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Neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel abschließen?

Ein Vermieterwechsel heißt nicht immer gleich einen neuen Mietvertrag abschließen zu müssen. Ganz nach dem Motto „Kauf bricht nicht Miete“ aus § 566 BGB, ändert der Vermieterwechsel durch den Verkauf des Mietshauses oder der Eigentumswohnung nichts an dem Mietvertrag. Als Mieter können Sie sich nach wie vor auf alle Rechte aus dem Mietvertrag berufen. Es ändert sich nur der Vermieter. In der Praxis werden aber aus verschiedenen Gründen gerne auch neue Mietverträge gemacht, Pflicht ist das aber nicht. Es gibt verschiedene Vor- und Nachteile bei einem neuen Mietvertrag die jeder Mieter bedenken sollte.

Auf welche Punkte zu achten ist, wenn Sie bei einem Vermieterwechsel einen neuen Mietvertrag abschließen wollen erfahren Sie in diesem Artikel. Auch hier gilt: Vorsicht ist besser als Nachsicht.

I. Ein neuer Vermieter kann keinen neuen Mietvertrag verlangen

Nach § 566 BGB entsteht kraft Gesetz ein neues Mietverhältnis zwischen dem neuen Vermieter und dem Mieter. Die Besonderheit ist, dass der Inhalt des alten Mietverhältnisses bestehen bleibt. Alles was vorher Verkauf der Mietwohnung /des Mietshauses mit dem alten Vermieter vereinbart wurde gilt auch mit dem neuen. Das bezieht sich sowohl auf die Guten als auch auf die schlechten Dinge. Hat ein Mieter die Miete gegenüber dem alten Vermieter wirksam gemindert, muss er dies nicht noch einmal gegenüber dem neuen Vermieter tun. Hat sich der alte Vermieter zu Reparaturen oder der Gewährung von Sondernutzungsrechten oder ähnlichem verpflichtet, kann sich der Mieter auch gegenüber dem neuen Vermieter auf diese Verpflichtungen berufen (BGH NJW 06, 696 und 1800).

Ein neuer Mietvertrag muss daher bei Vermieterwechsel nach den gesetzlichen Regelungen nicht geschlossen werden.

II. Pro und Contra bei Vermieterwechsel und neuen Mietvertrag

Ganz nach der individuellen Fallgestaltung zeigen sich in der Praxis immer wieder Fälle, bei denen ein neuer Mietvertrag empfehlenswert ist und andere Fälle, bei denen das nicht ist.

Diese Dinge sprechen gegen einen neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel:

  • Gerade bei sehr langen Mietverträge führen neue Mietverträge zu einer Verkürzung der Kündigungsfrist; die Mindestfrist ist drei Monate, bei Verträgen mit einer Dauer von mehr als 8 Jahren 9 Monate. In manchen alten Verträgen sind auch Unkündbarkeitsklauseln vereinbart.
  • Bei besonders günstiger Miete im Altvertrag: Gefahr der Mieterhöhung mit neuem Vertrag
  • Insgesamt Gefahr der Abwälzung neuer Belastungen (auch durch Korrektur unwirksamer Klauseln im alten Mietvertrag).

Diese Dinge sprechen für einen neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel:

  • Bessere Konditionen bei Mietzinszahlungen oder Renovierungspflichten
  • Alter Vertrag bestand noch nicht lange (keine Gefahr der Verkürzung der Kündigungsfrist)

III. Zusammenfassung: Vergleichen Sie den neuen Mietvertrag mit dem alten!

Die Entscheidung einen neuen Mietvertrag bei einem Vermieterwechsel abzuschließen, sollte immer gut durchdacht sein. Einzelne Klauseln sollten geprüft werden und die daraus resultierenden Vorteile gegen die Nachteile abgewogen werden. Zahlen Sie bald weniger Mieter müssen aber dafür auf Recht und günstige Kündigungsfristen verzichten; entfällt ein Kündigungsschutz oder ein Wohnrecht? Gerade, wenn es um die mietrechtliche Absicherung und solche Themen der Vertragsgestaltung geht, verlassen Sie sich am besten nicht nur auf ihr Bauchgefühl, sondern bedienen sich im Zweifel anwaltlicher Hilfe. Auch bei Fragen nur zu einzelnen Klausel können Sie schnell rechtssichere Auskunft erhalten und werden nicht durch eine falsche Entscheidung in die Falle gelockt. Gehen Sie auf Nummer sicher.

