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Checkliste für die Neuvermietung einer Wohnung

Viele Vermieter kennen es: Der alte Mieter hat gekündigt und zieht in Kürze aus und die Wohnung muss so schnell wie möglich neu vermietet werden, um finanzielle Einbußen durch einen Leerstand zu vermeiden. Doch trotz der großen Nachfrage nach Wohnraum ist dies öfter leichter gesagt als getan. Die Neuvermietung einer Wohnung muss sorgfältig durchdacht und organisiert werden. Oft werden in der Hektik wichtige Details vergessen. Dieser Beitrag stellt Vermietern eine Checkliste zu Verfügung, die dem Vermieter nicht nur vor Augen führt, was er bei der Neuvermietung seiner Wohnung beachten sollte, sondern es ihm durch das Ankreuzen der zur Auswahl stehenden Alternativen außerdem ermöglicht, sich schnell über die eigenen Vorstellungen hinsichtlich der angestrebten Mietbedingungen, des Wunschmieters und der Art und Weise der Mietersuche klar zu werden.

I. Vorüberlegungen

Überlegen Sie sich, zu welchen Konditionen Sie die Wohnung vermieten möchten.

1. Dauer des Mietverhältnisses

Befristet: ja / nein

Unbefristet: ja / nein

2. Mietbeginn

Frühestens: ___________

Spätestens: ___________

3. Mindestlaufzeit

Kündigungsverzicht: ja / nein

Wenn ja, für ___________ Jahre.

Bindung für:

Mieter: ja / nein

Vermieter: ja / nein

Beachte: 

Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht ist nur wirksam, wenn er zumindest auch für den Vermieter gilt und seine Laufzeit gerechnet ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr als vier Jahre beträgt.

4. Möblierung

möblierte Vermietung: ja / nein

unmöblierte Vermietung: : ja / nein

5. Mitvermietung von Einrichtungen / Flächen

Einbauküche: ja / nein

Garten: ja / nein

Garagen- / Autostellplatz: ja / nein

Wenn ja:

Mit selbständigem Mietvertrag: ja / nein

Mit einheitlichem Mietvertrag: ja / nei

Sonstiges: ___________

6. Miete

a) Höhe der Nettokaltmiete

___________ Euro

Wichtig: Mietpreisbremse beachten!

b) Mieterhöhung

Staffelmiete: ja / nein

-> Auch hier ist die Mietpreisbremse zu beachten (vgl. § 557a Abs.4 BGB)

Indexmiete: ja / nein

7. Betriebskosten

a) Art der Umlegung

Betriebskostenpauschale: ja / nein

Betriebskostenvorauszahlungen: ja / nein

b) Höhe

___________ Euro monatlich

8. Zahl der Mieter / Bewohner

Einzelperson: ja / nein

Familie: ja / nein

mit Kindern: ja / nein

ohne Kinder: ja / nein

höchstens ___________ Bewohner

9. Mietsicherheit

a) Art der Sicherheit:

(Bar-) Kaution: ja / nein

Bürgschaft: ja / nein

Verpfändung eines Sparbuchs: ja / nein

Kautionsversicherung: ja / nein

Sonstiges: ___________

b) Höhe der Sicherheit

drei monatliche Nettokaltmieten: ja / nein

zwei monatliche Nettokaltmieten: ja / nein

Sonstiges:    ___________ Euro

Beachte: 

Die Sicherheit darf drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreiten.

10. Schönheitsreparaturen

Auf den Mieter übertragen: ja /nein

Beachte:

Fast jeder Formularmietvertrag enthält eine Klausel, mit der die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Viele Klauseln, besonders in älteren Vordrucken, sind unwirksam. Wichtig ist es bei der Verwendung eines Formularmietvertrages daher, die Klausel vor der Unterzeichnung des Mietvertrages auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen und ggf. abzuändern (vgl. dazu die Ausführungen unten unter III.1.).

