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Keine Nebenkosten: Reparaturen und Instandhaltungen

Die gängigen zu tragenden Nebenkosten können unterschiedlicher Art sein, von der Gartenpflege bis zu Versicherungen. Nicht dazu zählen aber Reparaturen und Instandhaltungen. Dies sind keine Nebenkosten.

Die Kosten zur Instandsetzung und -haltung dürfen laut Gesetz nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Reparaturen und Instandhaltungen zählen daher grundsätzlich nicht zu den Nebenkosten, soweit es sich nicht um umlagefähige Wartungsarbeiten handelt.

Aber manchmal ist die Abgrenzung im Einzelfall schwierig; einmal sind es nur kleinere Arbeiten andere Male größere. Die entstehenden Kosten sind dann oft die Streitfrage zwischen Vermieter und Mieter.

Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie als Vermieter oder Mieter wie Sie umlagefähige Nebenkosten und Wartungsarbeiten von Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen abgrenzen und woraus sich die ergibt, dass Reparaturen und Instandhaltungen keine Nebenkosten sind.

I. Rechtliche Bewertung: Reparatur- und Instandsetzungskosten sind keine Nebenkosten

Die rechtliche Einordnung der Reparatur- und Instandhaltungskosten im Rahmen der Nebenkosten bemisst sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – deren Vorgängerregelung die Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung war. Letztere kann aber auch jetzt noch auf Mietverträge anwendbar sein, wenn dies so vereinbart wurde.

Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich nicht zu den Nebenkosten.

II. Kosten der Reparatur und Instandhaltung – Was fällt darunter?

Für Vermieter und Mieter ist entscheidend, wer die Kosten für die einzelnen Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten trägt. Wenn sich aus dem Mietvertrag keinerlei Vereinbarung zu einer Kostenübernahme (- wie beispielsweise die Übernahme der Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen – ) ergibt, hat regelmäßig der Vermieter diese Kosten zu tragen.

Soweit der Vermieter im Mietvertrag die Nebenkosten auf den Mieter wirksam abgewälzt hat ist bei jeder vorgenommenen Arbeit am Mietobjekt im Einzelfall zu beurteilen, ob die entstandenen Kosten Nebenkosten und Instandhaltungskosten sind. In dem Fall, dass es sich um Nebenkosten handelt ist der Mieter in der Zahlungspflicht.

Beachten Sie die Abgrenzung

Betriebskosten (auch bezeichnet als Nebenkosten) sind grundsätzlich Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen; § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV / auch beispielsweise Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03.

  • Nebenkosten sind somit eher regelmäßige Verbrauchs- / Kosten.

Dagegen seien Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Instandhaltungsarbeiten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV.

  • Instandsetzungsarbeiten sind Arbeiten, die der Erhaltung der Mietsache dienen oder Schäden ausbessern.

Da bei einem Mietobjekt unabhängig von der Größe und dem Wert laufend verschiedenartige Reparaturen, Wartungen und Instandhaltungsarbeiten anstehen, ist die Differenzierung für die Mietparteien oft sehr schwierig. Um die Einschätzung zu erleichtern, kann es daher ratsam sein einen Blick in die Beurteilung durch die Rechtsprechung zu werfen:

Die Abgrenzung erfolgt in der Rechtsprechung grundsätzlich anhand des Zwecks der Maßnahme und daran, ob die Maßnahme wiederkehrend ist:

Beispiele aus der Rechtsprechung:

  •  Instandhaltung; Birkenausschnitt keine periodisch wiederkehrende Tätigkeit, LG Tübingen, Urteil v. 18.10.2004, WM 2004, 669
  • Baumfällarbeiten fallen nicht unter die einfachen Gartenpflegearbeiten AG Neustadt an der Weinstraße, Urteil vom 13.02.2009, Az.: 5 C 73/08; Instandhaltung
  • LG Hamburg, Urteil vom 24.01.1989, Az.: 16 S 148/88; Kosten für die Neuanlegung des Rasens sind Gartenpflegekosten. Gartenpflegekosten können wiederum auf die Nebenkosten umgelegt werden
  • Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, Kosten für Gartenpflege sind Betriebskosten
  • Der Vermieter kann, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen ist, die Kosten für die Gartenpflege von gemeinschaftlichen Gartenflächen auf alle Mieter umlegen, Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004, Az.: I-10 U 70/04
  • Achtung: BGH, Beschluss vom 29.09.2008, Az.: VIII ZR 124/08: Vermieter kann die Gartenpflegekosten nicht über die Nebenkostenabrechnung umlegen, wenn der Mieter vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet ist. Gartenpflege fällt laut Mietvertrag nicht in Zuständigkeitsbereich des Vermieter
  • Amtsgericht Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011, Az.: 17 C 288/11: Rauchmelder-Wartungskosten: Umlage der Kosten für Wartung eines Feuermelders und Auswechseln eines Wasserfilters auf die Betriebskosten ist ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht möglich
  • Kosten für Dachrinnenreinigung, BGH vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03, Kosten müssen als Betriebskosten und nicht als Instandsetzungskosten gelten. Die Reinigungskosten für die Dachrinne seien „sonstige Betriebskosten“, zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte. Nach Auffassung des Gerichts muss bei der Dachrinnenreinigung unterschieden werden, ob sie in regelmäßigen Zeitabständen durchzuführen ist oder ob es sich um eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass, wie beispielsweise bei einer Verstopfung, handelt. So ist eine regelmäßige Reinigung notwendig, wenn das Mietobjekt von einem hohen Baumbestand umgeben ist. Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können danach als laufend anfallende Kosten angesehen werden.

Zwar geben diese Beispiele aus der Rechtsprechung keine pauschalisierte Abgrenzung, es ist aber für Vermieter und Mieter ersichtlich, dass neben der Intensität insbesondere darauf abgestellt wird, um welche Art von Arbeit es sich handelt und wie oft diese notwendig ist.

In der Praxis ist es daher ratsam, besonders bei

  • gemischten Tätigkeiten ( wie denen des Hausmeisters, wenn Arbeiten anfallen, die sowohl als Instandsetzungsarbeiten, als auch als Ersatz für Verbrauch angesehen werden können o.ä.),
  • Wartungsarbeiten und
  • Kleinreparaturen

die Kostentragungspflicht anhand der genannten Kriterien zu prüfen. Gegebenenfalls müssen die Kosten aufgeteilt werden.

2 Antworten auf "Keine Nebenkosten: Reparaturen und Instandhaltungen"

  • Frank
    17.12.2016 - 09:17 Antworten

    Ich bin blutiger Laie und ich verstehe hier nur Bahnhof. Ich habe einen Brief vom Vermieter bekommen,wo er schreibt das wir in Zukunft die Wartung der Wasserfilteranlage bezahlen sollen. Die Kosten werden auf die Mietparteien aufgeteilt. Pro Filter und Jahr. Ich werde mich dagegen sicher wieder nicht wehren können.

  • Anneliese Reder
    13.09.2017 - 13:45 Antworten

    Ich habe zum ersten mal eine saftige Betriebskostenabrechnung für die Gemienschaftsgarage mit 30 Stellplätzen bekommen. Bisher hielten sich die Kosten fütr Wartungsarbeiten im Rahmen, jetzt wurden aber z.b. „Befehlsgeräte“ ermeuert, die m.E. nicht umgelegt werden dürfen da dies, wie ich denke, Instandhaltung ist weil ja sonst die Hebebühnen nicht funktionieren. Weiter wird zusätzliche Anfahrt umgelegt, weil einige Mieter die Bühnen nicht geräumt hatten. Wieso sollen das auch die zahlen, die ordnungsgemäß die Parkbühnen geräumt haben?

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