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Lärmprotokoll vor Mietminderung führen? Tipps + Vorlage

Lärmbelästigungen – sei es aus dem Haus selbst durch Nachbarn oder auch durch Verkehrs- oder Baulärm– stellen den wohl häufigsten Grund für eine Mietminderung dar.

Führt die Lärmbelästigung zu einer nicht nur unerheblichen Herabsetzung der vertraglich geschuldeten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung, ist der Mieter nämlich berechtigt, die Miete angemessen zu mindern. Oft können Mieter von diesem Recht jedoch – selbst dann, wenn alle erforderlichen Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen und keine Ausschlussgründe eingreifen– keinen oder nur eingeschränkten Gebrauch machen, wenn der Vermieter sich mit der Minderung nicht einverstanden erklärt und eine gerichtliche Klärung herbeigeführt werden muss. Die Ursache hierfür liegt in einem wesentlichen im Zivilprozess geltenden Verfahrensgrundsatz, der besagt, dass jede Partei die für sie günstigen Tatsachen darlegen und – falls diese von der Gegenseite bestritten werden- auch beweisen muss.

Gerade bei Lärmbelästigungen, die in der Regel nur zeitweise, zu unterschiedlichen Zeiten und mit unterschiedlicher Intensität auf das Mietobjekt einwirken und damit im Nachhinein nur schwer zu rekonstruieren sind, stellt bereits die hinreichend konkrete Darlegung der den Mangel bildenden Tatsachen für den Mieter oft eine nur schwer zu bewältigende Aufgabe dar.

Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, was Sie bereits im Vorfeld eines Gerichtsverfahrens tun können, um ihrer Darlegungslast besser gerecht werden zu können.

1. Führen Sie ein Lärmprotokoll, in dem Sie die Lärmbelästigung so genau wie möglich beschreiben

Der BGH hat sich in seinem Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11- zum Umfang der gerichtlichen Darlegungslast des Mieter geäußert, der eine Mietminderung wegen wiederkehrender Beeinträchtigungen insbesondere durch Lärm geltend macht. Die Quintessenz dieses Urteils ist folgende: Der Mieter muss die Lärmbelästigungen so genau beschreiben, dass sich aus der Darlegung ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (z.B. Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Um dieser Darlegungslast gerecht werden zu können, ist jedem Mieter zu raten, die hierfür erforderlichen Angaben und Daten nicht erst in einer evtl. Klag- oder Klagerwiderungsschrift zu Papier zu bringen, sondern diese von Anfang an laufend unter dem unmittelbaren Eindruck der Störung in einem Lärmprotokoll festzuhalten. Dieses Protokoll kann später im Gerichtsverfahren dem Gericht vorgelegt werden.

2. Diesen Inhalt sollte das Lärmprotokoll aufweisen

Der BGH hat in seinem Urteil vom 29.02.2012 lediglich die Mindestanforderungen aufgezeigt, die an den Vortrag des Mieters im Falle eines Streits über das Ob bzw. die Höhe einer Mietminderung zu stellen sind, und diese nur sehr abstrakt umschrieben. Im Folgenden erfahren Sie, wie Sie die Lärmbelästigung im Lärmprotokoll beschreiben sollten, um diesen Anforderungen gerecht zu werden. Außerdem zeigen wir, welche zusätzlichen Angaben hilfreich sind, um auf ein gerichtliches Verfahren so gut es geht vorbereitet zu sein. Das Lärmprotokoll sollte so gestaltet sein, dass es alle für einen substantiierten und erfolgversprechenden Vortrag im Gerichtsverfahren notwendigen Angaben enthält.

