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Der Untermietvertrag bei der Kündigung des Hauptmietvertrages

Bei der Untervermietung von Wohnraum sind zwei Rechtsverhältnisse auseinanderzuhalten. Zum einen besteht ein Mietvertrag zwischen dem Vermieter als Eigentümer des Objekts (Hauptvermieter) und dem Hauptmieter (Hauptmietvertrag). Zum anderen besteht ein Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter (Untermietvertrag).

Zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. So ist der Untermieter ausschließlich Vertragspartner des Hauptmieters. Da der Untermieter aber das Eigentum des Hauptvermieters als Eigentümer der Wohnung nutzt, ergibt sich auch im Verhältnis des Hauptvermieters zum Untermieter ein gewisser Regelungsbedarf. Das Verständnis der Zusammenhänge erfordert die Kenntnis der rechtlichen Gegebenheiten.

1. Kündigung des Hauptmietvertrages berührt Untermietvertrag nicht

Kündigt der Hauptvermieter den Hauptmietvertrag, besteht aus rechtlicher Sicht das Untermietverhältnis fort. Diese Kündigung betrifft zunächst nicht den Untermieter. Im Idealfall ist natürlich der Bestand des Untermietvertrages an das Bestehen des Hauptmietvertrages geknüpft. Endet der Hauptmietvertrag, endet im Idealfall auch der Untermietvertrag. Die Kündigungsfristen der beiden Mietverträge sollten nach Möglichkeit und im Sinne aller Beteiligten aufeinander abstimmt sein.

2. Hauptvermieter kann vom Untermieter Rückgabe verlangen

Maßgebliche Vorschrift ist § 546 II BGB. Danach kann der Vermieter als Hauptvermieter auch vom Untermieter die Wohnung zurückfordern. Er kann dies, obwohl er zum Untermieter nicht im Vertragsverhältnis steht. Grund ist, dass der Hauptvermieter als Eigentümer nicht dadurch in seinem Eigentum beeinträchtigt werden soll, dass der Hauptmieter die Wohnung an einen Untermieter vermietet hat.

Gleichermaßen kann der Hauptvermieter von seinem Mieter und der Hauptmieter seinerseits als Vermieter vom Untermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung zurückfordern (§ 546 I BGB).

Der Untermieter sieht sich also zwei Herausgabeansprüchen ausgesetzt. Einmal ist er verpflichtet, die Wohnung gegenüber dem Hauptmieter als seinem eigenen Vermieter herauszugeben, zum anderen kann auch der Hauptvermieter als Eigentümer unmittelbar die Rückgabe verlangen.

3. Einwendungen des Hauptmieters begünstigen auch Untermieter

Solange das Hauptmietverhältnis besteht, kann sich der Untermieter gegenüber dem Herausgabeanspruch des Eigentümers auf seinen berechtigten Besitz an der Wohnung berufen und diesen auf den bestehenden Untermietvertrag verweisen. Diese Möglichkeit erlischt mit der Kündigung des Hauptmietvertrages.

Obwohl der Untermieter zum Hauptvermieter nicht in vertraglicher Beziehung steht, kann er dem Vermieter alle Einwendungen entgegenhalten, die der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter aus dem Hauptmietvertrag geltend machen kann. Ist die Kündigung des Hauptmietvertrages unwirksam, weil der Hauptvermieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung begründen kann, kann sich auch der Untermieter darauf berufen. Ist die Kündigung verfristet, profitiert auch der Untermieter.

Allerdings bleibt ihm die Berufung auf die Sozialklausel in Bezug auf seine Person verwehrt. Bringt die Kündigung also für den Untermieter eine besondere soziale Härte mit sich, hat dies auf die Kündigung keine Auswirkungen.

4. Hauptmieter haftet dem Untermieter auf Vertragserfüllung

Sofern der Hauptmieter infolge der Kündigung des Hauptmietvertrages und der damit verbundenen Rückforderung der Wohnung durch den Hauptvermieter den Untermietvertrag nicht mehr erfüllen kann, weil der Untermieter ausziehen muss, stehen dem Untermieter gegenüber dem Hauptmieter als seinem Vermieter die Gewährleistungsansprüche des Mietrechts zu (§§ 536 BGB).

Der Hauptmieter wird dann vertragsbrüchig. Die Beendigung des Hauptmietvertrages begründet insoweit noch kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters, auch seinen Untermieter ordentlich zu kündigen und sich seinerseits auf ein berechtigtes Interesse zu berufen (LG Osnabrück 1 S 161/93). Vielmehr ist der Hauptmieter darauf angewiesen, die mit dem Untermieter vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten.

Die Frage ist, ob sich der Hauptmieter selbst auf ein berechtigtes Interesse berufen kann. Schließlich ist er in der Zwangslage, seinen Untermieter seinerseits kündigen zu müssen. Nach LG Osnabrück schlägt das berechtigte Interesse jedenfalls nicht automatisch auf den Untermieter durch. Auch der Hauptmieter müsste ein berechtigtes Interesse dartun.

Hat er nur ein Zimmer untervermietet, greift § 573a I, II, 549 II Nr. 2 BGB ein. Hier wird er wie ein Vermieter betrachtet, der mit dem Mieter zusammen in einem Zweifamilienhaus wohnt. Allerdings verlängert sich in diesem Fall die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten um weitere 3 Monate (§ 573a BGB).  Eine Ausnahmeregelung besteht wiederum, wenn sich das Untermietverhältnis auf möblierten Wohnraum bezieht oder nur vorübergehend untervermietet wird. Dann ist die Kündigungsfrist wieder 3 Monate.

Hat der Hauptmieter jedoch die gesamte Wohnung vermietet und wohnt nicht selbst in der Wohnung, greift § 573a wohl nicht. Dann wohnt der Hauptmieter eben nicht mehr mit dem Untermieter unter einem Dach. Er braucht dann zur Kündigung ein berechtigtes Interesse.

Wenn dann auf die ordentlichen Kündigungsmöglichkeiten des § 573 II BGB abgestellt wird, fragt sich, worin das berechtigte Interesse des Hauptmieters liegen sollte. Eigenbedarf hat er in seiner Person ja nicht.

Wenn man darauf abstellt, dass die Aufzählung der berechtigten Interesses im Gesetz nur beispielhaft ist („insbesondere“), wird man argumentieren können, dass der Hauptmieter natürlich ein solches Interesse hat, wenn er infolge der Kündigung des Hauptmietvertrages das Untermietverhältnis nicht mehr erfüllen kann. Auch muss der Untermieter mit dieser Situation rechnen und kann den Hauptmieter nicht bedingungslos am Untermietvertrag festhalten. Auch kommt hinzu, dass der Untermieter mit der Nutzung der gesamten Wohnung faktisch in die Rechtsstellung des Hauptmieters eintritt und insoweit damit rechnen muss, dass er wie ein Hauptmieter behandelt wird.

Der Untermieter braucht keine Miete mehr zu zahlen, wenn sein Vermieter den Untermietvertrag nicht erfüllen kann. Hat der Hauptmieter die Kündigung des Mietverhältnisses (zum Beispiel infolge einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Störung des Hausfriedens) zu vertreten, kann der Untermieter Schadensersatz fordern. Sein Schaden kann darin bestehen, dass er notgedrungen umziehen und dafür Aufwendungen tätigen muss, die er nicht hätte, wenn das Untermietverhältnis weiterhin Bestand gehabt hätte (Umzugskosten, Makler).

5. Räumungstitel muss Haupt- und Untermieter erfassen

Ist der Hauptvermieter gezwungen, den Hauptmieter auf Räumung der Wohnung zu verklagen, muss er Hauptmieter und Untermieter gleichmäßig verklagen, soweit sich beide weigern, die Wohnung freiwillig zurückzugeben. Im Urteil werden Hauptmieter und Untermieter verpflichtet, die Wohnung zu räumen. Dieses Urteil ist Vollstreckungstitel des Hauptvermieters gegen Hauptmieter und Untermieter.

6. Einstweilige Verfügung bei Unkenntnis des Untermietverhältnisses

Sofern der Vermieter keine Kenntnis davon hatte, dass sich in den Räumen des Hauptmieters ein Dritter (Untermieter) befindet, erleichtert das Gesetz mit § 940a ZPO die Räumung. In diesem Fall hat der Vermieter einen Räumungstitel nur gegen seinen Hauptmieter erwirkt. Er kann auch nur gegen diesen Hauptmieter vollstrecken.

Früher war es so, dass sich der in der Wohnung befindliche Dritte gegen die Räumung zur Wehr setzen konnte, weil seine Person im Urteil nicht erfasst war. Der Gerichtsvollzieher wurde dann oft überrascht, wenn er anlässlich der Räumung feststellen musste, dass sich eine weitere Person in der Wohnung befindet. Dann war der Vermieter darauf angewiesen, erneut gegen den Untermieter auf Räumung zu klagen. Er verlor viel Zeit, während der Dritte die Wohnung nutzte.

Nach der neuen Vorschrift des § 940a ZPO kann der Vermieter im Wege der einstweiligen gerichtlichen Verfügung auch den Dritten auf Räumung in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist aber, dass er erst nach Abschluss des Gerichtsverfahrens gegen den Hauptmieter über die Existenz des Dritten informiert wurde. Mit einer einstweiligen Verfügung kommt der Vermieter erheblich schneller zum Ziel, als wenn er sich auf den normalen Klageweg verweisen lassen müsste. Einstweiligen Verfügungsanträgen geben die Gerichte in der Regel binnen ca. drei Tagen statt.

7. Untermieter schuldet dem Hauptvermieter Nutzungsentschädigung

Ist das Hauptmietverhältnis beendet, kann der Hauptvermieter vom Untermieter bis zur Rückgabe der Wohnung Nutzungsersatz fordern (OLG Düsseldorf 24 U 6/10; OLG Hamburg ZMR 1999, 481).

8. Untermieter kann als Hauptmieter in der Wohnung verbleiben

Im Übrigen bleibt es Hauptvermieter und Untermieter unbenommen, einen neuen Hauptmietvertrag miteinander abzuschließen, so dass der Untermieter fortan als Hauptmieter in der Wohnung verbleiben kann.

Solange der Hauptvermieter den Untermieter in der Wohnung längere Zeit duldet und ihn wie einen Mieter behandelt, kann darin der stillschweigende Abschluss eines Mietvertrages gesehen werden. Allerdings rechtfertigt allein die Zahlung eines Nutzungsentgeltes an den Vermieter noch nicht den stillschweigenden Abschluss eines neuen Mietvertrages (OLG Düsseldorf 10 U 50/87).

