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Untervermietung mit Gewinn: Erhöhte Miete = Wucher?

Wer untervermietet, will damit in der Regel die eigene Mietbelastung reduzieren. Will der Hauptmieter, der untervermietet, keinen Gewinn erzielen, genügt es, wenn er für die untervermieteten Räumlichkeiten anteilig zur untervermieteten Wohnfläche eine entsprechende Untermiete vereinbart. Das wirtschaftliche Ziel ist damit eigentlich erreicht.

Findet sich ein Untermieter, der bereit ist, eine höhere Untermiete zu bezahlen, kann die Untervermietung mit Gewinn den Mieter zusätzlich entlasten. Dabei gilt es aber zu beachten, dass eine erhöhte Miete sich nicht im Bereich des Wuchers oder der Mietpreisüberhöhung bewegt. Wann „Wucher“ vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls, der sich an den Vorschriften des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) und § 291 Strafgesetzbuch (Wucher) orientiert.

Gerade in Zeiten mit Wohnraumknappheit wird manche Diskussion genau auf diesen Grundlagen geführt. Die Tatbestandsmerkmale beider Vorschriften sind dennoch in nur wenigen Fällen vollständig erfüllt. Beide Vorschriften gelten für Mietverhältnisse allgemein, also auch für Untermietverhältnisse. Auch derjenige, der untervermietet, ist Vermieter.

Eine halbwegs zuverlässige Aussage, wann der Vermieter anstößig handelt, ist kaum möglich. Zur Beurteilung ist auf die Tatbestandsmerkmale der beiden in Betracht kommenden Vorschriften abzustellen.

Unterschied § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) / § 291 StGB (Wucher)

§ 5 WiStG begründet eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden kann. § 291 StGB droht darüber hinaus eine strafrechtliche Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder eine entsprechende Geldstrafe an, in besonders schweren Fällen beträgt die Freiheitsstrafe mindestens 6 Monate bis zu 10 Jahren.

Der Unterschied zwischen beiden Vorschriften besteht mithin darin, dass § 291 StGB Einzelpersonen davor schützt, in einer Schwächesituation übervorteilt zu werden (Individualwucher), während der Sozialwucher als Ausdruck einer allgemeinen Wohnungsmangelsituation nach § 5 WiStG geahndet wird. Beide Vorschriften sind aufgrund der relativ unbestimmten Tatbestandsmerkmale schwierig zu greifen.

I. Tatbestandsmerkmale des § 291 StGB (Wucher)

Die Vorschrift ist ein komplexer Tatbestand mit einer Vielzahl von Tatbestandsmerkmalen, die im Einzelfall detailliert zu prüfen sind. Der Hauptmieter/Untervermieter macht sich in diesem Fall strafbar, wenn für die Untervermietung eine Untermiete vereinbart oder entgegengenommen wird, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Leistung (Wohnwert) steht und in der kriminellen Absicht gehandelt wird, den Mieter „auszubeuten“.

a. Ausbeutung

Voraussetzung ist zunächst, dass der Hauptmieter als Vermieter die Zwangslage, den Leichtsinn, die Unerfahrenheit oder die erhebliche Willensschwäche des Untermieters ausnutzt. Das Gesetz verwendet dafür ausdrücklich den Begriff „Ausbeutung“.

Eine Zwangslage liegt vor, wenn der Untermieter dringend Wohnraum benötigt. Auf die Gründe kommt es nicht an.

Unerfahrenheit beruht auf dem Mangel an Geschäftskenntnis und Lebenserfahrung, so dass der Untermieter gegenüber dem Durchschnittsmenschen benachteiligt ist. Fehlende Sprachkenntnisse genügen dafür nicht.

Bei einer erheblichen Willensschwäche erkennt das Opfer zwar, dass die Forderung wucherisch ist, kann aber aufgrund psychischer Gegebenheiten daraus keine Konsequenz ziehen.

