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Nebenkosten: Treppenhausreinigung – Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Die Treppenhausreinigung wird im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen sehr unterschiedlich geregelt. Die einen Mieter müssen nach Putzplänen die Reinigung des Treppenhauses jedes Wochenende selbst erledigen, die anderen haben dafür einen Reinigungsservice oder einen Hausmeister der entsprechende Tätigkeiten übernimmt. Je nachdem, wie die Art der Treppenhausreinigung zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist, ist auch ein Ansatz in den Nebenkosten möglich oder eben nicht.

Gerade, da Reinigungskosten des Gebäudes als Nebenkosten in der Betriebskostenverordnung § 2 Nr. 9 BetrKV ausdrücklich genannt sind, ist auch eine Umlage der Aufwendungen für die Treppenhausreinigung grundsätzlich zulässig nach § 556 Abs. 1 BGB.

Im nachfolgenden Artikel werden für Vermieter und Mieter die Besonderheiten bei der Reinigung des Treppenhauses und Hausflurs dargestellt und aufgezeigt, wie die anfallenden Kosten in den Nebenkosten abgerechnet und Eigenleistungen des Mieters angerechnet werden können.

I. Treppenhausreinigung als Nebenkosten der Gebäudereinigung

Für die Umlagefähigkeit der Reinigung des Treppenhauses eines Mietshauses findet sich eine ausdrückliche gesetzliche Regelung in Nr. 9 des § 2 BetrKV. Danach zählen zu den Nebenkosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV die Kosten der Gebäudereinigung, die alle Kosten umfassen, die der Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie insbesondere Zugänge, Flure, Treppen, dienen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3502).

Vorausgesetzt für die Umlagefähigkeit der Reinigungskosten für das Treppenhaus ist allerdings, das dem Vermieter diese Pflicht obliegt und die Nebenkostenlast wirksam mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt wurde. Fehlt eine Umlagevereinbarung hat der Mieter keine Nebenkosten zu tragen. Einzelheiten zur Umlagevereinbarung für Nebenkosten können Sie auch in dem Artikel: “Nebenkosten + Mietvertrag: Warum Vereinbarungen im Mietvertrag so wichtig sind” nachlesen.

Wenn die Pflicht der Treppenhausreinigung auf die Mieter übertragen wurde ergibt sich eine Einschränkung der Umlage der Reinigungskosten ( Siehe Abschnitt II)

1. Treppenhausreinigung durch Reinigungspersonal

Soweit der Vermieter die Reinigungspflicht für die allgemeinen Gebäudeteile trägt und Reinigungspersonal, wie etwa eine Putzkraft, angestellt hat, um das Treppenhaus zu reinigen, sind die Lohnkosten und die Lohnnebenkosten in der Nebenkostenabrechnung umlegbar. Diese Kosten sind auch als fiktive Kosten ansetzbar, wenn der Vermieter in Eigenleistung die Reinigung übernimmt. Details zur fiktiven Kostenumlage finden in unserem Beitrag “Eigenleistung bei den Nebenkosten: Vermieter übernimmt Arbeiten selbst (z.B. Reinigung, Gartenpflege)“.

Weitere Aufwendungen wie laufend verbrauchte Reinigungsmittel können auch auf den Mieter abgewälzt werden. Anschaffungskosten von Reinigungsgeräten und Maschinen, Putzlappen, Besen, Schrubbern und ähnlichem allerdings nicht. (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3500)

Ebenfalls umlegbare Reinigungskosten können etwa Ausgaben für die Anmietung von Dreck-Schutzmatten (Schlecht-Wetter-Matten) für das Treppenhaus sein. Diese Kosten zählen ebenso zu den Kosten der Hausreinigung wie die entsprechenden Ausgaben für einen Mattenreinigungsservice, da die Matten effektiv eine Verschmutzung des Treppenhauses verringern (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2007, Az.: 67 S 239/06). Diese Kosten werden von den Gerichten auch nicht als unwirtschaftlich gesehen, denn gerade in den Wintermonaten werde dort wo Fußbodenmatten liegen, ein gewisser Teil von Nässe und Schmutz von der Matte aufgefangen und gelangt so nicht in das Haus. Dies verringert den Reinigungsaufwand und hält das Haus sauberer auch wenn gerade keine Reinigung stattfindet (LG Berlin, Urteil vom 08.02.2007, Az.: 67 S 239/06).

Abzustellen ist bei der Umlagefähigkeit von Kosten der Hausreinigung im Einzelfall immer auf den tatsächlichen Reinigungsbedarf im Mietshaus , wobei die Reinigungsfrequenz und Intensität dem Ermessensspielraum des Vermieters unterliegt (Schmidt Futterer / Langenberg, Mietrecht Kommentar, 8. Auflage 2003, § 560 BGB, Rn. 98). Das bedeutet vereinfacht gesagt, das es eben keine Beschränkung der Reinigungskosten des Treppenhauses nach „Üblichkeit“ oder dem Betriebskostenspiegel gibt, da je nach Wohnhaus, Wohnlage und Verschmutzungsgrad ein unterschiedlicher Reinigungsbedarf besteht.

