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Mietnebenkosten: Was ist umlegbar und was nicht?

Der Begriff der Mietnebenkosten umfasst alle Kosten, die der Mieter neben der Miete monatlich an den Vermieter zu bezahlen hat. Angefangen mit Heizkosten und Wasserkosten, bis hin zu Müllkosten, Reinigungs- und Gartenpflegekosten die bei einem Mietobjekt anfallen. Aber wie erkennt man als Mieter welche Kosten sich konkret hinter dem monatlichen Nebenkostenzahlbetrag verstecken? Und, woher weiß man, ob die gezahlten Mietnebenkosten auch tatsächlich angefallen ist? Da nicht alle Nebenkosten eines Mietshauses auch Mietnebenkosten sind, die der Mieter zu zahlen hat, stellt sich zudem die Frage welche Kosten überhaupt rechtmäßig auf den Mieter abgewälzt werden können und welche nicht.

Anhand des nachfolgenden Artikels soll Mietern einfach und übersichtlich erklärt werden, worauf es bei den Mietnebenkosten ankommt und was dabei rechtmäßig umgelegt werden darf und was nicht.

I. Mietnebenkosten – Das Wichtigste in Kürze

Der Begriff Mietnebenkosten, auch oft verkürzt als „Nebenkosten“ bezeichnet, beschreibt alle Kosten und Lasten die bei dem Gebrauch einer Mietwohnung zuzüglich zu der monatlichen Miete entstehen. Das Gesetz spricht hier in § 556 BGB und §§ 1, 2 BetrKV von den sogenannten Betriebskosten.

1. Kostenlast bei dem Vermieter

Was Mieter oftmals nicht wissen, ist dass nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die Mietnebenkosten zu tragen. In § 535 Abs. 1 S. 3 BGB wird nämlich bestimmt, dass der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen hat.

Deshalb ist es von entscheidender Bedeutung für die Abwälzung der Mietnebenkosten auf den Mieter, dass im Mietvertrag eine sogenannte Umlagevereinbarung gibt. Diese Vereinbarung bestimmt ausdrücklich die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter.

2. Umlagevereinbarung für Mietnebenkosten

Es können nur solche Kosten auf den Mieter übertragen werden, die in einer mietvertraglichen Vereinbarung  erwähnt werden. Daher ist es maßgeblich für die Prüfung, ob bestimmte Mietnebenkosten rechtmäßig auf den Mieter übertragen werden können, dass dies in dem Mietvertrag bestimmt sind.

Für die wirksame Umlage der Mietnebenkosten reicht allerdings zunächst eine Klausel die besagt, dass der Mieter die Nebenkosten (oder auch: Betriebskosten) zu tragen hat.  Eine explizite Aufzählung aller einzelnen Nebenkostenpositionen oder ein Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV, der alle zulässigen Nebenkosten aufzählt ist regelmäßig nicht erforderlich. Im Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15, wurde dies damit begründet, dass heutzutage auch in der Mietrechtspraxis davon ausgegangen werden kann, dass unter dem Begriff „Betriebskosten“ solche im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 BetrKV verstanden werden. Eine Ausnahme besteht nur bei den Mietnebenkosten, die bereits vom Gesetz nicht ausdrücklich bestimmt sind, wie zum Beispiel  Kosten für einen Wachmann, Kosten für eine Dachrinnenreinigung, Kosten für eine Solaranlage oder die Kosten für einen Pförtnerdienst. Diese Kosten werden im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV nicht aufgeführt, fallen aber bei ausdrücklicher Bezeichnung im Mietvertrag unter die Kostenposition der sonstigen Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, vgl.  BGH in den Entscheidungen vom 7.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03; vom 27.06.2007, Az.:VIII ZR 202/06; vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 128/08. Eine genaue Erläuterung zum Begriff und der Umlage von sonstigen Mietnebenkosten, können sei in dem Artikel: „Nebenkostenabrechnung: Was sind „Sonstige Betriebskosten“ (und deren Umlagefähigkeit)“ nachlesen.

