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Wohnung privat vermieten: Was müssen Vermieter beachten? (von der Mietersuche bis zur Übergabe)

Noch vor gar nicht langer Zeit konnten Vermieter getrost einen Makler einschalten, der für sie die Suche nach einem geeigneten Mieter übernahm, und die Kosten dafür- die Maklercourtage- durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Diese Zeiten sind jedoch vorbei. Seit der Einführung des sog. Bestellerprinzips im Juni 2015 gilt, dass derjenige zur Zahlung der Maklercourtage verpflichtet ist, der den Makler beauftragt hat. Um die Maklercourtage zu sparen, entschließen sich daher immer mehr Vermieter dazu, sich selbst auf eigene Faust einen Mieter zu suchen. Doch was so einfach aussieht, wenn der Makler es tut, entpuppt sich nicht selten als schwierige Aufgabe. Potentielle Mieter, die eine Wohnung suchen, gibt es zwar genug. Doch den Richtigen zu finden, der den eigenen speziellen Vorstellungen entspricht und auch zahlungskräftig ist, ist nicht ganz einfach.

Dieser Beitrag soll Vermietern eine Orientierungshilfe dafür geben, auf welche Weise sie am besten ihren Wunschmieter finden. Außerdem erhalten Vermieter Tipps, was sie beim anschließenden Abschluss des Mietvertrages und bei der Übergabe der Wohnung an den Mieter beachten sollten, wenn sie keinen Makler an ihrer Seite haben.

I. Vorüberlegungen

Bevor der Vermieter aktiv wird und die eigentliche Mietersuche einleitet, sollte er sich erst einmal darüber klar werden, zu welchen Konditionen er den Mietvertrag abschließen möchte. Hierdurch kann nämlich von vornherein der Kreis der geeigneten Mieter eingegrenzt werden. Auch für die evtl. Aufgabe einer Wohnungsanzeige (siehe dazu die Ausführungen unter II. 2.) sollten bestimmte Bedingungen feststehen.

Folgende Fragen sollte der Vermieter vorab klären:

1. Für welche Dauer soll der Mietvertrag abgeschlossen werden?

Mietverträge können auf unbestimmte Zeit, d.h. unbefristet, aber auch zeitlich befristet abgeschlossen werden, sofern die Voraussetzungen des § 575 BGB vorliegen. Je nachdem, für welche der beiden Alternativen sich der Vermieter entscheidet, kommen ganz unterschiedliche Interessenten als Mieter in Betracht.

Im Falle eines unbefristet geschlossenen Mietvertrages besteht außerdem die Möglichkeit, einen Kündigungsverzicht zu vereinbaren, was in Formularmietverträgen für eine Dauer von bis zu vier Jahren seit Vertragsschluss wirksam geschehen kann, sofern beide Parteien daran gebunden sind. Auf diese Weise kann eine gewisse Mindestlaufzeit erreicht werden, wobei allerdings die außerordentliche fristlose Kündigung möglich bleibt.

Über diese zeitlichen Aspekte sollte der Vermieter sich frühzeitig eine Meinung bilden.

2. Wann soll das Mietverhältnis beginnen?

Viele Mieter sind z. B. aus beruflichen Gründen auf einen ganz bestimmten Zeitpunkt als Mietbeginn angewiesen. Der Vermieter hingegen kann die Wohnung erst weitervermieten, wenn der Vormieter ausgezogen ist. Auf der anderen Seite möchte er sie auch nicht unvermietet leer stehen lassen. Um von vornherein diejenigen Mieter auszuschließen, die die Wohnung zu früh oder auch zu spät anmieten würden, sollte der Vermieter sich frühzeitig über den frühest möglichen, aber auch den spätest möglichen Mietbeginn klar werden.

3. Soll die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet werden?

Im Regelfall wird eine Mietwohnung unmöbliert vermietet. Auch die meisten Mietinteressenten suchen eine unmöblierte Wohnung. Ist sich der Vermieter nicht sicher, ob er die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermieten möchte, sollte er dies vorab klären. Ist nämlich eine möblierte Vermietung beabsichtigt, verengt sich der Kreis der in Betracht kommenden Mieter erheblich.

Außerdem wirkt sich die Ausstattung der Wohnung auf die Höhe der Miete aus (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.5).