2. Treppenhausreinigung durch Hausmeister

Übernimmt der Hausmeister die Reinigung der Treppen und des Flurs sind diese Kosten im selben Umfang als Nebenkosten umlagefähig, wie bei der Anstellung einer Reinigungskraft. Der Ansatz dieser Aufwendungen umfasst allerdings keine gesonderten Lohnkosten sondern gilt dann als unter der Nebenkostenposition Hausmeisterkosten als mit abgerechnet. Es verbietet sich hier eine doppelte Abrechnung der Kosten für die Treppenhausreinigung. Vielmehr sind sie Teil der Hausmeisterkosten.

Was sich alles noch hinter dem Sammelposten Hausmeisterkosten verbergen kann erfahren sie übersichtlich hier: “Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung – Was darf umgelegt werden und was nicht?

II. Kein Nebenkostenansatz bei Übertragung der Treppenhausreinigung auf den Mieter

Eine Einschränkung der Umlagefähigkeit der Treppenhausreinigung in den Nebenkosten ergibt sich dann, wenn der Mieter selbst die Reinigung der allgemeinen Gebäudeteile, wie Flur und Treppen oder auch den Keller übernimmt. Der Umfang der Reinigungspflicht des Vermieters reduziert sich dabei ebenso, weil die Abrechnungsmöglichkeit entsprechender Kosten als Nebenkosten.

Haben die Mieter die Treppenhausreinigung vertraglich übernommen, darf Ihnen der Vermieter insoweit keine Reinigungskosten in der Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung, Rn. 3514).

Hinweis: Etwas anderes gilt nur für den Fall, in dem ein einzelner Mieter entgeltlich, zur Reinigung verpflichtet ist. In einem solchen Fall sind die Kosten wie bei der Anstellung einer Reinigungskraft als Nebenkosten auf alle Mieter (auch den zur Reinigung beauftragten) umlegbar (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3514).

Vorausgesetzt ist dazu eine ausdrückliche mietvertragliche Vereinbarung, nach welcher der Mieter die Reinigungsarbeiten zu übernehmen hat. Eine Vereinbarung in der Hausordnung ist nur dann verpflichtend, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist (OLG Frankfurt/M. WuM 1988, 399; Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3513). Details zu der wirksamen Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag erhalten Sie in dem Artikel: “Mietvertrag: Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?

Ist formularmietvertraglich sowohl eine Umlage der Gebäudereinigung als auch eine Verpflichtung des Mieters vereinbart, gilt nach § 305c Abs. 2 BGB die für den Mieter günstigere Regelung (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3516; AG Frankfurt-Höchst WuM 1988, 153)

Ist die Treppenhausreinigung allerdings wirksam auf die Mieter übertragen, können diese sich darauf auch berufen. Der Vermieter hat hier also kein Recht ohne deren Zustimmung den Mietern die Treppenhausreinigung einseitig zu entziehen und kostenpflichtig auf ein Reinigungsunternehmen zu übertragen (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3515, AG Magdeburg WuM 2002, 576; AG Frankfurt/O. WuM 1997, 432; AG Kerpen WuM 1997, 471; AG Düsseldorf WuM 1986, 306).

Die Möglichkeit der Beauftragung einer Reinigungskraft als Ersatzvornahme, für den Fall der Mieter kommt seiner Reinigungsverpflichtung nicht nach, kommt nur nach vergeblicher Mahnung und als Schadensersatzforderung in Betracht. Ein Nebenkostenansatz ist hier nicht zulässig.

Der Vermieter kann auch nur den Mieter mit den Kosten einer Ersatzreinigungskraft belasten, der seine vertraglich übernommenen Reinigungsaufgaben nicht oder nicht mit der gebotenen Gründlichkeit durchführt und insoweit vergeblich abgemahnt wurde (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3521). Wichtig ist hier anzumerken, dass der Mieter allerdings nicht verpflichtet ist erhebliche, übermäßige Verschmutzungen, wie etwa durch Graffiti oder Schmierereien im Treppenhaus zu entfernen. Diese Reinigungspflicht verbleibt bei dem Vermieter (Wall in Betriebskosten-Kommentar, 9. Gebäudereinigung Rn. 3519). Wie in solchen Fällen mit den Kosten verfahren wird, können Sie in dem Beitrag: „Ist die Graffiti-Beseitigung über die Nebenkosten umlegbar?“ nachlesen.

III. Fazit

Abschließend lässt sich festhalten, dass es für die Umlage der Kosten für die Treppenhausreinigung als Nebenkosten maßgeblich darauf ankommt, wer die Reinigungspflicht trägt. Ist der Vermieter für die Reinigung verantwortlich, sind die Aufwendungen Nebenkosten nach § 2 Nr. 9 BetrKV.

