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Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick

Der Untermietvertrag beschäftigt sich ausschließlich mit dem Rechtsverhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Es handelt sich hier im Wesentlichen um einen ganz normalen Mietvertrag einem Unterschied: die Drittwirkung auf den Hauptmietvertrag und die daraus folgenden rechtlichen Konsequenzen: Der Vertrag zwischen dem Hauptmieter und Untermieter ist zwar ein selbstständiger Vertrag, er besteht jedoch nicht absolut unabhängig von dem hauptmietvertrag. Das zeigt sich zum Beispiel dann, wenn der Hauptmieter kündigt oder gekündigt wird.

Im nachfolgenden Artikel soll erklärt werden, welches Vertragsverhältnis zwischen den Parteien des Untermietvertrags besteht und welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben.

Weitere Details zum Thema Untermiete, insbesondere dem Verhältnis vom Hauptmieter zum Vermieter und dem Verhältnis des Untervermieters zum Vermieter können sie in dem ausführlichen Überblicksartikel “Untervermietung – Ratgeber zum Untermietvertrag” nachlesen.

I. Vertragsverhältnis: Der Untermietvertrag

Als Untermietvertrag bezeichnet man den Vertrag der zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter geschlossen wird. Der Rechtsgrund die Untervermietung oder die Entgeltlichkeit, ist für die Wirksamkeit des Untermietvertrages unerheblich (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 10). Man unterscheidet allerdings immer zwischen der teilweisen Untervermietung der Mietwohnung nach § 553 BGB (Überlassung eines Teils des angemieteten Wohnraums) und der Untervermietung der kompletten Mietwohnung zum Alleingebrauch.

Im Grunde genommen handelt es sich bei dem Untermietvertrag um einen ganz normalen Mietvertrag, mit einigen wenigen Unterschieden, die sich daraus ergeben, dass der „Vermieter“ des Untermieters eben selbst auch Mieter der Wohnung und zwar der sogenannte Hauptmieter ist.

Man hat bei untervermieteten Wohnungen daher immer abzugrenzen:

Hauptmietvertrag: Vermieter <–> (Haupt-)Mieter

Untermietvertrag: (Haupt-)Mieter <–> Untermieter

Der Untermietvertrag ist ein selbständiger Mietvertrag und rechtlich vollständig unabhängig vom Hauptmietvertrag. Zwar ist dem Hauptmieter der Abschluss eines Untermietvertrages ohne Erlaubnis versagt, die zivilrechtliche Wirksamkeit des Untermietvertrages hängt jedoch nicht davon ab. Auch hängt die Wirksamkeit des Untermietvertrages nicht davon ab, dass der Vermieter dem Hauptmieter die Untervermietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.1985 – VIII ZR 198/84). Dennoch ist dem Untermieter zu raten, sich vor Abschluss des Untermietvertrages zu vergewissern, dass der Hauptmieter auch zur Untervermietung berechtigt ist. Ist dies nämlich nicht der Fall und macht der Vermieter von seinen Rechten Gebrauch, die ihm zustehen, wenn der Hauptmieter ohne Erlaubnis untervermietet hat, kann dies auch für den Untermieter bedeuten, dass er aus der Wohnung ausziehen muss (siehe unten: Räumungsanspruch des Vermieters gegen den Untermieter).

1. Gesetzliche Regelung zur Untermiete

Im Gesetz findet man das Wort „Untermiete“ nicht: dort spricht man von einer (Gebrauchs-) Überlassung des Wohnraums an Dritte. Insgesamt sind regelmäßig folgende drei Regelungen für den Untermietvertrag entscheidend: § 540 BGB, § 553 BGB und § 573 a BGB. Daraus ergeben sich diese allgemeinen Grundsätze:

  • Keine Untervermietung ohne Erlaubnis.

In § 540 BGB wird geregelt, dass eine Untervermietung der ganzen Wohnung einer Erlaubnis des Vermieters bedarf. In § 553 BGB wird bestimmt, dass eine teilweise Untervermietung einer Mietwohnung zu erlauben ist, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat.

Fehlt die Erlaubnis und wird trotzdem untervermietet, kann der Vermieter dem Hauptmieter die Untervermietung untersagen mit der Folge, dass der Hauptmieter den Untermietvertrag kündigen muss. Wann die Erlaubnis zu erteilen ist oder verweigert werden kann erklärt ausführlich der Beitrag: “Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter“.

  • Für den Untermieter ist der Hauptmieter wie ein Vermieter.

Die gegenseitigen Rechte und Pflichten sind wie bei einem „normalen“ Mietverhältnis. Der eigentliche Vermieter hat keine vertragliche Beziehung zum Untermieter. Dies sieht man zum Beispiel im Schadensfall:

Beispiel: Untermieter verursacht Wasserschaden

Der Untermieter U vergisst, den Wasserzulauf zur Badewanne abzudrehen und bemerkt seinen Fehler erst, nachdem bereits der komplette Flur überschwemmt ist. Das Fußbodenparkett ist dadurch völlig aufgequollen und der Sachschaden beläuft sich auf 5.000,00 €. Vermieter V erfährt von dem Wasserschaden und will von seinem Mieter M den Schaden ersetzt bekommen. Mieter M sagt, es sei nicht seine Schuld, sondern die des Untermieters U, an den er die Wohnung mit Erlaubnis des V für drei Monate untervermietet hat.

