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Wichtige Urteile zur Untervermietung (Wohnung oder Zimmer)

Diese Zusammenstellung enthält ausschließlich Urteile, die ausdrücklich Untermietverhältnisse betreffen. Darüber hinaus können im Einzelfall Entscheidungen relevant sein, die sich allgemein auf Wohnraummietverhältnisse beziehen, gleichermaßen aber auch im Untermietverhältnis Bedeutung haben können. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

1. „Berechtigtes Interesse“ zur Untervermietung

1.1. Kein dringendes Interesse

Zum Nachweis des berechtigten Interesses genügen sämtliche vernünftigen, auch höchstpersönlichen Gründe des Mieters im weitesten Sinne. Es braucht kein dringendes Interesse zu sein. (BGH RE WuM 1985, 7; BGHZ 1992, 218).

1.2. Verschlechterung der Vermögenslage

Der Mieter hat Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis, wenn sich seine Vermögensverhältnisse nach Mietvertragsabschluss so sehr verschlechtern, dass er die Miete nicht mehr zahlen kann (z.B. Scheidung, Arbeitslosigkeit, Krankheit). Dabei sei der Wunsch des Mieters, in seiner gewohnten Umgebung zu verbleiben, als Ausdruck seiner privaten Lebensgestaltung zu achten (AG München 322 C 13968/13).

1.3. Aufnahme von Ehegatten oder Kindern

Die Untervermietung ist nicht erlaubnispflichtig, wenn der Mieter den Ehegatten nach der Heirat oder eigene Kinder in die Wohnung aufnehmen möchte (BayObLG RE WuM 1997, 603). In diesen Fällen geht es nicht um Untervermietung, sondern um einen unselbstständigen Gebrauch, da die Aufnahme von eigenen Familienangehörigen immer zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört.

1.4. Lebensgefährte

Die Aufnahme eines Lebensgefährten, mit dem der Mieter nicht verheiratet ist oder nicht in eingetragener Lebenspartnerschaft lebt, bedarf der Erlaubnis des Vermieters, auf die der Mieter wiederum einen grundsätzlichen Anspruch hat (BGH ZMR 2004, 100). Sofern es sich nicht um einen offensichtlich nur zeitlich befristeten Lebensabschnittsgefährten handelt, wird das berechtigte Interesse und damit der Untervermietungsanspruch regelmäßig anerkannt (BGH VIII ZR 371/02, WuM 2003, 688). Maßgebend ist die Bildung einer auf Dauer angelegten Wohngemeinschaft.

Ein Mieter hat auch dann Anspruch auf Aufnahme des Lebensgefährten in seine Wohnung, wenn der Vermieter eine katholische Kirchengemeinde ist und in der Aufnahme einen Verstoß gegen die katholische Morallehre sieht (AG Aachen 9 C 382/90).

1.5. Aufnahme der Eltern

Eltern darf der Mieter insbesondere dann die Wohnung aufnehmen, wenn ein Elternteil pflegebedürftig ist und sich das berechtigte Interesse (hier: Unterhaltspflicht Kind/Elternteil) konkret begründen lässt. Dabei spielt auch die Größe der Wohnung und das Verbot der Überbelegung eine Rolle (BayObLG ZMR 1998, 23).

1.6. Aufnahme von Geschwistern

Will der Mieter an Geschwister untervermieten, muss das berechtigte Interesse besonders begründet werden (BayObLG ZMR 1994, 87; BayObLG RE WuM 1984, 13), z.B.: Pflegebedürftigkeit, Wohnungsnot.

1.7. Aufnahme eines Elternteils mit Kind

Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme einer erwachsenen Person mit Kind, um die Wohnungskosten zu senken, die Versorgung der eigenen Kinder zu verbessern oder bei der Betreuung des Kleinkindes des Hauptmieters durch den Untermieter (AG Büdingen WM 1991, 585).

