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Muss der Vermieter Nachmieter akzeptieren?

Jeder Mieter kennt diesen Tipp: „Wenn du einen Nachmieter stellst, dann kannst du eher aus deinem Mietvertrag.“ So oder so ähnlich lautet eine der meist verbreiteten Weisheiten zum Thema Auszug und Kündigungsfrist abwarten. Doch, was ist dran? Das Mietrecht ist hier ausnahmsweise ziemlich eindeutig: Ohne spezielle Vereinbarung ist eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag durch das Stellen eines Nachmieters oder Ersatzmieters nur in Ausnahmefällen möglich. Entscheidend ist vor allem, dass man das Einverständnis des Vermieters braucht, denn es muss ein Vertrag zwischen allen dreien geschlossen werden, der besagt, dass der Nachmieter den alten Vertrag weiterführt. Alternativ muss der alte Vertrag mit dem Mieter aufgelöst und ein neuer mit dem Nachmieter geschlossen werden. Zwingen kann man den Vermieter dazu grundsätzlich nicht.

Doch woher kommt dann diese Weisheit, dass man einen Nachmieter beschaffen soll? Das ist ganz einfach, denn unter gewissen Voraussetzungen kann der Nachmieter wirklich helfen, damit man eher aus dem Vertrag kommt: Das ist zum einen der Fall, wenn eine Nachmieterklausel im Mietvertrag zu finden ist, die einem die Nachmietergestellung erlaubt. Zum anderen kann auch ausnahmsweise ein sogenannter besonderer Härtefall vorliegen, bei dem der Vermieter den Nachmieter akzeptieren muss.

Wann es überhaupt Sinn macht einen Nachmieter zu suchen, um eher aus dem Vertrag zu kommen und wann der Vermieter den Nachmieter akzeptieren muss, zeigt dieser Artikel.

I. Wann ist es sinnvoll einen Nachmieter zu suchen?

Ist der Mietvertrag gekündigt und will man nicht solange Miete zahlen, bis die dreimonatige Kündigungsfrist abgelaufen ist, bietet sich grundsätzlich die Nachmietersuche an. Genauso, wenn man vielleicht noch gar nicht kündigen kann, weil die Wohnung befristet gemietet. Entscheidend ist, dass man eben aus dem bestehenden Mietvertrag entbunden werden will. Rechtlich braucht es dafür aber immer einen Aufhebungsvertrag. Daher ist der Aufwand der Nachmietersuche nur dann wirklich sinnvoll, wenn man tatsächlich davon ausgeht, dass der Vermieter den Nachmieter auch akzeptiert und man zudem einen Anspruch darauf hat, dass der Vermieter in den Abschluss des Aufhebungsvertrages einwilligt.

Davon kann man als Mieter in drei Fällen ausgehen:

  • Der Mietvertrag enthält eine Nachmieterklausel
  • Der Vermieter schlägt selbst vor, dass man einen Nachmieter suchen soll bzw. ist damit bereits im Vorfeld einverstanden
  • Man befindet sich in einer Ausnahmesituation, aufgrund derer man eher aus dem Vertrag entlassen werden muss

1. Mietvertrag enthält eine Nachmieterklausel

Die beste Voraussetzung, dafür durch einen Nachmieter eher aus dem Mietvertrag zu kommen, bietet eine sogenannte Nachmieterklausel. Im Mietvertrag muss die Klausel natürlich nicht ausdrücklich so bezeichnet sein. Es reicht, wenn sie als Mieter in einer Passage etwas dazu finden, dass sie einen Nachmieter suchen müssen oder können und der Vermieter sie dann deshalb aus dem Mietvertrag entlässt.

Für die Frage, was genau dann bei der Nachmietersuche zu beachten ist und welche Verpflichtung den Vermieter trifft den Nachmieter zu akzeptieren, kommt es darauf an, ob es sich um eine echte oder unechte Nachmieterklausel handelt.