Die Komponente der Ausbeutung kennzeichnet eine besonders intensive, anstößige und damit kriminelle Art der Ausnutzung der Situation einer anderen Person. Neben dem Hauptmieter als Untervermieter kommt auch der Wohnungsvermittler (Makler) in Betracht, sofern er eine eigene Entscheidungsbefugnis über den Abschluss des Mietvertrages besitzt.

b. Missverhältnis Untermiete / Wohnwert

Die aufgrund dieser Situation erzielte Miete (Untermiete) muss in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Dies kann dann der Fall sein, wenn die ortsübliche Miete um mehr als 50 % überschritten wird (OLG Köln WuM 1980, 36; LG Heidelberg WuM 1977, 32, LG Mannheim WuM 1977, 77). Wann im Einzelfall ein solches auffälliges Missverhältnis zwischen Miete und Wohnwert anzunehmen ist, muss im Regelfall anhand eines Sachverständigengutachtens festgestellt werden. Ein in der Kommune bestehender Mietspiegel genügt nicht (OLG Karlsruhe WuM 1997, 500).

Das Missverhältnis wird nicht dadurch aufgehoben, dass der Vermieter wegen eigener hoher Aufwendungen keinen Gewinn erzielt (BGH NJW 1982, 896).

Im Tatbestand wird ausdrücklich auch auf Nebenkosten Bezug genommen, um zu vermeiden, dass bei zulässiger Mietzinsforderung über die Nebenkosten ein überhöhter Vorteil erlangt wird.

Erweist sich die Miete als überhöht, ist zum Schutz des Untermieters nicht der gesamte Untermietvertrag nichtig. Nichtig ist vielmehr nur die Mietvereinbarung, die auf ein angemessenes Maß zurückgeführt wird.

Der Täter wird zusätzlich bestraft, wenn er den Untermieter in wirtschaftliche Not bringt oder gewerbsmäßig handelt (§ 291 II StGB).

Zivilrechtlich besteht die Konsequenz darin, dass die Vereinbarung einer erhöhten Miete nichtig ist (§ 134 BGB). Soweit die subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen des § 291 StGB (Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters/Untermieters) nicht zu begründen sind, kann sich die Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung auch aus § 138 BGB (sittenwidriges Handeln) ergeben, soweit das „Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden“ verletzt ist.

Klagt der Untermieter auf Rückzahlung der erhöhten Untermiete, muss er selbst darlegen und beweisen, aus welchen Gründen die Untermiete in einem auffälligen Missverhältnis zum Wohnwert steht.

II. Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG

Die Vorschrift schränkt den marktwirtschaftlichen Grundsatz von Angebot und Nachfrage ein und ist letztlich Ausdruck der sozialen Marktwirtschaft (Sozialwucher). Auch hier ist lediglich die Miethöheabrede nichtig, da dem Untermieter nicht gedient wäre, wenn der gesamte Mietvertrag nichtig wäre (BGH WuM 1984, 68). Die Tatbestandsmerkmale haben andere Ansatzpunkte als die des § 291 StGB. Es fehlt die kriminelle Komponente.

Ansatzpunkte sind hier das Vorliegen eines geringen Angebots an Wohnraum, das Ausnutzung des geringen Angebots durch den Vermieter und das Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.

a. Geringes Angebot an Wohnraum

Ein geringes Angebot an Wohnraum ist anzunehmen, wenn die Nachfrage das örtliche Angebot um mindestens 5 % übersteigt (LG Hamburg WuM 1994, 696).

Als Indizien für ein geringes Angebot gelten u.a. folgende Merkmale:

  1. Diktat der Mietbedingungen durch den Vermieter
  2. Eklatanter Anstieg Nachfragen der Wohnung sind präsent über Wohnungsamt
  3. Erlass einer Zweckentfremdungsverordnung in der Kommune
  4. Hohe Zahl registrierter Obdachloser

Gegenindizien:

  1. Hohe Wohnraumleerstände
  2. reduzierte Mieten bei Neuvermietungen
  3. erfolglose Zeitungsanzeigen von Vermietern
  4. Aufhebung einer Zweckentfremdungsverordnung

b. Ausnutzen der Wohnraumsituation

Vor allem in Bezug auf dieses Tatbestandsmerkmal ist vieles streitig und unklar. Die Rechtsprechung fährt keine klare Linie.