114 Antworten auf "Der Untermietvertrag bei der Kündigung des Hauptmietvertrages"

  • Eva-Maria Barth
    29.06.2014 - 00:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    hier stellt sich mir die Frage, ob die Herausgabe der Wohnung durch den Untermieter mit in das Kündigungsschreiben an den Hauptmieter gerichtet werden kann oder gesondert die Herausgabe der Wohnung direkt an den Untermieter gerichtet werden muss.
    Danke für eine kurze Antwort
    Mit freunlichen Grüßen
    E.Barth

    • Mietrecht.org
      30.06.2014 - 07:59 Antworten

      Hallo Frau Barth,

      ich persönlich würde das Mietverhältnis so rechtzeitig kündigen, dass der Hauptmieter noch genügend Zeit hat dem Untermieter zu kündigen. Ihr Vertragspartner ist Ihr Mieter, den Untermieter kennen Sie vielleicht garnicht? Ich würde in das Kündigungsschreiben aufnehmen, dass der Hauptmieter auch an die Beendigung des Untermietverhältnisses denken möge.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kerstin Tanovski
    18.11.2014 - 13:16 Antworten

    Guten Tag,
    ich hab eine Frage, auf die ich nirgends eine Antwort finde.
    Mein Freund wohnt zur Untermiete und zahlt an die Hauptmieterin der Whg seinen Mietanteil. Der Eigentümer/Vermieter (der Whg) wurde Anfang des Jahres vom FA gepfändet, sodass die Miete an das FA gezahlt werden sollte. Das geschah genau 2 Monate lang. Dann hatte der Eigentümer der Hauptmieterin gekündigt (und beide unentgeltlich dort wohnen lassen). Mein Freund wurde darüber jedoch von keiner Seite richtig informiert, da ja die Post vom FA nur direkt an die Hauptmieterin der Whg geschickt wurde. Er zahlte seinen Mietanteil weiter an sie. Diese zahlte jedoch aufgrund der Kündigung die Miete nicht mehr ans FA und auch nicht an den Eigentümer und hatte daher keinerlei Mietausgaben. Dies ging von Mai-Nov. Jetzt hat mein Freund das erfahren und unterm Strich hat sie 7 Monate Miete eingestrichen, wobei sie keinerlei Ausgaben hatte. Welche Möglichkeiten hat mein Freund jetzt? Bzw. wäre es rechtens jetzt die nächsten 7 Monate mietfrei zu wohnen? Bestimmt nicht, oder?

    Viele Grüße,
    KT

    • Mietrecht.org
      18.11.2014 - 13:41 Antworten

      Hallo Kerstin,

      danke für Ihren Beitrag. Ihr Freund hat doch einen Wert für seine Miete erhalten, indem er wie gehabt in der Wohnung gelebt hat, richtig? In einer so komplizierten Situation würde ich immer die rechtlich Beratung nahelegen. Online werden Sie zu so einen speziellen Einzelfall nichts oder zumindest wenig finden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • KT
        18.11.2014 - 14:32 Antworten

        Vielen Dank und viele Grüße!

  • T.T.
    09.01.2015 - 17:01 Antworten

    Guten Tag,

    Sie würden mir wahnsinnig helfen, wenn Sie mir meine Frage beantworten könnten.

    Vergangenen März bin ich in die Wohnung meines Freundes gezogen. Bei der Hausverwaltung bin ich als Untermieterin angemeldet und registriert. Nun möchte mein Freund ausziehen. Ich möchte unbedingt in der Wohnung bleiben. Habe ich tatsächlich das Recht darauf? Zu welchem Vorgehen können Sie mir raten?

    Herzlichen Dank!
    T.T.

    • Mietrecht.org
      09.01.2015 - 21:55 Antworten

      Hallo T.T.,

      ich denke die einige Chance in der Wohnung zu bleiben ist es, den Hauptmietvertrag zu übernehmen und damit Mieter beim eigentlichen Vermieter zu werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • T.T.
        12.01.2015 - 17:02 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        danke, für Ihre rasche Antwort. Genau das möchte ich ja- den Hauptmietvertrag übernehmen. Meine Frage ist, ob ich einen rechtlichen Anspruch darauf habe (als Untermieterin) oder ob die Hausverwaltung mir dies ohne Weiteres verwehren kann (zB um die Wohnung teurer neu zu vermieten).

        Nochmals herzlichen Dank!

        T.T.

        • Mietrecht.org
          12.01.2015 - 19:22 Antworten

          Hallo T.T.,

          einen Anspruch haben Sie nicht, nein. Es würde ohnehin ein neuer Vertrag geschlossen werden mit höchstwahrscheinlich neuen Konditionen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • F. T.
    27.01.2015 - 20:30 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    vielen Dank für diesen sehr aufschlussreichen Artikel.

    Mir stellt sich die Frage, ob ich als Hauptmieter, den Fall der Kündigung durch den Hauptvermieter – aus welchem Grund auch immer – nicht einfach explizit im Untermietvertrag regeln kann und er so entsprechend Teil des Untermietvertrags wird.

    Beste Grüße und vielen Dank,
    F. T.

  • Niklas
    28.01.2015 - 14:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch ich habe eine etwas verworrene Mietsituation und eine Frage dazu:

    Die beiden Hauptmieter meiner derzeitigen WG haben bereits Ende November eine fristgerechte Kündigung zu Ende Februar an die Hausverwaltung geschickt. Mein Mitbewohner und ich sind Untermieter. Im ersten Schreiben wurde bereits darauf hingewiesen, dass wir beide gerne als Hauptmieter eintreten würden. Weiterhin wurde um eine Kündigungsbestätigung gebeten. Danach bekamen wir jedoch keinerlei Rückmeldung; bei Telefonaten war oft niemand zu erreichen, und falls doch, wurde uns versichert, dass morgen noch die schriftliche Antwort rausgehen sollte. Dies geschah jedoch nicht und erst nach weiteren Anrufen und diversen E-Mails bekamen wir Mitte Januar(!) einen Anruf, dass in den nächsten Tagen ein Herr vorbeikommen würde, der sich den Zustand der Wohnung anguckt und an den Eigentümer weitergibt, damit diese den neuen Mietpreis festlegen kann (aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen war eine Mieterhöhung ohnehin fällig). Der Herr stellte sich beim Besuch jedoch als von der Hausverwaltung beauftragter Makler heraus. Er blieb ca. 10 Minuten, machte einige nichtssagende Fotos und hatte sich vorher offensichtlich nicht mit den Wohnungsdaten aueinandergesetzt.
    Vorgestern rief uns besagter Herr dann an und teilte uns den neuen Mietpreis mit (ca. 100€ mehr); diesen hätten wir in Kauf genommen. Gegen Abend rief er nochmal an und wies darauf hin, dass natürlich dazu noch eine Courtage von 1,25 NKM an ihn zu zahlen sei (ca. 1600€). Nach kurzer Absprache haben wir uns vorläufig entschieden, dies nicht zu zahlen. In einem erneuten Telefonat, in dem wir ihn auf seinen sehr geringen Aufwand zur Vermietung der Wohnung hingewiesen haben, sagte er jedoch, einen geringere Courtage könnte er nicht akzeptieren.
    Wir haben jetzt also noch knapp 5 Wochen um einen neue Wohnung zu finden!
    Haben wir irgendwelche Möglichkeiten, dagegen vorzugehen, da ja von Anfang an die Hausverwaltung darüber in Kenntnis gesetzt wurde, dass wir die Wohnung übernehmen wollen und somit gar kein Makler zur Nachvermietung hätte engagiert werden müssen?

    Vielen Dank im vorraus und viele Grüße

    Niklas

    • Mietrecht.org
      28.01.2015 - 16:59 Antworten

      Hallo Niklas,

      ich würde mich an Ihrer Stelle belesen, unter welchen Umständen Sie keine Makler-Provision zahlen müssen. Der Fall klingt für mich schon etwas absurd. Wenn Sie in Richtung Provision recherchieren, kommen Sie bestimmt weiter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • KT
    02.02.2015 - 13:40 Antworten

    Hallo sehr geehrter Herr Hundt,
    Sie schreiben anfangs in Ihrem ersten Abschnitt, „Im Idealfall ist natürlich der Bestand des Untermietvertrages an das Bestehen des Hauptmietvertrages geknüpft. Endet der Hauptmietvertrag, endet im Idealfall auch der Untermietvertrag. “
    Heißt das, wenn es die Klausel im Untermietvertrag gibt, dass das Untermietverhältnis an das Hauptmietverhältnis geknüpft ist, damit auch der Untermieter gekündigt ist und der Untervermietenden keine Miete mehr zahlen muss?
    Im Untermietvertrag steht auch drin, dass Änderungen im Hauptmietverhältnis an das Untermietverhältnis übergehen. Das klingt für mich so, wenn die Untervermietende entgeltlos in der Whg für eine Weile wohnen bleiben darf, muss sie den Untermieter informieren und kann nicht einfach weiter die volle Mietzahlung kassieren?! Ein Nuztungsentgelt wäre ja noch akzeptabel, aber weiter die volle Miete einzubehalten, wo sie nichts bezahlt, scheint mir dann unter dem vorhandenen Mietvertrag unzulässig.
    Vielen Dank,
    Kerstin

    • Mietrecht.org
      02.02.2015 - 16:05 Antworten

      Hallo Kerstin,

      ein Mietverhältnis endet nicht mit dem Ausspruch einer Kündigung, sondern mit dem Ablauf der Kündigungsfrist (und dem Auszug). Das heisst, der Untermieter wohnt keineswegs eine Zeit lang ohne zu zahlen (das würde ja auch keinen Sinn machen).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A.F.
    04.02.2015 - 13:10 Antworten

    Sehr geehrter Her Hundt,

    ich bin zusammen mit zwei weiteren Personen Untermieterin einer Wohnung. Wir haben alle Einzelverträge (unbefristet, unmöbliert) mit der Hauptmieterin (nicht wohnhaft in der Wohnung) geschlossen.
    Nun wurde der Hauptmieterin seitens des Hauptvermieters aufgrund ausstehender Zahlungen gekündigt. Uns wurde infolgedessen ebenfalls mit einer Frist von drei Monaten gekündigt. Diese Kündigung erhielten wir von der Hauptmieterin.
    Nun fragen wir uns, ob diese Kündigung rechtens ist und wir zum Ende der Dreimonatsfrist ausziehen müssen oder ob die Möglichkeit besteht, dass ein Untermieter danach der neue Hauptmieter wird.
    Des Weiteren habe ich Interesse daran, das Untermietverhältnis früher zu beenden, da ich die Möglichkeit hätte in zwei Monaten (also einen Monat vor Ablauf der Kündigungsfrist) in eine andere Wohnung zu ziehen, kann aber nicht für zwei Wohnungen einen Monat lang „doppelt“ Miete bezahlen.
    Wie sind in diesen Fall unsere/meine Optionen?

    Ich bin über eine Antwort dankbar.

    Beste Grüße,
    A.F.

    • Mietrecht.org
      04.02.2015 - 13:42 Antworten

      Hallo A.F.,

      die Untermieter sollten sich an die Hauverwaltung / an den Vermieter wenden und versuchen einen „Hauptmietvertrag“ zu schließen. Sie sollten Ihren Kündigungsmöglichkeit prüfen, ggf. ist ja eine kürzere Frist als drei Monate vereinbart. Und wenn Sie nicht vorher kündigen können, dann stehen Sie vor einer Herausforderung (Doppelmiete) wie sehr, sehr viele andere Mieter auch. Die Untervermietung für einen Monat ist für Sie vielleicht noch eine Option.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M.M.
    27.02.2015 - 15:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    erstmal vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen, hier Fragen zu beantworten.
    Ich schildere Ihnen meine Situation:
    ich wohne momentan in einer 4er Studenten-WG in einem Untermietverhältnis mit der Hauptmieterin, die ebenfalls in der WG wohnt. Die Hauptvermieterin wohnt im selben Haus, aber nicht in der Wohnung. Die Hauptvermieterin plant, das komplette Haus zu verkaufen. Da der potenzielle Käufer evtl. Sanierungsmaßnahmen durchführen möchte, hat sie der Hauptmieterin zum April gekündigt. Diese hat bis dahin auch eine neue Wohnung gefunden und zieht bis dahin aus. In meinem Untermietvertrag steht, dass durch das Ende des Hauptmietvertrags auch der Untermietvertrag endet. Nun stehe ich vor der Situation, dass ich lediglich einen Monat Zeit habe, eine neue Wohnung zu finden, was deutlich unter der gesetzlichen Kündigungsfrist liegt. Zudem habe ich kein Kündigungsschreiben von der Hauptmieterin erhalten.
    Meine Frage ist nun:
    1. kann ich meine regulären 3 Monate Kündigungsfrist bei der Hauptmieterin geltend machen und nun 3 Monate meinen regulären Beitrag zahlen, auch wenn ich dann nur noch alleine hier wohnen würde (und demnach nur mein bewohntes Zimmer bezahle) oder muss ich
    2. zum April die Wohnung räumen und bei der Hauptmieterin Schadensersatzansprüche (Umzugshelfer etc.) für die entstehenden Unannehmlichkeiten verlangen?