So grenzen Sie die beiden Klauseltypen ab:

Echte NachmieterklauselUnechte Nachmieterklausel
Bei der sog. echten Nachmieterklausel verpflichtet sich der Vermieter den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen und an dessen Stelle einen geeigneten Nachmieter zu akzeptieren.Bei einer sog. unechten Nachmieterklausel verpflichtet sich der Vermieter den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn er dem Vermieter eine bestimmte Anzahl von geeigneten, wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen, Nachmietern bezeichnet.
-> Kennzeichnend für die Abgrenzung ist also, dass es bei der unechten Nachmieterklausel für den Vermieter keine Pflicht gibt den Vertrag mit einem der angebotenen Nachmieter fortzusetzen!
Beispielformulierung im Mietvertrag Beispielformulierung im Mietvertrag
„Wenn der Mieter aus dem Vertrag vorzeitig auszuscheiden wünscht, kann er dem Vermieter einen Nachmieter benennen, der bereit ist, in diesen Vertrag zu gleichen Konditionen einzutreten. Der Vermieter ist grundsätzlich bereit, den ihm benannten Nachmieter als Vertragspartner anzuerkennen, wenn seinerseits keine Bedenken gegen die Seriosität oder Bonität des Nachmieters bestehen. Mit dem Zeitpunkt des Ausscheidens des Mieters aus dem Mietvertrag tritt der benannte Nachmieter in den laufenden Vertrag anstelle des bisherigen Mieters ein und übernimmt insoweit alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters. Dieser scheidet insoweit aus dem Mietverhältnis aus.“„Der Mieter ist berechtigt, aus dem Mietverhältnis auszutreten, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Nachmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer zu den bestehenden Vereinbarungen fortzusetzen.“
Folge: Rechtsanspruch des Mieters, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert

Der Vermieter ist nach dieser Klausel also verpflichtet den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren und den bestehenden Mietvertrag mit diesem fortzusetzen. Den aktuellen Mieter muss er zwingend aus dem Vertrag entlassen.Lehnt der Vermieter den Nachmieter unberechtigt ab, kann der Mieter den Eintritt des Nachmieters gerichtlich durchsetzen und Schadensersatz verlangen.

 Folge: Kein Rechtsanspruch des Mieters, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert 

Hier zwingt die Klausel den Vermieter nicht dazu, den Mietvertrag mit dem vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter fortzusetzen. Er kann sich in diesem Fall auch einen anderen Mieter suchen. Allerdings ist er verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen. Vorzeitig meint, zu dem Zeitpunkt, zu dem der vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter hätte einziehen können.

Lehnt der Vermieter ab und will den Mieter nicht ehre aus dem Vertrag lassen, kann der Anspruch des Mieters auf Aufhebung des Vertrags auch gerichtlich durchgesetzt werden. Daneben kann man dann zum Beispiel Schadensersatz für die zu viel gezahlte Miete verlangen.

Haben Sie Fragen zum Aufhebungsvertrag und der Nachmietervereinbarung? Dann helfen Ihnen folgenden Beiträge:

2. Vermieter ist mit dem Stellen eines Nachmieters einverstanden

Schlägt der Vermieter dem Mieter vor, dass er doch einen Ersatz- beziehungsweise Nachmieter bringen könnte, um eher aus dem Vertrag zu kommen, liegt eine mündliche Nachmieterklausel vor. Als Zusatzvereinbarung zum schriftlichen Mietvertrag ist eine solche Vereinbarung nur wirklich durchsetzbar, wenn sie nachweisbar ist. Und dafür braucht man regelmäßig ein schriftliches Dokument. Als Mieter sollte man darauf hinwirken, dass eine solche Vereinbarung schriftlich geschlossen wird: Das hat den Vorteil, dass man dann entweder eine echte oder unechte Nachmieterklausel vereinbart und sich im Streitfall auch gerichtlich auf die Durchsetzung berufen kann.

In der Praxis findet sich allerdings oft folgender Fall: Der Vermieter will keine Nachmieterklausel vereinbaren und den Mietvertrag bis zum Ende der Kündigungsfrist mit dem Mieter weiterführen. Er hat aber nichts dagegen, wenn man den späteren neuen Mieter, der hier oft auch als Nachmieter bezeichnet wird, bereits eher einziehen lässt und sich von diesem die Miete bezahlen lässt. Hier wird weder ein Aufhebungsvertrag mit dem alten Mieter noch ein Übernahmevertrag mit dem neuen geschlossen. Rechtlich ist das eher eine Art Untermiete des zukünftigen Mieters bei dem alten Mieter bis zum Ablauf des aktuellen Mietverhältnisses. Solange ein Vermieter damit einverstanden ist spricht auch nichts dagegen. Man sollte allerdings bedenken, dass die Wohnungsübergabe an den Vermieter aus mietrechtlicher Sicht dann trotzdem erst zum Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt und man als Mieter für Schäden durch den Untermieter haftet.

