Das Gesetz ist eigentlich unmissverständlich. Im Gesetzestext spiegelt sich eine Selbstverständlichkeit wieder.

Das Gesetz regelt in § 540 BGB die „Gebrauchsüberlassung einer Mietsache an Dritte“ und bestimmt ergänzend in § 543 II 2 BGB, dass der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Wir gehen hier der Frage auf den Grund, ob und wann die (unerlaubte) Untervermieterung eines Zimmers oder der gesamten Wohnung zur Kündigung des Hauptmieters / des Hauptmietvertrages führen kann.

1. Untervermietung ist erlaubnispflichtig

Jegliche Untervermietung ist erlaubnispflichtig. Der Vermieter darf darauf vertrauen, dass die Mietsache nur von der im Mietvertrag bezeichneten Vertragspartei bewohnt wird und nicht ihm unbekannte Dritte zusätzlich in die Wohnung einziehen. Eine Ausnahme besteht nur beim Einzug von Familienangehörigen des Mieters. Ihr Einzug liegt noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.

2. Kündigungsrecht des Mieters bietet Interessenausgleich

Ausgleichend regelt das Gesetz, das der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen kann, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, ohne dass er einen in der Person des Untermieters liegenden wichtigen Grund geltend machen kann. Ist die Person des Untermieters also nicht zu beanstanden, braucht der Vermieter der Untervermietung zwar nicht zuzustimmen, kann dann aber nicht verhindern, dass der Mieter das befristete oder nur mit längerer Kündigungsfrist kündbare Mietverhältnis vorzeitig kündigt.

Einen zusätzlichen Schutz erhält der Mieter dann, wenn er nur ein einzelnes Zimmer in seiner Wohnung untervermieten möchte. Gemäß § 553 BGB hat einen Rechtsanspruch auf die Untervermietungserlaubnis, sofern er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung begründen kann. Ohne ein solches Interesse kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern.

Liegt das Interesse des Mieters vor, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen. Er kann sie darüber hinaus dann verweigern, wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde, ihm die Person des Untermieters nicht zumutbar ist oder sonstige gewichtige Gründe gegen eine Untervermietung sprechen.

3. Was können Vermieter tun?

3.1. Erste Maßnahme des Vermieters: Abmahnung

Vermietet der Mieter also die gesamte Wohnung oder auch nur Teile seiner Wohnung an einen Untermieter, hat der Vermieter zunächst das Recht, den Mieter gemäß § 541 BGB abzumahnen und ihn anzuhalten, den Untermieter zum Auszug zu veranlassen.

Die Abmahnung sollte schriftlich erfolgen. Sie sollte die Ankündigung der fristlosen Kündigung beinhalten, falls der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch nach Ablauf einer angemessenen Frist fortsetzt.

3.2. Zweite Maßnahme des Vermieters: Unterlassungsklage

Kommt der Mieter der Abmahnung nicht nach, kann ihn der Vermieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs verklagen. Das Gericht verpflichtet dann den Mieter, den Untermieter zum Auszug zu veranlassen.

Zieht der Untermieter gezwungenermaßen aus, kann der Mieter den Untermietvertrag nicht mehr erfüllen, bleibt aber rechtlich zur Erfüllung verpflichtet. Da er sich dadurch vertragsbrüchig macht, ist er dem Untermieter schadensersatzpflichtig (Ersatz von Umzugskosten, Auslagen).

3.3. Dritte Maßnahme des Vermieters: Kündigung

Alternativ kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis mit dem Mieter außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen (§ 543 II 2 BGB). Lässt der Hauptmieter den Untermieter einziehen, ohne dass der Vermieter die Untervermietung erlaubt hat, handelt er auch dann vertragswidrig, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hätte.

Statt der fristlosen Kündigung kommt auf die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist in Betracht. Der Vermieter kann sich infolge der unberechtigten Untervermietung auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses berufen, da der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und erheblich verletzt (§ 573 II 1 BGB).

4. Sonderfälle

4.1. Mieter darf Vermieter nicht belügen

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter wahrheitswidrig behauptet, dass er die Wohnung nicht untervermietet habe. In einem Fall des AG München (Urt.v.25.4.2013, 423 C 29146/12) war der Vermieter mit der Räumungsklage erfolgreich.

Grund war, dass der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet hatte und auf Nachfragen die Untervermietung hartnäckig leugnete. Dadurch sei das Vertrauensverhältnis zum Vermieter nachhaltig gestört und ihm nicht zuzumuten gewesen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Hinzu kam, dass der Mieter in einer öffentlich geförderten Wohnung wohnte, die nur von einem begünstigten Personenkreis bewohnt werden durfte. In Anbetracht der Umstände wurde sogar die Abmahnung für entbehrlich gehalten.