43 Antworten auf "Nebenkosten: Treppenhausreinigung – Was Mieter und Vermieter wissen sollten"

  • Jutta Barthlmé
    22.03.2019 - 10:51 Antworten

    Ich nutze in einem Mehrfamilienhaus eine Souterrainwohnung mit einem separaten Eingang auf der Rückseite des Mehrfamilienhauses. Im Haupthaus befindet sich lediglich mein Keller. Darf der Vermieter die Reinigungskosten des Treppenhauses (durch die Hausmeister wöchentlich, 4 Etagen, 8 WE) auf meine Wohnfläche umlegen. Wenn nein, muss er mir belegen, das er das nicht tut? Ich bräuchte so schnell wie möglich eine Antwort. Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      23.03.2019 - 11:41 Antworten

      Hallo Jutta,

      wenn ich Sie richtig verstehe, nutzen Sie die gemeinsamen Flächen um in Ihren Keller zu gelangen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna Reuter
    25.05.2019 - 15:05 Antworten

    Hallo,
    Ich habe am 1. April eine WBS Wohnung bezogen. Miete 280€ zzgl. NK 120€ warm. Nun habe ich vom Verwalter ein Schreiben erhalten, dass sich die NK um 35€/Monat erhöhen, da der Vermieter eine Reinigungsfirma beauftragt hat, die den Hausflur reinigt. Es ist ein 5 Parteien Haus. Im Mietvertrag ist eine Klausel, dass die Mieter selber reinigen, der Vermieter sich aber vorbehält jederzeit eine Firma zur beauftragen. Was er nun, ohne jegliche Vorwarnung, gemacht hat. Ist das zulässig? Zumal mir der Betrag mehr als horrend erscheint. 12,5% der Nettomiete „mal eben“ die NK erhöhen ist schon eine Zumutung.

  • Lars Schmitz
    29.05.2020 - 13:47 Antworten

    Hallo.
    Bin zum 1.8. in eine neue Wohnung gezogen. Bis zum 1.9. wurde die Treppenhausreinigung von Dritten übernommen und die Kosten jährlich auf die Mieter umgelegt. Seit dem 1.9. haben die Mieter die Reinigung selbst übernommen. Die Hausverwaltung hat dann aber keine Zwischenabrechnung gestellt, sondern die Kosten, welche bis zum 31.8. angefallen sind, auf das ganze Jahr umgelegt, so dass auch die Mieter, die nach dem 31.8. eingezogen sind, zur Kasse gebeten werden. In meinem Fall soll ich 120€ zahlen, da ich ja 153 Tage gemietet habe, ich jedoch seit dem 1.9. die anfallende Arbeit selbst verrichte, somit nur 31 Tage eine “Leistung” erhielt. Ich bin absolut nicht gewillt diesen Betrag für einen Monat “Leistung” zu zahlen und gehe davon aus, dass dies nicht rechtens ist.
    Über eine Antwort/Tipp freue ich mich sehr.

    MfG und lieben Dank

    • Mietrecht.org
      29.05.2020 - 18:12 Antworten

      Hallo Lars,

      als Sommermieter zahlen Sie auch zeitanteilig den Winterdienst und umgekehrt verhält es sich mit der Gartenpflege. Das errechnet die Software der Hausverwaltung automatisch. Ihr besonderer Fall passt hier aber nicht so richtig ins Schema, weil die Kosten (Arbeitszeit) für die selbstausgeführte Reinigung eben nicht zeitanteilig von Ihren Vormieter übernommen werden. So würde ich das bei der Hausverwaltung argumentieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred Thiel
    29.09.2020 - 12:00 Antworten

    Ich bin am 1.10. in eine neue Wohnung eingezogen. Zu der Zeit, haben die Mieter die Reinigung des Treppenhauses selbst erledigt, Jeder Mieter hatte die gleichen Flächen zu reinigen. bzw. die gleiche Arbeit zu verrichten. Nun hat eine Firma die Reinigung des Treppenhauses übernommen. Die Kosten sollen aber auf die Wohnungsgrösse qm verteilt werden. Die Wohnungen sind aber verschieden groß ( qm ), dadurch ist die Kostenverteilung auf die einzelnen Mieter unterschiedlich.
    Ich meine, dass die Wohnungsgröss mit der Reinigung des Treppenhauses,nicht angewendet werden darf. Ich hätte gerne mal eine Antwort auf meine Frage.
    In meinem Mietvertrag steht nur, entweder reinigen die Mieter das Treppenhaus, oder es wird eine Firma damit beauftragt.

