auch nur den Mieter mit den Kosten einer Ersatzreinigungskraft belasten, der seine vertraglich übernommenen Reinigungsaufgaben nicht oder nicht mit der gebotenen Gründlichkeit durchführt und insoweit vergeblich abgemahnt wurde (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3521). Wichtig ist hier anzumerken, dass der Mieter allerdings nicht verpflichtet ist erhebliche, übermäßige Verschmutzungen, wie etwa durch Graffiti oder Schmierereien im Treppenhaus zu entfernen. Diese Reinigungspflicht verbleibt bei dem Vermieter (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3519). Wie in solchen Fällen mit den Kosten verfahren wird, können Sie in dem Beitrag: „Ist die Graffiti-Beseitigung über die Nebenkosten umlegbar?“ nachlesen.

III. Fazit

Abschließend lässt sich festhalten, dass es für die Umlage der Kosten für die Treppenhausreinigung als Nebenkosten maßgeblich darauf ankommt, wer die Reinigungspflicht trägt. Ist der Vermieter für die Reinigung verantwortlich, sind die Aufwendungen Nebenkosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV.

7 Antworten auf "Nebenkosten: Treppenhausreinigung – Was Mieter und Vermieter wissen sollten"

  • Jutta Barthlmé
    22.03.2019 - 10:51 Antworten

    Ich nutze in einem Mehrfamilienhaus eine Souterrainwohnung mit einem separaten Eingang auf der Rückseite des Mehrfamilienhauses. Im Haupthaus befindet sich lediglich mein Keller. Darf der Vermieter die Reinigungskosten des Treppenhauses (durch die Hausmeister wöchentlich, 4 Etagen, 8 WE) auf meine Wohnfläche umlegen. Wenn nein, muss er mir belegen, das er das nicht tut? Ich bräuchte so schnell wie möglich eine Antwort. Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      23.03.2019 - 11:41 Antworten

      Hallo Jutta,

      wenn ich Sie richtig verstehe, nutzen Sie die gemeinsamen Flächen um in Ihren Keller zu gelangen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna Reuter
    25.05.2019 - 15:05 Antworten

    Hallo,
    Ich habe am 1. April eine WBS Wohnung bezogen. Miete 280€ zzgl. NK 120€ warm. Nun habe ich vom Verwalter ein Schreiben erhalten, dass sich die NK um 35€/Monat erhöhen, da der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragt hat, die den Hausflur reinigt. Es ist ein 5 Parteien Haus. Im Mietvertrag ist eine Klausel, dass die Mieter selber reinigen, der Vermieter sich aber vorbehält jederzeit eine Firma zur beauftragen. Was er nun, ohne jegliche Vorwarnung, gemacht hat. Ist das zulässig? Zumal mir der Betrag mehr als horrend erscheint. 12,5% der Nettomiete „mal eben“ die NK erhöhen ist schon eine Zumutung.

  • Lars Schmitz
    29.05.2020 - 13:47 Antworten

    Hallo.
    Bin zum 1.8. in eine neue Wohnung gezogen. Bis zum 1.9. wurde die Treppenhausreinigung von Dritten übernommen und die Kosten jährlich auf die Mieter umgelegt. Seit dem 1.9. haben die Mieter die Reinigung selbst übernommen. Die Hausverwaltung hat dann aber keine Zwischenabrechnung gestellt, sondern die Kosten, welche bis zum 31.8. angefallen sind, auf das ganze Jahr umgelegt, so dass auch die Mieter, die nach dem 31.8. eingezogen sind, zur Kasse gebeten werden. In meinem Fall soll ich 120€ zahlen, da ich ja 153 Tage gemietet habe, ich jedoch seit dem 1.9. die anfallende Arbeit selbst verrichte, somit nur 31 Tage eine „Leistung“ erhielt. Ich bin absolut nicht gewillt diesen Betrag für einen Monat „Leistung“ zu zahlen und gehe davon aus, dass dies nicht rechtens ist.
    Über eine Antwort/Tipp freue ich mich sehr.

    MfG und lieben Dank

    • Mietrecht.org
      29.05.2020 - 18:12 Antworten

      Hallo Lars,

      als Sommermieter zahlen Sie auch zeitanteilig den Winterdienst und umgekehrt verhält es sich mit der Gartenpflege. Das errechnet die Software der Hausverwaltung automatisch. Ihr besonderer Fall passt hier aber nicht so richtig ins Schema, weil die Kosten (Arbeitszeit) für die selbstausgeführte Reinigung eben nicht zeitanteilig von Ihren Vormieter übernommen werden. So würde ich das bei der Hausverwaltung argumentieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred Thiel
    29.09.2020 - 12:00 Antworten

    Ich bin am 1.10. in eine neue Wohnung eingezogen. Zu der Zeit, haben die Mieter die Reinigung des Treppenhauses selbst erledigt, Jeder Mieter hatte die gleichen Flächen zu reinigen. bzw. die gleiche Arbeit zu verrichten. Nun hat eine Firma die Reinigung des Treppenhauses übernommen. Die Kosten sollen aber auf die Wohnungsgrösse qm verteilt werden. Die Wohnungen sind aber verschieden groß ( qm ), dadurch ist die Kostenverteilung auf die einzelnen Mieter unterschiedlich.
    Ich meine, dass die Wohnungsgröss mit der Reinigung des Treppenhauses,nicht angewendet werden darf. Ich hätte gerne mal eine Antwort auf meine Frage.
    In meinem Mietvertrag steht nur, entweder reinigen die Mieter das Treppenhaus, oder es wird eine Firma damit beauftragt.

    • Mietrecht.org
      29.09.2020 - 18:51 Antworten

      Hallo Manfred,

      wenn kein Verteilerschlüssel vereinbart wurde, gilt nach BGB tatsächlich die Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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