  • Nach § 540 Abs. 2 BGB haftet der Hauptmieter bei Verschulden des Untermieters. Danach muss Mieter M dem Vermieter V den Schaden in Höhe von 5.000,00 € ersetzen. Der Untermieter haftet direkt nur gegenüber dem Hauptmieter. M hat demnach einen Anspruch gegenüber U und kann sich von diesem die Schadenssumme „zurückholen“.
  • Der Hauptmieter hat gegenüber dem Untermieter Sonderkündigungsrechte, z.B. nach § 573a BGB. Nach § 573 a Abs. 2 BGB kann eine ordentliche Kündigung auch ohne einen besonderen Kündigungsgrund (sog. berechtigtes Interesse) ausgesprochen werden, wenn die Wohnung vom Hauptmieter (also dem Vermieter des Untermieters) selbst bewohnt wird.

2. Inhalt Untermietvertrag

Als besondere Gestaltungsform des Mietvertrages sollte der Untermietvertrag auch alle standardmäßigen Regelungen eines solchen enthalten: z.B. Miethöhe, Nebenkostenzahlungen, Schönheitsreparaturpflichten, Kautionszahlung, Befristung mit Befristungsgrund und alles, was sonst in einem Mietvertrag von Bedeutung sein kann. Welche Regelungen in einem Mietvertrag enthalten sein sollten können Sie unter anderem in dem Artikel: „Mietvertrag“ nachlesen. Der Untermietvertrag kann dabei denselben Inhalt haben wie der Hauptmietvertrag, wobei die untervermieteten Räume möglichst genau bezeichnet werden müssen: z.B. „ein Zimmer mit 20 qm und Mitbenutzung von Küche, Bad, Keller“.

Zusätzlich sollten in dem Untermietvertrag auch Regelungen aufgenommen, die zwischen Hauptmieter und Untermieter gesondert vereinbart werden: z.B. Vereinbarungen über eine möblierte Vermietung, bei der die einzelnen Einrichtungsgegenstände mit aufgelistet werden oder spezielle Kündigungsvereinbarungen, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen.

Gerade für den Hauptmieter ist es empfehlenswert, den Untermietvertrag inhaltlich an den Hauptmietvertrag anzupassen und dem Untermieter nicht mehr Rechte einzuräumen, als ihm selbst zu stehen. Eine ausdrückliche Koppelung an den Hauptmietvertrag, z.B. mit Formulierungen wie „der Untermieter hat dieselben Rechte wie der Mieter in dem Mietvertrag vom …“ sind nur zulässig, wenn der Hauptmietvertrag an den Untermietvertrag angeheftet und zum Vertragsbestandteil geworden ist. Unzulässig ist hier aber, wenn die Dauer oder Wirksamkeit des Untermietvertrages an die des Hauptmietvertrages geknüpft wird: z.B. „der Untermietvertrag endet bei Beendigung des Hauptmietvertrages“ oder ähnliche Klauseln sind unwirksam.

Zudem sollte er nie lediglich eine mündliche Vereinbarung zur Untermiete zu treffen – egal, ob es sich nur um eine Untermiete von ein paar Monaten oder einem Jahr handelt. Liegt nämlich kein schriftlicher Mietvertrag vor, gelten wie bei der „normalen“ Miete die gesetzlichen Vorschriften nach §§ 535 ff. BGB zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter: Schönheitsreparaturen wären dann, ebenso wie die Nebenkosten, von dem Hauptmieter zu tragen.

II. Miethöhe bei Untermiete auch höher als bei Hauptmietvertrag erlaubt

Die Höhe der Untermiete ist nicht durch die Miete des Hauptmietvertrages begrenzt. Dem Hauptmieter steht es frei die Untermiete selbst festzulegen und mit dem Untermieter auszuhandeln – auch wenn er dadurch Gewinn macht; mehr zu diesem Thema im Artikel: “Untervermietung mit Gewinn: Erhöhte Miete = Wucher?“.

Der Vermieter des Hauptmieters ist aufgrund der Untermiete ebenfalls zu einem Zuschlag auf den eigentlichen Mietpreis berechtigt.

III. Kündigung Untermiete

Will der Mieter dem Untermieter (oder umgekehrt) kündigen, gelten grundsätzlich die gleichen rechtlichen Vorschriften wie bei einem „normalen“ Mietvertrag: es gibt die ordentliche Kündigung nach §§ 573 ff. BGB und die außerordentliche (fristlose) Kündigung nach §§ 543, 569 BGB.

1. Ordentliche Kündigung der Untermiete

Die ordentliche Kündigung ist nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich. Für die Kündigung braucht der Hauptmieter hier ein berechtigtes Interesse an der Kündigung und muss eine Kündigungsfrist wahren. Die Kündigungsfrist beträgt regelmäßig drei Monate (nach fünf Jahren sechs Monate und nach acht Jahren neun Monate. Das berechtigte Interesse im Sinne des § 573 BGB liegt zum Beispiel vor, wenn eine schuldhafte und nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Untermieters vorliegt (z.B. unerlaubte Tierhaltung, Vernachlässigung der Mietwohnung). Allein die Beendigung des Hauptmietvertrages reicht nicht um ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der ordentlichen Kündigung des Untermietvertrages zu begründen gem. § 573 BGB (vgl. LG Osnabrück, Urteil vom 15. Dezember 1993, Az.: 1 S 161/93).

Eine Auflistung einzelner Kündigungsgründe für Hauptmieter finden Sie in dem Artikel: “Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag“.

