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Wohneinheiten als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Der Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung kann zwischen Mieter und Vermieter grundsätzlich frei vereinbart werden. Je nach dem was den Parteien im Einzelfall zweckmäßig erscheint, kann die Umlage nach Wohnfläche, nach Personenanzahvl, nach Miteigentumsanteilen oder aber auch schlicht nach der Zahl der Wohneinheiten eines Mietobjektes erfolgen.

Im nachfolgenden Artikel soll der Umlageschlüssel der Wohneinheiten näher betrachtet werden, bei dem die Nebenkosten durch die Gesamtzahl der vorhandenen Wohnungen geteilt werden.

Diese Art der Nebenkostenumlage ist gerade für Vermieter von Gebäuden mit wenigen Wohneinheiten eine sehr schlichte Berechnungsmöglichkeit, die auch sehr einfach im Mietvertrag geregelt werden kann.

Weitere Einzelheiten erfahren Sie hier.

I. Wie wird die Umlage nach Wohneinheiten vereinbart?

Damit die Nebenkosten in Ihrem Mietvertrag vom Vermieter tatsächlich nach der Anzahl der Wohneinheiten des Gebäudes verteilt werden können, ist zunächst vorausgesetzt, dass die Parteien überhaupt eine Vereinbarung über die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter getroffen haben; eine sogenannte Umlagevereinbarung. Diese muss dann zusätzlich eine ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage, der umlagefähigen Nebenkosten vorsehen.

Wenn Sie eine Umlage nach Wohneinheiten auch in Ihrem Mietvertrag vereinbaren wollen, müssen Sie wie folgt vorgehen:

  1. Eine Umlagevereinbarung treffen.
  2. Ausdrücklich die Umlage nach Wohneinheiten bestimmen
  3. Nur umlagefähige Nebenkosten einbeziehen

Im Einzelnen:

1. Umlagevereinbarung

Bei der Umlagevereinbarungzu den Nebenkosten im Mietvertrag handelt es sich, vereinfacht gesagt, grundsätzlich, um eine mietvertragliche Klausel in der sich der Mieter verpflichtet, die anfallenden Nebenkosten der Mietwohnung zu tragen.

Auf diese Klausel hin folgt dann meist – oder auch in Kombination – eine weitere zusätzliche Vereinbarung, in welcher Form die Nebenkosten vom Mieter gezahlt werden sollen. In der Regel wird von den Mietvertragsparteien vertraglich festgelegt, dass die Nebenkosten durch monatliche Nebenkostenvorauszahlungen (mit Nebenkostenjahresabrechnung) oder eine monatliche Nebenkostenpauschale beglichen werden sollen.

Hier ist entscheidend, dass die Parteien eine Vorauszahlung für die anfallenden Nebenkosten vereinbaren. Denn nur bei einer solchen Vereinbarung ist eine Berechnung der monatlich anfallenden Nebenkosten für den einzelnen Mieter überhaupt notwendig, über die am Ende eines Jahres die Nebenkostenjahresabrechnung erfolgt.

Fehlt die Umlagevereinbarung insgesamt ist der Mieter gesetzlich nicht verpflichtet die Nebenkosten zu zahlen, da es gemäß § 535 BGB Pflicht des Vermieter ist diese Kosten zu übernehmen. Der Gesetzgeber geht nämlich grundsätzlich davon aus, dass die Nebenkosten mit der Miete abgegolten sind.

§ 535 BGB bestimmt den Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrags:

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Beispiel einer Umlagevereinbarung:

„Neben dem Mietzins, in dem keine Nebenkosten enthalten sind, trägt der Mieter alle im Einzelfall anfallenden Nebenkosten im Sinne der §§ 1, 2 Nr. 1-16 BetriebskostenVO und die sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetriebskostenVO. Sonstige Betriebskosten sind: … .“

2. Vereinbarung der Umlage nach Wohneinheiten

Der Umlageschlüssel der Wohneinheiten muss dann separat als nächster Schritt von den Mietvertragsparteien ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Die Anzahl der Wohneinheiten als Verteiler-Schlüssel für die angefallenen bzw. anfallenden Nebenkosten muss dabei ausdrücklich genannt werden.