1.8. Berufsbedingte Untervermietung

Der Mieter hat Anspruch auf Untervermietung, wenn er berufsbedingt für ein bis zwei Jahre ins Ausland geht (AG Berlin- Schöneberg GE 1990, 549; LG Berlin NJW-RR 1994, 1289),

1.9. Keine Beibehaltung des Lebensmittelpunkts

Es kommt bei der Prüfung des berechtigten Interesses nicht darauf an, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung beibehält (BGH WuM 2006, 147).

1.10. Keine Untervermietung aus humanitären Gründen

Der Mieter keinen Anspruch auf Untervermietung aus rein humanitären Interessen. Vielmehr muss sich das berechtigte Interesse aus der unmittelbaren Sphäre des Mieters ergeben. In einem Fall des LG Berlin (WM 1994, 326) Die Aufnahme einer schwangeren Afrikanerin in die Wohnung aus Mitleid begründet kein berechtigtes Interesse.

1.11. Entstehung nach Vertragsabschluss erforderlich

Das berechtigte Interesse darf nicht schon vor oder bei Mietvertragsabschluss bestanden haben. Es muss nachträglich entstanden sein. (BGH WuM 2003, 688; BGH RE WuM 85, 7).

2. Verweigerungsrecht des Vermieters bei Anfrage zur Untervermietungserlaubnis

2.1. Grundsätzliche Erlaubnispflicht des Vermieters zur Untervermietung

Aufgrund §§ 540, 553 BGB muss der Vermieter im Regelfall die Untervermietungserlaubnis erteilen. Will er diese verweigern, gibt das Gesetz den Rahmen vor (wichtiger Grund in der Person des Untermieters, Überbelegung) (BGH Urt.v.5.11.2003, VIII ZR 371/02).

2.2. Bezeichnung der Person des Untermieters ist Klagevoraussetzung

Klagt der Mieter auf Erlaubniserteilung zur Untervermietung, muss er die Klage auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Aufnahme einer ganz konkreten dritten Person richten (KG WuM 1992, 350). Der Mieter hat nämlich nur dann einen Anspruch, wenn er die Person des in Betracht kommenden Untermieters konkret bezeichnet.

Er hat, trotz der Verpflichtung des Vermieters, die Untervermietungserlaubnis bei einem berechtigten Interesse zu erteilen, keinen Anspruch auf eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung.

2.3. Verweigerungsrecht bei Überbelegung

Der Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn die Aufnahme einer weiteren Person für ihn unzumutbar wäre, insbesondere weil die Wohnung dadurch überbelegt würde (BGH WuM 1985, 7). Bei Aufnahme von Eltern oder Elternteilen: BayObLG ZMR 1998, 23.

Eine Überbelegung kann durch die Überbeanspruchung der Bausubstanz begründet sein. Eine Orientierung geben die in den Wohnraumverordnungen der Länder vorgegebenen Mindestgrößen für Wohnraum: 6 m² für Kinder, 10(bzw. 12) m² für Erwachsene (LG Kempten WM 1997, 371).

2.4. Schlechte Bonität des Untermieters ist kein Grund zur Erlaubnisverweigerung

Die Bonität des Untermieters geht den Hauptvermieter nichts an. Lebt der Untermieter in wirtschaftlich schwierigen Verhältnissen, trägt allein der Hauptmieter das wirtschaftliche Risiko. Er bleibt gegenüber dem Vermieter allein zur Zahlung der Miete verpflichtet (LG Berlin NZM 2002, 947).

2.5. Einzug der Kinder als Ersatzmieter ist erlaubnispflichtig

Der Mieter benötigt die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung auch dann, wenn er selbst aus der Wohnung auszieht und Sohn oder Tochter in die Wohnung verbleiben sollen (OLG Frankfurt RE WuM 1988, 395; LG Cottbus WuM 1995, 38).

2.6. Duldung der Untermiete begründet kein Gewohnheitsrecht

Hat der Vermieter eine vertragswidrige Untervermietung bislang geduldet, erwächst dem Hauptmieter daraus nicht das Recht, erneut außerhalb des Vertragszwecks eine Untervermietung zu vereinbaren (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 349). Er benötigt die Erlaubnis des Vermieters.