    • Mietrecht.org
      02.03.2015 - 15:22 Antworten

      Hallo M.M.,

      Sie können natürlich die harte Tour fahren und drauf hinweisen, dass die Kündigungsfrist nicht eingehalten wurde und Sie nicht rechtzeitig informiert wurden. Das wird die Situation jedoch nicht einfacher machen. Ich würde mir an Ihrer Stelle schnellstmöglich eine neue Wohnung / WG suchen und mir den Ärger nicht antun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. D.
    24.03.2015 - 11:29 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt

    Ich habe eine Frage, auf die ich bisher widersprüchliche Antworten erhalten habe. Ich bin Hauptmieterin einer Wohnung, die ich komplett untervermietet habe an 4 Untermieter. Da es einige Untermieterwechsel gegeben hat, wurde abgemacht, dass die neuen Untermieter den alten Untermietern ihren Kautionsanteil jeweils auszahlen. Jedoch haben die neuen (aktuellen) Untermieter ihren Kautionsansteil an die alten Untermieter nicht bezahlt, obwohl dies so mündlich vereinbart wurde. Das Hauptmietverhältnis wird Ende März 2015 ablaufen. Sind die Untermieter verpflichtet, den Ex-Untermietern ihren Kautionsanteil noch zu zahlen, selbst wenn das Mietverhältnis schon zu Ende ist?

    Falls nicht, kann ein Ex-Untermieter von mir seinen Kautionsanteil zurückverlangen, obwohl er es versäumt hat, wie abgemacht seinen Kautionsanteil vom neuen Untermieter einzufordern?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antworten.

    Freundliche Grüsse
    A. D.

    • Mietrecht.org
      25.03.2015 - 10:06 Antworten

      Hallo A. D.,

      ich kann Ihnen nur den Tipp geben, die Situation so aufzuschlüsseln, dass Sie jedes Vertragsverhältnis und die sich daraus ergebenen Ansprüche einzeln betrachten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Holger
    07.04.2015 - 19:07 Antworten

    Moin,

    Ich habe da grade ein Problem, ich habe eine Wohnung die ich bis zum 1.4. noch selbst bewohnt habe und in der jetzt noch mein Untermeiter alleine wohnt. Der Hauptmeitvertrag sowie der Untermeitvertrag wurden von mir bereits mitte Januar zum 1.5. schriftlich gekündigt. Leider sieht es nicht danach aus das mein Untermieter bis dahin in eine andere Wohnung zieht.

    Wer muss was zahlen wenn mein Untermieter die Wohnung nicht rechtzeitig räumt? Bin ich als Hauptmieter gegenüber dem Vermieter haftbar und muss mir das geld bei meinem Untermieter wieder holen oder müssen das Vermieter und mein Untermieter unter sich ausmachen.

    • Mietrecht.org
      09.04.2015 - 07:30 Antworten

      Hallo Holger,

      entscheidend sind die die Vertragsverhältnisse: Vermieter – Sie und Sie – Untermieter. Der Vermieter hat mit Ihren Untermieter nichts zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • C.E.
    24.04.2015 - 14:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch ich habe eine Frage zum Thema „Rechte als Untermieter“:
    Ich bin Untermieterin in einer 3er WG, einer meiner Mitbewohner ist Hauptmieter. Nun hat die Hausverwaltung angekündigt, dass die Wohnung dieses Jahr verkauft werden soll und der Hauptmieter gegen eine Abfindung ausziehen soll. Ich habe mich mit meinen Mitbewohnern daraufhin mündlich geeinigt, dass wir die WG auflösen und alle ausziehen. Die Frage ist nun: habe ich als Untermieterin ein Recht auf einen Anteil an dieser Abfindung? Und wenn ja, nach welchen Kriterien sollte der Betrag aufgeteilt werden (Länge der jeweiligen Mietdauer / Höhe der jeweiligen Miete etc.)?

    Vielen Dank im Voraus!
    Beste Grüße
    C.E.

    • Mietrecht.org
      24.04.2015 - 14:53 Antworten

      Hallo C.E.,

      Sie haben einen Vertrag mit Ihren Vermieter (dem Hauptmieter). Wenn Ihre Position Ihnen Raum lässt zu verhandeln, dann steht dem nichts im Wege. Ein „automatisches“ Recht sehe ich allerdings nicht – es ist Verhandlungssache.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • sven roth
    18.07.2015 - 11:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    eine Frage: Die frühere Eigentümerin vermietet an ihren Sohn auf Lebenszeit . Es besteht eine Einmalzahlung nicht periodischer Art.

    Der Mietvertrag betrifft nicht nur die eigenen Wohnzwecke sondern ist auch aus wirtschaftlichen Gründen abgeschlossen. Quasi gewerbliche Zwischenvermietung. Der Sohn ist bilanzierend, Gewerblicher Grundstückshandel und Vermietung und Verpachtung.

    Das AG hat zu Gunsten des Zwangsverwalters entschieden. Urteil ist vorläufig vollstreckbar , Berufung ist eingelegt.

    Der Zwangsverwalter hat keine Kenntnis über die Untermieter.

    Die Untermiete berufen sich jedoch auf den gutgläubigen Mietvertragsschluss und führen das BGH Urteil vom 21.04.1982 ( NJW 1982,1696) als auch vom 20.03.1991 – VIII ARZ 6/90 an,

    – Hat der Eigentümer sein Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung einem Vermietungsunternehmen zur Untervermietung zu Wohnzwecken vermietet, so kann ihm nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses der aus § 556 Abs. 3 BGB auf Räumung in Anspruch genommene Untermieter den Einwurf des Rechtsmittelmissbrauches entgegensetzten, soweit dem Untermieter gegenüber einer Kündigung des Untermieters Schutzrechte aus den §§ 556 a, 564 b BGB zustehen würden. Dies gilt auch dann, wenn dem Untermieter bei Abschluß des Untermietvertrages zwar bekannt war, daß sein Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist, er aber nicht wußte, daß er gegenüber dem Eigentümer keinen wohnraumkündigungschutz genießt ( teilweise Aufgabe von BGHZ 84,90 = BGH , HdM Nr.2)

    Wie sieht es hiernach aus.. ??? Nach § 940 a ist der Schuldner-hier der Untermieter auch zwingend anzuhören

    Mit freundlichen Grüßen

  • sven roth
    18.07.2015 - 11:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    habe nochmals die Sachlage nachgelesen.

    Weiter wird sich auf ein Entscheid des BGH vom 14.08.2008 , AZ : I ZB 39/08 Bezug genommen.

    Auch dass Gewerbemietverträge – es besteht wohl ein Geschäftsbetrieb in den Wohnräumen nach vorliegenden KG, LG und OLG Urteilen nicht mit § 940 a belegt werden können.

    wie sieht es denn hiernach aus??

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      18.07.2015 - 13:05 Antworten

      hallo Herr Roth,

      ich kann Sie hier leider in im Rahmen eines Kommentars umfassend beraten und bitte Sie daher, sich an einen Anwalt zu wenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sally Garcia
    11.08.2015 - 19:33 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe folgende Situationen:

    Ich habe in einem Haus zwei Wohnungen gemietet und eine davon habe ich komplet an meiner Tochter untervermietet. Der dafür zuständiger Hausverwalter weiss davon und die Mietkosten zahlt meine Tochter auch direkt an den Hauptvermieter. In der andere Wohnung wohne ich selbst drin. Jetzt zum großen Problem und zwar meine Tochter hat einige Miete nicht bezahlt wo von ich nichts wusste. Nun habe ich ein Brief vom Amtsgericht erhalten wo bereits ein Urteil drin steht mit nebst offene Mietschulden, Gerichtskosten etc. Wie ich es erlesen kann, ist bereits ein Urteil festgelegt worden. Meine Tochter hat sämtliche Briefe die an mich Adressiert war bzw ist aufgefangen und mir nichts berichtet. Da das Urteil an mich gerichtet ist für die Wohnung die meine Tochter mietet, wie soll ich jetzt vorgehen?! Bin total überrascht, enttäuscht und hilflos, da die Klage alles über meinem Namen läuft. Was soll ich jetzt machen? Meine Tochter ist Sozialempfängerin und bewohnt die Wohnung mit ihren Kindern. Sie sucht bereits eine neue Wohnung. Bin so enttäuscht von ihr. Bleibe ich jetzt auf die ganzen Kosten sitzen?

    Hilfe!

    • Mietrecht.org
      12.08.2015 - 08:54 Antworten

      Hallo Sally,

      leider ist es so, dass Sie als Mieterin die Ansprechpartnerin für Ihren Vermieter sind. Sie müssen sich jetzt dem Problem annahmen. In wie weit Sie Ihre Tochter im Innenverhältnis in die Pflicht nehmen können, sollten Sie mit einem Anwalt besprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Solange Querinjean
    05.10.2015 - 10:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe folgende Situation:

    Ich bin im Juli 2015 in eine neue Wohnung eingezogen und hab einen Untermietvertrag abgeschlossen. Mir wurde allerdings vorher versprochen, dass ich auch nach Kündigung des Hauptmieters in der Wohnung bleiben darf. (sonst wär ich nämlich nicht eingezogen)
    Nun ist es so, dass der Hauptmieter gekündigt hat und ab Dezember 2015 auszieht. Jetzt kam es so, dass die Firma beschlossen hat die Wohnung „studentenfrei“ zu bekommen. Ein Mann aus der Firma hat die Wohnung auch schon besichtigt. Ich habe allerdings nicht gekündigt und hätte sogar auch schon eine neue Untermieterin gefunden.

    Meine Frage wäre:

    Ist der Vermieter berechtigt, mir auch einfach zu kündigen? Was kann man noch tun, denn der Vermieter hat sich noch nicht entschieden und würde mir diese Woche noch bescheid sagen. Ich hoffe Sie können mir helfen. Bin erst aus einem schlechten Mietverhältnis raus und möchte nicht schon wieder umziehen.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Querinjean Solange

    • Mietrecht.org
      05.10.2015 - 13:10 Antworten

      Hallo Solange,

      der Vermieter kann frei entscheiden, mit wem er einen Mietvertrag abschließt. Ich sehe hier keine Möglichkeit gegen den Willen des Vermieters in der Wohnung zu bleiben und Hauptmieter zu werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karsten
    16.11.2015 - 19:09 Antworten

    Hi,

    Eine Frage: habe ich als Eigentümer / Vermieter einen Anspruch darauf, dass mein Mieter für ein Zimmer meiner Wohnung, das er untervermietet hat, einen „vernünftigen“ Mietpreis nimmt ?

    Konkret- er zahlt 900, und verlangt vom Untermieter 800.

    Ich weiß das, weil der Untermieter bei mir war, ihm kam das „viel“ vor, jedoch ist in der Studentenstadt hier grad Wohnungsnotstand.

    Also – kann ich als Eigentümer meinem Mieter Vorschriften machen, was / wieviel er nehmen darf ?

    Wenn ich ihm das Untervermieten verbiete, was ich ja könnte, dann fliegt der Untermieter ganz raus…. Das will ich ja auch nicht.

    … Also er zahlt 900 für die ganze Wohnung und nimmt 800 nur für das eine Zimmer….