    • Mietrecht.org
      29.09.2020 - 18:51 Antworten

      Hallo Manfred,

      wenn kein Verteilerschlüssel vereinbart wurde, gilt nach BGB tatsächlich die Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Simon
    04.02.2021 - 13:25 Antworten

    Hallo Dennis,
    ich wohne in einem Mehrfamilienhaus. Die Treppenreinigung haben wir immer selbst erledigt. Das steht auch im Mietvertrag. Seit dem 01.01.2021 hat der Vermieter eine Firma beauftragt das Haus zu reinigen ohne mit uns reden. Darf er das?

    Vielen Dank im Voraus
    Simon

    • Mietrecht.org
      05.02.2021 - 19:33 Antworten

      Hallo Simon,

      verweisen Sie auf die Regelung im Mietvertrag und darauf, dass die Umlage der Kosten nicht im Mietvertrag vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Max Michelsen
    07.02.2021 - 15:01 Antworten

    Hallo Dennis,

    in der BetrKV heißt es:
    14. die Kosten für den Hauswart,hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümeroder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung,Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeitenvom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und16 nicht angesetzt werden;

    In meiner Nebenkosten habe ich nun eine Position Treppenhausreinigung und eine gesondert aufgeführte Position Hausmeister.
    Habe ich das in der BetrKV richtig verstanden, das keine Treppenhausreinigung (da Nummer 9 ) umgelegt werden darf, wenn eine Hausmeister berechnet wird?

    Vielen Dank für die Hilfe!
    Max

    • Mietrecht.org
      07.02.2021 - 22:28 Antworten

      Hallo Max,

      die Hausmeisterleistungen müssen nach umlegbar und nicht umlegbar aufgeteilt werden. Einen Hausmeister zu beschäftigen, schließt nicht die Umlage der Treppenhausreinigung aus

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dunja Luyten
    09.04.2021 - 12:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Vermieter hat einem einzigen Hausbewohner seit dem 1.1.2020 die Reinigung des Treppenhauses gegen Entgelt übertragen. Ich wusste davon bis heute nichts. Letztes Jahr habe ich mich wieder und wieder beschwert, das dass Treppenhaus nicht gereinigt wurde. Ich wollte wissen wer für die Reinigung zuständig ist und ob ich selber putzen darf, da ich für eine Dienstleistung zahle, die ich letztenendes sowieso selber mache. Zwei mal im Monat würde angeblich gewischt werden. Mehrmals habe ich meinem Vermieter Bescheid gegeben, dass wieder 8 Wochen vergangen sind, ohne dass gewischt wurde. Mein Wunsch selber zu reinigen und dafür nicht zu zahlen wurde ignoriert. Jetzt kam eine Nebenkostennachzahlung die ich nicht vollständig bezahlt habe, da die Reinigungskosten von 2019 auf 2020 um 171€ gestiegen waren. Von 309€ auf 480€. Und das für den miserablen Job der nicht mal erledigt wurde. Ich weiß nicht was ich tun soll. Ich finde es fragwürdig, dass ein einziger Bewohner des Hauses die Möglichkeit bekommt für Geld zu putzen und ich muss es hinnehmen. Und dann wurde diese Reinigung letztes Jahr auch noch massiv schleifen gelassen.

    • Mietrecht.org
      09.04.2021 - 20:02 Antworten

      Hallo Dunja,

      viel können Sie nicht unternehmen. Nehmen Sie Einblick in den Vertrag bzw. in die Rechnungen für die Leistung. Ansonsten könnten Sie prüfen, in wie weit eine Mietminderung denkbar wäre.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Uebelacker
    05.08.2021 - 08:54 Antworten

    Hallo,

    wir sind zum 01.08.2020 in unsere neue Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gezogen. Die Putzfirma, die sich um die Treppenhausreinigung gekümmert hat, hatte den Vertrag zum 31.07.2020 gekündigt. Ab dem 01.08.2020 gab es dann einen Putzplan für alle Mieter. Wir haben den Luxus der Treppenhausreinigung durch die Putzfirma also nie genossen, sondern seit dem wir dort wohnen immer selbst geputzt. Jetzt wird mir in der Nebenkostenabrechnung aber dennoch die Hausreinigung anteilig in Rechnung gestellt. Geht das?
    Danke und Viele Grüße
    M. Uebelacker

