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Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick

Der Untermietvertrag beschäftigt sich ausschließlich mit dem Rechtsverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Es handelt sich hier im Wesentlichen um einen ganz normalen Mietvertrag einem Unterschied: die Drittwirkung auf den Hauptmietvertrag und die daraus folgenden rechtlichen Konsequenzen: Der Vertrag zwischen dem Hauptmieter und Untermieter ist zwar ein selbstständiger Vertrag, er besteht jedoch nicht absolut unabhängig von dem hauptmietvertrag. Das zeigt sich zum Beispiel dann, wenn der Hauptmieter kündigt oder gekündigt wird.

Im nachfolgenden Artikel soll erklärt werden, welches Vertragsverhältnis zwischen den Parteien des Untermietvertrags besteht und welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben.

Weitere Details zum Thema Untermiete, insbesondere dem Verhältnis vom Hauptmieter zum Vermieter und dem Verhältnis des Untervermieters zum Vermieter können sie in dem ausführlichen Überblicksartikel „Untervermietung – Ratgeber zum Untermietvertrag“ nachlesen.

I. Vertragsverhältnis: Der Untermietvertrag

Als Untermietvertrag bezeichnet man den Vertrag der zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter geschlossen wird. Der Rechtsgrund die Untervermietung oder die Entgeltlichkeit, ist für die Wirksamkeit des Untermietvertrages unerheblich (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 10). Man unterscheidet allerdings immer zwischen der teilweisen Untervermietung der Mietwohnung nach § 553 BGB (Überlassung eines Teils des angemieteten Wohnraums) und der Untervermietung der kompletten Mietwohnung zum Alleingebrauch.

Im Grunde genommen handelt es sich bei dem Untermietvertrag um einen ganz normalen Mietvertrag, mit einigen wenigen Unterschieden, die sich daraus ergeben, dass der „Vermieter“ des Untermieters eben selbst auch Mieter der Wohnung und zwar der sogenannte Hauptmieter ist.

Man hat bei untervermieteten Wohnungen daher immer abzugrenzen:

Hauptmietvertrag: Vermieter <–> (Haupt-)Mieter

Untermietvertrag: (Haupt-)Mieter <–> Untermieter

Der Untermietvertrag ist ein selbständiger Mietvertrag und rechtlich vollständig unabhängig vom Hauptmietvertrag. Zwar ist dem Hauptmieter der Abschluss eines Untermietvertrages ohne Erlaubnis versagt, die zivilrechtliche Wirksamkeit des Untermietvertrages hängt jedoch nicht davon ab. Auch hängt die Wirksamkeit des Untermietvertrages nicht davon ab, dass der Vermieter dem Hauptmieter die Untervermietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.1985 – VIII ZR 198/84). Dennoch ist dem Untermieter zu raten, sich vor Abschluss des Untermietvertrages zu vergewissern, dass der Hauptmieter auch zur Untervermietung berechtigt ist. Ist dies nämlich nicht der Fall und macht der Vermieter von seinen Rechten Gebrauch, die ihm zustehen, wenn der Hauptmieter ohne Erlaubnis untervermietet hat, kann dies auch für den Untermieter bedeuten, dass er aus der Wohnung ausziehen muss (siehe unten: Räumungsanspruch des Vermieters gegen den Untermieter).

1. Gesetzliche Regelung zur Untermiete

Im Gesetz findet man das Wort „Untermiete“ nicht: dort spricht man von einer (Gebrauchs-) Überlassung des Wohnraums an Dritte. Insgesamt sind regelmäßig folgende drei Regelungen für den Untermietvertrag entscheidend: § 540 BGB, § 553 BGB und § 573 a BGB. Daraus ergeben sich diese allgemeinen Grundsätze:

  • Keine Untervermietung ohne Erlaubnis.

In § 540 BGB wird geregelt, dass eine Untervermietung der ganzen Wohnung einer Erlaubnis des Vermieters bedarf. In § 553 BGB wird bestimmt, dass eine teilweise Untervermietung einer Mietwohnung zu erlauben ist, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat.

Fehlt die Erlaubnis und wird trotzdem untervermietet, kann der Vermieter dem Hauptmieter die Untervermietung untersagen mit der Folge, dass der Hauptmieter den Untermietvertrag kündigen muss. Wann die Erlaubnis zu erteilen ist oder verweigert werden kann erklärt ausführlich der Beitrag: „Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter„.

  • Für den Untermieter ist der Hauptmieter wie ein Vermieter.