Warum mietvertragliche Klauseln bei den Nebenkosten  sonst so wichtig sind, erklärt Ihnen auch der Beitrag: „Nebenkosten + Mietvertrag: Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend„.

3. Zahlungsart der Mietnebenkosten

Je nach der Bestimmung im Mietvertrag hat der Mieter die Mietnebenkosten nach § 556 Abs. 2 BGB entweder als Pauschale oder als monatliche Vorauszahlung zu begleichen. Bei er Pauschale gelten die Nebenkosten mit der Zahlung als abgegolten,unabhängig davon, ob und in welcher Höhe sie tatsächlich angefallen sind. Eine Änderung der Höhe der Pauschale ist nur gemäß § 560 Abs. 1 bis 3 BGB möglich. Die Nebenkostenvorauszahlung ist hingegen, wie der Name schon sagt, lediglich eine Vorauszahlung für die tatsächlich anfallenden Mietnebenkosten. Der Vermieter muss über diese nach den Regelungen des § 556 Abs. 3 BGB unter Wahrung bestimmter Fristen abrechnen und eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Da sein Anspruch auf Erstattung der tatsächlich angefallenen Nebenkosten besteht, kann er nach Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlung  bei zu wenig gezahlten Beträgen eine Nachforderung stellen und hat bei Überzahlung entsprechende Beträge zurückzuerstatten. Eine Erhöhung oder Senkung der Nebenkostenvorauszahlungen ist nach § 560 Abs. 4 BGB möglich.

Weiterführende Informationen zu den Unterschieden der Zahlungsarten und den Erhöhungen oder Kürzungen der Mietnebenkosten erhalten Sie insbesondere in den Artikeln:

II. Umlagefähige Mietnebenkosten

Bei den umlagefähigen Nebenkosten nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 BetrKV lässt sich eine Einteilung  in zwei Gruppen vornehmen: die im Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1-16 BetrKV bezeichneten Kostenpositionen und die „sonstigen Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV.

1. Übersicht umlagefähige Mietnebenkosten

Umlagefähig sind demnach zum Beispiel folgenden Kosten:

Mietnebenkosten des § 2 Nr. 1-16 BetrKVSonstige Mietnebenkosten § 2 Nr. 17 BetrKV
  • Beleuchtungskosten (beziehungsweise Allgemeinstrom für Beleuchtung im Flur, Treppenhaus, Keller, allgemeine genutzte Gebäudeteile, Bewegungsmelder etc.)
  • Straßenreinigung (auch Winterdienst)
  • Gartenpflegekosten
  • Ungezieferbeseitigung
  • Müllgebühren (auch Biotonne)
  • Wasserkosten (auch Wartungskosten für die hauseigene Anlage, Zähler und Eichkosten)
  • Hausmeisterkosten (lesen Sie hierzu den Artikel: „Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung – Was darf umgelegt werden und was nicht?„)
  • Hausreinigungskosten für den Innenbereich
  • Grundsteuerkosten und öffentliche Abgaben
  • Heizkosten (auch Heizöl, sowie Wartungskosten für die hauseigene Anlage, Zähler und Eichkosten)
  • Zahlungen für den Schornsteinfeger
  • Kosten für Trinkwasseruntersuchungen
  • Haftpflicht und Sachversicherungen (auch Gebäudeversicherung, Hagelversicherung bei gewissen Windstärken, Brandversicherung etc.)
  • Blitzschutzanlagen
  • Brandschutz-, Brandmeldeanlagen und Systeme, Rauchmelder
  • Dachrinnenreinigungen
  • Wachmann, Sicherheitsanlagen
  • Pförtner (entsprechender Empfangsservice)
  • Solaranlagen, Wartungskosten zur Überprüfung der Betriebssicherheit
  • Kosten des hauseigenen Wellnessbereichs oder Schwimmbades
  • Wartungen zur Betriebsbereitschaft und Sicherheit hauseigener Elektroanlagen

 

Alles Wichtige zur Betriebskostenverordnung, einschließlich der gesetzlichen Vorschriften mit Kommentaren finden sie in dem Überblicksartikel: „Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter

