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Nebenkosten: Rauchmelder – Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Die Installierung von Rauchwarnmeldern in Wohngebäuden kann Leben retten und so ist daher in einigen Bundesländern bereits Pflichtprogramm. Zu klären ist aber, ob die Kosten die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Anschaffung, dem Einbau, der Wartung und dem Ausbau von Rauchmeldern in einer Mietwohnung entstehen als Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden können. Macht es dabei einen Unterschied, ob der Rauchmelder eine freiwillige Modernisierungsmaßnahme oder eine gesetzliche Pflicht handelt?

Wie bei allen Nebenkostenarten ist auch bei dem Rauchmelder eine Umlage sämtlicher Kosten nur dann möglich, wenn eine Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart ist und die Aufwendungen als Nebenkosten einzuordnen sind. Dies trifft aber nicht auf alle Kosten der Rauchwarnmelder zu.

Welche Kosten im Zusammenhang mit dem Rauchmelder in der Mietwohnung als Nebenkosten umgelegt werden können und was im Einzelnen dabei zu beachten ist, erfahren Sie hier.

I. Rauchmelderkosten nur teilweise als Nebenkosten umlagefähig

Eine ausdrückliche Erwähnung der Kosten für Rauchmelder gibt es in der Betriebskostenverordnung nicht, weshalb allenfalls eine Umlage im Rahmen der sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV möglich ist. Daher ist es unerlässlich, dass die Kosten für Rauchmelder ausdrücklich als sonstige Nebenkosten im Mietvertrag bezeichnet sind, auch wenn sie eventuell erst zukünftig anfallen(Amtsgericht Potsdam, Urteil vom 29.03.2007 , Az.: 26 C 287/06; Amtsgericht Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011, Az.: 17 C 288/11).

Hinweis: Bei den sonstigen Nebenkosten ist immer eine Konkretisierung notwendig. Was Sie daher bei der Umlagevereinbarung berücksichtigen müssen, erfahren Sie hier: Nebenkostenabrechnung: Was sind „Sonstige Betriebskosten“ (und deren Umlagefähigkeit)“

Für eine Umlagefähigkeit als Sonstige Nebenkosten müssen die Aufwendungen für einen Rauchwarnmelder zunächst allerdings als Nebenkosten eingeordnet werden können. Dafür ist bei den gesamten Kosten, die in Verbindung mit einem Rauchmelder entstehen, zu differenzieren, zwischen den einzelnen Positionen:

  • Anschaffungskosten des Rauchmelders,
  • Einbaukosten des Rauchmelders,
  • Wartungskosten des Rauchmelders

und

  • Reparaturkosten des Rauchmelders.

Denn, grundsätzlich kommen als Nebenkosten nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 BetrKV nur solche Kosten in Betracht die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen und keine Verwaltungskosten oder Instandsetzungskosten (Instandhaltungskosten) darstellen.

Eine Einordnung als Nebenkosten ist daher je nach Kostenposition nur möglich, wenn diese Voraussetzungen gegeben sind.

Bei den Wartungskosten für einen Rauchmelder handelt es sich um solche umlagefähigen Nebenkosten (BGH, Entscheidung vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06; AG Lübeck  Urteil vom 05.11.2007, Az.: 21 C 1668/07). Zum einen dienen Rauchmelderwartungen dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache, da sie die Sicherheit erhöhen und zum anderen fallen die Wartungskosten auch laufend an. Zu diesen Wartungskosten zählen so beispielsweise die Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit sowie Funktionsfähigkeit.

Anschaffungskosten und erstmalige Einbaukosten des Rauchmelders sind demgegenüber einmalig anfallende Kosten und nicht ansatzfähig; können aber unter gewissen Voraussetzungen eine Mieterhöhung begründen (siehe Abschnitt II.) Nebenkosten liegen aber vor, bei einer Miete des Rauchmelders (Landgericht Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011, Az. 1 S 171/11).

Ebenso kein fortlaufender Aufwand sind die Kosten einer Ersatzbeschaffung.

Die Reparaturkosten des Rauchmelders stellen ebenso keine umlagefähigen Kosten dar, sondern zählen zu den Instandhaltungskosten.

