Die Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung können vielfältig sein und sind einmal mehr und einmal weniger gerecht. Bei der Umlage der Nebenkosten nach den Miteigentumsanteilen handelt es sich um einen Umlageschlüssel der gerade bei verbrauchsunabhängigen Nebenkosten für Wohnungseigentümer und Vermieter als gerechte Handhabe zur Verteilung der Nebenkosten auf die Mieter gilt.

Wie die Umlage der Nebenkosten nach den Miteigentumsanteilen erfolgt und wo etwaige Probleme liegen können erfahren Sie in nachfolgendem Artikel. Zudem zeigen wir Ihnen auf was Sie bei der Umlage der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen in Ihrer Nebenkostenabrechnung beachten müssen.

I. Voraussetzungen für die Umlage der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen

Die Verwendung des Miteigentumsanteils als Umlageschlüssel setzt grundsätzlich voraus, dass es sich bei dem Mietobjekt um eine Eigentumswohnungen handelt, die Parteien eine – mietvertragliche – Umlagevereinbarung schließen und die Besonderheiten bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten beachten.

1. Mietvertrag über eine Eigentumswohnung

Der Umlageschlüssel der Miteigentumsanteile in der Nebenkostenabrechnung kann nur bei Mietverhältnissen bei denen der Mietgegenstand eine Eigentumswohnung ist Anwendung finden, denn nur da werden Miteigentumsanteile berechnet.

Der Miteigentumsanteil ist nämlich für sich gesehen lediglich ein (prozentualer) Wert der für den Eigentumsanteil des einzelnen Wohnungseigentümers an dem gemeinschaftlichen Eigentum steht. Die Berechnungsform des Miteigentumsanteils ist gesetzlich nicht geregelt und von den Wohnungseigentümern frei vereinbar. Meist erfolgt die Berechnung einfachheitshalber nach der Größe des Sondereigentum. Dass heißt, es wird beispielsweise die Größe des Sondereigentums eines Eigentümers im Verhältnis zur Größe des restlichen Sondereigentums betrachtet und der entsprechende Wert als anzusetzender Miteigentumsanteil verwendet. Ein Miteigentumsanteil wird deshalb nur bei Eigentumswohnungen und nicht bei “normalen” Mietwohnungen berechnet.

2. Vereinbarung im Mietvertrag zu den Nebenkosten

Da der Umlageschlüssel der Miteigentumsanteile in der Nebenkostenabrechnung als solcher gesetzlich nicht bestimmt ist, sondern von den Mietparteien frei vereinbart werden kann, ist eine solche Vereinbarung folglich auch Wirksamkeitsvoraussetzung für dieUmlage nach Miteigentumsanteilen.

Insoweit spricht man auch von der sogenannten Umlagevereinbarung:

• Dabei muss zunächst zwischen den Mietvertragsparteien im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Nebenkosten der Mietwohnung trägt. Fehlt diese Vereinbarung, ist der Mieter gesetzlich nicht verpflichtet die Nebenkosten zu tragen, denn gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten – also die Nebenkosten- zu tragen.

• Zudem muss ebenso im Mietvertrag vereinbart sein, das die Nebenkosten ganz oder teilweise nach dem Miteigentumsanteil der jeweiligen Mietwohnung umgelegt werden und für welche Nebenkosten dies gelten soll.

3. Besonderheiten bei Heiz- und Warmwasserkosten

Grundsätzlich kann der Umlageschlüssel des Miteigentumsanteils für alle umlagefähigen Nebenkosten, dass heißt die Nebenkosten die der Vermieter nach § 2 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen darf, verwendet werden. Lediglich bei verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten ist darauf zu achten, dass diese zu mindestens 50 % bis maximal 70 % verbrauchsabhängig und im Übrigen nach Wohn-/ Nutzfläche abgerechnet werden, gemäß §§ 7 Abs. 1; 8 Abs. 1 HeizkostenV. 

Siehe auch: Heizkostenabrechnung: Umlageschlüssel im Schnellcheck

Aufgrund der unterschiedlichen Berechnungsmethoden des Miteigentumsanteils durch die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften, kann sich für den Mieter eine sehr ungünstige Nebenkostenverteilung ergeben.

II. Worauf Sie als Mieter unbedingt achten sollten

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie als Mieter in einer eher kleinen Eigentumswohnung leben, der Miteigentumsanteil aber starr festgelegt ist und nicht nach der Wohnfläche bestimmt wurde. Dann bezahlen Sie genauso hohe Nebenkosten wie beispielsweise die Nachbarn. Ebenso kann eine alleinstehende Person gegenüber einer Familie in einer ebenso großen Wohnung bei gleichem Miteigentumsanteil benachteiligt werden.

Je nach Einzelfall erscheint dann eine Nebenkostenabrechnung auf Basis des Miteigentumsanteils mehr oder weniger gerecht.