2. Umlageschlüssel der Mietnebenkosten

Die Umlage der Nebenkosten erfolgt für jeden Haushalt nach einen bestimmten Verteiler. Dieser Abrechnungsmaßstab (auch Umlagemaßstab genannt) bestimmt den Anteil den der einzelne Mieter bezogen auf die Gesamtkosten der Nebenkosten zu tragen hat. Nach der Vorschrift des § 556 a BGB kann zwischen den Mietvertragsparteien bestimmt werden, welcher Maßstab gewählt wird, wenn insoweit keine besondere gesetzliche Vorgabe zu einer bestimmten Nebenkostenposition gegeben ist. Zu beachten ist hier beispielsweise die Heizkostenverordnung, die vorschreibt, dass mindestens 50 % der Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.

In der Praxis sind oftmals die folgenden Umlageschlüssel zu finden:

Liegt keine besondere mietvertragliche  Vereinbarung zum Umlagemaßstab vor, ist nach dem Anteil der Wohnfläche abzurechnen. Eine Übersicht zu den Detailfragen eines angemessenen Umlagemaßstabs und dessen Änderungsmöglichkeiten finden Sie in den Beiträgen:

III. Nicht umlagefähige Mietnebenkosten

Der Mieter hat keine Verpflichtung die Mietnebenkosten zutragen, die nicht laufend entstehen, die Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten nach § 1 Abs. 2 Alt. 1 BetrKV (wie etwa Reparaturkosten) darstellen oder zu den Verwaltungskosten eines Mietobjektes gemäß § 1 Abs. 2 Alt. 2 BetrKV zu zählen sind. Wie der Begriff der Instandhaltungskosten definiert wird, finden Sie mit Beispielen in dem Beitrag: „Keine Nebenkosten: Reparaturen und Instandhaltungen„.

Folgende Kosten sind daher nicht umlagefähig:

  • alle  Arten von Anschaffungskosten für neue technische Geräten  oder Anlagen, sowie deren Austausch; eine Ausnahme ist lediglich der Zählerwechsel, der zu den umlagefähigen Eichkosten gehört.
  • Kosten für den Werkzeuge und Geräte des Hausmeisters oder Gärtners; Abrechnung und Verwaltung entsprechender Lohnkosten
  • Reparaturkosten aller Art, auch Außen – und Innenanstrich des Mietshauses (sogar bei Reinigung von Graffiti oder Schmierereien)
  • Dachdeckarbeiten
  • Wartungsarbeiten, die zu den Instandsetzungskosten zu zählen sind
  • Neuanbau, Neuausbau, Modernisierungskosten
  • Abflussrohrreinigungen (Reparaturkosten)
  • sturmbedingte Baumfäll- oder Räumarbeiten
  • Dachbegrünungskosten gelten wegen dem überwiegenden Isolationszweck, als Instandhaltungskosten (bei der Dachrinnenheizung ist die Umlage strittig: es wird teilweise vertreten, dass die Heizung dem Schutz der Bausubstanz und teilweise, dass sie der Verkehrssicherungspflicht dient)
  • Erschließungskosten, da sie keine laufenden öffentlichen Lasten darstellen
  • Sperrmüllkosten (zu den umlagefähigen Einzelfällen: „Sperrmüll in der Nebenkostenabrechnung – Wann sind die Kosten umlesbar?„)
  • Kosten für einen Korrosionsschutz und Aufwendungen für eine Rückstausicherung als Maßnahme zur Verhinderung von Überschwemmungen in Kellern; beide gelten als Instandhaltungskosten

IV. Zusammenfassung

Entscheidend ist für eine Umlage der Mietnebenkosten, eine mietvertragliche Abwälzung die bestimmt, dass der Mieter die Kosten und Lasten der Mietsache trägt. Fehlt eine solche Vereinbarung im Mietvertrag muss der Mieter keine Mietnebenkosten bezahlen und der Vermieter bleibt auf den Nebenkosten sitzen. Besteht eine wirksame Vereinbarung ist es empfehlenswert, anhand der Nebenkostenabrechnung die einzelnen Position der Mietnebenkosten auf Ihre Umlagefähigkeit zu prüfen.

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