    • Mietrecht.org
      06.08.2021 - 12:06 Antworten

      Hallo M. Uebelacker,

      in meinen Augen zu Unrecht. Sie haben die anteiligen Kosten in Form der “Arbeitsleistung” bereits getragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thieme
    07.09.2021 - 14:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage. Ich bin Mieterin bei der LWB seit 01.09.2001 und habe bisher immer meine Treppe selber machen müssen.Dazu gab es im Mietvertrag eine Hausordnung. Desweiteren steht aber im Mietvertrag ein Punkt unter Betriebskosten: Es können folgende Kosten auf die Mieter umgelegt werden: darin ist Hausmeister,etc. alles aufgeführt und die Hausreinigung. Nun hat mein Vermieter ohne meine Zustimmung eine Reinigungsfirma beauftragt die Treppenhausreinigung durchzuführen. Ich habe diesen informiert,das ich nicht damit einverstanden bin,da wir uns die ganzen Jahre an die Hausordnung halten mussten u. der Vermieter beruft sich nun auf den Punkt der umlegbaren Betriebskosten. Er meint die Häuser sehen alle furchtbar aus und deshalb wird ab sofort eine Firma damit beauftragt,da es nicht um einzelne Mieter u. Häuser geht,sondern um den Duchschnitt. Nun meine Frage , ob er das darf, da ja im Mietvertrag auch stand, das der Mieter die Pflicht zur Treppenhausreinigung lt. Hausordnung hat. Nun wird diese mir nach Wohnfläche berechnet (ich habe eine 3 Raumwohnung und mein Nachbar eine 2 Raum) d.h. ich zahle viel mehr ,wie mein Nachbar für die gleiche Fläche. Mein Vater war früher Malermeister,da hat er doch auch Treppenhäuser nach einer Grundfläche berechnet und nicht nach Wohnraumgröße der Mieter ? Ich wäre Ihnen sehr dankbar über eine Antwort
    Mit netten Grüßen verbleibt
    Kathleen Thieme

  • Thorsten
    28.09.2021 - 10:00 Antworten

    Hallo,

    Bei meiner alten WG war vereinbart, dass die Reinigung des Treppenhaus vom Vermieter getragen wird. Die NK wurden als Pauschale abgerechnet. Leider wurde in den zwei Jahren die ich dort gewohnt habe (vor zwei Monate ausgezogen) nie geputzt. Auch meine ehemaligen Mitbewohner haben nie die Putzfrau gesehen und das Treppenhaus sah auch dementsprechend aus.
    Ist es mir noch nachträglich möglich einen Nachweis (den er sicherlich nicht erbringen kann) und eine anteilsweise Rückzahlung zu verlangen?

    Viele Grüße

  • P. Kühler
    08.12.2021 - 13:50 Antworten

    Guten Tag,

    welche Regelung für Umlageschlüssel für Hausreinigungs- und Hausmeisterkosten gilt, wenn hierzu keine separate Vereinbarung im MV festgehlten wurde?
    Und wie sieht eine gültige Nebenkostenvereinbarung aus?
    Müssen die auf den Mieter umzulegenden Kosten explizit aufgeführt werden oder reicht die Ausweisung des Nebenkostnanteils am Mietzins?
    Des Weiteren: Ist es nicht grundsätzlich sittenwidrig, wenn ein Vermieter in der Rechtsform einer GbR oder sonstiger Firmierung die in den umgelegten Rechnungen ausgewiesene MWSt als Unternehmer vom FA erstattet bekommt, diese dann aber von den Mietern über die Nebenkosten auch kassiert?

    Vieln Dank für Ihre fachkundige Antwort.

    • Mietrecht.org
      08.12.2021 - 16:13 Antworten

      Hallo P. Kühler,

      hier eine Info zu den Pflichtangaben in der Nebenkostenabrechnung (Mindestinhalt). Ist im Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart, so gilt nach BGB die Umlage nach Wohnfläche. Die langfristige Vermietung von Wohnraum berechtigt nicht zum Vorsteuerabzug. Hier kommt es nicht auf die Unternehmensform an. Besprechen Sie sich dazu am besten mit einem Steuerberater.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Kühler
    09.12.2021 - 07:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihrer Antwort.
    Beim Lesden des von Ihnen vorgeschlagenen Artikels kamen weitere Fragen auf:

    Ist die NK-Abr. sachlich falsch, wenn die Verbrauchsbelege der Versorger (Wasser und Wärme werden über Funkmodule abgelesen) fehlen? Sprich: die Gesamtrechnungen liegen zwar vor, aber ich habe keinen Beleg sondern lediglich eine von der HV erstellte Tabelle mit den von mir verbrauchten Mengen erhalten.

    Falls dies zu “Abrechnung sachlich falsch führt”:

    Bin ich verpflichtet, auf den Fehler hinzuweisen oder kann ich durch ein Antwortschreiben an die HV mit dem allgemeinen Hinweis, dass aufgrund der vorgelegten Belege für mich die angesetzten Nebenkosten nicht vollständig nachvollziehbar sind, Rückhalt der geforderten Nachzahlung und ausbleibende Zahlungsaufforderung bis zum Überschreiten der Abrechnungsfrist, erreichen, dass ich die Nachzahlung nicht leisten muss?