4. Sollen bestimmte Einrichtungen oder Flächen mitvermietet werden?

Nicht selten befindet sich in einer Mietwohnung eine Einbauküche oder es steht ein (Garagen-) Stellplatz zur Verfügung, was die Wohnung für viele Mietinteressenten attraktiver macht, aber auch Fragen aufwirft. Diese Einrichtungen bzw. Flächen müssen nämlich nicht zwingend mitvermietet werden.

Insbesondere für die Überlassung einer Einbauküche an den Mieter gibt es Alternativen, wie z. B. deren Verkauf oder Verleih an den Mieter. Da die Beantwortung der Frage, ob eine Einbauküche mitvermietet wird oder nicht, insbesondere für die Höhe der Miete entscheidend ist (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.5), sollte hierüber frühzeitig Klarheit erzielt werden.

Für viele Mieter ist eine Wohnung, in der ihnen ein Autostellplatz zur Verfügung steht, sehr attraktiv. Ebenso wie die Existenz einer Einbauküche sollte dieser Umstand in einer Wohnungsanzeige Erwähnung finden (siehe dazu die Ausführungen unter II. 2.). Aber nicht nur deshalb, sondern auch aus dem schlichten Grund, dass die Mitvermietung eines Stellplatzes die Höhe der Miete beeinflusst, sollte der Vermieter sich vorab überlegen, ob und auf welche Weise dieser mitvermietet wird. Eine Alternative zur Mitvermietung des Stellplatzes als Bestandteil des Wohnraummietvertrages stellt stets auch der Abschluss eines gesonderten Mietvertrages allein über den Stellplatz dar. Dieser hat für den Vermieter den Vorteil, dass das gesonderte Mietverhältnis über den Stellplatz nicht den mieterfreundlichen Vorschriften der §§ 549 -577a BGB unterliegt und insb. ohne Grund gesondert gekündigt werden kann.

5. Wie hoch soll bzw. darf die Miete sein?

Auch die Höhe der Miete stellt einen Faktor dar, der sich auf die Kandidatenauswahl auswirkt. Anders als vor noch gar nicht langer Zeit sind dem Vermieter hier allerdings in der Regel die Hände gebunden. Zumindest nach oben ist kein beliebiger Spielraum. Seit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 gilt nämlich gem. § 556d Abs.1 BGB, dass

die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Die Mietpreisbremse gilt allerdings in Deutschland (noch) nicht flächendeckend. Der Vermieter sollte sich daher zunächst darüber klar werden, ob seine Wohnung der Mietpreisbremse unterfällt oder nicht. Ist dies der Fall, sollte in einem nächsten Schritt mit Hilfe des einschlägigen Mietenspiegels die ortübliche Vergleichsmiete und durch einen Aufschlag von 10 Prozent die zulässige Höchstmiete (gemeint ist die Nettokaltmiete; zur Bruttowarmmiete bzw. den Nebenkosten siehe die Ausführungen unter Zf. 6) ermittelt werden, die selbstverständlich nicht ausgeschöpft werden muss.

Doch auch wenn die Wohnung nicht der Mietpreisbremse unterfällt, sollte sich der Vermieter über die Höhe der Miete klar werden, um von vornherein solche Mieter auszuschließen, die nicht bereit oder in der Lage sind, die Miete zu zahlen, die dem Vermieter vorschwebt.

6. Auf welche Weise sollen die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden?

In unmittelbarem Zusammenhang mit der Höhe der Miete steht nicht so sehr die Frage, ob, sondern vielmehr auf welche Weise die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. Insbesondere für die Angaben in einer evtl. Wohnungsanzeige ist es wichtig zu klären, ob der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen oder eine Nebenkostenpauschale erbringen soll. Auch über die ungefähre Höhe der Vorauszahlungen bzw. der Pauschale sollte sich der Vermieter klar werden.