    Verrückte Situation…

    Karsten

  • Mietrecht.org
    13.01.2016 - 14:14 Antworten

    Hallo Daniel,

    ich kann Ihnen hier leider nicht helfen. Lassen Sie den Sachverhalt anhand Ihres Mietvertrages und der Kündigung(en) von einen Anwalt bewerten.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

  • Thomas
    20.02.2016 - 16:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Untermieter und mein Hauptmieter hat leider verschlampt, einen zweiten Untermieter (der den Hauptmieter für ein Semester in der Wohnung ersetzen sollte) beim Vermieter anzumelden. Letzterer hat uns nun fristlos gekündigt. Er beruft sich darauf, dass der Hauptmieter die Wohnung gar nicht verlassen dürfe und er uns deswegen auch keine Frist zur Behebung der problematischen Mietsituation (2. Untermieter anmelden oder rauswerfen) stellen muss. Ist eine fristlose Kündigung wirklich rechtens? In dem Fall müssten wir innerhalb einer Woche die Wohnung verlassen, was für mich als Berufstätigen gar nicht realisierbar ist.

    Lieben Gruß und vielen Dank,
    Thomas

  • Mietrecht.org
    20.03.2016 - 22:30 Antworten

    Hallo Horst,

    ich kenne den Untermietvertrag und die Situation nicht. Ich kann Sie daher leider nur an einen Anwalt verweisen.

    Nur soviel: Vertragspartner des Vermieter ist der Hauptmieter.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

  • Dina Gleiser
    04.04.2016 - 14:45 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    vielen Dank erst mal für diesen sehr ausführlichen und verständlichen Artikel.
    Im ersten Absatz schreiben Sie: „Kündigt der Hauptvermieter den Hauptmietvertrag, besteht aus rechtlicher Sicht das Untermietverhältnis fort. Diese Kündigung betrifft zunächst nicht den Untermieter. Im Idealfall ist natürlich der Bestand des Untermietvertrages an das Bestehen des Hauptmietvertrages geknüpft. Endet der Hauptmietvertrag, endet im Idealfall auch der Untermietvertrag.“

    Ich selbst bin in meiner WG die Hauptmieterin und habe nun den Hauptmietvertrag fristgerecht gekündigt. Der Untermietvertrag mit meiner Untermieterin ist an den Hauptmietvertrag gekoppelt. Es steht explizit drin, dass das Untermietverhältnis in jedem Fall mit Beendigung des Hauptmietvertrages endet.

    Jetzt bin ich im Moment aber etwas unsicher geworden ob die Untermieterin, aber dennoch Anspruch auf eine 6-monatige Kündigungsfrist hat, oder nicht da die Verträge ja miteiander verknüpft sind.

    Über eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

    Dina Gleiser

    • Mietrecht.org
      05.04.2016 - 06:47 Antworten

      Hallo Dina,

      das ist natürlich nicht ideal, wenn Sie verschiedene Kündigungsfrist vereinbart haben. Ihre Frage wird im Absatz „4. Hauptmieter haftet dem Untermieter auf Vertragserfüllung“ erläutert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • jessica schmidt
    11.04.2016 - 18:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Eine Bekannte von mir hat ein Haus und darin eine Wohnung an ihren Sohn vermietet. Er ist auch der Hauptmieter. Seine Freundin wohnt allerdings mit ihrem Kind auch dort, steht allerdings nicht im Mietvertrag.

    So nun ist die Situation so, das schon des öfteren die Miete nicht pünktlich bzw nicht voll gezahlt wurde. Dies wurde jedoch durch das familiäre Verhältniss des öfteren gedultet. Dies wird nun allerdings nicht mehr geduldet. Nun möchte sie ihrem Sohn gerne kündigen und hat dies auch schon angekündigt. Nun behauptet die Freundin aber das sie angeblich einen Untermietvertrag mit dem Sohn meiner Bekannten abgeschlossen hat und meine Bekannte ihr dann eh nichts könnte. Allerdings weiß meine Bekannte nichts von diesem Untermietvertrag.

    Meine Frage ist nun wie sie in diesem Fall am besten vorgehen kann/soll und ob das stimmt was die Freundin ihres Sohnes behauptet.

    MfG
    Jessica

    • Mietrecht.org
      11.04.2016 - 23:20 Antworten

      Hallo Jessica,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen zur Beendigung des Untermietvertrages leider nicht mehr schreiben, also Sie bereits oben im Artikel gelesen haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • PK
    18.04.2016 - 13:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielleicht könenn Sie mir als Experte weiterhelfen.

    Nehmen wir an, Person A wohnt seit drei Jahren in einem 2-Familienhaus, in dem auch der Eigentümer des Hauses wohnt. Person A zahlt nur eine Pauschalmiete und keine zusätzlichen Nebenkosten. Person A ist verheiratet und hat zwei Kleinkinder. Der Mievertrag wurde aber mit dem Sohn des Eigentümers abgeschlossen, der nicht im selben Haus wohnt. Das geschah, um dem Eigentümer beim Papierkram zu helfen.

    Nun gab es Streit zwischen dem Sohn des Eigentümers und Person A bzgl. Nebenkosten und (angeblich) defekter Heizung. Nach mehrmaliger Abmahnung durch Person A an den Sohn des Eigentümers die Heizung zum Laufen zu bringen, meldet der Sohn kurz darauf Eigenbedarf an und kündigt Person A und stellt Räumungsklage. Plötzlich heisst es, es sei der Wunsch des Enkels des Eigentümers dort in die Wohnung einzuziehen.

    Der Eigentümer wusste nichts von dem und ist gegen das Handeln des Sohnes. Zwischen dem Sohn und dem Eigentümer existiert kein Untermietverhältnis und keine Legitimation für die Kündigung. Der Eigentümer ist gegen die Kündigung.

    Muss Person A nun mit seiner Familie die Wohnung räumen? Wie kann sich Person A wehren?

    Vielen Dank vorab für Ihre Hilfe.

  • MH
    15.06.2016 - 18:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    a) ich war für mehrere Jahre Untermieter in einer WG. Der Hauptmieterin war es erlaubt, die Wohnräume als WG zu nutzen bzw. unterzuvermieten.
    b) Noch vor der Kündigung durch die Hauptmieterin zum 01.02.2015, trat ich an die Hausverwaltung heran. Nachdem die Kündigung erfolgt war, wurde der Vorgang an den (Haus-und-Hof) Makler der Hausverwaltung weitergeleitet. Schließlich konnte ich die Wohnung nach Einreichung meiner Unterlagen – ohne Aufwand oder Leistung durch den Makler (bis auf die Wohnungsabnahme und Übergabe) – zum 01.02.2015 übernehmen. Leider musste ich 2,38 Netto-Kaltmieten hierfür an den Makler entrichten.
    c) Nun ist meine Frage, ob dies gegen § 2 Abs. 2 Nr. 1 des Wohnraumvermittlungsgesetzes („durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird“) verstößt?

    BG und vielen Dank,
    MH

    • Mietrecht.org
      16.06.2016 - 10:59 Antworten

      Hallo MH,

      in meinen Augen ein klarer Fall, bei dem der Makler noch Geld abkassieren soll, obwohl Sie bereits mit der Hausverwaltung in Kontakt standen. Dennoch kann nicht vom selben Mietverhältnis gesprochen werden, da Sie ja zuvor Untermieter waren.

      Ich würde mich an Ihrer Stelle zu Ihrer besonderen Situation rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulrike Martens
    04.07.2016 - 21:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir haben den Hauptmietvertrag von meiner Schwiegermutter übernommen. Der Untermieter hat von uns einen neuen Untermietvertrag bekommen. Dieser weigert sich allerdings zu unterschreiben. Im Hauptmietvertrag war keine Klausel, dass die Verträge aneinander gebunden sind. Allerdings hat meine Schwiegermutter nun mit uns nun einen Untermietvertrag. Muss der Untermieter den neuen Vertrag unterschreiben oder ist meine Schwiegermutter weiterhin seine Ansprechpartnerin und sein alter Untermietvertrag weiterhin gültig?

  • Marion Wolff
    13.08.2016 - 18:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich als Mieter kündige meine Wohnung und mein Untermieter möchte die Wohnung übernehmen. Gibt es da eine Gesetzmäßigkeit, dass nach einem halben Jahr gemeinsamen Wohnens , er ein Anrecht auf Übernahme der Whg.hat?
    Vielen lieben Dank für die Antwort.

    • Mietrecht.org
      14.08.2016 - 07:35 Antworten

      Hallo Marion,

      nein, Ihr Untermieter hat kein Recht – vielmehr ist er auf den Guten Willen des Vermieters angewiesen, mit ihm einen Vertrag zu schließen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulli
    11.09.2016 - 22:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe als Hauptmieterin meinen Mietvertrag fristgemäß zum 31.10. gekündigt , gleichzeitig kündigte ich auch meinem Untermieter fristgemäß. Dem Untermieter wurde zum 1.11. der Hauptmietvertag von dem Vermieter zugesagt. Er übernimmt auch meine Möbel. Wie sieht die Übergabe der Wohnung aus, wenn die Möbel vorher nicht geräumt werden, da sie nun dem Untermieter gehören. Kann es hier Probleme geben?
    Vielen Dank für eine Antwort.
    Ulli

    • Mietrecht.org
      12.09.2016 - 09:45 Antworten

      Hallo Ulli,

      ich sehe keine großen Problem – der einzige Punkt ist der Zustand der Wohnung und die sich darauf ggf. ergebene Renovierungspflicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Juan Carlos
    19.09.2016 - 12:31 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Folgende Situation:

    Ich als Mieter habe meine Wohnung untervermietet, leider hatte ich Pech mit dem Untermieter und er schuldet mir mehr als 2 Monatsmiete. Ich habe ihn die Kündigung des Vertrags zugeschickt und er müsste am 15.09.16 die Wohnung ausräumen, hat er nicht gemacht und als ich da war, hat er mir die Tür nicht aufgemacht, und er ist bis heute immer noch da.

    Was kann ich machen? Ich brauche dringend Hilfe mit dieser Situation.

    Viele Grüße,

    Juan Carlos

  • bernd
    19.10.2016 - 22:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ihre Antworten sind sehr hilfreich, meine Punkte wurden fast beantwortet, eine wichtige Frage hätte ich noch:
    Ich wohne als Untermieter seit einem Jahr in einer Wohnung, alle Mieten wurden pünktlich gezahlt. Mein Vermieter möchte nun seinen Hauptmietvertrag kündigen, damit ich diesen übernehmen kann. Sofern der Hauptvermieter dies akzeptiert: könnte er mit einem neuen Vertrag auch die im Moment sehr günstige Miete dem aktuellen Mietspiegel entsprechend um fast das Doppelte anheben? Habe ich irgendwelche Rechte?

    Vielen Dank für eine Antwort.
    Mit freundlichem Gruss,
    bernd

    • Mietrecht.org
      20.10.2016 - 07:47 Antworten

      Hallo Bernd,

      bei der Neuvermietung kann der Vermieter auch eine neue Miete definieren. Besser für Sie wäre es, wenn Sie den bestehenden Hauptmietvertrag übernehmen. Damit hat der Mietvertrag bestand und die Miete kann nicht ohne weiteres angepasst werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S Kuchler
    07.11.2016 - 07:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich befinde mich als Untermieter in einem Untermietvertrag, welcher für weniger als ein Jahr geschlossen wurde. Darf mein Untervermieter einen Teil der Kaution einbehalten, wenn ich vorzeitig kündige? Darf die Kaution einbehalten werden um die Mietkosten für das Zimmer nach meinem Auszug (Leerstand des Zimmers) zu decken?
    Liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      09.11.2016 - 10:33 Antworten

      Hallo Frau Kuchler,

      ich kenne leider nicht die Details Ihres Vertrages. Die Grundfrage ist, ob der Vertrag zeitlich befristet ist und die Kündigung möglicherweise garnicht möglich ist?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    17.11.2016 - 15:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    kann der Hauptmieter einen Hauptmietvertrag grundsätzlich ohne Angabe von Gründen und ohne Einhaltung von Fristen kündigen? Falls nein, ist eine solche Kündigung dann in jedem Fall unwirksam und verliert dadurch dann die Kündigung eines Untermietvertrages (als Folge des berechtigten Interesses aus der Kündigung eines Hauptmietvertrages) ihre Wirksamkeit?
    Weiterhin, bestehen für die Kündigung eines Untermietvertrages dieselben Formpflichten wie für einen Hauptmietvertrag? Wenn z.B. der Hauptmietvertrag formal korrekt (Zustellung in den Machtbereich) gekündigt wird, die Kündigung des Untermietvertrages aber nicht formal korrekt geschieht, ist sie dann trotzdem gültig?