a) Beschreiben Sie die Lärmbelästigung ihrer Art nach so detailliert wie möglich

Ob eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung und damit die Voraussetzungen für eine Mietminderung gem. § 536 BGB vorliegen, kann insbesondere durch ein Gericht nur beurteilt werden, wenn sich aus dem Vortrag des Mieters die konkrete Art der Lärmbelästigung ergibt. Lärmbelästigungen können die unterschiedlichsten Ursachen haben. Sie können aus dem Mietshaus selbst oder aus umliegenden Häusern stammen, durch Privatpersonen oder Gewerbetreibende verursacht werden oder – wie beispielsweise Verkehrs- oder Baulärm- im Freien entstehen. Für einen substantiierten Vortrag des Mieters genügt es jedoch nicht, lediglich abstrakt anzugeben, es handele sich um Nachbarlärm, Baulärm oder Verkehrslärm. Vor Gericht erforderlich -und daher auch für das Lärmprotokoll zu empfehlen – ist eine konkrete einzelfallbezogene Beschreibung der Störung wie z.B.

  • Klavierspielen oder Hundegebell eines genau bezeichneten Hundes aus der Nachbarwohnung,
  • Rasenmähergeräusche, wenn möglich unter Nennung des Typs des Rasenmähers
  • Musik aus einer Gaststätte,
  • Lärmimmissionen durch Presslufthammer auf einer genau bezeichneten Baustelle
  • o.ä.

b) Beschreiben Sie den Ort, von dem die Lärmbelästigung ausgeht und dessen Entfernung zu Ihrer Mietwohnung

Für die Beurteilung der Erheblichkeit einer Lärmbelästigung spielt es eine Rolle, in welcher Entfernung sich die Emissionsquelle zur Mietwohnung befindet. Daher sollte der Mieter in seinem Lärmprotokoll vermerken, wo genau sich diese befindet und auf welche Weise der Lärm zu seiner Wohnung gelangen kann. Je geringer die Entfernung, desto erheblicher ist in der Regel die Beeinträchtigung. Relevant ist hierbei allerdings auch, ob die Geräusche auf direktem Wege auf die Wohnung des Mieters einwirken können oder aber durch dazwischen liegende Gebäude, Bäume o.ä. abgefiltert werden.

Diesbezüglich könnte ein Lärmprotokoll wie folgt lauten:

  • „Technomusik aus der Nachbarwohnung in der …..Straße Nr. ….Etage rechts/links.“ (beachten Sie die genaue Angabe der Adresse sowie der Geschosszahl)
  • „Großbaustelle in einem Abstand von 50 m von der Fensterfront der Wohnung ohne/ mit Schallschutzzaum /dazwischen liegenden Gebäuden.“
  • „Laute Stimmen und Stühlerücken aus einer Gaststätte im Nachbarhaus“ (unter genauer Angabe der Adresse).

c) Halten Sie das Datum der einzelnen Störungen fest

Die genaue Angabe der Daten der einzelnen Störungen ist aus zweierlei Gründen wichtig für die rechtliche Einordnung der Störung. Zum einen gibt sie Aufschluss über die Häufigkeit der Lärmbelästigung. Zum anderen – was ebenso entscheidend ist- ergibt sich hieraus, an welchen Wochentagen der Lärm auf die Mietwohnung einwirkt. Die Erheblichkeit der Störung hängt nämlich entscheidend davon ab, ob diese an Werktagen oder aber an Sonn- oder Feiertagen erfolgt. Wie sich insbesondere aus § 7 der 32. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchVO) ergibt, ist auf das Ruhebedürfnis des Mieters an Sonn- und Feiertagen sehr viel stärker Rücksicht zu nehmen und eine Störung daher eher als erheblich einzustufen als an Werktagen. Der Samstag wird von der Bundesimmissionsschutzverordnung zwar als Werktag angesehen. Regelmäßig gehen die Gerichte jedoch am gesamten Wochenende einschließlich des Samstages von einem gegenüber Werktagen erhöhten schutzwürdigen Ruhebedürfnis des Mieters aus.

d) Erfassen Sie im Protokoll die Anfangs- und Endzeitpunkte der Lärmbelästigungen