    Vielen Dank im Voraus für Ihren Rat
    und freundliche Grüße
    P. Kühler

    • Mietrecht.org
      09.12.2021 - 12:20 Antworten

      Hallo P. Kühler,

      ich würde empfehlen, dass sie die übersendeten Unterlagen anwaltlich prüfen lassen. Ich kann leider nicht nachvollziehen und der Kommentar einschätzen, ob die übersendeten Unterlagen den gesetzlichen Vorgaben genügen oder eben auch nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Kallus
        11.10.2022 - 20:52 Antworten

        Guten Tag Herr Hundt,
        Gestern kamm ein Brief von unserem neuem Vermieter mit neue Nebenkosteberechnung +Treppenhausreinigung durch eine Firma,bislang haben alle Mieter die Treppen selber mehr oder garnicht gereinigt-desswegen hat der Vermieter entschieden eine Firma zu besftragen.Nur ich mache meine Pflicht,vor allem aus finanzielen Gründen. Darf der Vermiter mir die Reinigung durch Firma einzwingen obwohl ich mich an die vereinbarung im Mietvertrag halte? Wie kann ich dagegen währen?
        Mit freundlichem Gruß
        E.Kallus

  • Jens Maas
    26.01.2022 - 14:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    die von Ihnen im Artikel beschriebene Situation, dass “formularmietvertraglich sowohl eine Umlage der Gebäudereinigung als auch eine Verpflichtung des Mieters vereinbart” ist, scheint auch in meinem Fall einzutreten.

    Im Mietvertrag steht:
    “Der Mieter trägt die Betriebskosten nach §§1, 2 BetrKV. [..]”. Es folgt dann eine Liste weiterer Posten, die allerdings nicht die Treppenhausreinigung enthält, die ist ja in der Verordnung genannt.

    Teil des Mietvertrags ist die Hausordnung (“Diesem Mietvertrag sind folgende Anlagen beigefügt, die Bestandteil des Vertrages sind: – Hausordnung [..]”). Dort ist die Treppenhausreinigung allerdings auf die Mieter übertragen (mit einem Hinweis):
    “4. Reinigungs-,Räum- und Streupflichten
    4.1. Soweit keine besondere Vereinbarung getroffen ist, sind die Treppen, Treppenabsätze […] von den MIetern im Wechsel nach Bestimmung zu reinigen.
    4.2. [Bürgersteige und Zuwege [..]

    Eine Reinigung durch eine externe Firma findet statt und wird auch nun in der ersten NK-Abrechnung berechnet, allerdings sind wir als Mieter nun unsicher, ob wir das zahlen müssen, da es ja in der Hausordnung anders geregelt ist. Oder sagt der erste Satz in 4.1. aus, dass die BetrKV gültig ist?

    Nun wird es noch komplizierter, da es um zwei Häuser auf einem Grundstück geht. Ein 4-Parteien Wohnhaus und ein Geschäftsgebäude mit Bank und IT-Unternehmen. Die Reinigung erfolgt im Gesch.-Gebäude täglich, im Wohnhaus wöchentlich. Umgelegt werde die Kosten aber nach Flächenanteilen. Eine weitere Verteilung ist der NK-Abrechnung nicht zu entnehmen, dort sind nur die Gesamtsumme, die Gesamtfläche beider Gebäude und dann die Anteile genannt.

    Wie können wir hier Klarheit schaffen? Ein Termin ist bereits vereinbart.

    Herzlichen Dank und viele Grüße
    Jens Maas

    • Mietrecht.org
      26.01.2022 - 17:13 Antworten

      Hallo Jens,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann die Klausel hier leider nicht für Sie prüfen. Wenn Sie die Reinigung nicht als Mieter ausführen, dann erscheint die Kostenumlage für einen Dienstleister schlüssig. Meines Erachten können Sie bei vollständiger Trennung der Häuser nicht zu gleichen Teilen an der 5-fachen Reinigung beteiligt werden. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf bitte rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christel Kewitsch
    08.03.2022 - 10:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir sind 12 Mieterrinnen/Mieter in einem Doppelhaus. Im Wohnraummietvertrag wurde die wöchentliche Reinigung je Mietpartei vereinbart. Nun wurde uns wurde eine Treppenhausreinigung durch einen Hausmeisterservice aufgedrückt. Angeblich hätten wir Mieterinnen/Mieter das Treppenhaus, sowie die Gemeinschaftsräume nicht ordentlich gereinigt. Eine schriftliche Abmahnung an alle Mieterinnen/Mieter persönlich erfogte nicht. Es erfolgte auch keine schriftliche Vereinbarung als neue Betriebskostenart zum Wohnraummietvertrag, welche die Mieterinnen/Mieter unterschrieben hätten. Wir hatten im Rahmen der Betriebskostenprüfung Einsicht in den Vertrag, der Rechnungen und der Überweisungsbelege gefordert. Wir bekamen nur eine Kopie des Treppenhausreinigungsvertrages. Wir stellten dabei fest, dass die vereinbarten Stundenzahl der Reinigung nie erreicht wurde. Der Vermieter geht auf unsere Beschwerden nicht ein. Der Mieterschutzbund nimmt sich der Sache nicht an und eine anwaltliche Vertretung kommt auch nicht in Frage, da der Streitwert zu gering ist.
    Wie können wir uns dagegen wehren.
    Mit freundlichen Grüßen
    Christel Kewitsch