    Besten Gruß
    Martin

    • Mietrecht.org
      17.11.2016 - 15:29 Antworten

      Hallo Martin,

      danke für Ihren Betrag. Ich kann hier leider nicht auf Ihre (vielen) Fragen eingehen, würde ich aber zur Überprüfung der Kündigungsmöglichkeit des Hauptmieters diese Prüfung hier empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Seller
    30.12.2016 - 19:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin als Untermieter einer von mir allein seit 5 Jahren bewohnten Wohnung gestern unliebsam von der an die Hauptmieterin gerichteten fristlosen Kündigung des Hauptvermieters wegen seit 4 Monaten von der Hauptmieterin nicht gezahlter Miete überrascht worden. Ich selbst habe meine Miete stets pünktlich an dir Hauptmieterin gezahlt.

    Vor ca. 2 Monaten hatte der Hauptvermieter die Hauptmieterin schon einmal auf 2x nicht gezahlte Miete hingewiesen und die sofortige Begleichung angemahnt. Ich hatte die derzeit im EU-Ausland lebende Hauptmieterin dringlich darauf hingewiesen und die bei mir aufgelaufene Post für sie auf ihre Bitte hin vom ihrem Freund abholen lassen.

    Ich habe gelesen, dass ich als Untermieter durch Schonfristzahlung die fristlose Kündigung unwirksam machen kann und die an den Hauptvermieter ersatzweise geleistete Zahlung nachfolgend gegen die Mietforderungen der Hauptmieterin aufrechnen könnte. (Ich befürchte nämlich, dass die Hauptmieterin aus Geldknappheit meine Mietzahlungen veruntreut hat und dass sie keine Schonfristzahlung leisten würde.)

    Ich habe auch gelesen, dass die hilfsweise erklärte fristgerechte Kündigung zum nächst möglichen Zeitpunkt – wann läge der nach mehr als 5 Jahren Miete? – durch die Schonfristzahlung nicht unwirksam würde.

    Wenn ich es richtig sehe, besteht meine einzige Chance, über die ordentliche Kündigungsfrist hinaus hier wohnen zu dürfen, darin, dass der Vermieter mich als neuen Hauptmieter akzeptiert.

    Da die – von der Hauptmieterin bislang gezahlte – Miete ca. 15% unter der von mir bislang gezahlten Untermiete liegt, wäre mir daran gelegen, in den alten Vertrag eintreten zu können.

    Allerdings hat der Hauptvermieter zuletzt bereits leer gewordene andere Mietwohnungen im Haus zu Eigentumswohnungen umgewandelt. Und ich rechne damit, dass er dies jetzt auch mit meiner Wohnung gern machen würde. Insofern muss ich wohl damit rechnen, aufgrund der durch die Hauptmieterin nicht gezahlten Miete trotz möglicher Schonfristzahlung die Wohnung zum nächst möglichen Kündigungszeitpunkt verlassen zu müssen.
    Habe ich wegen des mir entstehenden Schadens (Makler, Courtage, Umzugskosten) einen Schadensersatzanspruch gegen die Hauptmieterin?
    Sehen Sie andere Optionen für mich?

    Vielen Dank im voraus,
    Peter Seller

    • Mietrecht.org
      31.12.2016 - 10:42 Antworten

      Hallo Peter,

      danke für Ihren Beitrag. Die Sachlage ist komplex, ebenso wie Ihre Fragen. Ich würde den Einzelfall von einem Anwalt bewerten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Seller
    31.12.2016 - 10:45 Antworten

    Hallo nochmal Herr Hundt,

    eben hat mir der Freund der Hauptmieterin bestätigt, dass sie kein Geld hat und die Schonfristzahlung nicht leisten könnte.

    Insofern wäre meine einzige Chance, hier wenigstens noch bis Juni wohnen zu können, wohl, wenn ich in ihren Vertrag eintreten kann und die Zahlung leiste.

    Die Alternative, vom Vermieter einen neuen Vertrag angeboten zu bekommen, ist wegen der dann sicherlich höheren Miete nicht nur weniger attraktiv. Sie ist auch nicht zu erwarten angesichts der Tatsache, dass der Vermieter bereits dabei ist, frei gewordene Wohnungen im Haus zu verkaufen.

    Kann ich – Einwilligung der Hauptmieterin vorausgesetzt – in dieser Situation noch auf die Möglichkeit einer – wenn auch wohl nur vorübergehendenden – Vertragsübernahme hoffen? Was kann ich, was kann die Hauptmieterin jetzt noch tun, um das zu bewerkstelligen? Bin ich auf die Bereitschaft des Vermieters angewiesen, mich den Vertrag übernehmen zu lassen? Kann er das verweigern und mir allenfalls einen neuen Vertrag anbieten, was ja aus o.g. Gründen kaum zu erwarten wäre? Raten Sie mir, das Gespräch mit dem Vermieter mit dem Minimalziel einer ordentlichen Auszugsfrist zumindest bis Ende Juni zu suchen?

    Ich nehme an, als Untermieter habe ich gegenüber dem Hauptvermieter keinen Anspruch auf eine ordentliche Auszugsfrist, oder? Und Schadensersatzansprüche gegenüber der Hauptmieterin kann ich angesichts ihres leeren Kontos wohl vergessen.

    Was raten Sie mir?

    Dankbar für eine kurzfristige Antwort, weil schon bis Dienstag die Wohnungsübergabebesprechung gefordert wurde.

  • IR
    03.01.2017 - 21:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie verhält es sich, wenn ein Untermietvertrag in Unwissenheit beim Hauptmieter abgeschlossen wurde, ohne das es der Hauptvermieter erlaubt. Der Hauptmieter selbst nicht in der Wohnung wohnt und aber noch 5 weitere Untermietverträge abgeschlossen hat. Diese unschöne Situation kam jetzt ans Licht. Für die Untermieter ein Schock.Die Hausverwaltung war vor Ort.Noch dazu ein Mietwucher verlangt wird, was dem Hauptmieter Gewinn bringt.
    Nun die fristlose Kündigung, was durchaus gerecht ist. Mietzahlungen gingen von den Untermietern pünktlich an den Hauptmieter. Welche Rechte haben jetzt die unwissende Untermieter, die gern in der Wohnung bleiben möchten. Ein Kontakt über die Hausverwaltung, um mit der Hauptvermieterin in Kontakt zu treten läuft. Mietzahlung wurde jetzt beim Hauptmieter eingestellt. Gewollt ist jetzt, die Mietzahlung direkt an die Hauptvermieterin zuleisten. Ist das rechtlich? Hat man hier ein Recht auf Schadensersatzanspruch vom Hauptmieter? Ist auch ein Anspruch als neuer Hauptmieter verhandlungsweise gegeben? Wohnraum für 5P.in Arbeit o. Studium in einer Studentenstadt mit Wohnungsmangel innerhalb einer kurzen Zeit zu finden ist ja unmöglich.
    Welche sozialen Anlaufstellen können da weiterhelfen?
    Was raten Sie?
    Dankbar für eine schnelle Antwort
    es güßt Sie
    I.R.

    • Mietrecht.org
      04.01.2017 - 17:56 Antworten

      Hallo IR,

      mein Rat wäre mit der Hausverwaltung eine Lösung zu finden um den Hauptmietvertrag zu übernehmen. Die Sachlage ist offensichtlich komplex – im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elvira Schneider
    05.01.2017 - 09:23 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir haben als Eigentümer eine Wohnung vermietet. Im Mietvertrag hatten wir mit dem Hauptmieter einen gegenseitigen Verzicht auf Kündigung für 36Monate vereinbart. Diese wären im Juli 17 angelaufen. Jetzt möchte sie in einer anderen Wohnung mit ihrem Freund zusammenziehen. Nachdem wir eine vorzeitige Kündigung abgelehnt hatten, versucht sie jetzt einen Untermieter für die gesamte Wohnung zu finden.
    Müssen wir dieses akzeptieren?
    Immer wieder liest man von der „Zumutbarkeit“ des Untermieters. Welche Möglichkeiten habe ich überhaupt diese zu überprüfen?

    Viele Grüße

    Elvira

  • Janina B.
    13.01.2017 - 17:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    der Eigentümer eines Hauses hat dies vermietet. Der Hauptmieter hat die einzelnen Wohnungen weiter an uns vermeitet. Nun wurde dem Hauptmieter gekündigt. Uns hat niemand informiert, wir haben es so durch gerede in der Nachbarschaft mitbekommen. Wir haben alle einen Mietvertrag mit 3 Monaten Kündigungsfrist mit dem Hauptmieter.Diese könnte vom Hauptmieter uns gegenüber nicht mehr eingehalten werden selbst wenn er uns jetzt sofort kündigt. Da wir nichts offizielles wissen und niemand uns informiert hat, haben wir irgendein Recht noch die vollen drei Monate zu bleiben ab dem Zeitpunkt wo wir offiziell informiert werden? Was wäre wenn wir garnicht offiziell informiert werden, das Mietverhältinis zum Hauptmieter ( der hier nicht wohnt ) beendet ist und niemand uns bescheid sagt?

    • Mietrecht.org
      14.01.2017 - 09:26 Antworten

      Hallo Janina,

      ich kenne Ihre besondere Situation leider nicht. Vieles lässt sich oben im Artikel rauslesen. Im Zweifel sollten Sie sich an den Vermieter wenden und/oder sich rechtlichen Rat einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sinika
    26.01.2017 - 17:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Sie schreiben „Kündigt der Hauptvermieter den Hauptmietvertrag, besteht aus rechtlicher Sicht das Untermietverhältnis fort.“ Nun bin ich Untermieterin und möchte auch gerne dass mit Beendigung des Hauptmietvertrages zum 28.02.17 mein Untermietvertrag endet. In meinem Untermietvertrag steht nichts dazu, ob Untermietvertrag mit Hauptmietvertrag endet. Zur Mietdauer steht nur „Das Mietverhältnis endet, wenn der Untermieter mit Einverständnis der Vermietung und Mitbewohner einen geeigneten Nachmieter gefunden hat. Eine Beendigung des Mietverhältnisses ist rechtzeitig anzukündigen.“
    Wozu bin ich jetzt konkret verpflichtet? Ich habe sowohl mündlich als auch per E-Mail meiner Hauptmieterin und meiner Vermietung gesagt, dass ich ausziehen werde. Allerdings gestaltet sich die Suche nach einem geeigneten Nachmieter als schwierig, da unsere Vermietung auf einmal keinen anderen Untermieter als mich akzeptieren will (Wohnung läuft über einen Wohnungsberechtigungsschein). Es kann doch nicht sein, dass ich als Untermieterin weiterhin (gegenüber wem überhaupt?) vertraglich verpflichtet bin.
    Können Sie mir da weiterhelfen?
    Vielen Dank!
    Viele Grüße,
    Sinika

    • Mietrecht.org
      26.01.2017 - 17:33 Antworten

      Hallo Sinika,

      verfassen Sie doch einfach einen Zweizeiler aus dem hervorgeht, dass Sie zum 28.02.2016 einvernehmlich das Untermietverhältnis aufheben. Sie unterschreiben, Ihr Hauptmieter unterschreibt und fertig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kronenberger, Sarah
    18.02.2017 - 15:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Sie würden mir sehr helfen, wenn Sie mir zu folgender Situation einen kurzen Rat geben würden:

    Ich wohne als Untermieterin in einer Einliegerwohnung einer Villa, die von von einer Dame bewohnt wird, die das gesamte Anwesen selbst gemietet hat.