Zwingend erforderlich ist neben der Angabe des Datums der Störung deren Uhrzeit, und zwar unter Nennung des Anfangs- und Endzeitpunktes. Hieraus lassen sich nicht nur Rückschlüsse auf die für die Einstufung der Erheblichkeit relevante Dauer der Störung ziehen. Auch die Tageszeit der Lärmbelästigung wird hierdurch erkennbar. Diese zu kennen ist deshalb wichtig, weil Lärmimmissionen, die innerhalb der üblichen oder durch die Hausordnung festgelegten Ruhezeiten erfolgen, als wesentlich schwerwiegender einzustufen sind, als solche, denen der Mieter außerhalb der Ruhezeiten ausgesetzt ist. Üblicherweise ist von einer Nachtruhe von 22 Uhr bis 06 Uhr (vgl. z.B. § 3 des Landes- Immissionsschutzgesetzes Berlin) und einer Mittagsruhe von 13 Uhr bis 15 Uhr (vgl. LG Köln, Urteil vom 24. 09. 1996 -12 S 6/96) auszugehen.

e) Machen Sie Angaben, aus denen die ungefähre Lautstärke und Intensität der Störung abgeleitet werden kann und beschreiben Sie Art und Verlauf des Tons

Auch für die Ermittlung der Lautstärke und Intensität der Störung sollten Angaben im Lärmprotokoll enthalten sein. Der BGH spricht in seinem Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11- zwar davon, der Mieter habe insbesondere die ungefähre Frequenz einer Lärmbelästigung darzulegen. Von einem Mieter kann jedoch nicht erwartet werden, dass er in seiner Wohnung Messgeräte aufstellt, die es ermöglichen, konkrete Werte vortragen zu können.

Allerdings sollte der Mieter alle Umstände festhalten, die Rückschlüsse auf die Lautstärke und Intensität des Lärms zulassen. Zu berücksichtigen sind hierbei auch Umstände, die nicht die Lautstärke, sondern den Verlauf der Geräusche beschreiben. So ist beispielsweise durchgehender und gleichbleibender Lärm nicht so beeinträchtigend wie ein ständiger Wechsel zwischen Ruhe- und Lärmphasen. Auch die (mangelnde) Vorhersehbarkeit des Lärms ist von Bedeutung. Kann der Mieter Dauer und Zeitpunkt des Lärms nicht abschätzen, so dass er ständig mit einer Störung rechnen muss, ist dies regelmäßig sehr viel beeinträchtigender als sich routinemäßig zu denselben Zeiten wiederholende Geräusche es sind.

Hilfreich ist auch eine Beschreibung der Art des Tons, wie z.B. „impulsartig“ oder „schrill“.

Im Vordergrund sollten hier die konkreten Beeinträchtigungen stehen, die der Mieter zu spüren bekommt. In einen Lärmprotokoll könnte es diesbezüglich z.B. heißen:

„Das impulsartige niedrig frequentierte Schlagzeugspiel des Herrn………..in……….(Bezeichnung der Wohnung) brachte die Fenster zum Vibrieren und die Gläser zum Zittern. “

oder

„Der von der…….. (genauer bezeichneten) Baustelle verursachte Baulärm machte ein Gespräch in Zimmerlautstärke unmöglich.“

oder

„Die Rasenmähergeräusche, die in einem ständigen Wechsel von Ein- und Ausschalten des Gerätes erfolgten, übertönten den Ton des eigenen Fernsehers.“

oder

Die Hunde in der Nachbarwohnung bellten fast stets, wenn jemand an der Wohnungstür vorbeiging oder wenn der Fahrstuhl die Etage passierte.“