Beispiel:

„Die Umlage der – vorstehend genannten – Nebenkosten erfolgt nach der Zahl der Wohneinheiten. Die Zahl der Wohneinheiten des Mietshauses „XY“ beträgt 3.“

3. Umlagefähige Nebenkosten

Darüber hinaus kann der Umlageschlüssel der Wohneinheiten für die Nebenkostenabrechnung auch nur dann wirksam vereinbart werden, wenn die Umlagevereinbarung sich auf umlagefähige Nebenkosten bezieht.

Diese sind in § 2 Nr. 1-16 BetriebskostenVO aufgezählt. Den Mietvertragsparteien bleibt es insoweit selbst überlassen, ob Sie diese Posten dann ausdrücklich im Mietvertrag erwähnen (- es können insoweit auch Sammelposten, wie beispielsweise „Versicherungen“ oder ähnliches, gebildet werden – ), aber es sollte zumindest eine Bezugnahme auf die entsprechende Vorschrift erfolgen.

Vermietertipp: Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, dann sehen Sie auch von einer bloßen Bezugnahme oder einem Verweis auf die BetriebskostenVO ab und zählen die Nebenkosten alle einzeln auf.

Anders ist es bei den sonstigen Nebenkosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetriebskostenVO. Diese müssen im Mietvertrag einzeln benannt werden. Damit sind beispielsweise in der Regel Kosten für wiederkehrend anfallende Tätigkeiten, wie zum Beispiel die Reinigung der Dachrinne (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03), Treppenhausreinigung oder ähnliches gemeint. Wichtig ist die ausdrückliche Bezeichnung jeder Nebenkostenart die abgerechnet werden soll.

Werden die Nebenkosten demgegenüber nicht hinreichend konkret bestimmt ist die Vereinbarung der Nebenkostenumlage regelmäßig insoweit unwirksam. Kurz gesagt hat der Vermieter dann die Nebenkosten zu tragen. 

II. Keine Umlage nach Wohneinheiten bei Heiz- und Warmwasserkosten

Obwohl die Wahl des Verteilerschlüssels grundsätzlich frei ist und daher auch der Umlageschlüssel für alle umlagefähigen Nebenkosten nach § 2 Betriebskostenverordnung vereinbart werden darf, ist eine Einschränkung bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu beachten: Die Heiz- und Warmwasserkosten.

Gemäß §§ 7 Abs. 1; 8 Abs. 1 HeizkostenV ist bei den verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten darauf zu achten, dass diese zu mindestens 50 % bis maximal 70 % verbrauchsabhängig und im Übrigen nach der Wohn-/ Nutzfläche abgerechnet werden.

Das heißt, dass die Umlage nach Wohneinheiten insoweit nicht möglich ist und die Heiz- und Warmwasserkosten daher gesondert erfolgen muss.

Werden die Kosten für Warmwasser und Heizung entgegen der Heizkostenverordnung nicht nach dem Verbrauch abgerechnet, kann der Mieter, die auf ihn entfallenden Kosten um 15 % kürzen gemäß § 12 HeizkostenV.

Merke: Die Umlage nach Wohneinheiten bei Heiz- und Warmwasserkosten ist unzulässig, weshalb die Umlagevereinbarung insoweit begrenzt werden muss.

III. Rechtsfolge einer unwirksamen Umlagevereinbarung

Der Fall der Unwirksamkeit der Umlagevereinbarung wird nach der Rechtsprechung dem Fall gleichgestellt in dem der Mietvertrag gar keine Regelungen zu den Nebenkosten enthält. Demnach sind alle Nebenkosten in der Miete enthalten und es handelt sich dann um eine Inklusivmiete, die auch gesetzliches Leitbild ist, so der BGH in seinem Urteil vom 02.05.2012, Az.: XII ZR 88/10.

