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Untervermietung an Feriengäste – Was Mieter wissen müssen

Vermieten Mieter ihre Wohnung an Feriengäste als Untermieter, gilt es einige Gegebenheiten zu beachten. Es sind die Vorteile und Nachteile abzuwägen. Der finanzielle Aspekt allein sollte jedenfalls nicht ausschlaggebend sein. Zur Untervermietung an Feriengäste gibt es sogar eine BGH-Entscheidung.

1. Untervermietung: Erlaubnis durch den Vermieter erforderlich

Jede Art von Untervermietung setzt die Erlaubnis des Vermieters als Eigentümer des Objekts voraus. Dieser Erlaubnis wird regelmäßig personenbezogen erteilt. Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter über die Person des Untermieters zu informieren. Das Gesetz gesteht dem Vermieter nämlich zu, den Untermieter bei begründeten Zweifeln an dessen Integrität abzulehnen.

Für den Mieter besteht das Problem daher darin, dass seine Feriengäste ständig wechseln und er vor jeder Untervermietung den Vermieter um Erlaubnis fragen und die Person des Feriengastes benennen müsste. Nicht jeder Vermieter wird sich darauf einlassen wollen.

Für den Vermieter als Eigentümer des Objekts und die zu berücksichtigen Interessen anderer Mieter kann sich das Problem ergeben, dass er kein Interesse daran haben wird, im Haus ständig unbekannten Personen begegnen zu müssen, die fortlaufend kommen und gehen.

Sofern sich der Vermieter auf die Untervermietung an wechselnde Feriengäste tatsächlich einlässt, kann ein Ausweg darin bestehen, dass er seine Erlaubnis pauschal erteilt und auf die personenbezogene Erlaubnis verzichtet.

2. BGH: Untervermietung an Feriengäste ist vertragswidrig

In einer neuen Entscheidung des BGH wurde klargestellt, dass eine Untervermietungserlaubnis den Mieter nicht berechtige, die Wohnung an Feriengäste zu überlassen (BGH Urt. v. 8.1.2014, VIII ZR 210/13). Im Fall hatte der Vermieter dem Mieter erlaubt, die Wohnung alle 14 Tage am Wochenende seiner Tochter für Besuche zur Verfügung zu stellen. Die Erlaubnis war mit der Auflage verbunden, dass die Untermieterin Postvollmacht haben müsse, um beispielsweise Betriebskostenabrechnungen oder sonstige Schreiben des Vermieters entgegenzunehmen. Als der Mieter zur Deckung der Unkosten durch Leerstand die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung durch Feriengäste anbot, kündigte der Vermieter nach Abmahnung das Mietverhältnis fristlos.

Der BGH stellte klar, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Feriengäste nicht mit der gewöhnlich auf Dauer angelegten Untervermietung gleichzustellen sei und die erteilte Untervermietungserlaubnis nicht ohne weiteres die Vermietung an Feriengäste umfasse. Da der Vermieter zudem eine Postvollmacht des Untermieters zur Bedingung gemacht hatte, war klar, dass sich die Erlaubnis nicht auf Touristen habe beziehen können, die in keiner persönlichen Beziehung zum Mieter stehen.

3. Feriengäste sind keine Besucher

Es bringt dem Mieter auch nichts, seine Feriengäste als Besucher zu auszugeben. Zwar bleiben auch Besucher nur vorübergehend. Ihr Aufenthaltszweck ist aber ein anderer, selbst wenn sie in der Wohnung längere Zeit übernachten. Das Besuchsrecht wird nämlich durch den Vertragszweck eingeschränkt. Bei der Wohnraummiete sind kommerzielle Besuche Dritter nicht vom Vertragszweck der Mietwohnung umfasst.

