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Untervermietung über Airbnb – Ratgeber für Mieter

Vermieten Sie ihr Zimmer, Haus oder ihre Wohnung bei Airbnb? Oder beabsichtigen Sie Touristen ihre Wohnung anzubieten? Nach den Werbetexten einschlägiger Portale wie Airbnb soll das Ganze ja unkompliziert und einfach sein. Das ist es aber nicht – jedenfalls nicht aus rechtlicher Sicht. Mietern kann hier ganz schnell eine gewerbliche Nutzung des Wohnraums unterstellt werden: Rechtlich ist das dann eine Zweckentfremdung die mit einem Bußgeld geahndet wird. Zudem werden meist auch die Vermieter vor dem Anbieten der eigenen Wohnung nicht gefragt und schon hat man ohne Erlaubnis untervermietet. Als Folge droht, dann eine Abmahnung und eine Kündigung der Wohnung.

Deshalb ist es wichtig, sich vorher über die rechtliche Zulässigkeit solcher „unkomplizierten Nebenverdienste“ zu informieren, bevor man seine Wohnung Touristen und Feriengästen anbietet. Nicht jede Untervermietung über Airbnb ist verboten. Nur solche bei denen der Vermieter außen vor gelassen wird und der Mieter bereits in gewerblichem Umfang untervermietet.

Wann ist eine Untervermietung über Airbnb dann überhaupt zulässig? Der nachfolgende Artikel klärt ihre Fragen und zeigt ihre Rechte auf.

I. Was ist die Vermietung auf Airbnb rechtlich?

Als sogenannter Gastgeber kann man auf Internetportalen wie zum Beispiel Airbnb, 9flats, Wimdu und Housetrip Wohnungen für Touristen als Ferienunterkünfte anbieten. Gerade in Großstädten sind solche Angebote sehr beliebt. Fährt man nämlich als Mieter übers Wochenende mal weg, bietet man sein eigenes zuhause als Ferienunterkunft an und verdient ganz nebenbei etwas Geld.

Mietrechtlich ist das eine Untervermietung durch den Mieter an Feriengäste.

Ganz egal, ob es sich um einen Tag, eine Woche oder einen Monat handelt, der Mieter hat hier die mietrechtlichen Vorschriften zur Untervermietung zu beachten. Das bedeutet, als Mieter muss man in seinen Mietvertrag sehen, ob und unter welchen Voraussetzung die Untervermietung überhaupt gestattet ist. Findet man nichts dazu, hilft das Gesetz:

  • Nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB ist es dem Mieter grundsätzlich nicht erlaubt, die Mietwohnung als Ganzes ohne die Erlaubnis des Vermieters weiter zu vermieten. Der Vermieter ist also zu fragen und kann ohne weitere Begründung ablehnen.
  • Nach § 553 BGB kann der Mieter einen Teil der Mietwohnung untervermieten, wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt. Hier ist der Vermieter also auch zu fragen, muss aber im Gegensatz zur kompletten Untervermietung der Wohnung dem Mieter seine Erlaubnis geben, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.

Wichtig ist allerdings, dass man den Vermieter über seine Absicht der Vermietung an Feriengäste aufklärt, denn der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine normale Erlaubnis des Vermieters noch lange nicht die Erlaubnis zur Untervermietung an Feriengäste miteinschließt (BGH, Urteil vom 08. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13).

Darüber hinaus kann ein Vermieter auch einen Untervermietungszuschlag von dem Mieter einfordern und sogar von seiner Erlaubniserteilung abhängig machen.

Was sie alles zur Untervermietung als Mieter wissen sollten, bevor Sie ihre Wohnung in Portalen wie Airbnb anmelden und für Feriengäste anbieten, lesen Sie am besten in diesen Übersichtsbeiträgen nach:

II. Nutzung der Mietwohnung bei Airbnb immer Zweckentfremdung?

Man hört immer wieder, dass man als Mieter seine Wohnung zweckentfremdet, wenn man seine Mietwohnung auf Airbnb und Co. untervermietet. Dabei ist nicht jede Untervermietung eine sogenannte Zweckentfremdung.

Eine Zweckentfremdung liegt nämlich nur vor, wenn der private Wohnraum, nicht zum Wohnen genutzt wird, sondern zu einem anderen Zweck. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es als gewerbliches Büro genutzt wird oder man die Wohnung gewerblich als Ferienwohnung für Touristen nutzt. Das Verwaltungsgericht Berlin zum Beispiel erklärt dies ausdrücklich in einem seiner Urteile: Die Nutzung von Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen stellt nach den gesetzlichen Regelungen des Landes Berlin eine verbotene Zweckentfremdung dar (VG Berlin, Urteil vom 08. Juni 2016, Az. 6 K 160.16). Dafür reicht es in Berlin aus, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung verwendet wird. Insbesondere wenn die Mietwohnung im Internet als Ferienwohnung angeboten und regelmäßig für kurzfristige Zeiträume an Feriengäste vermietet wird (VG Berlin, Urteil vom 08. Juni 2016, Az.: 6 K 160.16).