11. Eigenschaften des / der Mieter(s) / Bewohner(s)

nur Nichtraucher: ja / nein

Raucher akzeptiert: ja / nein

keine Tierhaltung: ja / nein

Tierhaltung akzeptiert: ja / nein

Musizieren erwünscht: ja / nein

Musizieren akzeptiert: ja / nein

Beachte: 

Das Rauchen kann ebenso wie das Halten von Tieren und das Musizieren zumindest durch eine Formularvereinbarung nicht bzw. nicht vollständig verboten werden.

12. Versicherung

Abschluss oder Nachweis einer privaten Haftpflichtversicherung des Mieters als Bedingung für den Vertragsschluss:ja / nein

Beachte:

Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter von Wohnraum zum Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung verpflichtet, ist unwirksam.

II. Die Mietersuche

1. Makler

Makler beauftragen: ja / nein

Beachte:

Seit dem 01.06.2015 gilt das sog. Bestellerprinzip. Derjenige, der den Makler beauftragt, muss auch die Maklercourtage zahlen.

2. Art der Suche

Nur relevant, wenn kein Makler eingeschaltet wird.

Anzeige in der Zeitung: ja / nein

Anzeige im Internet: ja / nein

öffentlicher Aushang: ja / nein

Reaktion auf Mietgesuche: ja / nein

Sonstiges: ___________

3. Inhalt der Anzeige

Der Platz in (Zeitungs-) Annoncen ist begrenzt. Entscheiden Sie, welche Angaben in die Anzeige aufgenommen werden sollen und welche nicht!

a) Angabe zur Dauer des Mietverhältnisses (befristet / unbefristet): ja / nein´

b) Angabe zum erstmöglichen / spätest möglichen Mietbeginn: ja / nein

c) Hinweis auf einen (angestrebten) Kündigungsverzicht: ja / nein

d) Hinweis auf eine Möblierung der Wohnung: ja / nein

e) Angaben zum Objekttyp

Erdgeschosswohnung: ja / nein

Etagenwohnung: ja / nein

Souterrainwohnung: ja / nein

Dachgeschosswohnung: ja / nein

Maisonettewohnung: ja / nein

Galeriewohnung: ja / nein

Loftwohnung: ja / nein

f) Angaben zur Ausstattung der Wohnung

Einbauküche: ja / nein

Vollbad: ja / nein

Gäste WC: ja / nein

Kamin: ja / nein

Teppichboden: ja / nein

Laminat: ja / nein

Parkett: ja / nein

Fliesen: ja / nein

Fußbodenheizung: ja / nein

Balkon: ja / nein

(Dach-) Terrasse: ja / nein

Gartenanteil / Gartenmitbenutzung: ja / nein

Kellerraum: ja / nein

Fahrstuhl: ja / nein

Barrierefreiheit: ja / nein

g) Hinweis auf eine Möglichkeit der Anmietung eines (Garagen- ) Stellplatzes: ja / nein

h) Angabe zur Höhe der monatlichen Nettokaltmiete: ja / nein

i) Angabe zur Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen / Betriebskostenpauschale: ja / nein

j) Angabe zur Art und Höhe der Mietsicherheit: ja / nein

k) Angabe zur Größe der Wohnung

Quadratmeterzahl: ja / nein

Anzahl der Zimmer: ja / nein

l) Angaben zum Zustand der Wohnung

Erstbezug: ja / nein

Neuwertig: ja / nein

saniert: ja / nein

renoviert: ja / nein

Altbau: ja / nein

Neubau: ja / nein

Sonstiges: ___________

m) Angaben zu besonderen Eigenschaften der Wohnung

luxuriös: ja / nein

sonnig:ja / nein

hell: ja / nein

ruhig: ja / nein

Sonstiges: ___________

n) Angaben zur Lage der Wohnung

Geschosszahl: ja / nein

Himmelsrichtung: ja / nein

Stadt  bzw. Stadtteil: ja / nein

Nähe zu (öffentlichen) Einrichtungen, wie z. B. Schulen, Kindergärten, Spielplätzen, Universitäten, Einkaufszentren, Krankenhäusern etc.: ja / nein

