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Neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel abschließen?

Die Entscheidung einen neuenEin Vermieterwechsel heißt nicht immer gleich einen neuen Mietvertrag abschließen zu müssen. Ganz nach dem Motto „Kauf bricht nicht Miete“ aus § 566 BGB, ändert der Vermieterwechsel durch den Verkauf des Mietsauses oder der Eigentumswohnung nichts an dem Mietvertrag. Als Mieter können Sie sich nach wie vor auf alle Rechte aus dem Mietvertrag berufen. Es ändert sich nur der Vermieter. In der Praxis werden aber aus verschiedenen Gründen gerne auch neue Mietverträge gemacht, Pflicht ist das aber nicht. Es gibt verschiedene Vor- und Nachteile bei einem neuen Mietvertrag die jeder Mieter bedenken sollte.

Auf welche Punkte zu sachten ist, wenn Sie bei einem Vermieterwechsel einen neuen Mietvertrag abschließen wollen erfahren Sie in diesem Artikel. Auch hier gilt: Vorsicht ist besser als Nachsicht.

I. Ein neuer Vermieter kann keinen neuen Mietvertrag verlangen

Nach § 566 BGB entsteht kraft Gesetz ein neues Mietverhältnis zwischen dem neuen Vermieter und dem Mieter. Die Besonderheit ist, dass der Inhalt des alten Mietverhältnisses bestehen bleibt. Alles was vorher Verkauf der Mietwohnung /des Mietshauses mit dem alten Vermieter vereinbart wurde gilt auch mit dem neuen. Das bezieht sich sowohl auf die Guten als auch auf die schlechten Dinge. Hat ein Mieter die Miete gegenüber dem alten Vermieter wirksam gemindert, muss er dies nicht noch einmal gegenüber dem neuen Vermieter tun. Hat sich der alte Vermieter zu Reparaturen oder der Gewährung von Sondernutzungsrechten oder ähnlichem verpflichtet, kann sich der Mieter auch gegenüber dem neuen Vermieter auf diese Verpflichtungen berufen (BGH NJW 06, 696 und 1800).

Ein neuer Mietvertrag muss daher bei Vermieterwechsel nach den gesetzlichen Regelungen nicht geschlossen werden.

II. Pro und Contra bei Vermieterwechsel und neuen Mietvertrag

Ganz nach der individuellen Fallgestaltung zeigen sich in der Praxis immer wieder Fälle, bei denen ein neuer Mietvertrag empfehlenswert ist und andere Fälle, bei denen das nicht ist.

Diese Dinge sprechen gegen einen neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel:

  • Gerade bei sehr langen Mietverträge führen neue Mietverträge zu einer Verkürzung der Kündigungsfrist; die Mindestfrist ist drei Monate, bei Verträgen mit einer Dauer von mehr als 8 Jahren 9 Monate. In manchen alten Verträgen sind auch Unkündbarkeitsklauseln vereinbart.
  • Bei besonders günstiger Miete im Altvertrag: Gefahr der Mieterhöhung mit neuem Vertrag
  • Insgesamt Gefahr der Abwälzung neuer Belastungen (auch durch Korrektur unwirksamer Klauseln im alten Mietvertrag).

Diese Dinge sprechen für einen neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel:

  • Bessere Konditionen bei Mietzinszahlungen oder Renovierungspflichten
  • Alter Vertrag bestand noch nicht lange (keine Gefahr der Verkürzung der Kündigungsfrist)

III. Zusammenfassung: Vergleichen Sie den neuen Mietvertrag mit dem alten!

Die Entscheidung einen neuen Mietvertrag bei einem Vermieterwechsel abzuschließen, sollte immer gut durchdacht sein. Einzelne Klauseln sollten geprüft werden und die daraus resultierenden Vorteile gegen die Nachteile abgewogen werden. Zahlen Sie bald weniger Mieter müssen aber dafür auf Recht und günstige Kündigungsfristen verzichten; entfällt ein Kündigungsschutz oder ein Wohnrecht? Gerade, wenn es um die mietrechtliche Absicherung und solche Themen der Vertragsgestaltung geht, verlassen Sie sich am besten nicht nur auf ihr Bauchgefühl, sondern bedienen sich im Zweifel anwaltlicher Hilfe. Auch bei Fragen nur zu einzelnen Klausel können Sie schnell rechtssichere Auskunft erhalten und werden nicht durch eine falsche Entscheidung in die Falle gelockt. Gehen Sie auf Nummer sicher.

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