Die gegenseitigen Rechte und Pflichten sind wie bei einem „normalen“ Mietverhältnis. Der eigentliche Vermieter hat keine vertragliche Beziehung zum Untermieter. Dies sieht man zum Beispiel im Schadensfall:

Beispiel: Untermieter verursacht Wasserschaden

Der Untermieter U vergisst, den Wasserzulauf zur Badewanne abzudrehen und bemerkt seinen Fehler erst, nachdem bereits der komplette Flur überschwemmt ist. Das Fußbodenparkett ist dadurch völlig aufgequollen und der Sachschaden beläuft sich auf 5.000,00 €. Vermieter V erfährt von dem Wasserschaden und will von seinem Mieter M den Schaden ersetzt bekommen. Mieter M sagt, es sei nicht seine Schuld, sondern die des Untermieters U, an den er die Wohnung mit Erlaubnis des V für drei Monate untervermietet hat.

  • Nach § 540 Abs. 2 BGB haftet der Hauptmieter bei Verschulden des Untermieters. Danach muss Mieter M dem Vermieter V den Schaden in Höhe von 5.000,00 € ersetzen. Der Untermieter haftet direkt nur gegenüber dem Hauptmieter. M hat demnach einen Anspruch gegenüber U und kann sich von diesem die Schadenssumme „zurückholen“.
  • Der Hauptmieter hat gegenüber dem Untermieter Sonderkündigungsrechte, z.B. nach § 573a BGB. Nach § 573 a Abs. 2 BGB kann eine ordentliche Kündigung auch ohne einen besonderen Kündigungsgrund (sog. berechtigtes Interesse) ausgesprochen werden, wenn die Wohnung vom Hauptmieter (also dem Vermieter des Untermieters) selbst bewohnt wird.

2. Inhalt Untermietvertrag

Als besondere Gestaltungsform des Mietvertrages sollte der Untermietvertrag auch alle standardmäßigen Regelungen eines solchen enthalten: z.B. Miethöhe, Nebenkostenzahlungen, Schönheitsreparaturpflichten, Kautionszahlung, Befristung mit Befristungsgrund und alles, was sonst in einem Mietvertrag von Bedeutung sein kann. Welche Regelungen in einem Mietvertrag enthalten sein sollten können Sie unter anderem in dem Artikel: „Mietvertrag“ nachlesen. Der Untermietvertrag kann dabei denselben Inhalt haben wie der Hauptmietvertrag, wobei die untervermieteten Räume möglichst genau bezeichnet werden müssen: z.B. „ein Zimmer mit 20 qm und Mitbenutzung von Küche, Bad, Keller“.

Zusätzlich sollten in dem Untermietvertrag auch Regelungen aufgenommen, die zwischen Hauptmieter und Untermieter gesondert vereinbart werden: z.B. Vereinbarungen über eine möblierte Vermietung, bei der die einzelnen Einrichtungsgegenstände mit aufgelistet werden oder spezielle Kündigungsvereinbarungen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen.

Gerade für den Hauptmieter ist es empfehlenswert, den Untermietvertrag inhaltlich an den Hauptmietvertrag anzupassen und dem Untermieter nicht mehr Rechte einzuräumen, als ihm selbst zu stehen. Eine ausdrückliche Koppelung an den Hauptmietvertrag, z.B. mit Formulierungen wie „der Untermieter hat dieselben Rechte wie der Mieter in dem Mietvertrag vom …“ sind nur zulässig, wenn der Hauptmietvertrag an den Untermietvertrag angeheftet und zum Vertragsbestandteil geworden ist. Unzulässig ist hier aber, wenn die Dauer oder Wirksamkeit des Untermietvertrages an die des Hauptmietvertrages geknüpft wird: z.B. „der Untermietvertrag endet bei Beendigung des Hauptmietvertrages“ oder ähnliche Klauseln sind unwirksam.

Zudem sollte er nie lediglich eine mündliche Vereinbarung zur Untermiete zu treffen – egal, ob es sich nur um eine Untermiete von ein paar Monaten oder einem Jahr handelt. Liegt nämlich kein schriftlicher Mietvertrag vor, gelten wie bei der „normalen“ Miete die gesetzlichen Vorschriften nach §§ 535 ff. BGB zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter: Schönheitsreparaturen wären dann, ebenso wie die Nebenkosten, von dem Hauptmieter zu tragen.

II. Miethöhe bei Untermiete auch höher als bei Hauptmietvertrag erlaubt

Die Höhe der Untermiete ist nicht durch die Miete des Hauptmietvertrages begrenzt. Dem Hauptmieter steht es frei die Untermiete selbst festzulegen und mit dem Untermieter auszuhandeln – auch wenn er dadurch Gewinn macht; mehr zu diesem Thema im Artikel: „Untervermietung mit Gewinn: Erhöhte Miete = Wucher?„.