38 Antworten auf "Neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel abschließen?"

  • Anita Ristau
    09.08.2020 - 13:28 Antworten

    “Gerade bei sehr langen Mietverträge führen neue Mietverträge zu einer Verkürzung der Kündigungsfrist; die Mindestfrist ist drei Monate, bei Verträgen mit einer Dauer von mehr als 8 Jahren 9 Monate.”

    Das stimmt nicht. Denn die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach der Wohndauer.

    § 573c Abs. 1 Satz 2:

    Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

    • Mietrecht.org
      10.08.2020 - 06:38 Antworten

      Hallo Anita,

      genau so ist es.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Robert
    09.09.2020 - 07:51 Antworten

    Wir wohnen jetzt seit 12 Jahren in einer Wohnung. Jetzt hat vor paar Monaten ein Eige ntümerwechsel stattgefunden. Er hat der Formalitäthalber einen aktuellen Mietvertrag mit aktuellem Datum aufgesetzt.
    Nach dem durchlesen ist auch soweit alles OK gegenüber dem alten Vertrag. Hab also so kein Problem diesen zu unterschreiben, auch wenn ich es nicht müsste.

    Die einzige Frage ist:

    Ändert sich hierdurch die Kündigungsfrist, bzw. wird die wieder auf 3 Monate anstatt den 9 Monaten oder mehr gesetzt? Schätze ihn allerdings nicht so ein, dass er wegen Eigenbedarf kündigt. Hat selbst ein Haus.

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      10.09.2020 - 11:39 Antworten

      Hallo Robert,

      als Mieter ist ein neuer Vertrag selten vorteilhaft. Ich würde i.d.R. empfehlen beim alten Vertrag zu bleiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Raya
    01.12.2020 - 17:13 Antworten

    Dazu noch eine Frage.

    Wenn das Haus an verkauft wird und der neue Vermieter einen neuen Vertrag mit Mieterhöhung schreiben möchte, bin ich verpflichtet dies zu unterschreiben?

    Und wenn ich den neuen Vertrag nicht unterschreibe, kann er mich direkt kündigen bzw. überhaupt kündigen? Und welche Miete muss ich dann zahlen?

    Grüße
    Raya

    • Mietrecht.org
      03.12.2020 - 08:36 Antworten

      Hallo Raya,

      Kauf bricht Miete nicht. Der alte Vertrag hat weiter bestand. Mieterhöhungen und Kündigungsmöglichkeiten richten sich nach den gesetzlichen Möglichkeiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus
    23.12.2020 - 16:46 Antworten

    Bei uns hat ein Vermieterwechsel (Erbe) statt gefunden. Unser neuer Vermieter hat uns einen neuen Mietvertrag vorgelegt mit einer erhöhten Miete 40%. Da uns der neue Vermieter mit der Aussage das seine Tochter einziehen will eingeschüchtert hat haben wir leider den neuen Mietvertrag mit der Erhöhung unterschrieben. Nachdem wir uns über die Preise im Umfeld erkundigten haben wir schriftlich Widerspruch bei unserem neuen Vermieter eingelegt. Ist dieser Widerspruch rechtsgültig?

    Grüße
    Markus

  • Sebastian
    29.12.2020 - 16:09 Antworten

    Bei mir hat ein Eigentümerwechsel statt gefunden. Der neue Vermieter möchte einen neuen Mietvertrag aufsetzen da er Kleinigkeiten ergänzen möchte. Nun meine Frage, da ich schon 7Jahre hier wohne, wenn in der Änderung der alte mietbeginn mit eingetragen ist. Zählt dieser dann oder da wo es unterschriebeb bzw geändert wurde? Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      29.12.2020 - 19:23 Antworten

      Hallo Sebastian,

      bitten Sie den Vermieter um einen Nachtrag und schließen Sie keinen neuen Vertrag ab.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Emmi
    04.01.2021 - 09:23 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    Ihre Seite ist wohl seit dem 18.12.2016 online. Ist es noch niemandem aufgefallen, dass bereits im ersten Absatz mehrere Fehler versteckt? sind?