Sonderkündigungsrechte bei ordentlicher Kündigung der Untermiete:

Hat der Mieter die Mietwohnung nur zu einem Teil vermietet und wohnt selbst noch in der Wohnung hat er ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Untermieter. Er braucht in diesem Fall keinen besonderen Kündigungsgrund und kann jederzeit kündigen. Es ist allerdings eine Verlängerung der Frist um drei weitere Monate zu berücksichtigen.

In Fällen, in denen der Hauptmieter nicht nur selbst in der Mietwohnung wohnt, sondern auch möbliert untervermietet, kann ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestehen. Danach können der Untermieter und der Hauptmieter den Untermietvertrag kündigen, ohne ein berechtigtes Kündigungsinteresse zu haben und ohne die Kündigungsfristen des § 573 c BGB zu wahren. Beide Seiten können den Untermietvertrag monatlich, mit Kündigungserklärung bis spätestens zum 15. desselben Monats kündigen (§ 573 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

2. Außerordentliche Kündigung der Untermiete

Für eine außerordentliche Kündigung des Untermietvertrags muss ein wichtiger Grund vorliegen: d.h. eine so schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Untermieter, dass es unzumutbar für den Hauptmieter ist, die Untermiete bis zum Fristablauf fortzusetzen (§§ 543, § 569 Abs. 2 BGB).

Eine Auflistung einzelner Kündigungsgründe für Hauptmieter finden Sie in dem Artikel: “Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag“.

3. Räumung durch Vermieter gilt auch gegenüber Untermieter

Die Kündigung des Untermietvertrages kann zwar grundsätzlich nur durch den Mieter oder Untermieter erfolgen, aber die Räumung kann der Vermieter von beiden verlangen. Vereinfacht gesagt, kann auch bei einem laufenden und wirksamen Untermietvertrag, der Vermieter plötzlich mit dem Räumungstitel vor der Tür stehen und vom Untermieter die Räumung verlangen. Dem Untermieter steht in solchen Fällen regelmäßig ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter zu.

IV. Zusammenfassung

Der Untermietvertrag als solches beschreibt und regelt nur die Rechtsbeziehung zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter. Zwischen den beiden besteht ein ganz normales Mietverhältnis, mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten. Die mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB gelten auch für die Untermiete.

52 Antworten auf "Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick"

  • Mandy
    17.02.2018 - 15:27 Antworten

    Also das Ganze ist ja höchst komplex, ich blicke da nicht wirklich durch: Ich möchte in meinem Einfamilienhaus mit vermieteter ELW im UG (ebenerdig) eine weitere Etage im OG vermieten. Da es bei zwei vermieteten Wohnungen Schwierigkeiten im Falle eine Kündigung geben könnte (z.B. bei Verkauf des Hauses), denke ich an einen Untermietvertrag für das DG. Für Wasser und Stom ist nur ein Unterzähler vorhanden, in der Wohnung gibt eine eine Miniküche sowie ein Bad und zwei Wohnräume. Unter welchen Unmständen könnte ich die Wohnung untervermieten? Wenn ich sie komplett oder nur teilweise möbiliere oder gibt es überhaupt keinen Unterschied bezüglich der Kündigung gegenüber einem normalen Mietvertrag?

    • Mietrecht.org
      18.02.2018 - 09:39 Antworten

      Hallo Mandy,

      als Eigentümerin vermieten Sie eine Wohnung, als Mieterin untervermieten Sie einen Wohnung oder einen Teil der Wohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Konstantin
        09.10.2024 - 08:23 Antworten

        Hallo,

        darf ein Hauptmieter einem arbeitslos gewordenen Untermieter kündigen weil dieser lieber mit einem Freund zusammenleben will?

        Viele Grüße,
        Konstantin

        • Mietrecht.org
          09.10.2024 - 14:18 Antworten

          Hallo Konstantin,

          die Kündigung muss den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Das gilt es hier zu prüfen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Muenchner
    13.03.2018 - 10:15 Antworten

    Hallo zusammen,

    folgender Sachverhalt: Meine Freundin hat kürzlich ein Zimmer als Untermieterin bezogen mit der Nutzung von Küche und Bad. Jetzt hat die Vermieterin (Hauptmieterin) meiner Freundin untersagt mich in die Wohnung zu lassen, weil sie mich “nicht mag”. Ich möchte darauf nicht weiter eingehen, aber ich habe so etwas noch nie erlebt und bin – so bestätigen es alle die mich kennen – ein umgänglicher und geselliger Mensch. Kann eine Untervermieterin bestimmen, welche Personen die Untermieterin besuchen darf? Was kann man gegen so ein Gebaren unternehmen (außer der Kündigung des Untermietvertrages)?

    Ich habe im Internet noch nichts zu dieser Thematik gefunden und bin gespannt auf ein Feedback.

