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Hat ein Untermieter das Recht den Hauptmietvertrag zu übernehmen?

Kündigt der Mieter die Mietwohnung und will man als Untermieter trotzdem wohnen bleiben, stellt sich die Frage: Wie geht das? Fest steht nämlich, dass mit der Kündigung des Mieters der Untermietvertrag beendet ist. Das bedeutet, wenn der Mieter auszieht oder sein Mietvertrag ausläuft, muss auch der Untermieter die Wohnung verlassen. Der Vermieter kann sogar die Räumung von dem Untermieter verlangen. Selbst dann, wenn dessen Untermietvertrag ihm eigentlich noch mehr Mietzeit gibt.

Als Untermieter in der Mietwohnung wohnen bleiben, geht daher nur, wenn man selbst Hauptmieter wird und den Hauptmietvertrag übernimmt. Doch wie erreicht man das? Besteht ein Recht des Untermieters den Hauptmietvertrag zu übernehmen? Ist der Vermieter verpflichtet, den Untermieter als neuen Hauptmieter zu nehmen? Hier finden Sie die Antwort und wie sie als Untermieter am besten vorgehen.

I. Kurz: Mieter kündigt – was passiert mit Untermieter?

Für Untermieter ist es wichtig zu wissen, dass ihr Untermietvertrag grundsätzlich erstmal nichts mit dem Hauptmietvertrag zu tun hat. Denn, der eine Vertrag besteht nur zwischen dem Untermieter und dem Mieter und der andere zwischen Mieter und Vermieter. Zwischen dem Untermieter und dem Vermieter gibt es keine vertragliche Beziehung.

Es handelt sich also um zwei selbstständige Verträge mit der Folge, dass der Untermietvertrag erstmal bestehen bleibt, selbst wenn der Mieter den Hauptmietvertrag kündigt. Natürlich beziehen sich beide Verträge auf dieselbe Wohnung und der Mieter kann nur dann an den Untermieter vermieten, wenn er selbst noch einen gültigen Mietvertrag hat, aber rechtlich gesehen, hat der eine Vertrag erstmal nichts mit dem anderen zu tun.

Kündigt der Mieter den Hauptmietvertrag, hat das nur dann direkte Auswirkungen auf den Untermietvertrag, wenn darin eine Regelung enthalten ist, die besagt, dass der Untermietvertrag endet, wenn der Hauptmietvertrag endet.

Gibt es eine solche Regelung nicht, muss der Mieter dem Untermieter den Vertrag kündigen. Geht das nicht, zum Beispiel weil eine bestimmte Zeitspanne vereinbart ist und es keinen Grund zur fristlosen Kündigung gibt, kann er dem Untermieter zum Schadensersatz wegen Vertragsbruchs verpflichtet sein: Denn ausziehen muss der Untermieter auf jeden Fall, wenn der Hauptmietvertrag beendet ist. Das ergibt sich nämlich daraus, dass man als Untermieter ja nur deshalb in der Wohnung sein darf, weil man durch den Mieter die Nutzungsmöglichkeit erhält. Hat der Mieter aber selbst kein Recht mehr die Wohnung zu benutzen, kann er auch dem Untermieter kein Recht mehr geben.  Außerdem kann hat der Vermieter auch einen direkten Räumungsanspruch gegen den Untermieter. Mehr dazu, was mit dem Untermietvertrag passiert, wenn der Mieter den Hauptmietvertrag kündigt, gibt es hier: Der Untermietvertrag bei der Kündigung des Hauptmietvertrages.

II. Recht Hauptmietvertrag zu übernehmen?

Nein. Der Untermieter hat keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter, dass er den Hauptmietvertrag übernehmen darf. Ein solcher Anspruch kann auch nicht in dem Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter vereinbart werden. Für den Vermieter hätte eine solche Vereinbarung auch keine Bedeutung, da er nicht Vertragspartner des Untermietvertrages ist.

Das einzige, was im Untermietvertrag geregelt werden kann, ist dass der Mieter bei seiner Kündigung oder bei sonstiger Beendigung des Hauptmietvertrages den Untermieter als Nachmieter vorschlägt. Ein Muster finden Sie hier: Mieter-Nachmieter-Vereinbarung – Ratgeber und Muster.  Akzeptieren muss der Vermieter den Untermieter aber deshalb trotzdem nicht zwangsläufig. Warum erklärt dieser Artikel hier:Muss der Vermieter Nachmieter akzeptieren?