    1.) Die Entscheidung einen neuenEin Vermieterwechsel
    2) Verkauf des <> oder
    3) Auf welche Punkte zu <> ist,

    Vielleicht bei Gelegenheit mal ändern, könnte der Vertrauenswürdigkeit der Seite dienen.

    mfg Emmi

    • Mietrecht.org
      04.01.2021 - 16:56 Antworten

      Hallo Emmi,

      danke für das Feedback, ist korrigiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus Schröder
    17.04.2021 - 21:08 Antworten

    Hallo,
    Folgenden Interessenten Fall möchte ich hier gern schildern.
    Ich habe ein 3 Familien Haus 2019 erworben. Da der ehemalige Eigentümer sehr streng war, bestanden teilweise sehr eigenwilligen Mietverträge. Auf Wunsch der Mieter im 1. OG die seit 2010 in der Wohnung wohnten wurde ein neuer zeitgemäßer Mietvertrag geschlossen. In diesem wurden alle Rechte aus der langen Mietzeit übernommen. 2020 trennten sich das Paar und die Frau zog aus. Der Mann wollte nun einen eigenen neuen Mietvertrag, den ich ihm auch gab. In diesem Vertrag waren keine Übernahmen alter Rechte enthalten.
    Nun würde ich gern in die Wohnung einziehen da ich eine Arbeit in der Nähe bekommen habe.
    Wie lange ist nun die Kündigungsfrist. Ich dachte 3 Monate? Er schreibt mir es wären 9 Monate?
    Ich würde mich über ein Kommentar freuen.

  • Dieter Mirowsky
    31.05.2021 - 10:29 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    wir haben unser Haus vor 6 Jahren an ein unverheiratetes Paar vermietet, beide haben den Mietvertrag unterschrieben. Nach der Trennung vor zwei Jahren haben sie den gemeinschaftlichen Mietvertrag fristgerecht gekündigt und wir haben mit der Mieterin einen neuen Vertrag abgeschlossen. Jetzt wollen wir auf Eigenbedarf kündigen. Zählt die Wohndauer von 6 Jahren für die Mieterin oder sind für die Kündigungsfrist nur die zwei Jahre des neuen Vertrags ausschlaggebend?
    Grüße und vielen Dank!
    Dieter

  • Kevin
    20.07.2021 - 16:13 Antworten

    Guten Tag,

    bei mir hat auch vor einiger Zeit ein Vermieterwechsel stattgefunden. Es wurde kein neuer Vertrag gemacht. Nun möchte ich die Wohnung kündigen. Von dem neuen Vermieter habe ich keine Anschrift. Schicke ich die Kündigung an den alten Vermieter, der im Vertrag steht oder an den neuen (wenn ich an die Adresse komme)?
    Vielen Dank!

    Gruß

    • Mietrecht.org
      21.07.2021 - 13:34 Antworten

      Hallo Kevin,

      die müssen sich an Ihren aktuellen Vermieter wenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gaby
    10.09.2021 - 11:12 Antworten

    Guten Tag,

    mein Bruder ist durch gesundheitliche Probleme in Mietrückstand geraten, der er sich nicht darum kümmern konnte. Zwischenzeitlich hat auch ein Vermieterwechsel stattgefunden. Dem neuen Vermieter habe ich die Lage erklärt und er sagte, dass er die Kündigung aussetzt, sofern die ausstehende Miete nun zeitnah gezahlt wird. Er hat mir auch einen neuen Mietvertag mitgeschickt. Muss der neue Mietvertag unterschieben bzw. anerkannt werden, durch die Mietrückstände? Und erhält mein Bruder seine bisherige Kündigungsfrist zurück (wohnt dort bereits seit 25 Jahren), wenn der Mietrückstand ausgeglichen ist, sofern der neue Mietvertrag nicht unterschrieben wird?
    Ich hoffe Sie können mir helfen.

    Liebe Grüße,
    Gaby

    • Mietrecht.org
      10.09.2021 - 13:17 Antworten

      Hallo Gaby,

      für einen neuen Vertrag sehe ich keine Grundlage. Dafür müsste zuvor wirksam gekündigt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Caro
    02.10.2021 - 13:42 Antworten

    Wir wohnten seit 2 Jahren in der Wohnung und der Vermieter hat gewechselt, und hab uns einen neuen Vertrag – keine Änderung außer sein Name.
    Was wäre wenn sie jetzt Eigenbedarf anmelden? Müsste sie dann 3 Jahre warten?