IV. Nachträgliche Änderung des Umlageschlüssels Wohneinheiten

Die Mietvertragsparteien können vertraglich jederzeit den Umlageschlüssel ändern, wenn sie sich darüber einig sind. Eine nachträgliche einseitige Änderung ist nur unter den Voraussetzungen des § 556 Abs. 2 BGB möglich. Danach kann der Vermieter die Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen auch nach einem Maßstab umzulegen der dem unterschiedlichen Verbrauch und der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Der Vermieter kann so beispielsweise den bestehenden Umlageschlüssel der Wohneinheiten bei bestimmten Nebenkosten (z.B. Kaltwasser) einseitig verändern, ohne das es dazu einer neuen vertraglichen Vereinbarung bedarf. Zu beachten ist dabei lediglich, dass die Erklärung der Änderung in Textform erfolgen muss und vor Beginn des Abrechnungszeitraums erfolgen muss, für den die Änderung gelten soll..

Soweit also bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten tatsächlich eine Messung des Verbrauchs, wie etwa durch einen Wasser-, Gas- oder sonstigen Verbrauchszähler, stattfindet, kann der Vermieter „jederzeit“ unter den Voraussetzungen des § 556 Abs. 2 BGB diese auch nach diesem Messergebnis also dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen.

V. Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Vereinbarung des Umlageschlüssels der Wohneinheiten in der Nebenkostenabrechnung wohl in nahezu jedem Mietvertrag unproblematisch zulässig ist, wenn die eingangs bezeichneten Voraussetzungen vorliegen:

  • Es muss eine Umlagevereinbarung vorliegen nach welcher der Mieter grundsätzlich die Nebenkosten trägt.
  • Der Umlageschlüssel muss ausdrücklich genannt werden.
  • Die Umlage der Nebenkosten nach Wohneinheiten ist nicht möglich bei Heiz- oder Warmwasserkosten.

Für die Praxis empfiehlt sich der Umlageschlüssel der Wohneinheiten regelmäßig allerdings nur, wenn die Wohneinheiten relativ identisch sind, da anderenfalls sehr unvorteilhafte Nebenkostenverteilungen für einzelne Mieter erfolgen könnten.

16 Antworten auf "Wohneinheiten als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • Klaus Müller
    08.03.2016 - 15:46 Antworten

    Unter Pkt. 3. „…Werden die Nebenkosten demgegenüber nicht hinreichend konkret bestimmt ist die Vereinbarung der Nebenkostenumlage regelmäßig insoweit unwirksam. Kurz gesagt hat der Mieter dann die Nebenkosten zu tragen…“
    Das ist ein Schreibfehler im letzten Satz, oder? Der VERmieter hat die Kosten dann zu tragen.

    • Mietrecht.org
      08.03.2016 - 22:38 Antworten

      Hallo Klaus,

      danke für den Hinweis, ist korrigiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Schmitz
    07.12.2017 - 08:56 Antworten

    Hallo,
    bei meiner Eigentumswohnung wurde der Nebenkostenschlüssel von qm auf Wohneinheiten geändert.
    Meine Wohnung hat ca. 58qm der Großteil der Wohnungen zwischen 80 und 110 qm.
    Durch diese Änderung ensteht ein entschieden höherer Betrag bei den kleinen Wohnungen.
    Welche rechtliche möglichkeiten habe ich?
    Für Ihre Bemühungen vorab besten Dank,
    mfG
    WS

    • Mietrecht.org
      07.12.2017 - 12:33 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      lesen Sie als erstes im Mietvertrag nach, welcher Umlageschlüsel vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Schmitz
    08.12.2017 - 08:52 Antworten

    Hallo Dennis.
    Der Mietvertrag wurde über qm angegeben

    • Mietrecht.org
      08.12.2017 - 12:21 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      dann sollten Sie den Vermieter auf die Vereinbarung im Mietvertrag hinweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Schmitz
    08.12.2017 - 18:00 Antworten

    Hallo Dennis,
    ich bin der Eigentümer und Besitzer. Mein Problem ist, dass die Eigentümer den Verrechnungsschlüssel von qm auf Wohneinheit geändert haben. Da diese Regelung unsozial gegenüber meinem Mieter ist suche ich einen Weg gegen diese Bestimmung anzugehen.
    Es kann nicht sein ,dass eine WE 55 qm hat und eine andere eben 110 qm und beide bezahlen die gleichen Nebenkosten, dazu kommt, dass diese großen Wohnungen mit wenigstens 2 Personen belegt sind und die kleinen Wohnungen mit einer Einzelperson.
    Ich möchte mich nochmals für Deine Bemühungen bedanken, vielleicht kennst Du noch eine Lösung,
    mfG
    WS