3. Härtefall

Dem Mieter kann die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtlich auch aufgrund eines sogenannten persönlichen Härtefalls zugestanden werden. Nach dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB, der auch im Mietrecht gilt, kann eine besondere persönliche Situation des Mieters dazu führen, dass er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat, welches das Vermieterinteresse an der Fortsetzung des Vertrages erheblich überwiegt. Stellt der Mieter dann in einer solchen Situation einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter, der anstelle des Mieters in den aktuellen Mietvertrag zu unveränderten Bedingungen eintreten will, hat der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.

Für Sie als Mieter liegt ein zum Beispiel ein Härtefall vor, wenn sie berufsbedingt umziehen müssen, altersbedingt in ein Pflegheim ziehen müssen oder wegen Familienzuwachs, die Wohnung zu klein wird. Entscheidend ist, dass der Grund, weshalb die Wohnung zu wechseln ist nicht in Ihrem Verantwortungsbereich als Mieter liegt. Kurz gesagt, Sie können nichts dafür, dass Sie umziehen müssen.

Besteht bei Ihnen ein solcher Härtefall, ist ihr Vermieter schriftlich mit Angabe des Grundes darüber zu informieren. In dem Schreiben verlangen Sie dann die Aufhebung des Vertrages zum gewünschten Termin und bieten einen geeigneten Nachmieter an.

II. Wann muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren?

In all den genannten Fällen in denen man als Mieter einen geeigneten Nachmieter finden muss beziehungsweise kann, reicht es regelmäßig vollkommen aus, wenn man einen geeigneten Nachmieter vorschlägt. Der oft zitierte Ratschlag, man hätte drei Nachmieter vorzuschlagen, ist ein Gerücht. Nur bei der unechten Nachmieterklausel, in der es vertraglich vereinbart ist, dass man drei geeignete Nachmieter vorschlagen soll, stimmt das. Bei einem Härtefall oder der echten Nachmieterklausel reicht ein geeigneter Nachmieter.

Wichtig ist, dass der Nachmieter geeignet ist. Das bedeutet, er muss zum Beispiel

  • bereit sein in den bestehenden Mietvertrag einzutreten.
  • Dem bisherigen Mieter wirtschaftlich gleichgestellt, also auch zahlungsfähig sein.
  • Auch persönlich geeignet sein. Das bedeutet, Anzahl der im Haushalt lebenden Personen (und Haustiere) muss dem bisherigen Mieter entsprechen und es dürfen auch sonst keine Umstände in der Person des Nachmieters zu finden sein, die zukünftige Störungen erwarten lassen.
  • In sonstiger Weise für den Vermieter zumutbar sein: Das wäre zum Beispiel eine Person dann nicht, wenn Sie mit dem Vermieter bereits bekannt, die beiden aber zerstritten sind.

Ob der Vermieter den Nachmieter akzeptiert, liegt bei auf den Fall der echten Nachmieterklausel bei ihm. Die Rechtsprechung gewährt einem Vermieter dabei regelmäßig bis zu 3 Monaten Bedenkzeit, in der Sie als Mieter die Miete weiterzahlen müssen.

III. Fazit

Insgesamt zeigt sich, dass ein Vermieter in den meisten Fällen keine Pflicht hat einen Nachmieter zu akzeptieren. Nur wenn eine echte Nachmieterklausel im Mietvertrag vereinbart ist, kann ein Mieter den Vermieter tatsächlich darauf in Anspruch nehmen den vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. In anderen Fällen kann der Mieter durch den geeigneten Nachmietervorschlag allenfalls eine vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages erreichen: Das geht aber nur bei einem persönlichen Härtefall oder einer vertraglichen unechten Nachmietervereinbarung.

Zudem ist, gerade aufgrund der langen Bedenkzeit für den Vermieter, klargeworden, dass man um die Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist durch einen Nachmietervorschlag nicht herumkommt. Dies zeigt auch der Artikel: Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?

Lohnenswert ist der Nachmietervorschlag eher bei unkündbaren oder länger befristeten Mietverhältnissen (zum Beispiel im Gewerbemietrecht).

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