    • Mietrecht.org
      13.03.2018 - 13:40 Antworten

      Hallo Muenchner,

      der Vermieter / Hauptmieter muss m.E. den Besuch akzeptieren. Jemanden “nicht mögen” ist jedenfalls kein Grund eine Person den Zutritt zur Mietsache des Mieters zu verwehren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miriam Bursch
    18.04.2018 - 13:57 Antworten

    Hallo!
    Vielen Dank für die aufschlussreichen Artikel! Nun würde ich allerdings wissen, ob ich in meinem Fall richtig liege:

    Ich bin Mieterin einer Wohnung, meine Vermieterin ist eine Wohnungsbaugesellschaft (sehr anonym, schwer zu erreichen). Im Januar wollte ich aus persönlichen Gründen der Wohnung ausziehen und habe mit Nennung eines Nachmieters gekündigt, allerdings wurde ich auf meinen 24-monatigen Kündigungsausschluss aufmerksam gemacht – heißt, ich kann erst in einem Jahr kündigen.
    Daraufhin habe ich einen Antrag auf Aufnahme eines Untermieters gestellt (derselbe wie mein zuvor genannter Nachmieter), auf den bisher nicht geantwortet wurde. Ich habe schon eine neue Wohnung und möchte bald dort einziehen, würde also jetzt “notgedrungen” einen Untermieter in der Wohnung wohnen lassen, damit ich nicht auf der Miete sitzen bleibe. Auf Nachfrage, was aus der Erlaubnis geworden sei, hieß es bei der Hotline, es werde noch geprüft, ob die Erlaubnis erteilt würde. Auf mehrmalige Nachfrage hieß es plötzlich, dass sie mir die Erlaubnis auch verweigern könnten “wenn ich ihnen so komme”. Stimmt das? Bin ich rechtlich nicht auf der sicheren Seite, und mir kann der Untermieter ohne driftigen Grund gar nicht verwehrt werden? Kann ich mich auch ummelden, ohne Konsequenzen fürchten zu müssen?

    Vielen Dank schon einmal für die Antwort!
    Mit freundlichen Grüßen
    Miriam Bursch

  • Svea
    21.04.2018 - 11:24 Antworten

    Hallo!

    Wie sieht es denn in Wohngemeinschaften aus? Wenn Vermieter und Mieter in derselben Wohnung leben? Hat der Mieter ein Recht auf eine außerordentlich fristlose Kündigung des Untermietvertrages, wenn der Hauptmieter mit einem Schlüssel ohne Wissen und Zustimmung des Untermieters in das abgeschlossene Zimmer des Untermieters eintritt, um es von potenziellen Nachmietern besichtigen zu lassen? Angenommen der Untermietvertrag wurde vorher bereits fristgemäß durch den Untermieter gekündigt.

  • Christina
    18.05.2018 - 10:15 Antworten

    Hallo,

    Ich lebe in einer Zweier-WG. Wir sind beide Untermieter. In regelmäßigen Abständen steht der Vermieter vor der Wohnung und möchte sich die Räume ansehen. Darüber werden wir als Untermieter nicht informiert, nur der Hauptmieter weiß Bescheid. Welche Rechte habe ich hier?

  • Mareike
    03.09.2018 - 21:25 Antworten

    Hallo,
    mein Lebensgefährte und ich sind Hauptmieter einen Hauses in dem wir gemeinsam mit unseren Untermietern in einer WG wohnen. Der Vermieter lässt jetzt das Gartenhaus renovieren und andere Arbeiten im Garten durch einen Handwerker durchführen. Unsere Untermieter sind nicht erfreut darüber, da sie meinen sie haben ein Mitbestimmungsrecht im Garten. In keinem der Untermietverträge steht der Garten drin. Wie sieht es da rechtlich aus? Welche Rechte haben die Untermieter wenn der Garten im Untermietvertrag nicht erwähnt wird?

    • Mietrecht.org
      04.09.2018 - 07:22 Antworten

      Hallo Mareike,

      wenn vom Vermieter oder (Untervermieter) kein besonderer Zustand geschuldet wird, sehe ich kein Mitspracherecht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco
    19.12.2018 - 18:52 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich lebe seit 9 Jahren mit meinem Freund in einer Wohnung. Er ist Hauptmieter, aber wir haben zu Beginn einen unbefristeten Untermietvertrag geschlossen. Der Hausverwaltung ist bekannt, dass ich hier wohne.
    Nun möchte er mich aus der Wohnung ekeln (MidlifeCrises).
    Welche Kündigungsfristen gelten hier?

    Vielen Dank im Voraus

  • Sp
    22.01.2019 - 15:37 Antworten

    Hallo, ich bin Untermieterin und meine Mitbewohnerin mag meinen Freund nicht. Mein Freund wollte daraufhin nicht mehr kommen und meine Mitbewohnerin und ich haben dann mündlich besprochen, dass mein Freund nicht mehr kommen darf. Nun hatte ich letztens Geburtstag und er war da und hat mich zum Essen ausgeführt. Danach hatte meine Mitbewohnerin die Kündigung ausgesprochen.
    Ist dies ein Grund? Nur weil man jemanden nicht mag? Und ich war überrascht, dass er gekommen ist

  • Birgit
    21.11.2019 - 13:43 Antworten

    Sehr interessante Seiteninhalte! Wir haben als Eltern einer studierenden Tochter für sie und zwei Mitbewohner die Hauptmieter-Funktion übernommen, wohnen selbst also nicht in der Wohnung. Nun möchten wir einer Untermieterin kündigen, weil die WG sich mit ihr nicht mehr versteht. Welche Kündigungsfristen müssen wir einhalten?