7. Wie viele Bewohner sollen einziehen und mit wie vielen Mietern soll der Mietvertrag geschlossen?

Auch wenn die Zahl möglicher Bewohner automatisch durch die Größe der Wohnung und die Anzahl der Zimmer begrenzt ist, besteht dennoch Spielraum. Der Vermieter sollte sich frühzeitig Gedanken darüber machen, wie viele Personen er als Bewohner akzeptieren möchte und für welche Art des Zusammenlebens sich die Wohnung eignet. Dies ist insbesondere für eine mögliche Wohnungsanzeige von Bedeutung. Eine Anzeige, die sich z. B. an einen alleinstehenden Mieter richtet, unterscheidet sich oft wesentlich von einer, die Familien mit Kindern ansprechen soll. Auch bietet es sich an, sich bereits vor einem ersten Aufeinandertreffen mit potentiellen Mietern darüber Klarheit verschafft zu haben, wie viele der Bewohner Mieter sein sollen. Diese Frage stellt sich z. B., wenn ein Ehepaar sich für die Wohnung interessiert, aber auch dann, wenn die Wohnung das Zuhause für eine Wohngemeinschaft werden soll. Grds. gilt, je mehr Mieter, desto mehr Sicherheit. Da Mieter als Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB haften, kann der Vermieter im Falle der Zahlungsunfähigkeit des einen den anderen in Anspruch nehmen.

In bestimmten Situationen ist es sogar empfehlenswert, den Mietvertrag zumindest auch mit einer Person abzuschließen, die gar nicht in die Wohnung einziehen möchte. Soll die Wohnung z. B. durch einen Studenten oder Auszubildenden genutzt werden, bestehen viele Vermieter aus gutem Grund darauf, dass ein Elternteil Mitmieter wird, falls der Mietvertrag nicht sogar mit diesem allein geschlossen wird.

8. Welche Art der Mietsicherheit soll verlangt werden und in welcher Höhe?

In aller Regel wird im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter eine (Bar-) Kaution in Höhe von drei monatlichen Nettokaltmieten zu zahlen hat. Dies muss aber nicht zwingend so sein. Kommen als Mieter z. B. Studenten oder Auszubildende in Betracht, weil sich die Wohnung z. B. in Uninähe befindet, empfiehlt sich oft die Absicherung durch eine Bürgschaft, die in der Regel ein Elternteil leistet, sofern er nicht Mitmieter ist. Da keinesfalls alle Eltern hierzu bereit und in der Lage sind, kann der Kreis geeigneter Mieter durch diese Anforderung von vornherein eingeengt und unnötige Verhandlungen mit solchen Mietern verhindert werden, die diese nicht erfüllen.

Auch auf die Höhe der Mietsicherheit sollte der Vermieter einen Gedanken verschwenden. Nach oben ist diese zwar gesetzlich durch § 551 Abs.1 BGB auf drei monatliche Nettokaltmieten begrenzt. Insbesondere bei solchen Wohnungen, die sich schwer vermieten lassen, kann eine geringere als die übliche und gesetzlich zulässige Kaution die Anmietung für Mietinteressenten attraktiv machen und deren Bereitschaft fördern, sonstige Nachteile in Kauf zunehmen. Wird die geringere Höhe der Kaution z. B. in eine Wohnungsanzeige mit aufgenommen, was sich unabhängig von der Höhe empfiehlt (vgl. dazu die Ausführungen unter II.2b)), kann dies die Chance, einen Mieter zu finden, erhöhen.

9. Welche Eigenschaften und Bedürfnisse sollte der Mieter (nicht) haben?

Anders als bei Gewerbemietverhältnissen stellt eine Mietwohnung den Lebensmittelpunkt des Mieters dar. In dieser lebt er daher auch seine Bedürfnisse aus. Der eine raucht, der andere möchte sein Haustier mitbringen und ein Dritter möchte von morgens bis abends auf seinem Klavier spielen. Nicht jedem Vermieter ist dies recht, sei es, weil er fürchtet, seine Wohnung könne Schaden nehmen oder weil er Streit mit Nachbarn vermeiden möchte, die sich durch den Mieter gestört fühlen. Insbesondere Rauch- und Tierhaltungsverbote sind zumindest in Formularmietverträgen nur sehr eingeschränkt wirksam. Auch das Musizieren kann vertraglich nicht vollständig unterbunden werden. Hat der Vermieter den Mietvertrag erst einmal mit einem Raucher, Hundehalter, Klavierspieler o. ä. abgeschlossen, müssen er bzw. die Nachbarn die entsprechenden Beeinträchtigungen hinnehmen, sofern sie vertragsgemäß sind, und zwar auch dann, wenn der Mietvertrag entsprechende Verbote enthält, die unwirksam sind. Daran hindern, sich einen Mieter zu suchen, der die unerwünschten Eigenschaften nicht aufweist, so dass es gar nicht erst zu Problemen kommt, kann den Vermieter jedoch niemand. Der Vermieter sollte sich daher spätestens vor dem Besichtigungstermin (vgl. dazu die Ausführungen unter II. 3.) darüber Klarheit verschaffen, welche Eigenschaften er dulden möchte und welche nicht und sich entsprechende Fragen überlegen, die er den Mietinteressenten gezielt stellen kann, um herauszufinden, ob sie seinen Vorstellungen entsprechen.