    Nun möchte sie ausziehen und das Mietverhältnis mit dem Eingetümer kündigen. Dieser möchte das Anwesen der Einfachheit halber weiterhin als Ganzes vermieten (Haupthaus plus ELW) und wünscht sich deshalb, dass ich auch ausziehe. Ich finde aber keine neue Wohnung, weil ich berentet bin und zwei Katzen habe.

    Gibt es irgendeine rechtliche Nöglichkeit, dass ich in meiner Wohnung bleiben kann?

    Danke und freundliche Grüße aus Hamburg!

    • Mietrecht.org
      20.02.2017 - 09:03 Antworten

      Hallo Sarah,

      schauen Sie sich zuerst die Regelungen in Ihrem Untermietvertrag an. In der Praxis sehe ich keine gute Möglichkeit, dass Sie als Untermieterin bleiben und die Hauptmieterin auszieht. Lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steffi
    20.02.2017 - 21:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Wir haben ein Zweifamilienhaus gekauft, in dem eine Wohnung vermietet ist. In dieser wohnt der volljährige Sohn des Vermieters. Der vorherige Eigentümer hat den Mietvertrag bereits gekündigt, was aber leider nicht rechtens ist, da der Verkauf der Immobilie kein Kündigungsgrund ist. Da wir als Familie das komplette Haus nutzen möchten, würden wir gerne einen Mietaufhebungsvertrag aufsetzen. An wen müssen wir diesen richten, an den Vater oder den Sohn?

    Danke und freundliche Grüße

  • Stefan Schuster
    10.03.2017 - 14:50 Antworten

    Ich habe auch eine Frage, zu der ich bisher noch keine Antwort gefunden habe:

    Ich bin Hauptmieter in einer 4er-WG und möchte zum 30.06.2017 ausziehen. Was haben ich da für Möglichkeiten, sollten wir keinen neuen Hauptmieter finden?

    Vielen Dank im Voraus für die Antwort.

    Stefan Schuster

    • Mietrecht.org
      11.03.2017 - 06:52 Antworten

      Hallo Stefan,

      in Absprache mit dem Vermieter könnten Sie einen neuen Hauptmieter suchen, ja. Ansonsten bleibt Ihnen nur die Kündigung des Mietvertrages.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike
    16.03.2017 - 07:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    folgende Frage,
    ein noch Ehemann möchte bei uns für seine noch Ehefrau eine Wohnung mieten.
    Er wäre Hauptmieter und würde seine noch Ehefrau darin kostenfrei wohnen lassen. Sozusagen als Untermieter. Sie schmeißt ihm dafür tagsüber weiterhin Haushalt und Kinder.
    Wir fragen uns, ob wir damit abgesichert sind, falls sich bei einer solch ungewöhnlichen Regelung etwas ändert und der Mann kündigt, die Frau aber nicht in der Lage ist die Miete zu begleichen, ob sie automatisch als Untermieterin raus muss.

    Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

    Heike

    • Mietrecht.org
      16.03.2017 - 16:26 Antworten

      Hallo Heike,

      ja, in der Tat, die Konstellation klingt nach möglichen Problemen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus
    17.03.2017 - 16:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich möchte Ihnen zuerst gerne ein großes Lob aussprechen. Vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen, um auf die vielen Fragen hier einzugehen. Hut ab!

    Ich selbst, habe natürlich auch eine mietrechtliche Frage:

    Da ich für 1 Jahr ins Ausland gehe, möchte ich als Hauptmieter meine möbilierte Wohnung für diese Zeit befristet untervermieten. Die Erlaubnis meines Vermieters liegt vor.

    Da die Möglichkeit besteht, dass ich nach diesem Jahr im Ausland bleibe, suche ich nach einem Untermieter, der sich auch dazu bereit erklärt, die Wohnung nach Ende dieses Jahres fest zu übernehmen, sollte ich nicht mehr zurückkehren (ich würde bei meiner Kündigung den Untermieter dann direkt als neuen Hauptmieter bei meinem Vermieter vorschlagen).

    Das Problem hierbei könnten diverse Renovierungsarbeiten sein, die mein Vermieter von mir verlangen könnte (Streichen der Wände, Türen, Heizung), sowie die Entfernung des Mobiliars.
    Da mir dies aber dann aus dem Ausland nicht möglich sein wird, würde ich das gerne vermeiden.
    Meine Fragen sind also:

    1) Ist es rechtens im Untermietvertrag bereits einen Passus einzubauen, in dem der Untermieter sich dazu bereit erklärt, bei einer eventuellen Übernahme der Wohnung weder Renovierungsarbeiten, noch die Entfernung des Mobiliar von mir zu fordern?

    2) Sollte mein Vermieter Renovierungsarbeiten und die Entfernung des Mobiliars von mir verlangen, kann er dies durchsetzen, auch wenn der Untermieter als Nachfolgemieter die Wohnung in dem Zustand übernehmen möchte, in dem sie ist?

    Ich wäre Ihnen für einen Antwort außerordentlich dankbar.

    Ich wünsche Ihnen noch eine schöne Woche!

    Viele Grüße,
    Markus

    • Mietrecht.org
      17.03.2017 - 17:02 Antworten

      Hallo Markus,

      danke für Ihr Lob. Ich würde eine mögliche Mietvertragsübernahme + Übernahme von Renovierungspflicht etc. nicht im Untermietvertrag vereinbaren, sondern separat festhalten.

      Ihr Vermieter muss Ihren Untermieter nicht als neuen Hauptmieter akzeptieren – daher bliebt immer ein Restrisiko.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia Neetz
    05.04.2017 - 11:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine Mitbewohner und ich befinden uns derzeit in einem illegalen Untermietverhältnis von dessen Illegalität wir bei Abschluss des Untermietvertrags nichts wussten.
    Ein Anruf bei einer Wohnungsgesellschaft ergab, dass unser Hauptmieter, der selbst nicht in der Wohnung ansässig ist, die Wohnung als Gewerbefläche gemietet hat.
    An sich würden wir gern in der Wohnung bleiben, befürchten nun jedoch eine Kündigung, da die Wohnungsgesellschaft nun von der Situation Kenntnis hat. Wir meldeten uns also erneut telefonisch bei der Wohnungsgesellschaft, in der Hoffnung in ein offizielles Mietverhältnis eintreten zu können. Das sei jedoch ausgeschlossen, da die Immobilie nicht als Wohnraum, sondern als Gewerbefläche angemeldet ist. Die Mitarbeiterin brach daraufhin das Gespräch ab, da mit uns ja kein Mietverhältnis besteht und alles sowieso nur über den Hauptmieter geregelt werden könne. Haben Sie vielleicht irgendeinen Rat in dieser Sache? Sollten wir die Wohnungsgesellschaft nochmals schriftlich in Kenntnis setzen oder einfach abwarten und Tee trinken?

    Mit freundlichen Grüßen
    Julia Neetz

    • Mietrecht.org
      06.04.2017 - 17:19 Antworten

      Hallo Julia,

      ich habe leider keinen guten Tipp. Sie sind nicht Vertragspartner des Vermieters. Ihre Ansprechpartner ist der Hauptmieter (Ihr Vermieter). Dieser haftet im Zweifel auch für sein Verhalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bente Kleiner
    04.05.2017 - 14:29 Antworten

    Hallo!

    Ich bin momentan als Hauptmieterin für die Wohnung meiner WG eingetragen. Möchte jetzt gerne an einen meiner Untermieter meine Hauptmieterschaft übertragen. Was für ein Formular muss man dafür nehmen?

    Mit freundlichen Grüßen
    B.Kleiner

  • Lindemann
    28.05.2017 - 21:47 Antworten

    Hallo,
    Folgende Situation: Wir sind eine Dreier WG, zwei Untermieter (unbefristete Untermietverträge für ein unmöbliertes Zimmer) und ein Hauptmieter, der gesammelt an den Hauptvermieter die Miete entrichtet. Nun möchte der Hauptmieter zum 01.7 ausziehen und der Hauptvermieter/Eigentümer ist sich noch nicht sicher, ob ich (derzeitig Untermieter) die neue Hauptmieterschaft bekomme, oder ob die Wohnung nun anderweitig vermietet werden soll. Der Hauptmietvertrag ist entweder erst vor ein paar Tagen oder wird noch durch den Hauptmieter beim Eigentümer gekündigt. Im Falle, dass ich die Hauptmieterschaft nicht bekomme und der Eigentümer die Wohnung zurückverlangen sollte, hieße das, dass wir als Untermieter unverzüglich ausziehen müssen und dann auf der Straße stehen oder wie sind da die Fristen? Denn die Kündigungsfrist von 6 Monaten bzw. die Verpflichtung zur Vertragserfüllung besteht ja nur zwischen Hauptmieter und Untermieter. Wir haben nun Sorge, dass wir uns evtl. innerhalb kürzester Zeit nach einer neuen Wohnung umsehen müssen was ja in HH fast unmöglich ist.

    Danke für die Hilfe

  • Martina Köpke
    07.06.2017 - 19:14 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich absolviere gerade einen Immobilien- und Facility Management Kurs. Heute wurde folgendes Thema besprochen. Der Hauptvermieter einer Wohnung kündigt seinem Hauptmieter ordentlich und fristgerecht. Der Hauptmieter zieht aus, aber der Untermieter weigert sich auszuziehen.Ich setze in diesem Fall voraus, dass auch der Hauptmieter seinem Untermieter ordentlich und fristgerecht gekündigt hat.
    Meiner Meinung nach, kann der Hauptvermieter um in den Besitz der Wohnung zu gelangen, nur eine Räumungsklage gegen den Haup- und Untermieter anstreben. Der UM zahlt dem HM bis zur Herausgabe ein ortsübliches Nutzungsentgeld, da der HVM seine Ansprüche aus dem Mietvertrag gegen den HM richten wird.
    Mein Dozent behauptet, dies sei nicht richtig, der Eigentümer bzw. HVM hätte nur den Räumungsansprüch und müsse aber zuvor dem UM kündigen. Nach meiner Rechtsauffassung ist das utopisch, da keinerlei Vertragsverhältnis zwischen HVM und UM besteht.
    Ich bitte Sie daher um Ihre geschätzte Meinung in dieser Sache und danke Ihne bereits jetzt im Voraus.

  • Thomas
    28.06.2017 - 16:41 Antworten

    Guten Tag,

    Wir haben in unserer WG folgende Situation:

    Wir sind zu dritt, zwei Hauptmieter und ein Untermieter. Die Hauptmieter ziehen demnächst aus und der Untermieter würde gerne in der Wohnung verbleiben und dann als Hauptmieter fungieren.

    Die Vermieter haben gesagt wir können den Mietvertrag kündigen und der Untermieter muss sich dann für die Wohnung bewerben. Für mich hört sich das dann so an das unser Untermieter auf der Straße sitzt wenn die Vonovia beschließt ihn nicht aufzunehmen.

    Kann man da was machen?