    • Mietrecht.org
      21.11.2019 - 20:24 Antworten

      Hallo Birgit,

      welche Kündigungsfrist haben Sie vereinbart? Welchen Kündigungsgrund wollen Sie benennen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Laura
    21.02.2020 - 15:14 Antworten

    Hallo,

    ich hätte eine Frage zu dem Pflichten eines Untermieters bei Auszug.
    Mein Untermieter und ich ziehen zum gleichen Zeitpunkt aus. Die Vermieterin möchte, dass die Wände, die farbig gestrichen wurden, weiß gestrichen werden. Diese Wände wurden von mir beim Einzug bunt gestrichen. Ist der Untermieter nun verpflichtet mir beim Streichen zu helfen oder die Hälfte der Kosten dafür zu übernehmen:

    Zudem hätte ich noch eine Frage zu den Nebenkosten. Hat mein Untermieter Recht auf die Rückzahlung von Gaskosten, obwohl er zwei Wochen lang sein Fenster offen hatte und die Wohnung auf 9 Grad runterkühlen ließ? In der Zeit hat der Thermostat versucht 21 Grad zu erreichen, es entstehen dabei jedoch hohe Kosten. Zudem hatte mein Untermieter immer seine Freundin bei sich, die ebenfalls geduscht hat und somit Gas verbraucht hat.
    Ich finde dies auch besonders interessant, da ich weiterhin die Kosten für Gas, Strom und Internet zu übernehmen habe bis diese mich aus dem Vertrag lassen und mein Untermieter Recht auf eine Rückzahlung hat, aber nicht für die weiteren Kosten aufkommen muss.

    Vielen Dank schon einmal im Voraus.

    • Mietrecht.org
      25.02.2020 - 19:33 Antworten

      Hallo Laura,

      ich kann nur allgemein antworten: die Rechte und Pflichten des Untermieters haben Sie hoffentlich im Untermietvertrag geregelt. Lesen Sie dort nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian
    07.04.2020 - 12:04 Antworten

    Guten Tag,
    meine Freundin ist seit fünf Monaten Untermieterin einer Wohnung. Sie lebt dort alleine, da die Hauptmieterin in eine andere Stadt gezogen ist. Im Untermietvertrag wurde vereinbart, dass sie die Wohnung innerhalb der nächsten sechs Monate übernehmen darf und so zur Hauptmieterin wird.
    Nun hat sich die Hauptmieterin allerdings dazu entschlossen, die Wohnung doch zu halten und den Untermietvertrag beizubehalten. Einen Grund dafür nennt sie nicht. Meiner Freundin stünde es aber frei zu kündigen und sich eine andere Wohnung zu suchen.
    Gibt es hier eine Handhabe oder ist die Klausel im Untermietvertrag nichtig?
    Freue mich über eine Antwort.
    Lieben Gruß, Sebastian

    • Mietrecht.org
      09.04.2020 - 14:08 Antworten

      Hallo Sebastian,

      die Untervermieterin kann ohne Mitwirken den Vermieters keinen Hauptmietvertrag zusichern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Martin
        09.06.2020 - 13:14 Antworten

        Guten Tag,

        sehr aufschlussreiche Artikel, jedoch konnte ich meinen Fall nicht darin widerfinden.

        ist ein durch E-Mails, Text-Nachrichten und monatlichen Überweisungen beweisbarer mündlicher Vertrag genauso bindend wie ein schriftlicher?
        Weigert sich ein Untermieter am Ende des Mietverhältnisses ausstehende MonatsMieten zu bezahlen, gibt es eine Möglichkeit rechtliche Schritte einzuleiten?

        • Mietrecht.org
          11.06.2020 - 16:22 Antworten

          Hallo Martin,

          auch ein mündlicher oder konkludenter Vertrag ist ein “richtiger” Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Zeynep Özel
    19.04.2020 - 17:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    uns wurde gestern von unserem Hauptmieter der Untermietvertrag – fristgerecht – gekündigt. Er macht gelten, dass wir (mein Freund und ich) ausziehen müssten, denn er habe sich von seiner Freundin getrennt, mit der er zusammen gewohnt hat.
    Unser Untermietvertrag hat keine Befristung. Darüber hinaus wurde uns die gesamte Wohnung untervermietet.
    Oben führten Sie aus (ich kann leider die genaue Stelle nicht wiederfinden), dass bei Untervermietungen der Grund für Untervermietung genannt sein muss bzw. müsse die Kündigung darauf Bezug nehmen. In dem schriftlichen Kündigungsschreiben wurde darauf nicht Bezug genommen.
    Ferner halten wir es für unzumutbar, derzeit, während der Pandemie auf Wohnungssuche zu gehen. In Bayern gelten nach wie vor Ausgangsbeschränkungen.
    Schließlich glauben wir nicht, dass der Eigenbedarf nicht wie angegeben existiert.
    Wir fanden es auch interessant, dass der Vermieter glaubt, die Wohnung sei nochmal bis September untervermietet.
    Wir wissen nicht, welche Rechte uns zustehen. Insbesondere würden wir gerne der Kündigung widersprechen und zumindest eine längere Frist heraus schlagen.
    Vielen Dank im Voraus.
    Mit freundlichen Grüßen,
    Zeynep Özel

    • Mietrecht.org
      20.04.2020 - 07:04 Antworten

      Hallo Zeynep,

      grundsätzlich werden Sie eine Kündigung m.E. nicht verhindern können. Ich würde versuchen eine einvernehmliche Vertragsaufhebung zu einen späteren Datum zu erwirken.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Zeynep
        20.04.2020 - 13:09 Antworten

        Wow. Dabei waren wir so optimistisch, nachdem wir Ihre Seite gelesen haben.
        Lohnt sich die Einschaltung eines Fachanwalts?
        Wir glauben nicht, dass wir werden mit unserem Hauptmieter verhandeln können.
        Vielen Dank.