Ein Vermieter nutzt die Wohnraumsituation aus, wenn durch die Gestaltung des Mietpreises der Marktmechanismus ausgeschaltet wird und der Mieter nicht auf billigeren Wohnraum ausweichen kann. Auf eine eventuelle Zwangslage des Mieters kommt es nicht an (so aber in § 291 StGB, deshalb ist das Verhalten des Vermieters in diesem Fall strafbar). Der Vermieter nutze ein geringes Angebot bereits dann aus, wenn er bei einem ausreichenden Angebot an Wohnraum den vereinbarten Mietzins nicht erzielen könnte (LG Hamburg WuM 2000, 424).

Keine Ausnutzung soll vorliegen, wenn sich der Mieter bei der Wohnungssuche auf einen Sondermarkt beschränkt, die Wohnungssuche nur in einem bestimmten bevorzugten Gebiet und nicht im gesamten Stadtgebiet vornimmt oder ein Sonderobjekt anmieten will (LG Hamburg MDR 1999, 1258).

Nach überwiegender Rechtsprechung muss das geringe Angebot nur bei Mietvertragsabschluss vorliegen (HansOLG Hamburg WuM 1999, 209). Es muss nicht jedes Jahr neu überprüft werden.

Streitig ist in der Rechtsprechung, inwieweit subjektive Umstände einbezogen werden müssen („Kaviar-Rechtsprechung“). Ein Ausnutzen liegt danach nicht vor, wenn der Mieter die geforderte Miete ohne Weiteres oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist (LG Hamburg ZMR 2005, 458). So sei im Falle der Stadt Hamburg nicht auf den gesamten Hamburger Wohnungsmarkt abzustellen, sondern auf entsprechende Teilmärkte, auch in Form von Stadtbezirken. Gerade wenn der Mieter ausschließlich in einem bestimmten noblen Stadtviertel Wohnraum sucht, greife § 5 WiStG nicht ein.

Soweit sich das geringe Angebot allein aus der Zugehörigkeit zu einer bestimmten Personengruppe ergibt (Studenten, Ausländer) muss dieser Interessentenkreis nach objektiv bestimmbaren Kriterien abgegrenzt werden, da es nicht darum geht, die Ausnutzung einer individuellen Notlage zu ahnden, sondern an eine gleichförmig gegebene Marktsituation angeknüpft wird (OLG Hamm WuM 1986, 206).

c. Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenzen 120 % – 150 %

Nach § 5 II 1 WiStG ist eine Mietpreisvereinbarung dann unangemessen hoch, wenn sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigt.

Danach ist zunächst die ortsübliche Miete zu ermitteln, die sich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung bestimmt. Außerdem sind sämtliche vom Vermieter erbrachten Leistungen zu erfassen (Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen, Abstellplatz, Gartennutzung).

Sofern der Wohnraum möbliert vermietet wird, ist ein angemessener Zuschlag anzusetzen.

Nach § 5 II 2 WiStG ist eine Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist, ausnahmsweise nicht unangemessen hoch. In diesem Fall kann die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % maximal bis zu 150 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten werden (OLG Hamburg WuM 1992, 527).

Der Vermieter muss die Höhe der geltend gemachten laufenden Aufwendungen durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegen. Zu den laufenden Aufwendungen hören die Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten. Die Kapitalkosten beinhalten auch die Zinsen für Fremdmittel sowie Erbbauzinsen. Soweit der Vermieter das Objekt nicht vollständig fremdfinanziert hat, kann er auch fiktive Eigenkapitalkosten in Ansatz bringen (BGH WuM 1995, 428).