    Danke schonmal im Voraus

    • Mietrecht.org
      28.06.2017 - 19:49 Antworten

      Hallo Thomas,

      das sehen Sie richtig. Ihr Vermieter muss Ihren Untermieter nicht als Mieter auswählen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lara
    18.07.2017 - 11:04 Antworten

    Guten Tag,

    folgende Situation:

    ein Mädchen wohnt zur Miete in einer Wg und ihr Mietvertrag läuft bis zum 31.08.2017. Sie möchte ihr Zimmer vom 01.08.2017 bis zum 31.08.2017 an mich untervermieten. Ich habe auch bereits einen Vorvertrag unterzeichnet, dass ich die ganze Wohnung ab dem 01.09.2017 als Hauptmieter weiter mieten darf, da sich ab dem 01.09.2017 die Wg komplett auflöst.
    Ich werde für den Monat August, sowohl die vollständige Warmmiete für das Zimmer als auch eine Kaution von 150 Euro an das Mädchen zahlen. Da ihr Mietverhältnis mit dem Vermieter zum 31.08.2017 endet, endet mein Mietverhältnis mit ihrem ebenfalls. Wie verläuft es mit dem Übergabeprotokoll? Als Mieter ist man ja verantwortlich bei Ende des Mietverhältnisses, das Zimmer/Wohnung in dem Zustand zurück zu geben indem man es aufgefunden hat. Da ich aber Ihr Zimmer übernehme bis zum Ende ihres Mietvertrags, wer ist nun dafür verantwortlich, dass das Zimmer wieder und der rest der Wohnung wieder in dem Zustand ist, wie sie es damals am Anfang ihres Mietvertrages aufgefunden hat? Zumal man bedenkt, dass ich ja dort ab dm 01.September als neuer Hauptmieter weiterhin wohnen werde.

  • Phillip
    20.07.2017 - 00:23 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    In unserer Wohngemeinschaft haben wir folgende Situation:

    Wir sind ein Hauptmieter und zwei Untermieter. Der Hauptmieter hat aufgrund von diversen Verstößen wie Mietrückstand, Mietausfall, Störung des Hausfriedens etc. die fristlose Kündigung erhalten. In einem Brief einer Kanzlei, welche den Eigentümer vertritt, wurden auch wir als Untermieter darauf aufmerksam gemacht, dass das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter beendet wurde und wir nun zwei Wochen Zeit haben die Wohnung zu räumen, da sonst eine Räumungsklage angestrebt werden würde.

    Die Frist ist mittlerweile verstrichen und wir konnten die Wohnung nicht räumen, da wir zum Zeitpunkt des Briefes zum ersten Mal von all den Missständen hörten und es uns in München innerhalb zwei Wochen unmöglich ist, eine Wohnung zu finden. Mittlerweile haben wir eine Wohnung, die wir zum 01.08 beziehen werden. Es stellen sich mir nun ein paar Fragen:

    Können wir nun schon irgendwie belangt werden, weil wir die Wohnung nicht zum aufgeforderten Zeitpunkt geräumt haben?

    Ist es rechtlich überhaupt möglich uns Untermieter innerhalb von zwei Wochen auf die Straße zu setzen ohne dass wir davor etwas wussten?

    Können wir die Wohnung einfach in zwei Wochen zum 01.08 verlassen oder haben wir als Untermieter gegenüber dem Hauptmieter immer noch die Kündigungsfrist bzw. die Pflicht, einen Nachmieter zu suchen, einzuhalten?

    Vielen Dank und liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 13:06 Antworten

      Hallo Phillip,

      ich kann Ihnen hier leider keine Beratung zu Ihren (vielen) Fragen liefern. Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten. Ich persönlich hätte erstmal den Kontakt zum Vermieter / zur Kanzlei gesucht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Beil Anna
    26.07.2017 - 17:48 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Wir sind eine 2er WG, ich bin Hauptmieter und 1 Untermieter mit Vertrag mit dem Hauptvermieter.
    Nun möchte ich die Wohnung alleine haben und dem Untermieter Kündigen, bzw. kann ich das überhaupt? Da er ja auch einen Vertrag mit dem Hauptvermieter hat?
    Über eine Nachricht würde ich mich freuen. Vielen Dank
    A.W

    • Mietrecht.org
      27.07.2017 - 14:35 Antworten

      Hallo Anna,

      Sie haben scheinbar keinen Untermieter, den dieser müsste ja einen Untermietvertrag mit Ihnen, der Hauptmieterin, haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias Klotz
    21.09.2017 - 16:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Hans-Michael (HauptMieter) mietet eine Wohnung. Wegen längerer Abwesenheit (z.B. Ausland) von ungewisser Dauer vermietet er an Ulf (Untermieter) die gesamte Wohnung per unbefristeten Untermietvertrag.

    Gemäß § 573 I BGB kann Hans-Michael das Mietverhältnis mit Ulf ordentlich kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ hat, also z.B. bei Eigenbedarf (Rückkehr aus dem Ausland und Wiedereinzug).

    Liegt auch ein „berechtigtes Interesse“ zur ordentlichen Kündigung vor, wenn Hans-Michael den Hauptmietvertrag ordentlich kündigen will, weil er nie mehr in der Wohnung wohnen möchte. Oder ist er auf „ewig“ an das Hauptmietverhältnis gebunden, wenn der Untermieter das Untermietverhältnis nicht kündigt?

    In Abschnitt 4 beantworten Sie die Frage für den Fall einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptvermieter, indem Sie die Aufzählung für ein „berechtigtes Interesse“ in $573 II BGB als nur beispielhaft (wegen „insbesondere“) deuten. In meinem Fall geht es mir nun um die Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptmieter.

    Nur falls die ordentliche Kündigung nicht so einfach möglich ist, habe ich eine Folgefrage:

    Wie verhält es sich, wenn Hans-Michael sein gesamtes Mobilar und Inventar in der Wohnung dem Untermieter überlassen hat, und dieses nun wieder haben möchte, weil er zum Beispiel in eine neue Wohnung ziehen möchte. Liegt dann ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Untermietverhältnisses vor?

    Viele Grüße

    Matthias

  • Steffen Gießmann
    08.10.2017 - 20:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich befinde mich in folgender Situation.
    Ich habe in meiner vergangenen Beziehung eine Wohnung angemietet und diese komplett an meine Ex-Partnerin mit ihrem Kind untervermietet. Wir gingen diesen Weg, da das Amt leider den Preis für die Wohnung nicht komplett tragen wollte und meine damalige Partnerin ihre bisherige Wohnung verlassen musste.

    Nun besteht das Verhältnis nicht mehr und ich habe meinen Mietvertrag im Juli mit einer Frist von 3 Monaten auf Ende Oktober gekündigt. Im gleichen Zuge habe ich auch meiner Ex-Partnerin eine Kündigung auf Ende Oktober zukommen lassen, da wir im Untermietvertrag festgehalten haben, dass dessen bestehen an meinen Mietvertrag gebunden ist.

    Sie hat laut ihrer Aussage aber bisher keine andere Wohnung gefunden und mein Vermieter möchte nicht an sie vermieten. Sie wiederum zeigt mir gegenüber auch keinen Willen die Wohnung zu verlassen und droht mir nun mit einem Anwalt.

    Meine Frage ist nun, mit welchen Konsequenzen (wenn überhaupt) habe ich zu rechnen und hat sie eine Chance auf Erfolg?

    Vielen Dank für Ihre Antwort
    Steffen Gießmann

      • Steffen Gießmann
        11.10.2017 - 17:23 Antworten

        Guten Tag Herr Hundt,

        es hat sich etwas in dem Fall getan.
        Meine Ex-Partnerin hat sich Rat bei einem Anwalt eingeholt. Dieser teilte ihr mit, dass sie die Wohnung zu verlassen hat.

        Weiter teilte er ihr jedoch mit, dass in diesem Fall ich für den Umzug, die Lagerung des Hausrates und die Miete einer Ferienwohnung oder dergleichen aufzukommen hätte.

        Er begründete dies damit, dass eine Kündigung meines Hauptmietvertrages kein berechtigter Kündigungsgrund ihr gegenüber darstelle.

        In der von mir verfassten Kündigung erwähnte ich neben der Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch die finanzielle Belastung die mir durch die Untervermietung entsteht (ich zahle jeden Monat etwa 300€ mehr als ich von ihr bzw. dem Amt erhalte).

        Meine Frage ist nun, ist dies zutreffend und muss ich mit einer erfolgreichen Schadensersatzforderung rechnen oder sehen Sie eine Chance diese abzuwehren?

        Mit freundlichen Grüßen
        Steffen Gießmann

        • Mietrecht.org
          11.10.2017 - 17:32 Antworten

          Hallo Steffen,

          danke für Ihr Update. Ich kann Sie hier leider nicht beraten. Im Zweifel sollten Sie ebenso anwaltlichen Rat einholen. Oder hier ein günstiger Weg für Sie: Kündigung möglich? (für Vermieter)

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Marion Hauser
    24.11.2017 - 23:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich bin 61 Jahre alt, sehr krank und komme langsam ohne Rollstuhl nicht mehr zurecht. Meine eigene Wohnung liegt in der 1.Etage, 21 Stufen und ist überhaupt nicht barrierefrei und rollstuhlgeeignet
    Mein Sohn, Schwiegertochter und kleine Tochter wohnt im Parterre einer rollstuhlgerechten 90 qm Wohnung mit Terrasse.
    Mein Sohn beabsichtig jetzt seine behinderte Mutter in seiner Mietwohnung aufzunehmen.
    Allerdings baut er zur Zeit ein Haus, was wieder nicht rollstuhlgerecht ist und ich nicht mitziehen könnte.
    Ich würde dann gerne in der Wohnung verbleiben und den Hauptmietvertrag übernehmen. Die Miete kann ich zahlen.
    Darf er mich aufnehmen?
    Brauchen wir einen Untermietvertrag?
    Muss die Hausverwaltung mich, als neue Hauptmieterin anerkennen, wenn er kündigt?

    • Mietrecht.org
      25.11.2017 - 09:59 Antworten

      Hallo Marion,

      ich würde einen Untermietervertrag schließen, damit jeder weis, wie die Dinge geregelt sind. Wenn Ihr Sohn kündigt, muss der Vermieter Sie nicht als Hauptmieter übernehmen. Kann er, muss er aber nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Max Schröder
    19.12.2017 - 23:28 Antworten

    Ich war bis vor kurzem Untermieter einer Wohnung, dessen Hauptmieter die Wohnung im Lauf des Untermietverhältnisses von den Eigentümern überschrieben bekam. Es wurde danach kein neuer Mietvertrag geschlossen, das Untermietverhältnis lief einvernehmlich weiter, da der bisherige Hauptmieter zwar nun selbst Eigentümer wurde, aber weiterhin in der Wohnung verblieb. Das Untermietverhältnis wurde inzwischen jedoch durch Auszug beendet, jedoch ist mir unklar, inwiefern die Rechte & Pflichten aus dem seinerzeit bei Einzug begründeten Untermietverhältnis nach dem Eigentumsübergang noch fortbestehen und zu erfüllen sind.

    Konkret geht es um die Nebenkostenabrechnung und Renovierung. Mir wurde vom ehem. Hauptmieter, jetzt Eigentümer, in Bezug auf Kündigungsfristen gesagt, es bestünde ja kein gültiger Mietvertrag mehr, somit auch keine Kündigungsfrist. Damit wären für mich dann aber auch vereinbarte Renovierungspflichten hinfällig, die jetzt abverlangt werden, oder nicht? Weiterhin hat er von mir noch eine Nebenkostennachzahlung verlangt, obwohl im alten Untermietvertrag eine Pauschale ohne Aufrechnung mit etwaigen Nachzahlungen für Heizung vereinbart war. Müsste ich diese dann überhaupt noch leisten?