    • Mietrecht.org
      04.10.2021 - 08:17 Antworten

      Hallo Caro,

      es gibt keinen Grund für einen neuen Vertrag – das bringt im Zweifel nur Nachteile. Weisen Sie den Vermieter darauf hin, dass er Kraft Gesetz in den bestehenden Vertrag eingetreten ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefanie
    25.10.2021 - 10:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Mann und ich sind vor knapp 3Jahren in unsere Wohnung gezogen.
    Aufgrund dessen das unsere Vermieterin das Haus nicht mehr halten kann (aufgrund ihres Alters) hat ihr Sohn das Haus verkauft.

    Nun bauen die neuen Besitzer unter uns die Firma zu einer Wohnung um. Natürlich ist das seit Wochen sehr laut.
    Unvorteilhaft mit einem Neugeborenen Baby das so mittags nicht zum schlafen kommt und ich die Wohnung in dieser Zeit verlassen muss!
    Hinzu kommt das uns der Strom und auch das Licht in der Garage abgestellt wurde, ohne eine Info!

    Am Wochenende kam nun per WhatsApp die Info das die Miete von 450€ kalt + 45€ Garage und Nebenkosten auf 700€ kalt + Garage + Nebenkosten erhöht wird ab dem 01.01.2022!
    Zudem Sie auf uns zukommen werden mit einem neuen Mietvertrag!

    Was kann ich hier tun und wie soll ich reagieren?
    Wir haben bisher keine Antwort auf diese Nachricht gegeben!

    Würde mich um eine Antwort freuen!
    Danke und Liebe Grüße,
    Stefanie

    • Mietrecht.org
      25.10.2021 - 21:50 Antworten

      Hallo Stefanie,

      Baumaßnahmen und der fehlenden Strom können zur Mietminderung berechtigten (stärkt sicher nicht das Verhältnis). Eine Mieterhöhung muss rechtlich begründend und eine entsprechenden Form ausweisen. Die Kaltmiete darf hier i.d.R. um max. 20% steigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marcel Schmidtke
    21.12.2021 - 21:57 Antworten

    Guten Abend,

    Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus ( insgesamt 12 Wohnungen). Im Oktober 2019 habe ich den Mietvertrag unterschrieben. Im Jahr 2020 hat die Immobilienfirma das Haus verkauft an einen andere Immobilienfirma. In der Zeit gab es immer wieder mal Mieterwechsel. Jetzt kam ich in einem Gespräch mit einem neuen Mieter genau unter mir darauf dass er genau 100€ Warm weniger zahlt als ich. Also fragte ich die anderen Mieter die 2021 nun neu eingezogen sind ebenfalls nach deren Miete. Alle waren so nett und verrieten es mir. Alle zahlen deutlich weniger als ich, obwohl manche Wohnungen sogar größer sind. Habe ich eine Chance meinen Mietpreis ebenfalls anpassen zu lassen? Zumal ich nun auch eine Mieterhöhungen durch Nebenkosten bekommen habe ab dem 1.1.2022.

    • Marcel Schmidtke
      21.12.2021 - 21:58 Antworten

      Danke schonmal für die Antwort und ganz viele Grüße,

      Marcel Schmidtke

      • Mietrecht.org
        22.12.2021 - 10:38 Antworten

        Hallo Marcel,

        sofern sich der Vermieter bei der Miethöhe an die gesetzlichen Regelungen gehalten hat sehe ich keine Möglichkeit, wie Sie die Miete senken könnten. Sie können das natürlich einvernehmlich versuchen und den neuen Eigentümer darauf ansprechen.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Thorsten Bach
    31.12.2021 - 11:28 Antworten

    Guten Tag,

    Bei uns hat auch ein Vermieterwechsel stattgefunden. Wir Haben vorher über die Vonovia gewohnt, und haben jetzt einen Privatvermieter. Damals hatten wir 330€ Mietkaution bezahlt.