Der Vermieter des Hauptmieters ist aufgrund der Untermiete ebenfalls zu einem Zuschlag auf den eigentlichen Mietpreis berechtigt.

III. Kündigung Untermiete

Will der Mieter dem Untermieter (oder umgekehrt) kündigen, gelten grundsätzlich die gleichen rechtlichen Vorschriften wie bei einem „normalen“ Mietvertrag: es gibt die ordentliche Kündigung nach §§ 573 ff. BGB und die außerordentliche (fristlose) Kündigung nach §§ 543, 569 BGB.

1. Ordentliche Kündigung der Untermiete

Die ordentliche Kündigung ist nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich. Für die Kündigung braucht der Hauptmieter hier ein berechtigtes Interesse an der Kündigung und muss eine Kündigungsfrist wahren. Die Kündigungsfrist beträgt regelmäßig drei Monate (nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate. Das berechtigte Interesse im Sinne des § 573 BGB liegt zum Beispiel vor, wenn eine schuldhafte und nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Untermieters vorliegt (z.B. unerlaubte Tierhaltung, Vernachlässigung der Mietwohnung). Allein die Beendigung des Hauptmietvertrages reicht nicht um ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der ordentlichen Kündigung des Untermietvertrages zu begründen gem. § 573 BGB (vgl. LG Osnabrück, Urteil vom 15. Dezember 1993, Az.: 1 S 161/93).

Eine Auflistung einzelner Kündigungsgründe für Hauptmieter finden Sie in dem Artikel: „Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag„.

Sonderkündigungsrechte bei ordentlicher Kündigung der Untermiete:

Hat der Mieter die Mietwohnung nur zu einem Teil vermietet und wohnt selbst noch in der Wohnung hat er ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Untermieter. Er braucht in diesem Fall keinen besonderen Kündigungsgrund und kann jederzeit kündigen. Es ist allerdings eine Verlängerung der Frist um drei weitere Monate zu berücksichtigen.

In Fällen, in denen der Hauptmieter nicht nur selbst in der Mietwohnung wohnt, sondern auch möbliert untervermietet, kann ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestehen. Danach können der Untermieter und der Hauptmieter den Untermietvertrag kündigen, ohne ein berechtigtes Kündigungsinteresse zu haben und ohne die Kündigungsfristen des § 573 c BGB zu wahren. Beide Seiten können den Untermietvertrag monatlich, mit Kündigungserklärung bis spätestens zum 15. desselben Monats kündigen (§ 573 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

2. Außerordentliche Kündigung der Untermiete

Für eine außerordentliche Kündigung des Untermietvertrags muss ein wichtiger Grund vorliegen: d.h. eine so schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Untermieter, dass es unzumutbar für den Hauptmieter ist, die Untermiete bis zum Fristablauf fortzusetzen (§§ 543, § 569 Abs. 2 BGB).

Eine Auflistung einzelner Kündigungsgründe für Hauptmieter finden Sie in dem Artikel: „Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag„.

3. Räumung durch Vermieter gilt auch gegenüber Untermieter

Die Kündigung des Untermietvertrages kann zwar grundsätzlich nur durch den Mieter oder Untermieter erfolgen, aber die Räumung kann der Vermieter von beiden verlangen. Vereinfacht gesagt, kann auch bei einem laufenden und wirksamen Untermietvertrag, der Vermieter plötzlich mit dem Räumungstitel vor der Tür stehen und vom Untermieter die Räumung verlangen. Dem Untermieter steht in solchen Fällen regelmäßig ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter zu.

IV. Zusammenfassung

Der Untermietvertrag als solches beschreibt und regelt nur die Rechtsbeziehung zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Zwischen den beiden besteht ein ganz normales Mietverhältnis, mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten. Die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB gelten auch für die Untermiete.

7 Antworten auf "Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick"

  • Mandy
    17.02.2018 - 15:27 Antworten

    Also das Ganze ist ja höchst komplex, ich blicke da nicht wirklich durch: Ich möchte in meinem Einfamilienhaus mit vermieteter ELW im UG (ebenerdig) eine weitere Etage im OG vermieten. Da es bei zwei vermieteten Wohnungen Schwierigkeiten im Falle eine Kündigung geben könnte (z.B. bei Verkauf des Hauses), denke ich an einen Untermietvertrag für das DG. Für Wasser und Stom ist nur ein Unterzähler vorhanden, in der Wohnung gibt eine eine Miniküche sowie ein Bad und zwei Wohnräume. Unter welchen Unmständen könnte ich die Wohnung untervermieten? Wenn ich sie komplett oder nur teilweise möbiliere oder gibt es überhaupt keinen Unterschied bezüglich der Kündigung gegenüber einem normalen Mietvertrag?

