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Vermieter verweigert Nachmietersuche des aktuellen Mieters

Ihr Vermieter verweigert die Nachmietersuche oder vielleicht lehnt er auch den gefundenen Nachmieter als neuen Mieter ab? Als Argument bringt er vor, dass allein er als Vermieter den Mieter aussucht. Hat er Recht? Kann er als Vermieter die Nachmietersuche des aktuellen Mieters verweigern / verbieten? Ist es ausreichend dem Vermieter drei Nachmieter vorzustellen, um eher auszuziehen? Was sind die Folgen, wenn der eigene Vermieter die Nachmietersuche verweigert?

Der nachfolgende Artikel klärt diese Fragen und zeigt Mietern, wann Sie die Nachmietersuche übernehmen dürfen und was passiert, wenn der Vermieter das verweigert.

I. Wann darf der aktuelle Mieter den Nachmieter suchen?

Grundsätzlich darf ein Mieter immer einen Nachmieter suchen, der nach dem Kündigungstermin die Wohnung übernimmt. Der Vermieter kann das nicht verbieten, muss aber auch keinen der vorgeschlagenen Nachmieter übernehmen.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass ein Mieter eher — also vor Ablauf der Kündigungsfrist — aus dem Mietvertrag entlassen werden will. Hier braucht der Mieter einen Nachmieter, der dann entweder den Mietvertrag zu dem früheren Zeitpunkt übernimmt oder ab diesem Zeitpunkt einen neuen Vertrag mit dem Vermieter schließt. In einem solchen Fall kann der Mieter ein Recht darauf haben, einen Nachmieter suchen zu dürfen.

Die Rechtsprechung des Bundegerichtshofs (BGH) erkennt zwei Konstellationen an , in denen der Mieter einen Anspruch darauf hat, mit einem geeigneten Nachmieter seinen aktuellen Mietervertrag eher zu beenden:

  • wenn der Vertrag eine Nachmieterklausel enthält oder
  • wenn der Mieter nachweislich ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat (BGH, Urteil vom 22. 01. 2003, Az.: VIII ZR 244/02).

1. Nachmieterklausel

Die Nachmieterklausel ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, die dem Mieter das Recht gibt, den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, wenn er einen Nachmieter stellt. Je nach Inhalt der Regelung unterscheidet man zwei Arten von Nachmieterklauseln: Die unechte Nachmieterklausel und die echte Nachmieterklausel. Bei der unechten Nachmieterklausel ist lediglich geregelt, dass der Mieter einen Anspruch bekommt aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, wenn er einen geeigneten Nachmieter vorstellt. Demgegenüber geht die echte Nachmieterklausel weiter, denn sie verpflichtet den Vermieter nicht nur zur Entlassung des aktuellen Mieters sondern auch zu einem Vertragsabschluss mit dem Nachmieter —entweder in Form eines Übernahmevertrages oder eines Anschlussvertrages.

2. Berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung

Ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung hat ein Mieter im Einzelfall z.B. wenn er kurzfristig aus beruflichen Gründen zu einem Ortswechsel gezwungen ist; eine größere Wohnung wegen Familienzuwachs oder Heirat notwendig ist; der Mieter altersbedingt oder krankheitsbedingt in einem Pflegeheim untergebracht werden muss usw. Maßgeblich ist hier der Einzelfall. Es muss dem Mieter in gewisser Weise nicht zumutbar sein die ordentliche Kündigungsfrist einzuhalten.

Sonstige übliche Gründe für einen Umzug, wie z.B. eine schönere kostengünstigere Wohnung, Studienortwechsel, Kauf einer eigenen Wohnung oder eines Hauses scheiden daher aus.

II. Muss der Vermieter einen von drei Nachmietern akzeptieren?

Nein. Die oft verbreitete Annahme, dass der Vermieter einen von drei vorgestellten Nachmietern annehmen muss und man als Mieter dann vorzeitig aus dem Vertrag kommt ist schlichtweg falsch. Die Nachmietersuche des aktuellen Mieters muss also nicht mindestens drei geeignete Nachmieter zu Tage fördern. Mehr dazu auch in dem Artikel: Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?