    Die Rechtslage ist für mich hier nicht eindeutig nachvollziehbar. Können Sie aufklären?

    Vielen Dank.

  • Julian R.
    20.01.2018 - 15:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne in einer Wohngemeinschaft und habe seit 3 Jahren eine Untermietvertrag. Mein Mitbewohner war bis jetzt Hauptmieter und möchte nun ausziehen. Habe ich ein Recht darauf, den aktuellen Mitvertrag zu übernehmen oder muss ich einen Neuvertrag mit dem Vermieter abschließen? Hintergrund ist, dass wir erst vo 2 Monaten eine Mieterhöhung um 15% bekommen haben und mir der Vermieter jetzt gesagt hat, dass er die Miete beim Abschließen des neuen Vertrags mit mir um weitere knapp 20% erhöhen möchte. Das finde ich eine Frechheit und möchte mich wenn möglich dagegen wehren.

    Vielen Dank für ihre Hilfe,

    Julian R.

    • Mietrecht.org
      22.01.2018 - 09:58 Antworten

      Hallo Julian,

      als Untermieter können Sie den Vermieter nett bitten, mit Ihnen einen Hauptmietvertrag abzuschließen. Was Sie als Frechheit bezeichnen, füllt sich natürlich nicht gut an, nennt sich aber eigentlich Vertragsfreiheit. Hier noch eine Hilfe für Sie: Mietpreisbremse.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Belinda
    31.01.2018 - 08:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne zur Untermiete in einer Wohngemeinschaft mit drei weiteren Personen, wovon eine der Hauptmieter ist. Leider haben wir Probleme mit einer der zwei anderen Personen, die auch zur Untermiete wohnen. Das Problem bezieht sich auf den Konsum und teilweise Handel von Kanabis im eigenen Zimmer. Wir haben diese Person bereits mehrfach darauf hingewiesen, das dieses Verhalten in unserer WG nicht geduldet wird und um Unterlassen gebeten, zumal vor Einzug ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, dass es sich hier um eine Nichtraucher WG handelt. Alles leider ohne Erfolg. Wir möchten uns gerne von dem besagten Untermieter trennen, geht das?
    1. Kann der Hauptmieter der Wohnung und Untervermieter das Untermietverhältnis generell kündigen und falls ja, mit welcher Frist?
    2. Ist dies ein berechtigter Kündigungsgrund seitens des Hauptmieters/Untervermieters gegenüber dem Untermieter?
    3. Unser Hauptmieter wird voraussichtlich bald die Wohnung selbst verlassen womit von uns ein neuer Hauptmieter werden muss. Wer entscheidet dies? Muss der neue Hauptmieter die Untermieter dann übernehmen oder kann er als neuer Hauptmieter diese auch „rauswerfen“? In wie fern kann sich der Hauptvermieter der Wohnung diesbezüglich einmischen, wenn er von dem Vorgehen in seiner Wohnung weiß?

    Vielen Dank und liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      31.01.2018 - 08:58 Antworten

      Hallo Belinda,

      danke für Ihren Beitrag und die vielen Fragen. Ich kann diese Fragen hier leider nicht beantworten. Wenn Sie die Suche auf Mietrecht.org nutzen, finden Sie viele Lösungen selbst.

      Wenn Sie Beratung benötigen, würde ich Ihnen diese Prüfung hier empfehlen: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-vermieter/

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marie-Luise
    11.02.2018 - 03:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ein Bekannter wohnt zur Untermiete seit über fünf Jahren. Die Möbel der Wohnung hat er von der Vermieterin erworben. Mit der Hausverwaltung besteht ein Untermietvertrag. Die Mieterin hat mit vierteljährlicher Frist gekündigt, zum 31.03.. Sie wohnt inzwischen fest bei ihrem Lebenspartner.
    Das Untermietverhältnis endet automatisch mit der Kündigung durch die Hauptmieterin.
    Die Hausverwaltung hat im Januar eine Wohnungsbegehung vorgenommen und ist mit dem Zustand der Wohnung sehr zufrieden.
    Der Bekannte befindet sich in einer Insolvenz – der Hausverwaltung ist dies bekannt. Daher möchten sie einen Bürgen – dieser steht jedoch nicht zur Verfügung.
    Die Miete ist immer pünktlich gezahlt worden – an die Hauptmieterin.
    Ohne positive Schufa will die Hausverwaltung trotz pünktlicher und kontinuierlicher Mietzahlung die Wohnung nicht an den Untermieter weiterhin vermieten.
    Meines Erachtens besteht eine Mindestkündigungfrist von 9 Monaten. Und: mit negativer Schufa besteht keine Möglichkeit eine neue Wohnung zu mieten. Dies wäre doch dann ein Härtefall? Trotz allem möchte die Hausverwaltung die Schufaauskunft und zudem erst Anfang März dem Untermieter mitteilen, ob er in der Wohnung bleiben darf (Ein neuer Vertrag als Hauptmieter würde ggf. abgeschlossen werden.).
    Hat der Bekannte eine Chance in der Wohnung zu bleiben?

    • Mietrecht.org
      11.02.2018 - 09:52 Antworten

      Hallo Marie-Luise,

      warum sollte die Hausverwaltung eine Mieter mit negativer Schufa übernehmen / einen Vertrag schließen? Je nach Lage der Wohnung finden sich wahrscheinlich bessere Mieter. Das einfach mal als Gegenpart zu Ihrem Kommentar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marie-Luise
    11.02.2018 - 11:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich schrieb keinen Kommentar. Statt dessen habe ich einen Sachverhalt geschildert. Und dazu habe ich einige Fragen.Und meine Frage zielte nicht auf „bessere Mieter“… ab.
    Sondern:
    1. Hat der Untermieter eine längere Kündigungsfrist – eine von 9 Monaten??
    2. Darf die Hausverwaltung so kurzfristig, also in diesem Fall im selben Monat entscheiden, ob sie ihn doch als Mieter akzeptiert?
    3. Darf die Hausverwaltung dem Untermieter kündigen, auch wenn auf dem Wohnungsmarkt keine Chance besteht, so kurzfristig Ersatzwohnraum zu finden?

    Danke im voraus für die Beantwortung meiner Fragen.
    Freundliche Grüße
    Marie-Luise

    • Mietrecht.org
      11.02.2018 - 16:12 Antworten

      Hallo Marie-Luise,

      Sie sprechen von einem „Untermietvertrag“ – diesen Punkt verstehe ich leider nicht. Einen Untermietvertrag schließen Mieter und Untermieter. Damit hat die Hausverwaltung bzw. der Immobilieneigentümer nichts zu tun.

      Die Hausverwaltung bzw. der Immobilieneigentümer hat einen Vertrag mit der Mieterin – wenn diese kündigt, dann geht der Eigentümer davon aus, dass die Wohnung geräumt wird. Was die Mieterin mit der Untermieterin vereinbart hat, ist dann m.E. die Sache dieser beiden Parteien.

      Ich sehe keine Pflicht, dass die Hausverwaltung bzw. der Immobilieneigentümer den Untermieter als Hauptmieter übernehmen müssten. Das würde auch keinen Sinn ergeben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schmidt
    12.04.2018 - 09:10 Antworten

    Als Untermieterin bin ich allen Zahlungen Miete und NK nachgekommen, aber die Hauptmieterin hat den Strom nicht bezahlt und die Mahnungen ignoriert, so dass ich Freitags Morgen Besuch der Stadtwerke bekam, die den Strom abstellten. Ich wusste davon im Vorfeld nichts, die Hauptmieterin war nicht vor Ort. Als Epileptikerin bin ich auf Strom angewiesen, so dass mein Handy mich an die Einnahme der Medikamente erinnern kann. Ich musste die Wohnung von Freitag bis Montag Nachmittag verlassen. Die Hauptmieterin sprach mir mündlich zu, die 3 Nächte außerhäusiges Wohnen mit 40,-€ pro Nacht für eine Pension zu vergüten und außerdem für den Schaden der verdorbenen Lebensmittel in Höhe von 40,-€ aufzukommen. Dies hat sie bisher nicht getan, so dass ich sie schriftlich dazu aufforderte und eine 14 tägige Frist setzte, um zu zahlen. Nun aber will die Hauptmieterin nichts mehr von dieser Absprache wissen. Sie möchte die Miete für diese 3 Nächte zurück geben, da ich bei einem Bekannten unterkam, verlangt Kassenbons von den Lebensmitteln.
    Was kann ich tun? Darf sie das?

  • Sarah Jansen
    29.05.2018 - 15:21 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich bin seit 4 Jahren Untermieterin in der Wohnung meiner Schwester, wovon der Mieter auch in Kenntnis ist. Ursprünglich wurde der Untermietvertrag zwischen dem Vermieter und meiner Schwester und meiner Cousine als Hauptmieter abgeschlossen. Meine Cousine ist nun vor 2 Jahren aus der Wohnung ausgezogen und hat beim Vermieter auch die Kündigung eingereicht. Damals wollte ich an ihrer statt als zweiter Hauptmieter in den Vertrag eintreten. Jedoch sagte mir der Vermieter, dass dies dann einen neuen Vertragsabschluss bedeuten würde und er dann die Miete wie bei einer Neuvermietung erhöhen könnte.
    Nun stehen weiterhin beide im Vertrag, obwohl meine Cousine wissentlich nicht mehr in der Wohnung wohnt.
    Nun will auch meine Schwester aus der Wohnung ausziehen. Wir sind uns allerdings nicht sicher, ob ich dann einfach als Hauptmieter in der Vertrag eintreten kann und wenn ja, ob die Miete weiterhin die gleiche bleibt. Unsere Miete liegt im Moment schon über dem hiesigen Mietspiegel, weshalb wir eine Mieterhöhung des Vermieters im letzten Jahr bereits abgelehnt haben.
    Deshalb meine Fragen: Kann der Vermieter mich auch als Hauptmieter ablehnen, obwohl ich seit 4 Jahren als Untermieter in der Wohnung lebe und mit den Hauptmietern verwandt bin? Und kann er die Miete erhöhen, obwohl die Miete bereits jetzt schon über dem Mietspiegel liegt?
    Vielen Dank und viele Grüße!

    • Mietrecht.org
      29.05.2018 - 18:59 Antworten

      Hallo Sarah,

      Ihre Stellung als Untermieterin verpflichtet den Vermieter nicht, mit Ihnen einen (Haupt)Mietvertrag abzuschließen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jonathan S.
    13.06.2018 - 22:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Mitbewohner (Hauptmieter) will bald ausziehen und den Vertrag kündigen und mich als Hauptmieter vorschlagen. Jetzt habe ich erfahren, dass mein Mitbewohner vergessen hat einen Untermieter anzumelden. Ich wohne also seit einem Jahr illegal in der Wohnung. Ist der Untermietvertrag jetzt ungültig? Darf die Mietgesellschaft uns kündigen oder gar eine Geldstarfe erheben, wenn wir gestehen, die Anmeldung schlichtweg vergessen zu haben oder besteht trotzdem noch ein gewisser Mieterschutz für mich? Die Untermietpauschale würden wir natürlich rückwirkend nachzahlen.
    Ich würde mich sehr über eine Antwort freuen.

    Viele Grüße,
    Jonathan

    • Mietrecht.org
      16.06.2018 - 16:50 Antworten

      Hallo Jonathan,

      Sie haben einen Vertrag mit Ihrem Hauptmieter (Vermieter). Der Hauptmieter hat ein Problem mit dem Vermieter und Sie haben ohnehin kein Recht den Hauptmietvertrag zu übernehmen. Klären Sie die Situation auf und bitte Sie darum, den Vertrag zu übernehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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