Es bleibt aber allein die Entscheidung des Vermieters, ob und mit wem er nach der Beendigung des Hauptmietvertrages einen neuen Hauptmietvertrag abschließt.

Das bedeutet selbstverständlich nicht, dass man als Untermieter nicht später Hauptmieter werden kann, indem man den Mietvertag übernimmt. Einen Anspruch darauf, hat man allerdings nicht.

III. Was als Untermieter tun um Mieter zu werden?

Hier gibt es für Untermieter eigentlich nur zwei Möglichkeiten. Die erste ist, dass man als neuer Mieter in den Hauptmietvertrag eintritt, um den Vertrag des bisherigen Mieters zu übernehmen. Der Hauptmietvertrag bleibt dann bestehen und man wird der neue Hauptmieter. Hier wird alles Wichtige dazu erklärt: Ratgeber: In Mietvertrag eintreten / Mietvertrag übernehmenmit Musterbeispiel zum Verwenden: Mietvertrag übernehmen: Vorlage für Vermieter, Mieter und Nachmieter

Die zweite Möglichkeit ist, dass man als neuer Mieter oder Nachmieter einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt.

Beides hängt aber maßgeblich von dem Willen des Vermieters ab. Als Untermieter hat man keinen Anspruch darauf neuer Mieter zu werden.

IV. Fazit

Kündigt der Mieter kann man also nicht automatisch in der Wohnung bleiben, nur weil man einen Untermietvertrag hat. Ein Recht den Hauptmietvertrag zu übernehmen gibt es für den Untermieter auch nicht.

24 Antworten auf "Hat ein Untermieter das Recht den Hauptmietvertrag zu übernehmen?"

  • Jessica Greve
    13.03.2020 - 09:17 Antworten

    Hallo. Ich bin Untermieter. Mein Freund der Hauptmieter. Ich wohne seit 1,5 Jahren in dieser Wohnung. Die Wohnung bezahle ich direkt an ihn und er überweist das Geld der Genossenschaft den die Wohnung gehört. Ich möchte in den Hauptmietvertag rein aber sie lehnen mich ab. Das heißt wenn die Beziehung vorbei ist kann mein Freund mich jederzeit kündigen. Habe ich überhaupt Rechte. Ich bin hier gemeldet. Er hat eine eigene Wohnung. Ist nur mein Vermieter.

      • Alexandra
        28.01.2022 - 17:28 Antworten

        Hallo,
        Ich bin Untermieter und wohne mittlerweile seit 7 Jahren hier. Nun hat mein WG-partner, der Hauptmieter ist, mit einer Frist von 6 Wochen gekündigt, weil er in ein betreutes Wohnen ziehen will….
        Habe ich irgendwelche Möglichkeiten, die Wohnung als Hauptmieter zu übernehmen?
        Eine andere Wohnung werde ich bei der Wohnungsnot hier nicht so schnell finden (suche seit 6 Jahren, werde aber abgelehnt, da ich einen Assistenzhund habe) und wäre dann in 6 Wochen obdachlos .
        Was für Möglichkeiten habe ich?

        • Mietrecht.org
          28.01.2022 - 21:07 Antworten

          Hallo Alexandra,

          treten Sie an den Vermieter heran und bitten Sie um Übernahme des aktuellen Mietvertrages oder Neuabschluss eines Vertrages.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Klein
    24.11.2021 - 12:16 Antworten

    Hallo, mein langjähriger, wesentlich älterer Lebensgefährte und ich wohnen in einer Genossenschaftswohnung. Er ist der Hauptmieter. Der Wunsch, mich mit als Hauprmieter in den Vertrag aufzunehmen, wurde abgelehnt. Ich bin nur Untermieter. Wir wollen nächstes Jahr heiraten. Welche Rechte habe ich dann bezüglich der Wohnung, zumal ich viel Geld in diese Wohnung stecke.
    Vielen Dank im voraus und herzliche Grüße

    • Mietrecht.org
      24.11.2021 - 12:35 Antworten

      Hallo Frau Klein,

      aus der Heirat ergeben sich keine Rechte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kent
    14.12.2021 - 00:00 Antworten

    Hallo. Ich bin Hauptmieter. Mein Bruder ist Untermieter. Wir in einer Allbau Wohnung. Ich will ausziehen. Wir wollen die Wohnung nicht kündigen. Ist es möglich, dass mein Bruder Hauptmieter wird? Oder ich ziehe einfach aus und wir sagen nichts und bezahlen die Miete weiterhin?
    Vielen Dank.