3. Untermietvertrag besteht unabhängig vom Hauptmietvertrag

Die Beendigung des Hauptmietvertrages begründet selbst noch kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters, auch seinen Untermieter unmittelbar zu kündigen und sich seinerseits auf ein berechtigtes Interesse zu berufen (LG Osnabrück 1 S 161/93). Vielmehr ist der Hauptmieter darauf angewiesen, die mit dem Untermieter vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten. Kann er dies nicht, ist er schadensersatzpflichtig.

4. Vermieter hat kein freies Widerrufsrecht bezüglich seiner Erlaubnis zur Untervermietung

Dem Vermieter steht nach Erlaubniserteilung kein freies Widerrufsrecht zu (BGH XII ZR 172/94). Hat er die Erlaubnis einmal erteilt, besteht der Anspruch des Mieters fort, zumindest so lange, bis sich in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund ergibt, der dem Vermieter die Akzeptanz des Untermieters unzumutbar macht (z.B. nachhaltige Störung des Hausfriedens).

Allerdings kann der Vermieter bei Erteilung der Untervermietererlaubnis im Hinblick auf die bei Erlaubniserteilung maßgeblichen Verhältnisse einen Widerrufsvorbehalt formulieren.

5. Kündigungsfragen

5.1. Kündigung (fristlos, ordentlich) ist unwirksam bei Erlaubniserteilungspflicht

Hatte der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters untervermietet, kann der Vermieter kann das Hauptmietverhältnis nur dann mit Erfolg fristlos kündigen, wenn die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis tatsächlich nicht vorgelegen haben (OLG Hamburg WuM 1982, 41). Hätte er die Erlaubnis hingegen erteilen müssen (z.B. weil der Mieter ein berechtigtes Interesse vorträgt), ist seine Kündigung treuwidrig.

Gleiches gilt für die ordentliche Kündigung (BayObLG WuM 1995, 378).

5.2. Untermieter muss Vermietungsabsicht beweisen

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung und will der Mieter daraufhin kündigen, muss er im Zweifelsfall darlegen und auch beweisen, dass der genannte Untermieter tatsächlich hätte einziehen wollen (BGH WuM 2010, 30).

5.3. Kein Kündigungsrecht bei Nichtnennung des Untermieters

Bezeichnet der Mieter keinen konkreten Untermieter und setzt er dem Vermieter eine angemessene Frist zur Erteilung der Untervermietungserlaubnis, die der Vermieter unbeantwortet lässt, ergibt sich kein Kündigungsrecht des Mieters (OLG Koblenz RE WuM 2001, 272; LG Gießen ZMR 1999, 559).

Gleichermaßen hat der Mieter keinen Anspruch auf eine generelle Erlaubnis des Vermieters, ohne dass er einen Untermieter konkret benennt. Dann kann der Mieter auch nicht kündigen (LG Gießen WuM 1997, 368).

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis generell, braucht der Mieter hingegen keinen konkreten Untermieter zu bezeichnen (LG Berlin NZM 2001, 231). Ihm steht das Kündigungsrecht gem. § 540 BGB zu.

5.4. Kündigung darf nicht übermäßig sein

Die fristlose Kündigung des Vermieters scheidet aus, wenn er eine früher erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft und der Hauptmieter gegen den Widerstand des Untermieters bemüht ist, das Untermietverhältnis zu beenden.

Verklagt der Hauptmieter den Untermieter auf Räumung und unternimmt damit alle ihm möglichen Schritte, um den Untermieter zum Auszug zu veranlassen, ist es nicht sachgerecht, ihm die Verletzung vertraglicher Pflichten vorzuwerfen und darauf die fristlose Kündigung zu begründen (BGH Urt. v. 4.12.2013, VIII ZR 5/13).

5.5. Mieter muss Untervermietung offenlegen

Der Vermieter kann fristlos kündigen und die Räumung betreiben, wenn der Mieter wahrheitswidrig behauptet, dass er die Wohnung nicht untervermietet habe (AG München Urt.v.25.4.2013, 423 C 29146/12).

