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Mietvertrag verloren als Vermieter – Was tun?

Der Mieter hat gekündigt und der Mietvertrag ist nicht auffindbar? Die Mietwohnung soll verkauft werden, aber der Mietvertrag ist weg? —So etwas ist kein Einzelfall. Gerade bei Vermietern, die mehrere Mieter haben oder wenn es sich um ein sehr langes Mietverhältnis handelt, kann es durchaus passieren, dass ein Mietvertrag nicht mehr auffindbar ist. Doch was passiert mit dem Mietverhältnis, wenn man als Vermieter den Mietvertrag verloren hat? Welche Auswirkungen hat der Verlust des Mietvertrages für Vermieter?

Im nachfolgenden Artikel bekommen Sie die Antworten auf Ihre Fragen. Lesen Sie hier welche Folgen es hat, wenn der Mietvertrag von dem Vermieter verloren wurde und was man als Vermieter tun kann.

I. Fehlender Mietvertrag beeinträchtigt Wirksamkeit des Mietvertrages nicht

Der Mietvertrag bleibt mit seinem ganzen Inhalt wirksam, selbst wenn das Vertragsdokument verloren gegangen ist. Rechtlich hat das auf den Bestand und den Inhalt des Mietverhältnisses keinerlei Einfluss. Zum einen ist ein Mietverhältnis auch ohne schriftlichen Vertrag wirksam und zum anderen gab es ja einen schriftlichen Vertrag, der nun (zumindest im Original) nicht mehr auffindbar ist.

Die einzige wichtige Auswirkung für den Vermieter ist, dass er keinen Beweis mehr in der Hand hat, was mit dem Mieter in dem Vertrag genau vereinbart war. Ist der Mietvertrag nicht auffindbar, kann er diesen nicht mehr als Beweis für bestimmte Vereinbarungen heranziehen, wenn der Mieter eine mietvertragliche Vereinbarung bestreitet. Regelungen die zu Gunsten des Vermieters vereinbart wurden, können dann ggf. nicht mehr herangezogen werden. Typischerweise sind das z.B. Vereinbarungen zu den Nebenkosten, zeitliche Befristungen, Schönheitsreparaturklauseln, Kleinreparaturklauseln, Sonderkündigungsrechte und Ergänzungsklauseln etc.

Ohne Beweis für eine anderslautenden Vereinbarung gelten immer die gesetzlichen Regelungen! Das bedeutet z.B. dass ein Zeitmietvertrag ohne Nachweis der schriftlichen Vereinbarung automatisch nach § 550 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als unbefristet gilt und nur mit den Kündigungsfristen der gesetzlichen Regelungen nach § 550 Abs. 2 BGB und den §§ 573 ff. BGB beendet werden kann.

Im Umkehrschluss gilt das allerdings auch für den Mieter, wenn sich im Mietvertrag eine für ihn günstige Regelung befand, die vom Gesetz abweicht. In diesem Fall muss der Mieter die Vereinbarung durch Vorlage des Mietvertrages beweisen.

Mehr zu den Beweisregelungen bei fehlenden oder mündlichen Mieterträgen lesen Sie hier:

II. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters

Wenn der Vermieter seinen Mietvertrag verloren hat, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, wie er vorgehen kann:

Am naheliegendsten ist es, den Mieter um die Übersendung einer unterschriebenen Vertragskopie zu bitten. Damit hat man als Vermieter ein „neues Original“ mit dem gleichen Beweiswert, wie der Mietvertrag, der verloren wurde. Weigert sich der Mieter oder hat der Mieter den Vertrag ebenfalls verloren, bleibt nur die Rekonstruktion des alten Mietvertrages. Mehr zum Verlust des Vertrages durch den Mieter finden Sie hier: Mietvertrag verloren als Mieter- Was tun?.

Hat man als Vermieter z.B. eine Vertragsvorlage verwendet, die man evtl. sogar auch bei anderen Mietverhältnissen benutzt hat, fällt die Rekonstruktion einfach, da man diesen Vertrag für den neuen einfach abschreiben kann. Anderenfalls bleibt nur die Rekonstruktion aus dem Gedächtnis oder das Aufsetzen eines komplett neuen Vertrages. Entscheidend ist, dass der rekonstruierte bzw. neue Vertrag nur dann wirksam wird, wenn der Mieter ihn unterschreibt. Unterschreibt der Mieter, tritt der neue Mietvertrag an die Stelle des verlorenen Mietvertrages – selbst dann wenn er zu einem späteren Zeitpunkt wieder auftaucht.

Zwingen kann man den Mieter aber nicht, dass er einen neuen bzw. rekonstruierten Vertrag unterschreibt. Das Mietverhältnis wurde schließlich nicht dadurch in seiner Wirksamkeit beeinträchtigt, dass der Vermieter den Vertrag verloren hat. Auch bei einem Vermieterwechsel muss er keinen neuen Vertrag unterschreiben. Lesen Sie mehr dazu in dem Artikel: Neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel abschließen?

Gibt es keine Kopie beim Mieter und ist dieser auch nicht zum Abschluss eines neuen Vertrages bereit, sollte man als Vermieter mögliche Beweise für den besonderen Inhalt des Vertrages suchen, wie z.B. Zeugen die bei dem Vertragsschluss dabei waren, den Anwalt der den Vertrag erstellt hat um Hilfe bitten oder ggf. den Makler der bei dem Vertragsschluss dabei war. Für den Beweise von Nebenkostenumlagevereinbarungen können auch Jahresabrechnungen und laufende Nebenkostenvorauszahlungen als Indizien der Vereinbarung ausreichen. Das lohnt sich selbstverständlich nur wenn der Mietvertrag einen Inhalt hatte der zu Gunsten des Vermieters von der gesetzlichen Regelung abweicht und der Mieter das bestreitet.

III. Zusammenfassung

Verliert an als Vermieter den Mietvertrag hat das grds. keine Folgen für Bestand des Mietverhältnisses oder den vereinbarten Inhalt. Konsequenzen hat der Verlust des Mietvertrages nur dann, wenn der Vermieter einen bestimmten (zu seinen Gunsten) vereinbarten Inhalt nachweisen will. Ist der Mietvertrag verloren hat er kein Beweismittel für den Vertragsinhalt. Um diesem Problem abzuhelfen kann er allerdings den Mieter um Übersendung einer Vertragskopie bitten, versuchen einen neuen Mietvertrag mit selbem Inhalt erstellen und / oder Beweise für den Originalinhalt suchen. Der Erfolg seiner Unternehmungen hängt nicht zuletzt vom Mitwirken des Mieters ab.

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