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Voraussetzungen für eine Mietminderung

Weist die Mietsache einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindert, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Ist die Tauglichkeit durch den Mangel ganz aufgehoben, ist der Mieter von der Entrichtung der Miete sogar vollständig befreit.

So formuliert das Gesetz in § 536 BGB die Voraussetzungen für eine Mietminderung und deren Rechtsfolge. Doch was ist wirklich unter einem Mangel zu verstehen? Und wann ist eine Minderung der Tauglichkeit erheblich? Diese und weitere Fragen, auf die das Gesetz keine Antwort gibt, beantworten wir in diesem Artikel.

Nicht Gegenstand dieses Beitrags ist hingegen die Frage, welche Ausschlussgründe einer erfolgreichen Mietminderung entgegen stehen. Hierzu empfehlen wir Ihnen den Artikel: „Ausschlussgründe für Mietminderung.“

1. Grundvoraussetzung für jede Mietminderung: Mangel der Mietsache oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft

Unabdingbare Grundvoraussetzung für jede Mietminderung ist es, dass die Mietsache einen Mangel aufweist (vgl. § 536 Abs.1 und 3 BGB) oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (vgl. § 536 Abs.2 BGB).

a) Der Mangel – Begriff und Beispiele

Das Gesetz unterscheidet zwischen Sach– und Rechtsmängeln.

Ein Rechtsmangel liegt gem. § 536 Abs.3 BGB vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird.

Als Rechte Dritter i.d.S. sind überwiegend private Rechte anzusehen. Öffentlichrechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Sachmangel der Mietsache (dazu gleich) dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1994 – XII ZR 175/92).

Beispiele für Rechte Dritter, die einen Rechtsmangel begründen können, sind:

  • dingliche Rechte, wie z.B. das Eigentum (vgl. BGH, Urteil vom 10. 7. 2008 – IX ZR 128/07), Rechte anderer Wohnungseigentümer in Bezug auf die vermietete Wohnung (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.07.1998 – 10 U 159/97), ein Nießbrauch (vgl. § 1030 BGB) oder sonstige beschränkt dingliche Rechte wie z.B. die Grunddienstbarkeit (vgl. § 1018 BGB),
  • schuldrechtliche Ansprüche Dritter. Ein wichtiger Anwendungsfall eines schuldrechtlichen Anspruchs eines Dritten ist die Doppelvermietung. Vermietet der Vermieter eine Wohnung mehrfach, sind alle Mietverträge wirksam, auch wenn nur einer erfüllt werden kann (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 15. 10. 2003 – 30 U 131/03). Jeder Mieter hat einen Anspruch auf Überlassung der Mietsache.

Der bloße Bestand von Rechten Dritter stellt jedoch noch keinen Rechtsmangel dar. Um einen solchen annehmen zu können, muss der Dritte sein Recht geltend gemacht haben, so dass der Vermieter seiner Verpflichtung zur Überlassung bzw. Belassung der Sache in dem geschuldeten Zustand ganz oder teilweise nicht mehr nachkommen kann (vgl. BGH, Urteil vom 10. 07. 2008 – IX ZR 128/07).

In der Praxis sehr viel häufiger anzutreffen sind allerdings Sachmängel. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache zum Nachteil des Mieters von der vertraglich geschuldeten abweicht und dadurch deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (vgl. BGH, Urteil vom 23. 09. 2009 – VIII ZR 300/08).

Es ist daher ein Vergleich herzustellen zwischen der tatsächlichen sog. Istbeschaffenheit und der geschuldeten sog. Sollbeschaffenheit. Die zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Sollbeschaffenheit ist in erster Linie an Hand des Mietvertrages zu ermitteln. Haben die Parteien keine (sei es auch stillschweigende) vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit getroffen, bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. BGH, Urteil vom 19. 12. 2012 – VIII ZR 152/12).

Die Faktoren, die die Verwendung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, können sowohl tatsächlicher Art (wie z.B. Substanzschäden) als auch rechtlicher Art (wie z.B. öffentlich – rechtliche Gebrauchsbeschränkungen) sein.

Eine Abweichung des tatsächlichen von dem geschuldeten Zustand der Mietsache liegt außerdem nicht nur vor, wenn die den Mangel begründenden Umstände der Mietsache selbst unmittelbar anhaften wie z.B. Baumängel. Liegt die Ursache für die Gebrauchsbeeinträchtigung nicht in der Beschaffenheit der Mietsache selbst, sondern hat ihren Grund in sog. Umwelteinflüssen, können auch diese Umstände einen Sachmangel begründen, wenn sie wie z.B. Bau- oder Straßenlärm von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler vgl. BGH, Urteil vom 19. 12. 2012 – VIII ZR 152/12).