    • Mietrecht.org
      18.02.2018 - 09:39 Antworten

      Hallo Mandy,

      als Eigentümerin vermieten Sie eine Wohnung, als Mieterin untervermieten Sie einen Wohnung oder einen Teil der Wohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Muenchner
    13.03.2018 - 10:15 Antworten

    Hallo zusammen,

    folgender Sachverhalt: Meine Freundin hat kürzlich ein Zimmer als Untermieterin bezogen mit der Nutzung von Küche und Bad. Jetzt hat die Vermieterin (Hauptmieterin) meiner Freundin untersagt mich in die Wohnung zu lassen, weil sie mich „nicht mag“. Ich möchte darauf nicht weiter eingehen, aber ich habe so etwas noch nie erlebt und bin – so bestätigen es alle die mich kennen – ein umgänglicher und geselliger Mensch. Kann eine Untervermieterin bestimmen, welche Personen die Untermieterin besuchen darf? Was kann man gegen so ein Gebaren unternehmen (außer der Kündigung des Untermietvertrages)?

    Ich habe im Internet noch nichts zu dieser Thematik gefunden und bin gespannt auf ein Feedback.

    • Mietrecht.org
      13.03.2018 - 13:40 Antworten

      Hallo Muenchner,

      der Vermieter / Hauptmieter muss m.E. den Besuch akzeptieren. Jemanden „nicht mögen“ ist jedenfalls kein Grund eine Person den Zutritt zur Mietsache des Mieters zu verwehren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miriam Bursch
    18.04.2018 - 13:57 Antworten

    Hallo!
    Vielen Dank für die aufschlussreichen Artikel! Nun würde ich allerdings wissen, ob ich in meinem Fall richtig liege:

    Ich bin Mieterin einer Wohnung, meine Vermieterin ist eine Wohnungsbaugesellschaft (sehr anonym, schwer zu erreichen). Im Januar wollte ich aus persönlichen Gründen der Wohnung ausziehen und habe mit Nennung eines Nachmieters gekündigt, allerdings wurde ich auf meinen 24-monatigen Kündigungsausschluss aufmerksam gemacht – heißt, ich kann erst in einem Jahr kündigen.
    Daraufhin habe ich einen Antrag auf Aufnahme eines Untermieters gestellt (derselbe wie mein zuvor genannter Nachmieter), auf den bisher nicht geantwortet wurde. Ich habe schon eine neue Wohnung und möchte bald dort einziehen, würde also jetzt „notgedrungen“ einen Untermieter in der Wohnung wohnen lassen, damit ich nicht auf der Miete sitzen bleibe. Auf Nachfrage, was aus der Erlaubnis geworden sei, hieß es bei der Hotline, es werde noch geprüft, ob die Erlaubnis erteilt würde. Auf mehrmalige Nachfrage hieß es plötzlich, dass sie mir die Erlaubnis auch verweigern könnten „wenn ich ihnen so komme“. Stimmt das? Bin ich rechtlich nicht auf der sicheren Seite, und mir kann der Untermieter ohne driftigen Grund gar nicht verwehrt werden? Kann ich mich auch ummelden, ohne Konsequenzen fürchten zu müssen?

    Vielen Dank schon einmal für die Antwort!
    Mit freundlichen Grüßen
    Miriam Bursch

  • Svea
    21.04.2018 - 11:24 Antworten

    Hallo!

    Wie sieht es denn in Wohngemeinschaften aus? Wenn Vermieter und Mieter in derselben Wohnung leben? Hat der Mieter ein Recht auf eine außerordentlich fristlose Kündigung des Untermietvertrages, wenn der Hauptmieter mit einem Schlüssel ohne Wissen und Zustimmung des Untermieters in das abgeschlossene Zimmer des Untermieters eintritt, um es von potenziellen Nachmietern besichtigen zu lassen? Angenommen der Untermietvertrag wurde vorher bereits fristgemäß durch den Untermieter gekündigt.

  • Christina
    18.05.2018 - 10:15 Antworten

    Hallo,

    Ich lebe in einer Zweier-WG. Wir sind beide Untermieter. In regelmäßigen Abständen steht der Vermieter vor der Wohnung und möchte sich die Räume ansehen. Darüber werden wir als Untermieter nicht informiert, nur der Hauptmieter weiß Bescheid. Welche Rechte habe ich hier?

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