An diesem Urteil erkennt man, dass für die Annahme der Zweckentfremdung maßgeblich auf das Merkmal der gewerblichen Untervermietung abgestellt wird. Solange man also in einem privaten Rahmen untervermietet, liegt regelmäßig keine Zweckentfremdung vor. Eine private Untervermietung ist zum Beispiel eine längerfristige Untervermietung von 3 oder 6 Monaten, insbesondere, wenn auch nur ein einzelnes Zimmer vermietet wird und der Mieter selbst in der Wohnung wohnen bleibt. Eine häufige –mehr als dreimal jährlich– und nach Tagen bemessene Untervermietung wird dagegen meist als gewerbliche Untervermietung und damit als Zweckentfremdung einzuordnen sein.

Wichtig ist, dass diese Zweckentfremdungsregelungen in Landesgesetzen oder örtlichen Satzungen geregelt sind. Das bedeutet, je nachdem wo man als Mieter wohnt sind unterschiedliche Regelungen zu beachten. Man sollte sich daher über die örtlichen Bestimmungen informieren.

III. Erlaubnis des Vermieters notwendig um über Airbnb zu vermieten?

Die Antwort ist ausnahmslos Ja. Die Vermietung über Airbnb ist eine Untervermietung der eigenen Mietwohnung (siehe oben unter I.). Daher braucht man als Mieter grundsätzlich auch die Erlaubnis des Vermieters. Man muss also den Vermieter jedes Mal vorher fragen und sich am besten eine schriftliche Erlaubnis zur Untervermietung aus Airbnb geben lassen.

1. Untervermietung kann nicht generell verboten werden

Solange man nicht die komplette Wohnung vermietet, sondern lediglich einzelne Räume kann man einen Anspruch darauf haben, dass die Untervermietung erlaubt wird (siehe oben unter I.). Das ist dann bei jeder Anfrage zur Untervermietung zu prüfen. Ein generelles Verbot der Untervermietung kann der Vermieter also nicht aussprechen.

Das bedeutet, zum Beispiel: Nur, weil ihr Vermieter einmal nein zu einer Untervermietung gesagt hat, folgt daraus kein generelles Verbot. Es kommt immer auf die neue Situation an in der man nun als Mieter, um die Erlaubnis zur Untervermietung bittet. Hat man nämlich ein berechtigtes Interesse ist die Erlaubnis zu erteilen.

Genauso liegt auch der Fall, wenn man einmal ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet hat und der Vermieter deshalb ein generelles Verbot zur Untervermietung aussprechen will: Die Erlaubnis kann nicht generell untersagt werden, weil einmal unerlaubt untervermietet wurde und der Vermieter meint jede Untervermietung sei jetzt unzumutbar. Das stellte das Amtsgericht Frankfurt zum Beispiel in einem Fall klar, in dem der Mieter nach der einmaligen unerlaubten Untervermietung den Vermieter um eine Erlaubnis zur Untervermietung bat und den Untermieter benannte. Das Gericht betonte das aus der einmaligen unerlaubten Untervermietung keine Unzumutbarkeit für alle künftigen Untervermietungen folgen kann. Gerade wenn nun der Untermieter benannt wird, ist das ein anderer Fall der Untervermietung und die Möglichkeit der Erlaubniserteilung ist anhand der neuen Umstände zu betrachten (AG Frankfurt, Urteil vom 23. Dezember 2015, Az.: 33 C 2762/15).

2. Vermieter kann im Einzelfall erhöhte Ansprüche an den „richtigen“ Untermieter stellen

Allerdings kann der Vermieter für die Erteilung der Erlaubnis höhere Maßstäbe ansetzen, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter wegen wiederholter unerlaubter Untervermietung bereits gestört ist. So entschied jedenfalls das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einem Fall in dem der Vermieter die Untermieterlaubnis wegen einer Verletzung der polizeilichen Meldepflicht durch den potentiellen Untermieter und dem gestörten Vertrauensverhältnis zum Mieter verweigert hat. Das Gericht gab hier dem Vermieter Recht: Die Verletzung der polizeilichen Meldepflicht durch den potentiellen Untermieter ist einen wichtigen Grund für die Verweigerung der Erteilung einer Untermieterlaubnis. Diese erhöhte Anforderung durfte der Vermieter auch stellen, da der Mieter die Wohnung in der Vergangenheit mehrfach in Internetportalen – ohne Erlaubnis und unter Beteuerung des Gegenteils – zur Vermietung an Touristen angeboten hat. Dadurch hat der Mieter das Vertrauen des Vermieters in seine Redlichkeit erschüttert, so dass der Vermieter das Recht hat an potentielle Untermieter strenge Maßstäbe zu stellen (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29. August 2016, Az.: 7 C 161/15).