    Der neue Vermieter verlangt 1050€, jetzt die frage, hat der neue Vermieter anspruch auf 1050€ oder hat er nur anspruch auf die 330€ die wir damals bezahlt haben?

    im alten Mietvertrag (der auch noch besteht) steht auch eindeutig das wir 330€ bezahlt haben.

    vielen dank für die Hilfe MFG

    • Mietrecht.org
      01.01.2022 - 18:55 Antworten

      Hallo Thorsten,

      auch der neue Vermieter ist an die Kautionshöhe gebunden, die Sie im Mietvertrag vereinbart haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fabriccio
    23.01.2022 - 17:32 Antworten

    Einen wunderschönen guten Tag,

    ich habe bei der Hausverwaltung des vorherigen Vermieters um Erlaubnis gebeten, meine Partnerin mit in die 1-Zimmer-Wohnung aufnehmen zu dürfen. Eine explizite Erlaubnis kam zwar nicht, die (Personalausweis)Daten und Angaben wurden allerdings von der Verwaltung erfragt und ins System übernommen.

    Der neue Vermieter/Besitzer behauptet nun, ich hätte meiner Freundin die Wohnung Vertragswidrig überlassen und droht mit Kündigung, wenn ich nicht innerhalb 3 Wochen ihren Auszug nachweise.

    Meine Fragen:

    War die Antwort der Wohnungsverwaltung als Erlaubnis zur Aufnahme anzusehen ?

    Hätte ich den neuen Vermieter explizit (erneut) um Erlaubnis fragen müssen meine Freundin mitwohnen zu lassen oder gilt noch die Erlaubnis des Vormieters ?

    Vielen, viel Dank für die Hilfe!
    Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen.

    • Mietrecht.org
      24.01.2022 - 11:36 Antworten

      Hallo Fabriccio,

      die Zustimmung des Vorvermieters geht auf den neuen Eigentümer über. Eine Zustimmung muss sicherlich nicht mit einem “Ja” einhergehen, ob sich aus Ihrer Kommunikation eine Zustimmung ergibt, kann ich leider nicht einschätzen. Das sollten Sie im Zweifel rechtlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Bauer
    15.03.2022 - 19:15 Antworten

    Ich bin 20 Jahre in der Wohnung, nun gibt es einen neuen Vermieter darf er einfach die Miete um 260€ erhöhen lg

    • Mietrecht.org
      16.03.2022 - 14:29 Antworten

      Hallo Sabine,

      der Vermieter muss sich an das Gesetz halten und darf innerhalb von drei Jahren die Miete maximal um 20 % anheben. In angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um 15 %.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Flores
      09.04.2022 - 09:58 Antworten

      Wir wohnen seit 2 Jahren in unserer Wohnung mit zwei kleinen Kindern zur Miete. Jetzt wurde die Wohnung verkauft und der neue Eigentümer möchte einen neuen Mietvertrag eingehen mit einer Befristung von 3 Monaten, da er Eigenbedarf hat. Zudem möchte er die Miete für sich haben. Von der vorherigen Vermieterin bekommen wir keinerlei Auskunft. Ab wann gilt er offiziell als Eigentümer und Vermieter ? Wem muss ich die Miete überweisen ?

      • Mietrecht.org
        12.04.2022 - 08:29 Antworten

        Hallo Flores,

        verlassen Sie sich nicht auf die Aussage eines für Sie “Fremden” – holen Sie auf jeden Fall eine Rückmeldung vom aktuelle Vermieter ein.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Nils Fischer
    27.03.2022 - 11:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch unser Vermieter möchte einen neuen Mietvertrag. Wir wohnen 12 JAHRE in dieser Wohnung. Klartext: Bei neuem MV ändert sich die Kündigungsfrist nicht, sie bleibt aus dem alten MV bestehen?

    LG Nils

    • Mietrecht.org
      27.03.2022 - 12:30 Antworten

      Hallo Nils,

      ein neuer Vertag hat i.d.R. nur Nachteil für Mieter. Zur Not könnte man die Kündigungsfristen aus dem alten Vertrag in den neuen Vertrag übernehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nils Fischer
    28.03.2022 - 06:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    danke für die Antwort. Kann dort keine Fristen übernehmen weil sie dort nicht stehen. Gilt hier nicht, die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach der Wohndauer.!!!!!

    § 573c Abs. 1 Satz 2:

    • Mietrecht.org
      28.03.2022 - 10:30 Antworten

      Hallo Nils,

      schauen Sie, wie sich die Kündigungsfrist unter Beachtung des alten Vertrages entwickeln. Diese Fristen können Sie dann als besondere Vereinbarung in den neuen Vertag übernehmen. Falls Sie sich überhaupt auf einen neuen Vertrag einlassen wollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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