    • Mietrecht.org
      11.12.2017 - 10:24 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      ich würde die Teilungserklärung daraufhin prüfen. Hieraus könnte sich die Anfechtbarkeit dieses Beschlusses ergeben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Schmitz
    11.12.2017 - 14:07 Antworten

    Hallo Dennis,
    Danke vorab. Wo kann ich das in der Teilungserklärung finden bzw. ersehen, gibt es einen bestimmten §
    oder eine andere Deklarierung,
    mfG
    WS

    • Mietrecht.org
      11.12.2017 - 15:21 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      keine Teilungserklärung ist gleich. Sie werden die entsprechenden Stellen finden. Es geht um die Verteilung der Kosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Schmitz
    11.12.2017 - 17:38 Antworten

    Hallo Dennis,
    ich habe in meinen Unterlagen etwas gefunden. Betriebskosten: § 9 Lasten, Kosten, Nutzungen: Die Wohnungseigentümer haben alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen. Diese werden grundsätzlich im Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt. Aufgrund dieser Aussage in der Teilungserklärung wurde mein Mietvertrag mit meinem Mieter verfasst.
    Kann das mir weiter helfen.
    Danke vorab,
    mfG
    WS

    • Mietrecht.org
      12.12.2017 - 15:31 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      da haben Sie es, die Umlage erfolgt nach Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Schmitz
    13.12.2017 - 08:27 Antworten

    Hallo Dennis,
    wenn es für Deinen Service Punkte gäb, würdest Du die volle Punktzahl erreichen. DANKE.
    Eine letzte Frage habe ich noch:
    In der Teilungserklärung steht unter § 15 Änderung des Antrage
    2) Änderungen der Bestimmungen in den §§ können mit einer 2/3 Mehrheit der Wohnungseigentümer und der Miteigentumsanteile durchgeführt werden.
    Das heißt doch, dass eine Änderung nur mit 2/3 Mehrheit möglich ist?
    Danke und einen schönen Tag mit herzlichen Grüssen aus Hessisch Lichtenau
    WS

    • Mietrecht.org
      13.12.2017 - 15:44 Antworten

      Hallo Wolfgang,

      danke. Wenn sich der § für die Änderungen auf den § der Kostenverteilung bezieht, würde ich das genauso sehen wie Sie.

      Die Teilungserklärung soll alle Eigentümer schützen. Jeder weiss beim Kauf, auf was für Vereinbarungen er sich einlässt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • david.aberle@gmx.de
    14.12.2017 - 16:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei mir wird eine Vielzahl der Betriebskosten nach Mieteinheiten/Wohneinheiten abgerechnet, was nach meiner Überprüfung für die Einzelpositione grundsätzlich auch zulässig ist. Da ich alleine wohne und meine Wohnung die kleinste in der gesamten Wohnanlage ist, führt diese Handhabung für mich zu Ungerechtigkeit. In meinem Mietvertrag ist zwar ausdrücklich die Abrechnung nach Miet-/Wohneinheit geregelt, allerdings fehlen dort jegliche Detailangaben bspw. zur Anzahl der einbezogenen Einheiten. In der Nebenkostenabrechnung dagegen ist diese Angabe ersichtlich.

    Meine Frage: besteht ggf. die Möglichkeit, dass die Umlage nach Einheiten in meinem Fall von Grund auf unzulässig ist (Vertrag hin oder her)? Denn zum einen sind die Wohnungen in Größe und Anzahl der Personen nicht homogen, was nach meinem Verständnise die Vorraussetzung ist. Zum anderen sind keine Angaben zur Anzahl der Einheiten im Vertrag an entsprechender festgehalten? Einige Portale schreiben, dass diese Angabe anabdingbar sei. Jedoch leider immer ohne rechtliche Referenzen.

    Vielen Dank vorab und viele Grüße
    David

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