Wichtig:

Zusammengefaßt sind lediglich die Kosten der Wartung sowie Miete eines Rauchmelders als umlagefähige sonstige Nebenkosten einzuordnen und müssen ausdrücklich im Mietvertrag benannt sein. Haben Sie als Vermieter diese Kosten bei dem Mievertragsabschluss noch nicht berücksichtigt, kommt nur eine Berücksichtigung unter den Voraussetzungen der Umlage neuer Nebenkosten in Betracht: „Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor„.

II. Aber: Zulässige Mieterhöhung bei Rauchmeldereinbau

Da es sich bei dem Rauchmeldereinbau und der Anschaffung um eine Modernisierung nach § 554 Abs. 2 BGB (freiwillig) oder nach § 559 Abs. 1 BGB (gesetzliche Pflicht) handelt, kann der Mieter jährlich mit 11 % der Anschaffungskosten im Rahmen einer Mieterhöhung belastet werden. Wie Sie als Vermieter eine solche Mieterhöhung durchsetzen können Sie in den Beiträgen:

ausführlich nachlesen.

3 Antworten auf "Nebenkosten: Rauchmelder – Was Mieter und Vermieter wissen sollten"

  • Thomas. K.
    17.06.2017 - 22:33 Antworten

    Wenn Anschaffungskosten nicht umlagefähig sind,dürfte die Miete eines Rauchmelders ebenfalls nicht umlagefähig sein, da hier nur die Anschaffungskosten in die Miete verlagert werden, also nur Kapitalersatzkosten sind.

    • Heinz
      17.01.2018 - 12:00 Antworten

      Eben. Steht so auch nachzulesen bei etlichen Fachanwälten. Man redet aber gegen Wände und erhält stets dieselbe Antwort vom Vermieter. Habe meinerseits die Miete um den strittigen Betrag gekürzt. Scheine aber der einzige Mieter zu sein, der den Zwergenaufstand überhaupt wagt. Die meisten zahlen die Miete zudem per Einzugsermächtigung. Das ist bitter. Warten wir also ab, wann die Anhebung der Kaltmiete kommt – begründet mit exakt dieser „Modernisierung“. 12 Monate Einspruchsfrist. Alternativ könnte man ja informieren – was aber dann als Ruhestörung aufgefasst wird und die Kündigung nach sich zieht. Die Situation betrifft in dem Fall mehrere Hundert Mieter.

  • Heinz
    20.12.2017 - 12:40 Antworten

    Nicht weniger niedlich Anekdote gestern hier. Mein Widerspruch zum plötzlich erstmals aufgetretenen und kleingedruckt unter den Kosten der Grünanlagenpflege) versteckten Punkt: Umlage Kosten Rauchmelder – wurde vom Vermieter wörtlich begründet und mein Einwand abgeschmettert:
    Ja, wir haben im Mietvertrag bereits Rauchmelder erfasst gehabt, aber die mussten eben nun nach 10 Jahren ersetzt werden. Für die alten Rauchmelder mussten Sie nie etwas zahlen, genau darum berechnen wir Ihnen jetzt die neuen (als Umlage künftig jährlich). Ich widerspreche gleich dreimal.
    1. Austausch verbrauchter Geräte = reine Instandhaltung, 2. können keine identisch bezeichneten neuen Umlagen entstehen, wenn bereits im Mietvertrag dazu klar verwiesen wird, 3. besteht für unsere Häuser überhaupt gar keine Rauchmelderpflicht.
    Vermieter meinte zu mir, ich soll ihn verklagen. Falsch. Er will von mir Geld. Das er nicht bekommt, Also hat er gefälligst zu klagen. Ich freu mich drauf. Eingangsbestätigung meines Einspruchs mit Begründung wollte er gestern sogar entgegen meiner Warnung unbedingt unterschreiben. Traurig nur – dass ich scheinbar der einzige Mieter bin, der diese winzigen Buchstaben überhaupt in der NK-Abrechnung fand.
    Der Fehler trifft nunmal eben auf mehr als 200 Mietverträge zu. Die Summe machts.

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