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Hat ein Untermieter das Recht den Hauptmietvertrag zu übernehmen?

Kündigt der Mieter die Mietwohnung und will man als Untermieter trotzdem wohnen bleiben, stellt sich die Frage: Wie geht das? Fest steht nämlich, dass mit der Kündigung des Mieters der Untermietvertrag beendet ist. Das bedeutet, wenn der Mieter auszieht oder sein Mietvertrag ausläuft, muss auch der Untermieter die Wohnung verlassen. Der Vermieter kann sogar die Räumung von dem Untermieter verlangen. Selbst dann, wenn dessen Untermietvertrag ihm eigentlich noch mehr Mietzeit gibt.

Als Untermieter in der Mietwohnung wohnen bleiben, geht daher nur, wenn man selbst Hauptmieter wird und den Hauptmietvertrag übernimmt. Doch wie erreicht man das? Besteht ein Recht des Untermieters den Hauptmietvertrag zu übernehmen? Ist der Vermieter verpflichtet, den Untermieter als neuen Hauptmieter zu nehmen? Hier finden Sie die Antwort und wie sie als Untermieter am besten vorgehen.

I. Kurz: Mieter kündigt – was passiert mit Untermieter?

Für Untermieter ist es wichtig zu wissen, dass ihr Untermietvertrag grundsätzlich erstmal nichts mit dem Hauptmietvertrag zu tun hat. Denn, der eine Vertrag besteht nur zwischen dem Untermieter und dem Mieter und der andere zwischen Mieter und Vermieter. Zwischen dem Untermieter und dem Vermieter gibt es keine vertragliche Beziehung.

Es handelt sich also um zwei selbstständige Verträge mit der Folge, dass der Untermietvertrag erstmal bestehen bleibt, selbst wenn der Mieter den Hauptmietvertrag kündigt. Natürlich beziehen sich beide Verträge auf dieselbe Wohnung und der Mieter kann nur dann an den Untermieter vermieten, wenn er selbst noch einen gültigen Mietvertrag hat, aber rechtlich gesehen, hat der eine Vertrag erstmal nichts mit dem anderen zu tun.

Kündigt der Mieter den Hauptmietvertrag, hat das nur dann direkte Auswirkungen auf den Untermietvertrag, wenn darin eine Regelung enthalten ist, die besagt, dass der Untermietvertrag endet, wenn der Hauptmietvertrag endet.

Gibt es eine solche Regelung nicht, muss der Mieter dem Untermieter den Vertrag kündigen. Geht das nicht, zum Beispiel weil eine bestimmte Zeitspanne vereinbart ist und es keinen Grund zur fristlosen Kündigung gibt, kann er dem Untermieter zum Schadensersatz wegen Vertragsbruchs verpflichtet sein: Denn ausziehen muss der Untermieter auf jeden Fall, wenn der Hauptmietvertrag beendet ist. Das ergibt sich nämlich daraus, dass man als Untermieter ja nur deshalb in der Wohnung sein darf, weil man durch den Mieter die Nutzungsmöglichkeit erhält. Hat der Mieter aber selbst kein Recht mehr die Wohnung zu benutzen, kann er auch dem Untermieter kein Recht mehr geben.  Außerdem kann hat der Vermieter auch einen direkten Räumungsanspruch gegen den Untermieter. Mehr dazu, was mit dem Untermietvertrag passiert, wenn der Mieter den Hauptmietvertrag kündigt, gibt es hier: Der Untermietvertrag bei der Kündigung des Hauptmietvertrages.

II. Recht Hauptmietvertrag zu übernehmen?

Nein. Der Untermieter hat keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, dass er den Hauptmietvertrag übernehmen darf. Ein solcher Anspruch kann auch nicht in dem Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter vereinbart werden. Für den Vermieter hätte eine solche Vereinbarung auch keine Bedeutung, da er nicht Vertragspartner des Untermietvertrages ist.

Das einzige, was im Untermietvertrag geregelt werden kann, ist dass der Mieter bei seiner Kündigung oder bei sonstiger Beendigung des Hauptmietvertrages den Untermieter als Nachmieter vorschlägt. Ein Muster finden Sie hier: Mieter-Nachmieter-Vereinbarung – Ratgeber und Muster.  Akzeptieren muss der Vermieter den Untermieter aber deshalb trotzdem nicht zwangsläufig. Warum erklärt dieser Artikel hier:Muss der Vermieter Nachmieter akzeptieren?

Es bleibt aber allein die Entscheidung des Vermieters, ob und mit wem er nach der Beendigung des Hauptmietvertrages einen neuen Hauptmietvertrag abschließt.

Das bedeutet selbstverständlich nicht, dass man als Untermieter nicht später Hauptmieter werden kann, indem man den Mietvertag übernimmt. Einen Anspruch darauf, hat man allerdings nicht.

III. Was als Untermieter tun um Mieter zu werden?

Hier gibt es für Untermieter eigentlich nur zwei Möglichkeiten. Die erste ist, dass man als neuer Mieter in den Hauptmietvertrag eintritt, um den Vertrag des bisherigen Mieters zu übernehmen. Der Hauptmietvertrag bleibt dann bestehen und man wird der neue Hauptmieter. Hier wird alles Wichtige dazu erklärt: Ratgeber: In Mietvertrag eintreten / Mietvertrag übernehmenmit Musterbeispiel zum Verwenden: Mietvertrag übernehmen: Vorlage für Vermieter, Mieter und Nachmieter

Die zweite Möglichkeit ist, dass man als neuer Mieter oder Nachmieter einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt.

Beides hängt aber maßgeblich von dem Willen des Vermieters ab. Als Untermieter hat man keinen Anspruch darauf neuer Mieter zu werden.

IV. Fazit

Kündigt der Mieter kann man also nicht automatisch in der Wohnung bleiben, nur weil man einen Untermietvertrag hat. Ein Recht den Hauptmietvertrag zu übernehmen gibt es für den Untermieter auch nicht.

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