Beispiele für Sachmängel sind:

  • Feuchtigkeit und Schimmelbildung (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 31.01.2008 – 307 S 144/07),
  • Ausfall oder unzureichende Leistung der Heizung (vgl. AG Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10),
  • defekte Dusche (vgl. AG Köln, Urteil vom 28.11.1986 – 221 C 85/86)
  • Baulärm, es sei denn, dass dieser für die Mieter bei Anmietung voraussehbar war und sie sich keine Minderung für den Fall baubedingter Immissionen vorbehalten haben (vgl. AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 26.02.2003 – 517 C 175/02),
  • defekte Toilette (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15. März 1988 – 29 S 84/87),
  • Fehlen einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung für den vertraglich vorausgesetzten Gebrauch, wenn dieses mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängt und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters seine Ursache hat (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2010 – 24 U 202/09).

Beachte:

Voraussetzung für das Vorliegen eines Mangels ist stets, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache durch die Abweichung der tatsächlichen von der geschuldeten Beschaffenheit ausgeschlossen oder gemindert ist.

b) Das Fehlen einer zugesicherte Eigenschaft

Gem. § 536 Abs. 2 BGB hat der Mieter auch dann ein Recht, die Miete zu mindern, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Oft wird das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft auch einen Mangel begründen, so dass auf § 536 Abs. 2 BGB nicht zurückgegriffen werden muss. Dies muss aber nicht zwingend der Fall sein. Eigenständige Bedeutung erlangt diese Minderungsvoraussetzung dann, wenn das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft zu einer nur unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt. Fehlt dem Mietgegenstand eine vom Vermieter vertraglich zugesicherte Eigenschaft, so berechtigt dies den Mieter zur Minderung des Mietzinses unabhängig davon, ob die Minderung der Tauglichkeit erheblich ist oder nicht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.1989 -10 U 190/88).

Als zusicherungsfähige Eigenschaften kommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen (vgl. BGH, Urteil vom 21. 09. 2005 – XII ZR 66/03).

Bedeutung erlangt diese zugesicherte Eigenschaft vorrangig im Gewerbemietrecht, wenn es beispielsweise um Angaben des Vermieters über Umsätze und Erträge eines gewerblichen Mietobjekts in der Vergangenheit geht, die Aufschluss über die Ertragsfähigkeit geben können (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 22. 10. 1997 – 4 U 130–96).

Eine Zusicherung des Vermieters darf allerdings nicht zu schnell angenommen werden.

Für die Annahme einer Zusicherung ist es erforderlich, dass der Vermieter die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft übernommen und zu erkennen gegeben hat, er wolle für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einstehen (vgl. BGH, Urteil vom 30.11.1990 -V ZR 91/89 zur kaufrechtlichen Vorschrift des § 459 Abs.2 BGB a.F.).

2. Fehlen eines Ausschlussgrundes

Dass die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, bedeutet noch nicht, dass Mieter die Miete auch tatsächlich mindern kann. Hierfür ist nämlich erforderlich, dass auch keine Ausschlussgründe vorliegen. Es gibt einige Ausschlussgründe, die das Minderungsrecht beseitigen. Lesen Sie hierzu den Artikel „Ausschlussgründe für Mietminderung.

3. Rechtsfolgen

Liegen die Voraussetzungen für die Minderung der Miete vor und besteht kein Ausschlussgrund, tritt die Minderung kraft Gesetzes ein (vgl. BGH, Beschluss vom 25.10. 2011 – VIII ZR 125/11). Der Mieter muss keine Erklärung gegenüber dem Vermieter abgeben, durch die die Mietminderung erst herbeigeführt wird. Die Konsequenzen der Mietminderung für Mieter und Vermieter hängen davon ab, ob der Mieter die Miete für den Zeitraum, in dem der Mangel zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat, bereits gezahlt hat oder nicht. Ist eine Zahlung bereits erfolgt, kann diese zurückgefordert werden, wenn ein erforderlicher Vorbehalt erfolgt ist und auch keine Verwirkung angenommen werden kann. Hat der Mieter die Miete noch nicht entrichtet, kann der Mieter mangels entsprechender Verpflichtung die Zahlung in Höhe des Minderungsbetrages verweigern.

4. Abweichende Vereinbarungen

Gem. § 536 Abs.4 BGB sind bei Wohnraummietverhältnissen Vereinbarungen, durch die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften über das Minderungsrecht abgewichen wird, unwirksam. Dies bedeutet nicht nur, dass das Minderungsrecht nicht ausgeschlossen werden darf. Auch jede Einschränkung, die sich zum Nachteil des Mieters auswirkt, ist unwirksam. So kann das Minderungsrecht des Mieters beispielsweise nicht davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter dem Vermieter seine Absicht, die Miete zu mindern, vorher ankündigt (vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 08.11.1996 – 5 S 95/96).

Fazit:

Voraussetzung für jede Mietminderung ist es, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt und, dass kein Ausschlussgrund vorliegt. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, tritt die Minderung der Miete kraft Gesetzes ein.

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