Fazit

Wer allgemein Wohnraum an einen Untermieter vermieten möchte, sollte maximal 20 % an Untermiete mehr verlangen, als er selbst an den eigenen Vermieter bezahlt. Berechnungsgrundlage ist im Idealfall die Wohnfläche. Jeder Euro, der mehr verlangt wird, begründet ein unangemessenes Risiko, das im ungünstigsten Fall nicht mehr im Verhältnis zum Gewinn steht. Untermiete sollte also allenfalls als Entlastung der eigenen Mietverpflichtung gesehen, nicht aber zur Erzielung von Gewinn missbraucht werden. Vermietung bedeutet letztlich auch soziale Verantwortung. Übertreibungen haben selten Bestand.

19 Antworten auf "Untervermietung mit Gewinn: Erhöhte Miete = Wucher?"

  • Maren
    28.08.2017 - 14:48 Antworten

    Hallo Dennis,
    Danke für den ausführlichen Artikel. Wie sieht es denn in folgendem Fall aus?

    Person A mietet von Person B eine Ladenfläche für den Zeitraum von 1 Jahr unter. Der Mietzins beträgt 2.500€ netto (inkl. NK). Nun erfährt Person A nach ein paar Monaten, dass Person B wohl nur um die 1.000€ Miete netto zahlt. Die übliche Miete für vergleichbare Räume liegt wohl bei 1.000-1.600€.

    Ein weiterer Punkt ist, dass Person B Person A vor dem Unterzeichnen erzählt, wie viele Kunden vorbei laufen. Tatsächlich aber ist die Lage eher bescheiden und die Straße ist bei weitem nicht so gut besucht, wie die Nachbarstrassen.

    Könnte Person A wegen Wucher aus dem Mietvertrag sofort aussteigen?

    Vielen Dank für deine Antwort.
    VG Maren

    • Mietrecht.org
      29.08.2017 - 07:42 Antworten

      Hallo Maren,

      ich gehe davon aus, dass der Vermieter dem Untermieter nicht X Kunden zugesagt hat. Schon garnicht schriftlich. Im Gewerbemietrecht können Sie alles mögliche vereinbaren. Lassen Ihre Fragen ggf. unter Einbeziehung des Mietvertrages rechtlich von einem Anwalt prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lukas
    04.10.2017 - 10:55 Antworten

    Hallo Dennis,

    im folgenden Fall wurde im Untermietverhältnis die „Grundmiete“ auf 580€ angesetzt (+Nebenkosten) und im Nachhinein herausgefunden, dass die Miete im Hauptmietverhältnis 470€ beträgt. Der Vermieter hat der Untervermietung zugestimmt, wusste jedoch nichts von der Erhöhung.
    Die Wohnung wurde an den Untermieter in möbliertem Zustand überlassen.

    Würde es sich in deinem erachten in diesem Fall lohnen einen Teil der Miete zurückzufordern, bzw. rechtliche Maßnahmen zu ergreifen?

    Vielen Dank im Voraus und viele Grüße,
    Lukas

    • Mietrecht.org
      04.10.2017 - 15:00 Antworten

      Hallo Lukas,

      was ist denn Ihr Ansatz – mit welcher Begründung möchten Sie einen Teil der Miete zurückfordern?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carolin
    25.10.2017 - 16:19 Antworten

    Hallo Dennis,
    in unserem Fall hat Person A ihr Zimmer in einer WG untervermietet an Person B. Person A hat mit dem Hauptmieter einen Vertrag indem sie 290 € Miete (inkl. aller Nebenkosten) bezahlt. Jetzt ist Person B in ihr untervermietetes Zimmer eingezogen und bezahlt 390€ (inklusive aller Nebenkosten). Das Zimmer ist weder möbiliert noch wurden gemachte Vereinbarungen wie das Spachteln der Löcher und Streichen vor Einzug vorgenommen. Darf Person A als Untervermieter die Miete um ganze 100 € (34% Mietsteigerung) hochsetzten?

    Vielen Dank schonmal im Voraus
    LG, Carolin

    • Mietrecht.org
      26.10.2017 - 15:26 Antworten

      Hallo Carolin,

      ich sehe da kein wirkliches Problem. Der Vertrag besteht zwischen den Untermietern und es herrscht weitestgehend Vertragsfreiheit. Voraussetzungen ist, dass der Vermieter und Hauptmieter der Unteruntervermietung zustimmt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Angel
        04.11.2017 - 23:04 Antworten

        Hallo Dennis,

        entspricht diesem Fall nicht einem Verhältnis zum Gewinn?
        Und wenn B davor nicht gesagt würde, wie viel A für das Zimmer als Miete bezahlt?
        Darf Person A, in diesem Fall, so viel Geld verlangen, wie sie möchte?