    • Mietrecht.org
      15.12.2021 - 07:29 Antworten

      Hallo Kent,

      Sie können das nur einvernehmlich klären, denn es gibt keinen Anspruch darauf den Hauptmietvertrag zu übernehmen. Wenn Sie als Mieter ausziehen, sollten Sie auf jeden Fall den Vermieter informieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Dennis
        04.03.2024 - 11:15 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        welche Rechte hätte der Vermieter denn in diesem Fall, wenn der Bruder als Untermieter weiter in der Wohnung verbleibt und der Hauptmieter – obwohl ausgezogen – weiter die Miete zahlt ohne dass der Vermieter davon erfährt? Könnte der Vermieter erfolgreich mit Frist kündigen oder sogar fristlos?

  • Tanja
    18.02.2022 - 06:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin als “Untermieter“ im Mietvertrag aufgeführt, meine Mutter als Hauptmieterin.
    Eine vereinbarte Untermiete zwischen meiner Mutter und mir besteht nicht.

    Ich zahle die Miete an unseren Vermieter bzw. die Nebenkosten an den Hausverwalter schon seit 11 Jahren wie vertraglich vereinbart.

    Daher meine abschließende Frage:

    Könnte man den Status “Untermieter“ nachträglich als unwirksam ansehen, da ich die Tochter bin und nicht verpflichtet war als Untermieter im Mietvertrag zu erscheinen (habe es seinerzeit nicht besser gewusst)? Oder ist dies ab dann verbindlich?

    • Mietrecht.org
      18.02.2022 - 09:20 Antworten

      Hallo Tanja,

      was genau bezwecken Sie? Ich sehe grundsätzlich kein Problem bei der Konstellation.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frederick
    02.07.2022 - 09:43 Antworten

    Moin,

    Ich lebe seit 5 Jahren als Untermieter bei meiner Großmutter und verstehen uns gut, da sie in einem hohen Alter ist würde ich gerne wissen was passiert wenn sie stirbt?
    Droht mir die Obdachlosigkeit?

    Mit freundlichen Grüßen

    Frederick

  • Chris p.
    04.07.2022 - 13:34 Antworten

    Guten Tag,

    Ich wohne mit meinem Vermieter in seiner Eigentumswohnung und habe lediglich nur einen Untermietvertrag.. (unbefristet)

    Nun fängt er ein Studium an, das ca. 600km von seiner Eigentumswohnung entfernt ist und hat mich nun gekündigt, um seine Wohnung teuerer an eine Einzelperson zu vermieten.

    Welche Vertragsrechte muss er einhalten ? Wurde am 03.07.2022 (Sonntag gekündigt) über WhatsApp, weil ich im Urlaub bin. Zum 30.09.2022. dies kann er einfach ohne weitere so machen ?

    Würde mich auf eine Antwort sehr freuen und bedanke mich im voraus

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      04.07.2022 - 19:06 Antworten

      Hallo Chris,

      eine Kündigung muss Ihnen schriftlich zugehen – das ist aber auch während Ihres Urlaubs postalisch möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Miroslav
    13.02.2023 - 09:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich hätte folgende Frage. Ich wohne lange Zeit in einer Mietwohnung, der von unserer Firma gemietet wurde. Ich habe einen Untermietervertrag mit unserer Firma. Die Wohnung wurde aber verkauft und der neue Inhaber hat unsere Firma gekündigt. Ich wurde informiert, dass es ohne Kündigungsgrund geht, weil mit unserer Firma kein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen ist, sondern ein Mietvertrag, der als gewerblicher Mietvertrage eingestuft wird. Kraft Gesetz geht aber der Mietvertrag, den unsere Firma mit mir hat, bei der vorliegenden Kündigung auf den neuen Eigentümer über. Ich kann also nur mit Kündigungsgrund gekündigt werden. Und wenn nicht, läuft dann mein Vertrag weiter (mit allen gesetzlichen Regelungen – Kappungsgrenze für die Miethöhe, Kündigungsfrist usw…)… Ist es wirklich so? Nach dem Lesen des Artikels sehe ich es leider anders, aber ich kenne mich nicht gut aus. Könnten Sie mir bitte Bescheid geben?
    Vielen Dank für die Info, schönen Tag