        • Mietrecht.org
          23.04.2020 - 06:37 Antworten

          Hallo Zeynep,

          es kann immer Sinn machen die Situation rechtlich detailliert prüfen zu lassen. Es kommt auch stark darauf an, wie sehr Sie sich rechtlich gegen den Untervermieter stellen wollen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Zeynep Özel
    23.04.2020 - 18:33 Antworten

    Vielen Dank für Ihre Antworten. Bleiben Sie gesund.

  • Ricardo
    29.01.2021 - 18:41 Antworten

    Hallo,

    ich habe da einen etwas anderen Sachverhalt, den ich gerne schildern würde.

    Ich habe mit meinem Vermieter (einer Baugenossenschaft) einen Miet bzw. Nutzungsvertrag geschlossen und zeitgleich meinen Bruder zur Untermiete angemeldet. Nun muss ich die “Einnahmen” daraus versteuern, wie ich im Internet nachgelesen habe. Da ich das nicht möchte und ich so gesehen doppelt Miese (Zahlung der Miete und Versteuerung) machen würde, würde ich den Vertrag gerne in ein “normales Mietverhältnis” rückwirkend umwandeln. Kann aber nichts finden, ob das überhaupt möglich ist.

    Haben Sie vielleicht eine Idee und können mir weiterhelfen?

    Viele Grüße

    Ricardo

    • Mietrecht.org
      29.01.2021 - 18:51 Antworten

      Hallo Ricardo,

      wenn Ihr Bruder nicht mehr Miete zahlt als Sie (für die von Ihrem Bruder genutzt Fläche), dann gibt es keinen Gewinn und damit auch keine Steuer. Bitte fragen Sie dazu bei Bedarf einen Steuerberater.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lena
    10.02.2021 - 18:02 Antworten

    Guten Tag,

    ich möchte aus meiner Wohnung ausziehen und nicht mehr in einer WG wohnen, in der ich Hauptmieterin bin. Gegenüber meinem Vermieter gelten logischerweise die 3 Monate Frist.

    Im Untermietvertrag mit meinen Mitbewohnern haben wir beiderseits auch eine Frist von 3 Montagen vereinbart.
    Kann ich ihnen dann auch mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, wenn ich den Hauptmietvertrag auch kündigen will?

    LG und Danke

    • Mietrecht.org
      10.02.2021 - 20:19 Antworten

      Hallo Lena,

      was haben Sie im Mietvertrag zum Thema Kündigung vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra
    23.02.2021 - 16:41 Antworten

    Guten Tag.

    Aufgrund persönlicher und finanzieller Probleme , habe ich meine Tante ( 60 Jahre ) als Untermieterin in meine Wohnung aufgenommen. Die Untervermietung wurde zunächst für ein halbes Jahr genehmigt und im Dezember auf unsere Bitte hin nochmal für ein halbes Jahr ( bis Juni 2021 ) verlängert. Da meine Tante grosse Schwierigkeiten hat eine passende Wohnung zu finden ( sie ist leider etwas unselbstständig, sie arbeitet nicht und bekommt einen WBS ), sind wir jetzt in extremer Zeitnot, dass sie bis Ende Juni eine Wohnung findet. Mein Vermieter hat mir schon angekündigt, dass er keine weitere Verlängerung des Untermietverhältnisses genehmigen wird und hat mir mündlich schon mit einer Räumungsklage gedroht, wenn meine Tante bis zur Fristsetzung nicht raus ist. Ich bin deshalb total ratlos. Kann er mir dann kündigen?

    Vielen Dank vorab für Ihren Hinweis!

  • Fernando
    30.06.2022 - 13:43 Antworten

    Guten Tag,

    Ich befinde mich in folgender Situation: Ich habe einen Hauptmietvertrag von meinem Vormieter übernommen (es handelt sich um eine 3er WG in der Schweiz). Dafür wurde ein identischer Vertrag, die einzige Änderung bezieht sich auf meine Person, zwischen mir und dem Vermieter (eine AG, die das Haus verwaltet) abgeschlossen. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses haben mir die beiden noch in der WG befindlichen Mitbewohner (welche Untermieter meines Vormieters waren) telefonisch und mündlich (Sprachnachricht) zugesichert, dass sie in der Wohnung bleiben würden und einen Untermietvertrag mit mir unterzeichnen würden. Nun, ein Tag vor Beginn meines Hauptmietvertrages, haben beide mir mitgeteilt, dass sie keinen Untermietvertrag mit mir unterzeichnen werden und, dass beide stattdessen ausziehen werden. Beide werden es jedoch nicht zeitlich schaffen bis Monatsende ihre Zimmer zu räumen. Aus diesem Grund haben sie mir nun die Miete für den nächsten Monat überwiesen und mich gebeten noch eine Woche bleiben zu dürfen. Welche rechtlichen Optionen habe ich? Gilt unsere mündliche Vereinbarung und sind sie somit trotzdem an vertragliche Kündigungsfristen gebunden? Gilt der Untermietvertrag, den mein Vormieter mit ihnen abgeschlossen hat dennoch, da ich ihn sozusagen lediglich als Hauptmieter abgelöst habe und er nicht um eine Vertragsauflösung beim Vermieter gebeten hat? Kann ich dementsprechend noch eine Kaution von ihnen einfordern und welche rechtlichen Sicherheiten habe ich?