Da der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet hatte und auf Nachfragen die Untervermietung hartnäckig leugnete, sei das Vertrauensverhältnis zum Vermieter nachhaltig gestört und ihm nicht zuzumuten gewesen, das Mietverhältnis fortzusetzen.

5.6. Vermietung an Touristen ist vertragswidriger Gebrauch

In einem Fall des BGH (Urt.v.8.1.2014, VIII ZR 210/13) kündigte der Vermieters gegenüber das Mietverhältnis, weil der Hauptmieter die Wohnung im Internet an Touristen / Feriengäste tageweise untervermieten wollte.

Das Gesetz erlaube nur die dauerhafte Untervermietung bei einem berechtigten Interesse des Hauptmieters. Ein bloß wirtschaftliches Interesse mit Gewinnerzielungsabsicht stellt kein berechtigtes Interesse dar.

Der Vermieter hat ein Interesse und Anspruch darauf, zu wissen, welche Personen Zutritt ins Haus haben und wer sich in der Wohnung aufhält. Mitmietern ist es nicht zuzumuten, im Treppenhaus ständig fremden Personen zu begegnen, deren Aufenthaltsberechtigung sie nicht kennen.

6. Stromsperre bei unerlaubter Untervermietung ist verbotene Eigenmacht

Der Vermieter ist nicht zur Stromsperre berechtigt, wenn der Hauptmieter unerlaubt untervermietet hat. Darin sei eine verbotene Eigenmacht zu sehen, da der Vermieter nicht im Besitz eines Räumungstitels war (LG München (Urt.v.9.6.2005, 26 O 8764/05).

7. Ende des Hauptmietverhältnisses verpflichtet Untermieter zum Nutzungsersatz

Ist das Hauptmietverhältnis beendet, kann der Hauptvermieter vom Untermieter bis zur Rückgabe der Wohnung Nutzungsersatz fordern (OLG Düsseldorf 24 U 6/10; OLG Hamburg ZMR 1999, 481).

8. Mieterschutz bei möblierter Untervermietung

Hat der Vermieter eine von ihm selbst bewohnte Wohnung möbliert untervermietet, kann er sich auf die verkürzte Kündigungsfrist (zum 15. des Monats zum Monatsende) nicht berufen, wenn er den Wohnraum einem Mieter mit seiner Familie oder mit einer Person überlassen hat, mit der in einem auf Dauer angelegten Haushalt lebt (§§ 573c III BGB, 549 II 2 BGB).

Der möbliert untervermietete Wohnraum muss in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit der Wohnung des Hauptmieters stehen (AG Königswinter WuM 1994, 689). Der Untermieter muss darauf angewiesen sein, den Wohnbereich des Vermieters in Anspruch zu nehmen.

Ist das möblierte Zimmer von den Räumen des Hauptmieters durch eine verschlossene Tür abgetrennt und verfügt es über einen eigenen Zugang zum Treppenhaus, gehört es nicht zur Vermieterwohnung (LG Detmold NJW-RR 1991, 77).

9. Unwirksame Klauseln im Hauptmietvertrag zur Untermiete

9.1. Pauschales Verbot der Untervermietung ist unzulässig

Das in einem vorgefertigten Formularmietvertrag enthaltene Verbot zur Untervermietung ist, da das Gesetz die Untervermietung im Grundsatz erlaubt, wegen Verstoßes gegen § 307 BGB nicht zulässig, da der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird (BGH NJW 1995, 2034).

9.2. Abtretung des Untermietzinses in einer Formularklausel ist unwirksam

Der Hauptvermieter kann mit dem Hauptmieter nicht formularmäßig vereinbaren, dass er ihm im Fall der Untervermietung den Untermietzins zur Sicherheit abtritt, um im Fall des Zahlungsverzugs des Mieters auf den Untermietzins zugreifen zu können.

Diese Beurteilung gilt zumindest dann, wenn die Klausel nicht mit hinreichender Klarheit ergibt, welche Forderung zu welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe abgetreten werden soll (OLG Hamburg WuM 1999, 278).