    • Mietrecht.org
      13.02.2023 - 12:23 Antworten

      Hallo Miroslav,

      ohne wirklich alle Vertragsdetails zu kennen, kann ich Ihnen hier leider keine verslässliche Antwort geben. Bitte lassen Sie sich rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Miroslav
        13.02.2023 - 14:46 Antworten

        mache ich…trotzdem danke schön

  • Schillings
    10.09.2023 - 23:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihren Artikel und Ihren Fleiß, die Leser*innen zu unterstützen! Ich hoffe Sie nicht zu stören, wenn ich Ihnen eine weitere Frage stelle:

    Ich wohne zur Untermiete in einer Wohngemeinschaft. Die Hauptmieterin hat beim Wohnungseigentümer gekündigt und dies erst auf Nachfrage mitgeteilt. Manche der Untermieter haben bereits eine neue Wohnung und mündlich gekündigt, in der Annahme, dass (wie in WG’s üblich) Nachmieter gefunden werden – sind daher von finanzieller Doppelbelastung bedroht und wurden davon überrascht.

    Nun möchte der Wohnungseigentümer die Räume nach Auszug selbst besetzen. Die Hauptmieterin verlangt gemäß der Kündigungsfrist von den Untermietern, über die ursprünglich vermutete Zeit hinaus die Miete zu bezahlen. Die Untermieter weigern sich, für die Kündigung der Hauptmieterin aufzukommen.

    Wer hat Recht? Hat die Hauptmieterin sich schuldig gemacht, weil sie ihre Untermieter vor vollendete Tatsachen (ohne Angabe von Gründen) gestellt hat?

    Vielen Dank und liebe Grüße!

    Schillings

    • Mietrecht.org
      11.09.2023 - 11:10 Antworten

      Hallo Schillings,

      jeder Untermieter kann selbstverständlich mit der vereinbarten Frist im Untermietvertrag kündigen. Nach dieser Kündigungsfrist muss keine Miete mehr gezahlt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Siehe BGB “§ 568 Form und Inhalt der Kündigung”. Den Zugang der fristgerechten Kündigung muss im Zweifel der Mieter bzw. Untermieter beweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Björn Humpert
    18.09.2023 - 13:09 Antworten

    Hallo.
    Ich bewohnen seit über drei Jahren eine Wohnung, die allerdings von meiner damaligen Freundin angemietet wurde. Sie selber hat die Wohnung nie bewohnt. Ich konnte den Vertrag damals nicht abschließen, weil ich eine negative Schufa habe.
    Nun hat meine Ex die Wohnung gekündigt. Gibt es eine rechtliche Handhabe, die mir das weitere Bewohnen gestattet? Bzw habe ich ein Anrecht auf Übernahme der Wohnung? Bis auf die ersten paar Monate habe ich in der gesamten Zeit die Miete direkt an den Vermieter überwiesen.
    Vielen dank

    • Mietrecht.org
      18.09.2023 - 14:04 Antworten

      Hallo Björn,

      danke für Ihren Beitrag. Schwierig – ich sehe keine Möglichkeit den Vermieter in einem Vertag zu zwingen. Einvernehmlich geht es natürlich jederzeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kiwi
    28.01.2024 - 03:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihren Artikel und für die ganzen Antworten. Ich bin die Hauptmieterin in eine wg und habe mich gekündigt. Ich habe zwar mündlich die Kündigung ausgesprochen, aber schriftlich habe nicht erstellt. Die Kündigungsfrist bei meinen Untermietern sind 3 Monate im Vertrag vorgeschrieben wurde. Was mich in solchem Fall vorkommen kann? Rechtlich gesehen, müssen die dann keine Kündigungsfristen ohne die schriftliche Kündigung halten? Können die dann auch eventuell ein Schadenersatz zu beantragen?
    Ich bedanke bei Ihnen sehr,
    LG Kiwi

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