    Vielen herzlichen Dank im Voraus,
    Fernando

    • Mietrecht.org
      30.06.2022 - 17:00 Antworten

      Hallo Fernando,

      danke für Ihren Beitrag. Hier geht es leider nur ums deutsche Mietrecht. In Schweizer Angelegenheiten werden Sie hier nicht fündig werden. Lassen Sie sich am besten rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thilo
    03.03.2023 - 10:24 Antworten

    Guten Tag,

    als Vermieter einer 2ZKB Wohnung ,eine Wohngemeinschaft beide im Hauptmietvertrag eingetragen, wurde ich um die Erlaubnis zur Untervermietung gebeten, da ein Mieter für einen begrenzten Zeitraum auszieht.

    Ich habe nun über Dritte zufällig erfahren, dass die Mieter das freiwerdende Zimmer für nahezu den kompletten Mietpreis untervermieten wollen. Das würde bedeuten der Untermieter würde die Kaltmiete der gesamten Wohnung tragen.
    Nach Blick in den Mietspiegel wird dadurch ganz klar der Tatbestand des Wuchers erfüllt. Ich möchte daher die Zustimmung zur Untervermietung NICHT erteilen. Ist das möglich?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      03.03.2023 - 14:08 Antworten

      Hallo Thilo,

      Sie müssen vermutlich bedenken, dass die Möblierung vorhanden ist und dass auch Internet und Strom in der Miete inkludiert ist. Ich würde nicht mit einem harten Verbot arbeiten, sondern eher über einen Untermietzuschlag nachdenken.

      Zu bedenken gilt auch, dass die Kaltmiete nicht unbedingt die marktübliche Miete widerspiegeln muss. Ein alter Mietvertrag kann mit fünf Euro Kaltmiete geschlossen worden sein, ohne Mieterhöhung. Die aktuelle Marktmiete könnte aber durchaus schon bei zehn Euro liegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hannah
    21.03.2023 - 11:29 Antworten

    Ich werde beruflich in nächster Zeit viel verreisen und möchte meine Wohnung für unterschiedlich lange Zeiträume untervermieten. Nun habe ich Bedenken wegen etwaiger Schäden, die ein Untermieter in der Zeit seines Aufenthalts in meiner Wohnung verursachen könnte. Gibt es eine “Standard-Klausel”, die man in den Untermietvertrag mit aufnehmen kann, um vertraglich zu vereinbaren, dass der Untermieter für selbstverursachte Schäden haftet?

    Vielen Dank und beste Grüße,
    Hannah

    • Mietrecht.org
      21.03.2023 - 18:36 Antworten

      Hallo Hannah,

      jeder Mieter haftet für selbstverursachte Schäden. Saubere ausgefüllte Übgrgebaeprotokolle sind die “halbe Miete”.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit Riedl
    23.04.2023 - 22:27 Antworten

    Hallo,

    folgender Sachverhalt:
    Vor rd. 2,5 Jahren bin ich mit meinem damaligen Freund zusammengezogen. Den Mietvertrag hat er mit dem Vermieter abgeschlossen, ich habe anteilig die Miete und die Kaution an meinen damaligen Freund überwiesen. Der Mieter wusste, dass wir die Wohnung gemeinsam bewohnen.
    Leider hielt die Beziehung nicht und nach einem Jahr bin ich aus der Wohnung ausgezogen.
    Der Mietvertrag, den mein Freund unterschrieben hatte, beinhaltete, dass die Mindestmietdauer 24 Monate betrug.
    Nach meinem Auszug habe ich meinem damaligen Freund noch weitere 6 Monate die Miete gezahlt, obwohl ich die Wohnung nicht nutzen konnte (ich hatte ihn rd. 2 Monate nach meinem Auszug um die Schlüssel gebeten, dass ich in einer Notlage übernachten konnte, diese hat er mir jedoch nicht wieder gegeben).
    Er wohnt bis heute in der Wohnung (also auch nach Ablauf der im Mietvertrag vorgeschriebenen 24 Monate).
    Nun will er mir meinen Anteil der Kaution nicht zurücküberweisen mit dem Argument, ich würde ihm mit Einberechnen des Kautionsanteils noch drei Monatsmieten schulden (Differenz zu den 24 Monaten).
    Zwischen mir und meinem Exfreund bestand kein schriftlicher (Untermieter)Vertrag.

    Wie ist die Sachlage?

    Vielen Dank

    Birgit

  • Johannes
    09.05.2023 - 22:35 Antworten

    Hallo,
    ich wohne selbst als Untermieter in einer WG, in der mir ein Zimmer, soweit Küche, Bad und Wohnzimmer zur Mitbenutzung überlassen worden sind. Jetzt habe ich eine neue Wohnung und habe eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Mietvertrag der neuen Wohnung läuft parallel mit den drei Monaten der Kündigungsfrist. Kann ich selbst als Untermieter das WG Zimmer für die drei Monate untervermieten? Im Vertrag steht, die Überlassung an Dritter bedarf der Zustimmung des Hauptmieters. Gilt dort das gleiche wie in einem “normalen” Mietvertrag, dass die Untermiete nur aus triftigen Gründen untersagt werden darf?
    Danke für die Antwort.
    Grüße Johannes

    • Mietrecht.org
      10.05.2023 - 07:08 Antworten

      Hallo Johannes,

      ja, grundsätzlich gilt für Untermieter das selbe Mietrecht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa
    17.06.2023 - 05:32 Antworten

    Hallo Dennis,

    ich möchte meine Wohnung teilmöbliert untervermieten. Wie hoch darf die Untermiete sein? ist der Prozentsatz auf die Kalt- oder Warmmiete bezogen? Ist der Prozentsatz von Bundesland abhängig? ( falls ja, wie siehts aus für Sachsen?) Erhöht sich der Prozentsatz, wenn mehr als 1 Person einzieht? Hat der Untermieter Anspruch darauf zu wissen, wie hoch die Hauptmiete ist?