Außerdem kann der Vermieter in keinem Fall gezwungen werden, einen bestimmten Nachmieter als neuen Mieter anzunehmen.

III. Kann der Vermieter den Nachmieter ohne Grund ablehnen?

Jein. Wie gesagt, kann man den Vermieter nicht zwingen den Nachmieter zu akzeptieren. Das gilt besonders dann wenn es sich um eine „normale“ Beendigung des Mietverhältnisses handelt.

In dem Fall, dass es eine Nachmieterklausel gibt oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat (siehe Punkt I.), brauchen Vermieter allerdings einen guten Grund für die berechtigte Ablehnung des angebotenen Nachmieters. Bei einer unberechtigten Ablehnung wird der Mieter ansonsten von seiner Mietzahlungspflicht vor Ablauf der Kündigungsfrist befreit: Ab dem Zeitpunkt, zu dem der unberechtigt abgelehnte Nachmieter hätte einziehen können, muss der aktuelle Mieter keine Mieter mehr zahlen! (siehe Punkt IV.)

Solche guten Gründe für eine Ablehnung sind zum Beispiel:

  • die fehlende Bonität des angebotenen Nachmieters
  • eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis des Nachmieters
  • inakzeptable und genehmigungspflichtige Haustiere des Nachmieters ( z.B. Giftschlangen, Dobermann etc.)
  • nicht vertragsgemäße Verwendungsabsichten für die Mieterwohnung (z.B. gewerbliche Nutzung als Praxis; Untervermietung an Feriengäste etc.)

Kein guter Grund ist dagegen, dass es sich bei dem Nachmieter um einen Student handelt oder um eine Familie mit kleinen Kindern oder um Ausländer etc. Im Streitfall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass seine Ablehnung berechtigt war und er einen guten Grund hatte. Lesen Sie dazu auch den Beitrag: Muss der Vermieter Nachmieter akzeptieren?

IV. Was passiert wenn der Vermieter die Nachmietersuche verweigert?

Verweigert der Vermieter dem aktuellen Mieter die Nachmietersuche hat das grds. keine Folgen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn es sich um den Ausnahmefall handelt, dass es eine Nachmieterklausel gibt oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages hat (siehe oben unter Punkt I.). Dann durfte er die Nachmietersuche übernehmen, um vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden zu können.

Verweigert der Vermieter in diesem Fall die Nachmietersuche des aktuellen Mieters und lehnt einen angebotenen Nachmieter aus unzulässigen Gründen ab, wird der aktuelle Mieter von dem Tag an von seiner Mietzahlungspflicht frei, ab dem der abgelehnte Nachmieter die Wohnung gemietet hätte.

Mietertipp für Fälle der Nachmieterklausel bzw. vorzeitigen Beendigung:

Halten Sie alles schriftlich fest:

  1. Schicken Sie ihrem Vermieter ihr Kündigungsschreiben bzw. ihr Schreiben zur vorzeitigen Beendigung per Einschreiben.
  2. Stellen Sie Ihr berechtigtes Interesse dar oder zitieren Sie die Nachmieterklausel.
  3. Machen Sie alle erforderlichen Angaben zu dem Nachmieter (persönliche Daten; Einkommensnachweis, ggf. Schufa-Auskunft oder Erklärung des Vorvermieters etc.) und legen sie eine unterzeichnete Erklärung des Nachmieters bei, ab wann er die Wohnung beziehen würde.

V. Fazit und Zusammenfassung

Vermieter haben das letzte Wort, wenn es um die Frage geht, wer die Mietwohnung bezieht. Verweigert der Vermieter dem aktuellen Mieter die Nachmietersuche, hat das nur dann rechtliche Konsequenzen, wenn der Mieter einen Anspruch darauf hatte durch einen geeigneten Nachmieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Unter diesen Umständen muss der aktuelle Mieter im Einzelfall ab Einzugstermin des potenzielle Nachmieters keine Miete mehr zahlen, wenn der Vermieter die Nachmietersuche und den angebotenen Nachmieter unberechtigt ablehnt. Weitere Informationen zu dem Thema Nachmietersuche und Tipps, was Sie dabei beachten sollten, bekommen Sie in dem umfangreichen Ratgeberartikel: Nachmieter im Mietrecht.

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