  • Jessica Böttcher
    13.07.2022 - 11:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Mieterin eines Penthouses. 5 Häuser auf einem Dach, sozusagen Reihenhäuser. Teils Eigentümer und teils Mieter. Es ist abgemacht, dass eine Partei die komplette Reinigung übernimmt und dafür halbjährlich Geld von den anderen Parteien bekommt. Jedoch weigert sich die Person, eine Abrechnung dafür zu erstellen, damit wir sie bei der Steuer einreichen können. Müsste Sie das nicht eigentlich oder müsste Sie das beim Finanzamt angeben?

    • Mietrecht.org
      13.07.2022 - 13:53 Antworten

      Hallo Jessica,

      das klingt für mich wie eine Einnahme aus einem Gewerbebetrieb. Fragen Sie am besten einen Steuerberater oder einen Steueranwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Robert Zager
    18.10.2023 - 20:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt ,

    bisher wurde die Treppenreinigung in unserem Haus durch Reinigungskräfte des Vermieters erledigt und die Kosten dafür in der Betriebskostenrechnung auf die Mieter umgelegt. Zwischenzeitlich wurde die Treppenreinigung von uns nicht bekannten Personen nur schlecht bzw gar nicht durchgeführt,aber auf dem ausgehängten Plan als ERLEDIGT unterschrieben. Mehrfach wurde der Vermieter davon in Kenntnis gesetzt , ohne Reaktion . Seit ca. 3 Monaten besorgt eine andere Person die Reinigung. Wir haben nun eine Rechnung erhalten , wo uns der Vermieter mitteilt , dass er eine externe Putzfirma beauftragt hatte und nun die Rechnung dafür im Nachhinein von den Mietern bezahlt haben möchte. Die Rechnung ist ca. 3 Mal so Teuer als die bisherigen Kosten für die Treppenhausreinigung. Die in der Betriebskosten angegebenen Treppenhausreinigungskosten galten angeblich nur für die Zeit als der Vermieter noch eigenes Personal eingesetzt hat.
    Müssen wir die im Nachhinein erstellte Rechnung zahlen ? Wie hoch dürfen die Kosten für eine Treppenhausreinigung sein im Vergleich mit den bisherigen zu den “neuen” Kosten ?
    Kann der Vermieter einfach eine externe Firma beauftragen ohne die Mieter zu informieren und ohne Rücksicht auf eine enorme Steigerung der Kosten ?

    Vielen Dank im Voraus

    Robert Zager

    • Mietrecht.org
      20.10.2023 - 17:43 Antworten

      Hallo Robert,

      in der Regel ist im Mietvertrag ein Betrag für die Vorauszahlung vereinbart. Dieser Betrag kann sich natürlich ändern, zum Beispiel bei einer Lohnerhöhung oder auch bei einem Firmenwechsel. Ich sehe hier grundsätzlich kein Problem. Eigenes Personal, ohne großen Kostenapparat arbeitet in der Regel günstiger als eine externe Firma, die auch noch Gewinn erzielen muss.

      Der Vermieter ist unabhängig davon an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Juliane Port
    21.12.2023 - 11:52 Antworten

    Guten Tag,
    der Hausmeister bezahlt eine Reinigungskraft, er macht auch die Gartenarbeit. Hausverwaltung rechnet zusätzlich gesondert diese Posten in der Betriebskostenabrechnung ab. Ist das erlaubt.

    • Mietrecht.org
      22.12.2023 - 08:52 Antworten

      Hallo Juliane,

      in der Nebenkostenabrechnung werden die Gesamtkosten des Hausmeisters in aller Regel auf die einzelnen Positionen aufgeteilt. D.h. die Kosten des Hausmeisters werden auf zum Beispiel auf Gartenarbeit, Treppenhausreinigung und Außenpflege verteilt und separat dargestellt. Es handelt sich in aller Regel um keine doppelte Berechnung. Prüfen Sie im Zweifel die Belege.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris
    09.02.2024 - 14:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bewohne eine Erdgeschosswohnung mit einem separaten Eingang in einem 9 Parteien Gebäudekomplex. Ich besitze kein Kellerabteil im Hauptgebäude und die Kellernutzung ist im Mietvertrag nicht angekreuzt. Ich besitze zwar einen Generalschlüssel um das Hauptgebäude betreten zu können, aber außer Strom-, Wasser- und Gas-Zählern besitze ich in diesem Keller nichts. Da die einzelnen Zählerstände für alle Wohnparteien gemeinschaftlich bei einem Besuch der Stadtwerke abgelesen werden (Stadtwerke klingelt bei einem Mieter des Hauptgebäudes zum ablesen der Zählerstände), muss ich das Hauptgebäude nie betreten.
    Nun möchte der Vermieter trotzdem die Kosten der Treppenhausreinigung auf mich umlegen.
    Ist dies rechtswirksam, oder sollte ich dagegen vorgehen?