Sonstiges: ___________

o) Angaben zur Verkehrsanbindung (Entfernung zu S- Bahn, U-Bahn, Fernbahn, Flughafen etc; Fahrtdauer in die Innenstadt): ja / nein

p) Kontaktdaten

Telefonnummer: ja / nein

E-Mail-Adresse: ja / nein

Chiffre -Nummer: ja / nein

q) Fotos

Sollen Fotos in die Anzeige: ja / nein

Wenn ja, von folgenden Räumen ___________

Wichtig: 

Die Angabe folgender Energieverbrauchsmerkmale ist gem. § 16a Abs.1 i. V. m. Abs.2 der Energieeinsparverordnung (EnEV) Pflicht:

  • die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
  • der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

4. Besichtigungstermin

a) Vorbereitung

Folgendes sollte der Vermieter vor der Besichtigung erledigen:

  • Termin vereinbaren (möglichst für einen Zeitpunkt, an dem noch Tageslicht herrscht),
  • aktuellem Mieter Besichtigung rechtzeitig vorher ankündigen,
  • Formular für Selbstauskunft beschaffen, ggf. schon vor der Besichtigung an Mietinteressent verschicken,
  • Energieausweis bereitlegen, falls nicht vorhanden: beschaffen,
  • Liste mit Fragen an die Interessenten anfertigen (sofern nicht bereits in der Selbstauskunft enthalten). Lesen Sie hierzu unseren Beitrag „25 Fragenanpotentielle Mieter – So finden Sie den richtigen Mieter“,
  • Hausordnung bereitlegen.

b) Durchführung

  • Selbstauskunftsbogen aushändigen,
  • sonstige Fragen stellen,
  • Vorvermieterbescheinigung anfordern,
  • Energieausweis oder Kopie vorlegen, deutlich sichtbar aushängen oder auslegen,
  • auf Hausordnung hinweisen.

5. Auswahl des Mieters

Welche Argumente sprechen für bzw. gegen welchen Mietinteressenten?

Interessent 1:

pro _____________________

contra _____________________

Interessent 2:

pro _____________________

contra _____________________

Interessent 3:

pro _____________________

contra _____________________

Interessent 4:

pro _____________________

contra _____________________

Die Wahl fällt auf _____________________

III. Der Vertragsschluss 

1. Vorbereitung

Folgendes sollte der Vermieter vor dem Vertragsschluss erledigen:

  • Vertragsformular beschaffen,
  • Klauseln im Vertrag auf ihre Wirksamkeit überprüfen,
  • unwirksame Klauseln abändern,
  • nicht gewünschte Klauseln streichen oder abändern,
  • Vertragsformular ausfüllen, ggf. ergänzen,
  • Individualvereinbarungen hinzufügen.

2. Unterzeichnung

  • Unterschriften aller Vertragsparteien,
  • Aushändigung der unterschriebenen Vertragurkunden an die jeweils andere Partei

IV. Die Übergabe

1. Vorbereitung

  • Termin vereinbaren (möglichst für einen Zeitpunkt, an dem die Lichtverhältnisse gut sind),
  • sicherstellen, dass der Vormieter die Wohnung vollständig geräumt hat.

2. Durchführung

a. Übergabeprotokoll erstellen, in dem

  •  der Zustand der Wohnung,
  • die Zählerstände sowie
  • die Zahl der an den Mieter übergebenen Schlüssel

dokumentiert werden.

b. Übergabeprotokoll von allen Mietern unterzeichnen lassen und selbst unterzeichnen,

c. Schlüssel übergeben.

V. Vermieterpflichten

Folgende Pflichten treffen den Vermieter nach dem Vertragschluss bzw. nach der Übergabe: 

  • Übergabe des Energieausweises oder einer Kopie an den Mieter unverzüglich nach dem Abschluss des Mietvertrages (vgl. § 16 Abs.2 S.4 i. V. m. S.3 EnEV),
  • Ausstellen einer Vermieterbescheinigung, mit der dem Mieter innerhalb von zwei Wochen nach dessen Einzug schriftlich oder gegenüber der Meldebehörde auch elektronisch der Einzug bestätigt wird (vgl. § 19 Abs.1 S.2 i. V. m. § 17 Abs.1 BMG).

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