        Vielen Dank im Voraus für deine Antwort.
        LG, Angel

  • Natalie
    04.02.2018 - 14:54 Antworten

    Hallo Dennis,

    Ich wohne in einer 3-er Wg als Untermieterin. Als ich vor 1,5 Jahren einzog, unterschrieb ich mit der damaligen Hauptmieterin einen Untermietvertag, in dem die Warmmiete zwar angegeben, die jeweiligen Nebenkosten (Strom,Internet,) aber nicht aufgeschlüsselt waren, da die Hauptmieterin angeblich „nicht genau wusste“ wie hoch diese waren und sie selbst den Betrag der Warmmiete vom Vorgänger übernahm. Vor einem halben Jahr gab es einen wechsle des Hauptmieters. Wir setzten einen neuen Untermietvertrag auf und konnten uns den Betrag der Warmmiete mit den jetzt bekannten Nebenkosten nicht erklären. Somit übernahm die neue Hauptmieterin den alten Betrag der Warmmiete wieder von der Vorgängerin. Nun habe ich das Thema wieder aufgegriffen und wir haben alles nochmal neu durchgerechnet. Es stellte sich raus, dass meine Mitbewohnerin und ich seit Mietbeginn knapp 20 Euro mehr Warmmiete zahlen, als die Hauptmieterin. Ich habe nun von meiner jetzigen Hauptmieterin verlangt, und diese Mehrbeträge nachzuzahlen und sie willigte ein.

    Ich setzte mich ach mit der vorherigen Haupmieterin in Verbindung und schilderte ihr den Fall. Sie bestätigte zwar meine Rechnung und dass ein mehrbertag bestand, sieht sich jedoch nicht dazu verpflichtet eine Nachzahlung zu leisten. Die argumentierte, dass sie schließlich Haupmieterin war und damit mehr Verantwortung hatte und somit mehr Miete verlangen darf. Diese Vereinbarung wurde jedoch nie getroffen. Außerdem hätten wir vor Vertragsbeginn über eine Aufschlüsselung der Nebenkosten in Kenntnis gesetzt werden müssen, oder nicht? Außerdem sag sie, es sei nirgens niedergeschrieben, dass man die Miete durch die Anzahl der in der WG lebenden Personen teilen muss.

    Wie sieht die Rechtslage hier aus? Durch die monatlichen Mehrbeträge hatte sie einen Gewinn von knapp über 10%.

    Vielen Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      04.02.2018 - 16:28 Antworten

      Hallo Natalie,

      ich sehe erstmal kein Problem, wenn die Hauptmieterin nicht 1:1 die Mietkosten weiterberechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred
    08.03.2018 - 15:55 Antworten

    Hallo Dennis,

    in einem Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter steht, dass eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf. Die Wohnung war von Anfang an darauf ausgelegt, dass es einen Hauptmieter gibt, der an mehrere Personen untervermietet. Mittlerweile haben die Untermieter mehrfach gewechselt. Trotz mehrfacher mündlicher Aufforderung vom Vermieter wurden die Untermieter nie vom Hauptmieter vor Untervermietung vorgestellt. Darüber hinaus berechnet der Hauptmieter den Untermietern in Summe einen Aufpreis von mehr als 20%, als im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter.
    Muss der Mieter den Vermieter fragen bzw. evtl. eine schriftliche Zustimmung einholen, bevor er ein (neues) Untermietverhältnis eingeht oder tritt hier evtl. ein Gewohnheitsrecht ein?
    Darf der Mieter einen Aufschlag in der Höhe nehmen, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen und ohne eine Mehrleistung wie bspw. eine Möblierung vorzuhalten?
    Über eine Nachricht würde ich mich sehr freuen.
    Viele Grüße Manfred