    Danke im Voraus für Deine Rückmeldung.

    Beste Grüße
    Lisa

  • Sabrina
    26.01.2024 - 11:49 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich schlage auf meine Miete etwas für den Untermieter auf.
    Wie weise ich das im Mietvertrag aus?
    Läuft das unter den Nebenkosten oder muss es als Zuschlag ausgeschrieben werden?
    Sie würden mir mit einer Antwort sehr helfen, da ich dazu nichts im Netz finde.

    Liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      26.01.2024 - 12:43 Antworten

      Hallo Sabrina,

      einen Untermietzuschlag würde ich separat im Mietvertrag vereinbaren. Mit den einzelnen Nebenkostenpositionen hat die Untervermietung nur indirekt (ggf. höher Verbräche) zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sanni
    16.03.2024 - 09:04 Antworten

    Guten Tag,

    Der Hauptmieter der Wohnung, also mein Vermieter, war zuvor auch mein Mitbewohner. Nun wird in die WG eine weitere Untermieterin einziehen. Der Hauptmieter möchte regelmäßig noch zu Besuch kommen und dafür das Wohnzimmer nutzen. Hat er darauf einen Anspruch (gegen den Willen der Untermieter)?

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      16.03.2024 - 12:36 Antworten

      Hallo Sanni,

      es kommt auf die vertragliche Gestaltung an. Haben Sie nur ein Zimmer gemietet oder die gesamte Wohnung?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva Katharina
    09.07.2024 - 22:27 Antworten

    Guten Tag, sehr geehrter Herr Hundt,

    ich vermiete einen Altbau (BJ 1890), wobei der Hauptmieter eine kleine Wohnung im OG mit dieses Hauses – mit gemeinsamem Zugang und Wohnflur – untervermietet hat. An dieser OG-Wohnung befindet sich ein Balkon, dessen Bausubstanz nicht mehr ausreicht, um ihn weiter zu nutzen. Eine Begutachtung durch mich als Eigentümer ergab, dass er zwingend instandgesetzt werden muss, v.a. um gravierende Folgeschäden im EG (Feuchte und Materialschwäche) zu verhindern.

    Der Untermieter weigert sich nun zum einen, die Großpflanzen und Übertöpfe zu räumen resp. zu entsorgen, und blockiert zum anderen alle weiteren Gespräche mit dem Hauptmieter.

    Daher folgende Fragen aus meiner Vermietersicht:

    – Ist der Untermieter verpflichtet, dergestalt mitzuwirken, den Balkon zu räumen. Falls ja, auf welcher Grundlage fußt dies, wer kann dies anordnen und welche Frist wäre denkbar? Falls nein, wer ist für die Balkonräumung samt Entsorgung des Materials letztlich zuständig?

    – Was ist in dem Fall, in dem die Begutachtung der ausufernden Lagerung von Großpflanzen sogar eine Mitschuld für die Bausubstanz beimisst? Hab ich als Vermieter dann Rechte gegenüber wem?

    – Für den Untermieter entfällt eine künftige Nutzung des Balkons, da eine Komplettsanierung (mit dem Zweck einer weiteren Nutzung) für mich als Vermieter grob unwirtschaftlich ist. Hat dies Auswirkungen auf mich als Vermieter bzw. auf den Hauptmieter?

    – Hauptmieter und Untermieter haben weitere Reibungspunkte. Kann dem Untermieter in der abgetrennten OG-Wohnung mit gemeinsamem Wohnflur durch den Hauptmieter ohne Angabe bestimmter Gründe gekündigt werden? Und falls ja, mit welcher Frist?

    Besten Dank vorab!
    Eva Katharina

    • Mietrecht.org
      10.07.2024 - 09:38 Antworten

      Hallo Eva,

      Ihr Ansprechpartner ist Ihr Vertragspartner/Mieter. Ihr Mieter muss alles weitere mit dem Untermieter klären. Wenden Sie sich an Ihren Mieter und erhöhen Sie dort ggf. den Druck, damit dieser Lösungen mit seinem (Unter)Mieter findet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Eva Katharina
        10.07.2024 - 10:09 Antworten

        Vielen Dank für Ihre erste Einschätzung. Für den Hauptmieter stellen sich sodann jedoch die gleichen Fragen.

        – Die wohl wichtigste Frage: Muss der UM den Balkon frei räumen und die Dinge entsorgen, wenn er vom HM dazu aufgefordert wird? Wenn er sich weigert (was er tut), habe ich als VM dann Mittel, ihn dazu zu bewegen?

        [- Haftet der HM, wenn der UM Schäden am Ballon angerichtet hat?
        – Welche Konsequenzen hat es für HM/UM, wenn der Balkon nicht wieder in einen nutzbaren Zustand versetzt, sondern geschlossen wird?
        – Kann der HM dem UM ohne Angabe von Gründen kündigen?]

        Vllt. können Sie hierauf nochmal eingehen; das wäre sehr nett. Vielen Dank!

        Eva Katharina

        • Mietrecht.org
          10.07.2024 - 20:19 Antworten

          Hallo Eva,

          ich kann Sie hier leider nicht umfassend beraten. Ein Mieter muss grundsätzlich beim Thema Instandhaltung mitwirken und haftet für Schäden, die er verursacht. Ein nicht nutzbarer Balkon berechtigt im Zweifel zur Mietminderung.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

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