4.2. Kündigung darf nicht arglistig sein

Dennoch kann in Ausnahmefällen die Kündigung des Vermieters rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Hauptmieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis geltend machen kann (BayObLG REMiet 1/90).

Der Vermieter kann nur dann mit Erfolg fristlos (OLG Hamburg WuM 1982, 41) oder ordentlich (BayObLG WuM 1995, 378) kündigen, wenn die Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis tatsächlich nicht vorgelegen haben. Seinem Herausgabeverlangen steht andernfalls die Arglisteinrede entgegen, weil er die Herausgabe der Räume verlangen würde, obwohl er vom Gericht verpflichtet werden könnte, die Erlaubnis zu erteilen.

Kritik:

Diese Entscheidungen sind nicht unbedingt konsequent. Schließlich verhält sich der Mieter vertragsbrüchig. Unter Umständen ist der Vermieter mangels Information des Mieters über die Person des Untermieters gezwungen, einen Räumungsprozess anzustrengen und muss dann im Verfahren feststellen, dass er die Untervermietungserlaubnis hätte erteilen müssen bzw. jetzt nachträglich immer noch erteilen muss.

Strategie:

Die dabei anfallenden Verfahrenskosten kann er allenfalls vermeiden, wenn er den Anspruch des Mieters dann sofort anerkennt. Insoweit trägt auch der Mieter das Risiko, dass er infolge seiner Nachlässigkeit oder Rücksichtslosigkeit die Prozesskosten übernehmen muss.

Vor Ausspruch der Kündigung ist also auf beiden Seiten unbedingt zu prüfen, ob und inwieweit der Vermieter verpflichtet ist, die Untervermietungserlaubnis zu erteilen.

4.3. Kündigung darf nicht übermäßig sein

Die fristlose Kündigung des Vermieters scheidet aus, wenn er eine früher erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft und der Hauptmieter gegen den Widerstand des Untermieters bemüht ist, das Untermietverhältnis zu beenden.

Im Fall hatte der beklagte Hauptmieter den Untermieter auf Räumung verklagt und damit alle ihm möglichen Schritte unternommen, um das Untermietverhältnis zu beenden und den Untermieter zum Auszug zu veranlassen. Insoweit war es nicht sachgerecht, ihm die Verletzung vertraglicher Pflichten vorzuwerfen und darauf die fristlose Kündigung zu begründen (BGH Urt. v. 4.12.2013, VIII ZR 5/13).

4.4. Stromsperre ist verbotene Eigenmacht

In einem Fall des LG München (Urt.v.9.6.2005, 26 O 8764/05) wurde einem Vermieter untersagt, dem Hauptmieter den Strom abzustellen und sich auf eine nicht genehmigte Untervermietung zu berufen. Das Gericht sah darin eine verbotene Eigenmacht, da der Vermieter nicht im Besitz eines Räumungstitels war.

Eine Stromsperre kommt allenfalls in Betracht, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist und es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, die Nebenkosten für den zum Auszug verpflichteten Mieter zu verauslagen.

4.5. Vermietung an Touristen ist vertragswidriger Gebrauch

In einem Fall des BGH (Urt.v.8.1.2014, VIII ZR 210/13) wurde die Kündigung des Vermieters gegenüber dem Hauptmieter für begründet erklärt, weil der Hauptmieter die Wohnung im Internet an Touristen tageweise untervermieten wollte.

Es handele sich hier gerade nicht um eine auf Dauer angelegte Untervermietung, so dass der Mieter keinen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis habe. Das Gesetz habe nur die dauerhafte Untervermietung im Blick. Nur diese steht in Verbindung mit einem berechtigten Interesse des Hauptmieters an der Untervermietung. Ein bloß wirtschaftliches Interesse mit Gewinnerzielungsabsicht stellt kein berechtigtes Interesse dar.

Das Urteil ist richtig, da der Vermieter ein Interesse und Anspruch darauf hat, zu wissen, welche Personen Zutritt ins Haus haben und wer sich in der Wohnung aufhält. Auch muss er dabei ähnliche Interessen von Mitmietern berücksichtigen, die davor bewahrt werden sollen, auf dem Grundstück und im Treppenhaus ständig fremden Personen zu begegnen, deren Aufenthaltszweck sie nicht überprüfen können.