f) Beschreiben Sie den Charakter der Wohngegend

Die Beantwortung der Frage, ob eine Lärmbelästigung als unerhebliche oder erhebliche zur Minderung berechtigende Beeinträchtigung anzusehen ist, hängt davon ab, ob diese sich noch als sozialadäquat und damit als Konkretisierung des allgemeinen Lebensrisikos darstellt oder aber insbesondere bei Nachbarlärm unter Berücksichtigung des Gebots der Rücksichtnahme auf andere Mieter nicht mehr als hinnehmbar erscheint. Ob dies der Fall ist oder nicht, hängt vom konkreten Einzelfall ab und ergibt sich meistens aus dem Charakter des Wohngebietes, in dem sich die Wohnung des Mieters befindet. Befindet sich diese in einer Innenstadtlage oder in einem Mischgebiet mit Diskotheken und Industrieanlagen, sind auch stärkere Geräuschimmissionen noch als sozialadäquat einzustufen, während es sein kann, dass Störungen der gleichen Lautstärke in reinen Wohngebieten, Randgebieten oder ländlichen Gegenden nicht mehr dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuordnen sind.

Aus diesem Grund ist es ratsam, auch im Lärmprotokoll Angaben zur Wohngegend zu machen, aus denen sich ergibt, dass der Lärm – im für den Mieter günstigen Fall- nicht als sozialadäquat einzustufen ist.

g) Erwähnen Sie mögliche Zeugen und sonstige Beweismittel im Protokoll

Wie bereits ausgeführt, genügt es für einen erfolgreich geführten Gerichtsprozess nicht, dass der Mieter die sein Minderungsrecht begründenden Umstände lediglich darlegt. Bestreitet der Vermieter diese, muss der Mieter sie auch beweisen. Für diese Beweisführung eignet sich das Lärmprotokoll jedoch nicht. Es stellt zwar eine Privaturkunde i. S. d. § 416 ZPO dar. Diese erbringt jedoch nur den Beweis dafür, dass der Mieter die darin enthaltenen Angaben gemacht hat, nicht aber, dass diese auch zutreffen.

Der Mieter ist daher auf andere Beweismittel angewiesen. Erfolgversprechend ist hier der Zeugenbeweis gem. §§ 373 ff. ZPO. Auch wenn dies für einen zulässigen Beweisantritt nicht erforderlich ist, ist es sinnvoll, mögliche Zeugen bereits im Lärmprotokoll zu benennen. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass diejenigen Personen, die die Angaben bekräftigen können, auch tatsächlich als Zeugen in Betracht kommen müssen. Als Zeuge vor Gericht kann nämlich nicht aussagen, wer selbst Partei des Rechtsstreits ist. Nicht immer zwingend, aber häufig sind im Falle einer Mietermehrheit alle Mieter Partei des Rechtsstreits. Erhebt der Vermieter eine Räumungsklage wegen einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung und wendet der Mieter im Prozess ein, wegen einer Mietminderung nicht zur vollständigen Zahlung verpflichtet zu sein, können selbst Personen, die in der Wohnung wohnen, ohne Mieter zu sein, nicht als Zeugen fungieren, da auch diese auf Räumung mitverklagt werden müssen. Es empfiehlt sich daher, Dritten, die weder Mieter noch Bewohner der betroffenen Wohnung sind, die Störung vorzuführen und diese im Lärmprotokoll als Zeugen zu nennen.

Vorsicht bei Mitschnitten

Manche Mieter fertigen von den störenden Geräuschen Tonbandaufzeichnungen an. Hierbei ist jedoch besondere Vorsicht geboten. Nicht jede Tonbandaufnahme ist nämlich auch vor Gericht verwertbar. Wird ein Beweis rechtswidrig unter Verstoß gegen Persönlichkeitsrechte Dritter erhoben, ist er nur im Ausnahmefall vor Gericht verwertbar. Das sowohl öffentlich-rechtlich als auch zivilrechtlich geschützte allgemeine Persönlichkeitsrecht schützt u.a. auch das Recht am gesprochenen Wort. Zu diesem Recht gehört die Befugnis, selbst zu bestimmen, ob der Kommunikationsinhalt einzig dem Gesprächspartner oder auch Dritten zugänglich sein soll (vgl. BGH, Urteil vom 18. 2. 2003 -XI ZR 165/02).