IV. Was passiert, wenn ich den Vermieter nicht frage und über Airbnb untervermiete?

Ein Mieter der seine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters bei Airbnb anbietet und an Touristen vermietet verstößt grundsätzlich immer gegen den Mietvertrag. Der Vertragsbruch wird dabei auch nicht erst durch die entgeltliche Überlassung des Wohnraums an Touristen begangen, sondern bereits durch das öffentliche Angebot ohne Erlaubnis des Vermieters (LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, Az.: 67 S 360/14; Beschluss vom 29. Januar 2015, Az.: 67 S 460/14). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung über den Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB hinaus nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen oder zur Überlassung angeboten wird (LG Berlin, Beschluss vom 03. Februar 2015, Az.: 67 T 29/15). Das bedeutet ohne Erlaubnis des Vermieters, darf man seine Wohnung nicht einmal zur Untervermietung anbieten.

V. Kann der Vermieter kündigen, wenn ich über Airbnb untervermiete?

Auch hier ist die Antwort Ja. Denn, sobald man als Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters über Airbnb untervermietet, kann tatsächlich ein Kündigungsrecht des Vermieters bestehen. Schließlich ist die Untervermietung ohne Erlaubnis ein Vertragsbruch.

Allerdings droht nicht sofort die fristlose Kündigung. Der Vermieter muss den Vertragsbruch erst abmahnen. Da es sich bei der unerlaubten Untervermietung über Airbnb und Co. um einen Verstoß gegen Vertragspflichten handelt muss sowohl vor der außerordentlichen als auch ordentlichen Kündigung erfolglos abgemahnt werden.

Das bestätigen auch die Entscheidungen aus der Rechtsprechung, wie zum Beispiel:

  • Das Amtsgericht Frankfurt lehnte die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung wegen einer einmaligen unerlaubten kurzzeitigen Untervermietung über Airbnb als unwirksam ab, weil nicht abgemahnt wurde (AG Frankfurt, Urteil vom 23. Dezember 2015, Az.: 33 C 2762/15).
  • Das Landgericht Berlin lehnte die Kündigung eines Vermieters wegen fehlender Abmahnung ab, obwohl die Mietwohnung bereits dreimal vom Mieter über das Internetportal Airbnb unerlaubt an Touristen untervermietet wurde (LG Berlin, Beschluss vom 27. Juli 2016, Az.: 67 S 154/16).
  • Das Landgericht Amberg (Urteil vom 09. August 2017, Az.: 24 S 299/17) bestätigt ebenfalls ein grundsätzliches Abmahnungserfordernis bei unerlaubter Untermietung der Mieträume über Airbnb an Gäste für Urlaubsaufenthalte

Einen Ausnahmefall gibt es nur, wenn die Abmahnung entbehrlich wäre, da keine Abhilfe durch den Mieter zu erwarten ist oder noch weitere besondere Umstände hinzukommen, die den Vertragsbruch besonders schwerwiegend machen (LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2014, Az.: 67 S 360/14). Zum Beispiel bei einer fortgesetzten unberechtigten Untervermietung trotz eines bereits laufenden Räumungsverfahrens oder bei besonderen Abnutzungserscheinungen durch die Untervermietung etc. kann der Vertragsbruch als solcher zu einer besonders schweren Vertragsverletzung heranwachsen. Diese Fälle sind aber wirklich Ausnahmefälle und treffen in der Praxis kaum zu.

Wichtig ist daher für Mieter:

Die Kündigung des Vermieters wegen der unerlaubten Untervermietung über Airbnb ist erst wirksam, wenn man bereits einmal abgemahnt wurde und

  • trotzdem weiter untervermietet oder
  • es unterlässt das Angebot aus dem Internet zu nehmen. Das bedeutet, hat man die Abmahnung in der Hand, kann der Vermieter auch sofort kündigen, wenn man sein Angebot weiter auf Airbnb lässt. Egal ob man dann nochmal an Touristen vermietet oder nicht (LG Berlin, Beschluss vom 03. Februar 2015, Az.: 67 T 29/15).

VI. So vermietet man richtig über Portale wie Airbnb

Wie man sieht ist die Untervermietung über Portale wie Airbnb, 9flats, Wimdu und Housetrip nicht ganz so unkompliziert wie von den Betreibern der Portale angegeben. Informiert man sich aber über die mietrechtlichen Voraussetzungen und die Einschränkungen der örtlichen Zweckentfremdungsverbote ist auch die Nutzung solcher Portale möglich.

Wichtig ist folgende Punkte zu beachten, wenn man über Airbnb untervermieten will:

  1. Fragen Sie als Mieter Ihren Vermieter bereits vor der Anmeldung bei Airbnb, um Erlaubnis für eine gelegentliche private Untervermietung an Feriengäste bzw. Touristen. Halten Sie das schriftlich fest und vereinbaren Sie gegebenenfalls auch den Untervermietungszuschlag für den Vermieter.
  2. Sie sollten die Untervermietung immer auf einen Teil der Wohnung bzw. ein Zimmer beschränken.
  3. Die Untervermietung muss privat gehalten werden. Das bedeutet, Sie sollten nicht mehr als dreimal im Jahr und am besten nur für längere Aufenthalte untervermieten.
  4. Ändert der Vermieter seine Meinung zur Untervermietung und entzieht Ihnen die Erlaubnis oder mahnt sie ab, sollten Sie sofort Ihre Angebote aus dem Internet nehmen und die Untervermietung einstellen, damit eine drohende Kündigung der Mietwohnung abgewendet werden kann.

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