4. Unerlaubte Untervermietung begründet Kündigungsrecht des Vermieters

Vermietet der Mieter an Feriengäste, ohne dass er dazu die Erlaubnis des Vermieters hat, riskiert er spätestens nach der Abmahnung durch den Vermieter dessen fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte stellt zweifelsfrei ein vertragswidriges Verhalten des Mieters dar (OLG Hamburg, WuM 1982, 41; AG Hamburg ZMR 2003, 42). Insbesondere kann der Vermieter ihn auf Unterlassung verklagen (§ 541 BGB).

Umgekehrt steht dem Mieter kein Kündigungsrecht gemäß § 540 I 2 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte) zu, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert. Der Vermieter soll nämlich davor geschützt werden, dass ihm andere Nutzer aufgedrängt werden als diejenigen, die er im Mietvertrag vereinbart hat oder mietvertraglich akzeptieren müsste (Familienangehörige).

Hinzu kommt, dass der Mieter ein zusätzliches Risiko eingeht. Gemäß § 540 II BGB haftet er nämlich auch bei Vorsatz des Untermieters für von diesem begangene Pflichtverletzungen beim Gebrauch der Mietsache und kann sich nicht darauf berufen, er habe keinen Einfluss ausüben können.

5. Feriengastvermietung ist kein berechtigtes Interesse

Außerdem ist Voraussetzung, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung geltend machen muss. Nur dann ist der Vermieter überhaupt verpflichtet, seine Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen. Die Untervermietung an wechselnde Feriengäste dürfte kaum als berechtigtes Interesse anerkannt werden können, insbesondere als sie unter dem Gesichtspunkt erfolgt, Geld zu verdienen. Vom Gesetz her soll die Untervermietung auf solche Zwecke beschränkt bleiben, die den Mieter entlasten, weil er aus beruflichen oder persönlichen Gründen darauf angewiesen ist, sich durch die Untervermietung von der eigenen Mietverpflichtung zu entlasten.

6. Vermietung an Feriengäste ist gewerblich

Ein weiteres Problem, das gegen die Erlaubnis zur Untervermietung spricht, besteht darin, dass der Mieter gewerblich tätig wird. Gewerbliche Tätigkeiten sind in Wohnungen regelmäßig verboten. Sie widersprechen dem Zweck des Objekts. Vor allem beeinträchtigen sie auch die Interessen anderer Mieter.

Will und kann sich der Mieter über all diese Hindernisse hinwegsetzen, muss er die Mieteinkünfte versteuern. Er bezieht dann nämlich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und muss diese, sofern er zusammen mit seinen sonstigen Einnahmen die jeweiligen Grundsteuerfreibeträge übersteigt, in einer Einkommensteuererklärung gegenüber dem Finanzamt offen legen.

Soweit der Mieter hierbei zugleich Aufwendungen oder gar Verluste geltend machen möchte, steht vor dem nächsten Problem. Verluste bei Ferienwohnungen werden grundsätzlich nur anerkannt, wenn die Ferienwohnung nicht selbst genutzt, sondern ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird (BFH BStBL 2003, II S. 914).

Wird hingegen die Wohnung selbst genutzt und an wechselnde Feriengäste vermietet, unterstellt das Finanzamt regelmäßig Liebhaberei und erkennt steuersparende Verluste nicht an. Diese Konsequenz droht auch dann, wenn die Vermietungsquote mehr als 25 % unter der ortsüblichen Vermietungsquote für Ferienwohnungen liegt.

7. Fazit

Alles in allem: Die Untervermietung der eigenen Mietwohnung durch den Mieter an wechselnde Feriengäste ist nicht unbedingt eine sinnvolle Idee. Abgesehen von rechtlichen Schwierigkeiten und Hindernissen führt sie zu einem bürokratischen Aufwand, der selten im Verhältnis zum Ertrag stehen dürfte.

Oft dürfte auch der durch den einen oder anderen Feriengast verursachte Ärger die Freude an der Sache verleiden. Nicht jeder Gast erweist sich nämlich als pflegeleicht. Allein das Zusammenleben bislang fremder Personen auf engem Raum und die durch die Untervermietung bedingte gemeinsame Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen (Küche, Badezimmer) kann ungeahnte Probleme verursachen.

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