Rechtswidrig unter Verstoß gegen das Recht am gesprochenen Wort erhoben und damit grds. unverwertbar ist die Tonbandaufnahme dann, wenn es sich um Aufzeichnungen sprachlicher Art handelt und das gesprochene Wort einer bestimmten Person als Urheber zugeordnet werden kann (vgl. OLG Köln, Urteil vom 08.01.1998 – 7 U 83/96).

Der Mieter sollte daher genau darauf achten, ob sein Mitschnitt verbalen oder nichtverbalen Inhalt enthält und ob eine Zuordnung zu einer Person möglich ist. Ist dies nicht der Fall, kann auch eine Tonbandaufzeichnung als Beweismittel, und zwar als Augenscheinsobjekt (vgl. § 371 ZPO) vor Gericht dienen.

Wichtig:

Die Vorlage des Lärmprotokolls genügt in der Regel nicht für einen für die Beweisführung erforderlichen hinreichend bestimmten Beweisantritt. Dieser sollte- je nachdem, ob der Mieter selbst Kläger oder aber Beklagter ist -unter genauer Beschreibung der zu beweisenden Tatsache und der Angaben zur Person des Zeugen (vgl. dazu § 373 ZPO) in der Klag- bzw. Klagerwiderungsschrift selbst erfolgen. Hierbei kann und sollte auf das als Anlage beigefügte Lärmprotokoll Bezug genommen werden.

3. Nutzen Sie unsere Vorlage für Ihr Lärmprotokoll

Es empfiehlt sich, das Lärmprotokoll in Tabellenform zu erstellen und kontinuierlich unmittelbar beim bzw. nach dem Auftreten der Störung fortzuführen.

Nutzen Sie die folgende Vorlage:

Datum der StörungUhrzeit (Beginn der Störung)Uhrzeit (Ende der StörungBeschreibung des Lärms *Zeugen (Name, Vorname, Anschrift) und sonstige BeweismittelSonstiges**

____________________________

Unterschrift(en) des (der) Mieter(s)

Anmerkungen:

* In diese Spalte gehören alle Umstände, die unter 2 a, b, e) beschrieben wurden.

** Hier ist Platz für Angaben, die nicht den Lärm selbst beschreiben, aber dennoch Auswirkungen auf die Einordnung der Störung als erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung haben. Hierher gehören insbesondere Umstände, aus denen sich die (mangelnde) Sozialadäquanz des Lärms ergibt (vgl. dazu unter 2 f)).

4. Die Vorlage eines Lärmprotokolls vor Gericht ist hilfreich, aber nicht zwingend erforderlich

Hat der Mieter kein Lärmprotokoll geführt, muss dies keinesfalls bedeuten, dass er einen etwaigen Gerichtsprozess verlieren wird. Insbesondere in der Instanzrechtsprechung wurde zwar lange vertreten, dass der Mieter seine Pflicht zur substantiierten Darlegung der den Mangel begründenden Umstände im Falle von Lärmbelästigungen nur durch die Vorlage eines Lärmprotokolls erfüllen könne. Dieser Auffassung hat der BGH jedoch mit Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11- eine Absage erteilt.

In seinem Urteil führt der BGH aus:

„Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht.“

Die sich hieraus für den Mieter ergebenden Erleichterungen sind jedoch geringer als es auf den ersten Blick scheint. Der BGH entbindet den Mieter nämlich nur von der Pflicht, die für einen substantiierten Vortrag erforderlichen Angaben kontinuierlich bereits vor Prozessbeginn in einem Protokoll festzuhalten und ermöglicht es dem Mieter, diese Angaben erstmals in einem Schriftsatz im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens zu machen. Inhaltlich werden die Anforderungen an die Sachverhaltsschilderung vor Gericht jedoch nicht heruntergeschraubt. Vor Gericht muss der Mieter nach wie vor alle Umstände vortragen, deren Kenntnis erforderlich ist, um beurteilen zu können, ob eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache vorliegt.