    • Mietrecht.org
      12.03.2018 - 13:17 Antworten

      Hallo Manfred,

      natürlich muss der Mieter vor der Untervermietung die Genehmigung einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tom Meyer
    16.04.2018 - 12:10 Antworten

    Wie sieht es denn in diesem Fall aus: A ist Hauptmieter der 3-Raum-Wohnung mit Warmmiete (ohne Strom) von 550 €. Er plant einen längeren Auslandsaufenthalt und vermietet die gesamte Wohnung an eine 2er-WG, also die beiden großen Zimmer möbliert inkl. aller Nebenkosten und DSL für jeweils 600 €. Das kleine Zimmer kann von den WG-Partnern mitgenutzt werden, außer A kehrt gelegentlich auf Heimaturlaub zurück. Sind die Möblierung und die zusätzlich inkludierten Dinge (Strom, DSL…) ausreichend, die Erhöhung von 550 € auf 1200 € zu rechtfertigen, wenn man zusätzlich mit betrachtet, dass es zudem ein alter (Haupt)-Mietvertrag ist, bei welchem lange keine Mieterhöhung erfolgte (und das Risiko besteht, das demnächst mal eine kommt)…Die Nachfragesituation ist derweil so, dass mittlerweile auch 600 € für ein Zimmer mit Kusshand gezahlt werden…(ein weiterer Grund, weshalb das Hauptmietverhältnis keinesfalls aufgegeben werden soll).
    Die Untermieter würden keinesfalls klagen, aber falls anderweitig eine Klage (z.B. durch den Hauptvermieter oder so) kommt, kann es dann zu einem Bussgeld kommen?
    Kann es, außer einer fristlosen Kündigung, weitere Folgen haben, falls gar keine Genehmigung zur Untervermietung eingeholt wurde? Habe ich richtig verstanden, der Hauptvermieter muss nicht über die Höhe des Untervermietungszinses informiert werden?
    Vielen Dank!
    Tom Meyer

  • Georg
    18.05.2018 - 10:40 Antworten

    Hallo Dennis,

    Ich würde gerne wissen, wie dieser Fall beurteilt wird.

    Zwei Geschwister mieten eine größere Wohnung und die Eltern ziehen mit. Nun hat aber die gemeinsame Schwester (allein erziehend) mit 2 kleinen Kindern keine Möglichkeit eine eigene Wohnung zu finden und möchte auch mit einziehen. Der Vermieter der beiden Geschwister macht mit der anderen Schwester einen Untermietvertrag und erhöht dann die monatliche Gesamtmiete incl. Nebenkosten um 20% sowie dementsprechend auch die Kaution.
    Dann zieht aber überraschend einer der Geschwister aus die den Mietvertrag mit dem Vermieter geschlossen haben.
    Die Miete bleibt aber weiterhin die gleiche.

    Mich würde interessieren ob das alles Rechtens ist.

    Vielen Dank für die Antwort und beste Grüße
    Georg

    • Mietrecht.org
      18.05.2018 - 13:11 Antworten

      Hallo Georg,

      warum schließt der Vermieter einen Untermietvertrag mit einem weiteren Mieter, der in die Wohnung einzieht? Vermieter vermieten, Mieter vermieten unter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karolina
    08.06.2018 - 09:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Die Texte beziehen sich ja in erster Linia auf die üblichen Kosten für vergleichbare Wohnungen.

    Würde der Tatbestand von Wucher ebenfalls bestehen, wenn 1 1/2 von vier Zimmern für 700€ vermietet werden (inkl aller Kosten) und sich dann aber herausstellt, dass die Miete für die gesamte Wohnung sich nur auch 670€ beläuft (zzgl. Nebenkosten ca 140€)?

    Die Miete ist de facto ziemlich weit unterm Mietspiegel, weil der Vertrag sehr alt ist. Aber ist ein solches Missverhältnis von tatsächlichen Kosten und Untervermietung zulässig?