10. Untermietzuschlag

§ 553 gibt dem Vermieter einen Anspruch auf einen Untermietzuschlag, wenn ihm die Erlaubniserteilung nur unter einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Der Zuschlag braucht sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren. Im Regelfall wird ein Betrag in Höhe von bis ca. 20 % der zwischen dem Mieter und dem Untermieter vereinbarten Miete als angemessen erachtet (BayObLG NJW-RR 1986, 892). Ein Zuschlag wird teils nur bei einer Pauschalmiete als gerechtfertigt angesehen, wenn damit die Nebenkosten abgegolten sind (Warmmiete).

Für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlag ist gesetzlich geregelt. Sie beträgt seit 1.1.2002 2,50 € und bei 2 oder mehr Personen 5 € (§ 26 III NMV 70).

11. Urteile im Zusammenhang mit Hartz 4

Siehe auch: Untervermietung bei Hartz 4 – Was ist erlaubt, was nicht?

11.1. Hartz-4-Empfänger muss Untervermietung anzeigen

Ein Hartz 4-Empfänger ist verpflichtet, dem Jobcenter den Einzug eines Untermieters zu melden (Sozialgericht Münster Urt.v.21.5.2012 – S 3 AS 321/11). Unterlässt er die Information, riskiert er mindestens die Kürzung seiner Leistungen, wenn die Untermiete bekannt wird.

11.2. Untervermietung bildet keine Bedarfsgemeinschaft

Zur Ermittlung der Angemessenheit von Wohnkosten wird bei Bedarfsgemeinschaften auf die Wohnfläche und die Zahl der Bewohner abgestellt. Zwischen Hauptmieter und Untermieter besteht keine Bedarfsgemeinschaft, so dass eine solche Aufteilung nach Köpfen nicht angezeigt ist (BSG Urt.23.11.2006 – B 11b AS 1/06 R, Ziffer 28).

11.3. Untervermietung an Hartz 4-Empfänger

Ein hat Anspruch auf Übernahme von Wohnkosten, wenn er bei den Eltern oder anderen Verwandten zur Untermiete wohnt (BSG Urt.v. 7.5.2009 – B 14 AS 31/07 R).

3 Antworten auf "Wichtige Urteile zur Untervermietung (Wohnung oder Zimmer)"

  • Mario
    08.12.2016 - 09:01 Antworten

    Hallo,

    wie sieht es zur Untermiete bei einer 1 Zimmer Wohnung aus? Hat man hier auch einen Anspruch auf Vermitung der gesamten Wohnung?

    Viele Grüße

  • Martina
    23.02.2017 - 13:28 Antworten

    Hallo,
    wie ist die Sachlage, wenn bereits 2012 der Ex-Ehepartner für das Trennungsjahr ausgezogen ist (Scheidung 2013), das dem Vermieter aber nicht gemeldet wurde (der Mietvertrag läuft auf beide Ehepartner), und nun der neue Lebensgefährte einziehen möchte ? Es besteht zwischen den Ex-Ehepartnern Einigkeit darüber, dass der Mietvertrag in seiner bisherigen Form weiterbestehen kann. Muß der Vermieter den Einzug genehmigen (wäre das dann auch eine Untervermietung ?) oder reicht es aus, ihn davon in Kenntnis zu setzen ? Und wer muß dann die Mietbescheinigung für die polizeiliche Ummeldung ausstellen ? Der verbleibende Mieter oder der Vermieter ?

    Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort !

  • Hüseyin
    30.07.2017 - 10:39 Antworten

    Hallo.
    Also in der Nebenwohnung die max. 20 qm hat wohnte bis dato immer nur eine Person oder maximal noch der Partner. Jetzt wohnen da bis zu fünf Arbeiter aus Albanien und jedesmal kommen neue Gesichter dazu und wieder weg. Den eigentlichen Mieter dessen Name auch dran steht sehe ich so gut wie gar nicht mehr. Ich zahle als einzelne Person 600 Euro Miete und die Jungs teilen sich die kleinere Miete durch fünf. Ist das Ganze denn überhaupt erlaubt oder wie kann ich mir da Gehör verschaffen. Es geht mir nicht um das Geld, vielmehr sind die unfreundlich und laut. Vielen Dank

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