Auch wenn eine prozessuale Dokumentationspflicht nicht besteht, ist jedem Mieter zu raten, im eigenen Interesse ein Lärmprotokoll zu führen. Insbesondere bei wiederkehrenden und sich über einen längeren Zeitraum erstreckenden Lärmbelästigungen wird es schwer sein, ohne Erinnerungsstütze in Form eines Lärmprotokolls in einem gerichtlichen Schriftsatz alle erforderlichen Details bzgl. länger zurückliegender Störungen zu schildern.

5. Fazit und Zusammenfassung

1. Ist der Mieter wiederkehrenden Lärmbelästigungen ausgesetzt, ist ihm zu raten, hierüber ein Lärmprotokoll zu führen.

2. In diesem Protokoll sollte

  • das Datum der Störung,
  • deren Anfangs- und Endzeitpunkt,
  • eine genaue Beschreibung des Lärms unter Angabe der Geräuschart, des Verursachers und des Ortes der Störungsquelle sowie der Lautstärke und Intensität der Geräuschimmission,
  • Angaben zum Charakter der Wohngegend, die Aufschluss über (mangelnde) Sozialadäquanz der Störung geben
  • sowie ein Hinweis auf mögliche Zeugen oder sonstige Beweismittel

enthalten sein.

3. Ein Gerichtsprozess kann auch ohne die Vorlage eines Lärmprotokolls gewonnen werden. Die Vorlage eines Lärmprotokolls vor Gericht ist zwar ratsam, aber nicht prozessuale Pflicht des Mieters.

5 Antworten auf "Lärmprotokoll vor Mietminderung führen? Tipps + Vorlage"

  • Fleischer
    30.09.2015 - 12:53 Antworten

    Werter Herr Hundt,

    Danke für den Artikel,, Lärmbelästigung“, wir sind Mieter einer Erdgeschoßwohnung und es ist vorgesehen die alten Tiefgaragensäulen zu erneuern (Baujahr 1995). Da wir Rentner sind werden wir den Baulärm den ganzen Tag ausgesetzt sein, deshalb haben wir uns die Vorlage „aermprotokoll“ ausgedruckt.

    Mit freundlichen Grüßen

    Fam. Fleischer

    • Mietrecht.org
      30.09.2015 - 14:44 Antworten

      Hallo Fam. Fleischer,

      danke für Ihr Feedback. Ich hoffe, dass es bei Ihnen nicht allzu laut wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • P. Strauß
    21.06.2016 - 22:44 Antworten

    Toller und informativer Artikel! Vielen Dank dafür, Herr Hundt!

    Eine kleine Nachfrage: Sollte man bei jeder Lärmbelästigung und Eintragung ins Lärmprotokoll einen Zeugen angegeben oder reicht es aus, wenn man z.B. bei 20 Lärmbelästigungungen 2x einen Zeugen bennen kann?

    Gruß,
    P. Strauß

    • Mietrecht.org
      22.06.2016 - 06:33 Antworten

      Hallo Herr Strauß,

      je öfter zwei Personen den Lärm bezeugen und dokumentieren desto besser und glaubwürdiger.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dagmar Mau
    14.01.2017 - 08:14 Antworten

    Ich habe hier so einen Fall von Lärmbelästigung der direkt über mir wohnenden Nachbarin. Die erstreckt sich bisweilen über die ganze Nacht.
    Wenn ich den Beitrag hier richtig verstehe, zählt mein mit mir in der Wohnung lebender Sohn nicht als Zeuge?
    Neutrale Zeugen zu benennen finde ich etwas schwierig, wenn der Lärm, so wie heute um 4 Uhr morgens stattfindet.
    Leider ist die Lärmbelästigung seitens meiner Nachbarin quasi unberechenbar. Manchmal gibt es Pausen dazwischen, daher habe ich mich bisher gescheut, die Polizei zu rufen. Es wäre ja mehr als peinlich, wenn diese hier ankommt, und das Haus ist ruhig.
    Ich führe bereits seit ihrem Einzug im Dezember 16 ein Lärmprotokoll und würde nun gern wissen, was Sie mir in Bezug auf Zeugen raten.

    Gruß
    D. Mau

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