    Viele Dank!
    Karo

  • Rey
    30.07.2018 - 07:11 Antworten

    Ich bin dabei eine Wohnung in Berlin zu kaufen. Im Mietvertrag mit dem alten Eigentümer steht eine Miete von 225 EUR + 70 EUR Nebenkosten. Es gab in den letzten 10 Jahren keine Mieterhöhung. Der Eigentümer hat sich hier wenig bemüht, vielleicht auch aus Unkenntnis.
    Über den Makler haben wir erfahren, dass die Mieterin dort selbst nicht wohnt und die gesamte 1 Zimmer Wohnung von 33 m2 untervermietet hat. Neutral und freundlichen haben wir um Besichtigung der Wohnung gebeten und haben die Untermieterin, eine Britin kennengelernt. Die Wohnung war in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand, was letztlich erstmal nicht so tragisch ist. Prikär ist das Ganze, dass die eigentliche Mieterin einen Untermietvertrag in englisch geschrieben hat und in diesem Vertrag nicht klar hevorgeht, dass sie innerhalb eines Jahres den Vertrag nach deutschem Mietrecht kündigen darf. Die Untermieterin macht einen nicht wirklich geschäftsfähigen Eindruck. Möchte ihr aber insbesondere helfen, da sie tatsächlich für die Wohnung 750 EUR zahlt. In der Gegend Friedichshain ist das theoretisch erzielbar, aber für mich ganz klar, dass die eigentliche Mieterin eine ganze Wohnung dazu nutzt um Geld nebenbei zu erwirtschaften. Aus meiner Sicht ist auch dieser ominöse Untermietvertrag unlaut. Die Möbel wenn man das dazu sagen kann, sind objektiv zu betrachten primär Sperrmüll und haben nichts mit halbwegs wertigen Möbeln zu tun. Ich war fassungslos, wie man so dreist sein kann, Menschen (eine dunkelhäutige Britin mitte 20) so dermaßen auszubeuten. Das ist natürlich auch ein bisschen das Verschulden des noch Eigentümers. Die Untermieterin sagte, dass sie sich die Wohnung nicht mehr leisten kann und sie noch eine Miete zahlen muss und der Untervermietvertrag endlich ausläuft. Ich habe ihr angeboten, dass sie sofern ich endgültig alle Unterlagen habe, die Mieterin anzeigen werde und ihr eigentlich hiesiges auch empfehlen möchte. Ausserdem kann sie bis auf weiteres in der Wohnung wohnen bleiben, bis sie vielleicht was neues gefunden hat. Ob das in 6 Monaten oder ein Jahr ist, spielt dabei keine Rolle. Die eigentliche Mieterin hat einen Vertrag mit dem alten Eigentümer abgeschlossen. Ich möchte dieser Mieterin an sich frsitlos kündigen. Ist das überhaupt generell möglich und was ist hier zu beachten? Anzeigen starfrechtlich werde ich die Dame so oder so, weil sie dermaßen arglistig handelt, dass es einen sprchlos macht, und das als Yogalehrerin.

    • Mietrecht.org
      30.07.2018 - 13:05 Antworten

      Hallo Rey,

      die dauerhafte Untervermietung müssen Eigentümer nicht dulden. Lassen Sie die Möglichkeit der Kündigung hier prüfen: Kündigung möglich? (für Vermieter)

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • maba
    30.08.2018 - 10:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie sieht das ganze bei vergünstigter überlassung innerhalb des zulässigen Rahmens innerhalb der Familie aus.

    Z.B. Vater vermietet an Sohn, Sohn vermietet selbst ein Stockwerk weiter,

    Gibt es in dieser Konstellation Probleme wenn der Sohn etwa 560€ bezahlt, aber selbst dann z.b mehr als die Hälfte einkassiert, wenn z.B. marktübliche Miete der untervermieten Wohnug 400 beträgt und er diese auch voll verlangt.

    • Mietrecht.org
      30.08.2018 - 10:57 Antworten

      Hallo maba,

      besprechen Sie das bitte mit Ihrem Steuerberater. Mit fällt dazu das Stichwort „Gestaltungsmissbrauch“ ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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