    Danke im Voraus
    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      11.02.2024 - 16:12 Antworten

      Hallo Doris,

      schweige Frage. Als Vermieter würde ich argumentieren, dass Sie Zugang zu Ihren Zählern haben. Als Mieter würde ich wie Sie argumentierten. Suchen Sie nach passender Rechtsprechung oder lassen Sie die Dinge durch einen Anwalt bewerten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Denise Kreßmann
        06.03.2024 - 15:27 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        Ich habe gerade Probleme mit meiner Nebenkostenabrechnung 2022. nach dem ich in Einspruch gegangen bin, auf Grund verschiedener Unstimmigkeiten hänge ich gerade an einer für mich undurchsichtigen Sache. Das Objekt in dem ich wohne ist über einen Kellergang mit einem weiteren Objekt verbunden. Es sind also zwei separate Hauseingänge, separate Straßennamen und Hausnummern. In der Nebenkostenabrechnung werden die beiden Objekte zusammengefasst. Unsere Verwaltung hat sowohl einen Hausmeisterdienst als auch einen Reinigungsdienst zur Pflege beauftragt (gleiche Firma). Diese rechnet Pauschalbeträge ab, aber nicht separat für jeden Hauseingang sondern eine Pauschale für beide Eingänge zusammen. Die Häuser sind nicht Baugleich, also sehr unterschiedlich von der Größe. Abgerechnet wird jetzt auf Quadratmeter Wohnungsanteil unter Bezugnahme der kompletten Grundfläche beider Häuser zusammen. Der ursprüngliche Vertrag war mit einem Pauschalbetrag von 140€/ Monat (2013) geregelt, mittlerweile werden (2022) 398€/ Monat. Eine Antwort, nach der Bitte um Aufschlüsselung über die Preissteigerung von 150%, hab ich allerdings nicht bekommen. Ist das denn wirklich so machbar? Welche Handhabe hab ich um nicht einfach abgewiesen zu werden.

        • Mietrecht.org
          06.03.2024 - 15:38 Antworten

          Hallo Denise,

          das sich ein Preis innerhalb von 9 Jahren drastisch verändern kann, ist nichts besonderes. Die Personalkosten / Kosten für Dienstleister sind in den letzten Jahren explodiert. Die Steigerung ist auch nicht das entscheidende. Viel wichtiger ist, on der aktuelle Preis marktüblich / wirtschaftlich ist.

          Die Aufteilung über die Fläche ist üblich.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Denise Kreßmann
            09.03.2024 - 13:20

            Lieber Dennis,

            Das bedeutet es ist ok, wenn ein Pauschaler Betrag für 2 separate Hauseingänge in die Berechnung gezogen werden? Obwohl die Quadratmeter der beiden Häuser komplett unterschiedlich sind? Ich dachte bisher, es muss grundsätzlich pro Hauseingang eine Abrechnung geben? Sorry fürs nachfragen?

          • Mietrecht.org
            10.03.2024 - 06:37

            Hallo Denise,

            wenn am Ende wieder durch die Gesamtfläche geteilt wird, sehe ich kein Problem. Selbst eine Pauschale pro Treppenhaus (bei unterschiedlichen Wohnflächen der Wohnungen) sehe ich unkritisch, da der Aufwand pro Treppenhaus für die Reinigung gleich bleibt.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Denise Kreßmann
    11.03.2024 - 12:42 Antworten

    Rein rechnerisch passt das aber für mich leider nicht.
    Wenn die Firma 400€/ Monat veranschlagt, Pauschal 200€ pro Eingang. Die beiden Grundflächen angenommen Haus 1 = 1600qm sind und Haus 2 400qm… Gesamtfläche 2000qm

    Meine qm = 60

    Dann beträgt bei Pauschalisierung der Preis pro Quadratmeter:
    400€: 2000qm = 0,20€/qm für 60qm = 12€/Monat =144€/Jahr

    Bei getrennter Rechnung
    Haus1 1600qm
    200€:1600qm = 0,125€/qm für 60qm = 7,50€/Monat = 90€/ Jahr

    Haus 2 400qm
    200€: 400qm = 0,5€/qm

    Und somit finde ich das schon kritisch?
    Bin ich denn da so falsch?

    • Mietrecht.org
      11.03.2024 - 19:33 Antworten

      Hallo Denise,

      ohne Ihre Rechnung im Detail zu prüfen, kommt bei den den Nebenkosten und deren Verteilung leider immer zu kleineren Ungerechtigkeiten. Lassen Sie die Abrechnung im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Denise Kreßmann
        12.03.2024 - 14:24 Antworten

        Danke für Ihre Hilfe

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