Insgesamt sollten Sie allerdings als Mieter bei der Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung regelmäßig folgende Fehlerquellen bei der Umlage nach Miteigentumsanteilen beachten:

• Die vertragliche Vereinbarung muss bestimmt sein; dass heißt, die Umgeformt der Nebenkosten und die Nebenkostenpostionen müssen klar und verständig sein.
• Fehlt beispielsweise in Ihrem Mietvertrag die ausdrückliche Vereinbarung des Umlageschlüssels des Miteigentumsanteil kann Ihr Vermieter die Nebenkosten auch nicht nach diesem umlegen.
• Zudem kann sich der Umlageschlüssel regelmäßig nie allein nach dem Miteigentumsanteil richten, denn bei Heiz- oder Warmwasserkosten ist dies nicht möglich.
• Es dürfen bei der Umlage der Nebenkosten nur umlagefähige Kosten berücksichtigt werden. Zu achten ist hier besonders darauf, dass anteilige Kosten, die das Gemeinschaftseigentums (Keller, Hausflur, Waschküche etc.) betreffen, wie zum Beispiel die Wartung durch den Hausmeister, einmalige Sperrmüllabfuhr oder sonstige Instandhaltungs- und Reparaturkosten nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht für den Mieter nämlich gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsanspruch nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Nebenkosten insgesamt bestehen, BGH Entscheidung vom 16.11.2012, Az.: VIII ZR 106/11. Insoweit kann dem Mieter sogar ein Recht auf Belegeinsicht bezüglich der Nebenkostenabrechnung einzuräumen sein.Um die genannten Fehlerquellen zu prüfen, benötigen Sie als Mieter regelmäßig lediglich die Jahresabrechnung und Ihren Mietvertrag. Wenn Sie dann nach der ersten Durchsicht zu dem Ergebnis gelangt sind, dass die Nebenkostenabrechnung unrichtig ist, kann Ihnen gegebenenfalls auch ein weiterer Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter zustehen.

III. Was sie als Wohnungseigentümer und Vermieter beachten sollten

Als Vermieter und Wohnungseigentümer ist es in erster Linie praktisch den Miteigentumsanteil als Umlageschlüssel für die Nebenkostenabrechnung zu verwenden, denn nicht zuletzt ist dies auch der vorherrschende Kostenverteilungsschlüssel bei den Wohnungseigentümergemeinschaften in den eigenen Jahresabrechnungen der Eigentümerverwaltung.

Es ist jedoch Vorsicht geboten, denn eins zu eins sind die Nebenkostenbeträge aus der Eigentümerabrechnung, der sogenannten Hausgeldabrechnung meist nicht auf den Mieter umlegbar.

Als vermietender Eigentümer sollten Sie daher folgendes bei der Umlage nach dem Miteigentumsanteil in der Nebenkostenabrechnung beachten:

• Erstellen Sie Ihre eigene Abrechnung und übernehmen Sie nur umlagefähige Nebenkosten aus der eigens erhaltenen Jahresabrechnung des Verwalters. Alle Reparatur- und Instandhaltungskosten sind aus der Abrechnung gegenüber dem Mieter heraus zu rechnen. Dies gilt zum Beispiel für Verwaltungskosten, Anschaffungskosten für Gartengeräte oder Bepflanzungen, Hausmeisterkosten die Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten betreffen ( wie das Auswechseln von Leuchtmitteln, Türgriffen etc.) und ähnliches. Vergleichen Sie hier Ihre Abrechnungsposten mit den Nebenkosten im Katalog des § 2 Betriebskostenverordnung.
• Darüber hinaus ist allen Vermietern und Wohnungseigentümern, die den Umlageschlüssel des Miteigentumsanteils für Ihre Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter verwenden wollen anzuraten, eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die den Miteigentumsanteil als Umlageschlüssel nebst den betroffenen Nebenkosten genau bestimmt unddem Vermieter zudem gestattet, einen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geänderten Miteigentumsanteil auch in seinen künftigen Nebenkostenabrechnungen gegenüber dem Mieter zugrunde zu legen.

Nach § 556 a Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen auch nach einem Maßstab umzulegen der dem unterschiedlichen Verbrauch und der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Änderung des Umlageschlüssel kann der Vermieter einseitig durch Erklärung in Textform und entgegen einer anderen vertraglichen Vereinbarung zum Abrechnungsmaßstab, vor Beginn eines Abrechnungszeitraums, für die zukünftigen Betriebskosten bestimmen.

IV. Nachträgliche einseitige Änderung zur Verbrauchsabrechnung nach § 556 a Abs. 2 BGB

Soweit also bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten tatsächlich eine Messung des Verbrauchs, wie etwa durch einen Wasser-, Gas- oder sonstigen Verbrauchszähler, stattfindet, kann der Vermieter “jederzeit” unter den Voraussetzungen des § 556 Abs. 2 BGB diese auch nach diesem Messergebnis also dem tatsächlichen Verbrauch abrechnen.

V. Fazit

Der Umlageschlüssel der Miteigentumsanteile in der Nebenkostenabrechnung kann von den Mietparteien regelmäßig sehr einfach mietvertraglich vereinbart werden und die Berechnung der Nebenkosten durch die Verteilung nach Miteigentumsanteilen wird im Regelfall unproblematisch sein.

Schwierigkeiten ergeben sich allenfalls dann, wenn der Vermieter bei dieser Art der Abrechnung lediglich die Angaben aus der eigenen Verwalterabrechnung übernimmt und bei den Nebenkostenpositionen nicht auf die Umlagefähigkeit achtet.

Insgesamt ist der Umlageschlüssel der Miteigentumsanteile aber ebenso “gerecht” wie die Umlage nach anderen verbrauchsunabhängigen Umlageschlüsseln, weshalb diese Art der Umlage bei Eigentumswohnungen durchaus empfehlenswert ist.