II. Die eigentliche Mietersuche

Sind die nötigen Vorüberlegungen getroffen, kann mit der eigentlichen Mietersuche begonnen werden. Deren Ablauf richtet sich danach, ob der Vermieter bereits bestimmte Mietinteressenten im Auge, z. B. vom derzeitigen Mieter vorgeschlagen bekommen hat oder nicht, wie die folgenden Ausführungen zeigen.

1. Kann ein vom derzeitigen Mieter vorgeschlagener Nachmieter akzeptiert werden?

Insbesondere dann, wenn ein Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen vorzeitig aufgelöst wird, obwohl es befristet war, ein Kündigungsverzicht vereinbart war oder der Mieter nicht einmal die für ihn geltende dreimonatige Kündigungsfrist abwarten kann, stellen Mieter im Gegenzug einen Nachmieter bzw. schlagen diesen vor. Sofern der Mietvertrag keine sog. echte Nachmieterklausel enthält, ist der Vermieter zwar nicht verpflichtet, mit dem vorgeschlagenen Nachmieter auch tatsächlich einen Mietvertrag abzuschließen. Dies kann jedoch viel Arbeit und auch Kosten ersparen. Der Vermieter sollte daher zunächst prüfen, ob der vorgeschlagene Nachmieter seinen Vorstellungen entspricht.

2. Wohnungsanzeige – So wird’s gemacht

Hat der bisherige Mieter keinen Nachmieter vorgeschlagen oder entspricht dieser nicht den Vorstellungen des Vermieters, beginnt die Mietersuche in der Regel mit dem Schalten einer Wohnungsanzeige. Als Medium stehen hierfür heutzutage nicht mehr nur die Zeitung oder sonstige Printmedien zur Verfügung. Das Internet hat den Printmedien inzwischen den Rang abgelaufen und hat gegenüber diesen in der Tat viele Vorteile, die insbesondere darin bestehen, dass die Anzeige in der Regel länger verfügbar bzw. präsent ist, einen größeren Leserkreis erreicht und in der Vielzahl aller Fälle auch noch kostengünstiger, wenn nicht sogar kostenlos geschaltet werden kann.

Unabhängig davon, welches Medium der Vermieter nutzt, sollte er bei der Gestaltung der Anzeige Aufmerksamkeit walten lassen. Nicht nur deren Inhalt, sondern auch deren optische Aufmachung wirken sich entscheidend auf den Erfolg der Suche nach einem geeigneten Mieter aus.

a) Pflichtangaben

Grds. hat eine Wohnungsanzeige keinen vorgeschriebenen Inhalt. Der Vermieter muss selbst entscheiden, was er für wichtig hält und was nicht und vor allen Dingen, wie viel er investieren möchte, was sich unmittelbar auf die Größe der Anzeige, und damit auch auf deren Ausführlichkeit auswirkt. Bevor darauf eingegangen wird, wie eine Wohnungsanzeige gestaltet werden sollte, damit sie die gewünschte Zielgruppe anspricht und möglichst schnell ein geeigneter Mieter gefunden wird, soll jedoch eine wichtige Ausnahme von dem Grundsatz Erwähnung finden, dass es dem Vermieter selbst überlassen ist zu bestimmen, welchen Inhalt seine Anzeige aufweist. Seit dem Inkrafttreten des § 16a Energieeinsparverordnung (EnEV) am 01.05.2016 gehört die Angabe bestimmter Energieverbrauchsmerkmale zwingend in eine Wohnungsanzeige. Werden diese nicht aufgenommen, begeht der Vermieter gem. § 27 Abs.2 Nr.6 EnEV eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu EUR 15.000,00 geahndet werden kann (vgl. § 27 Abs.2 Nr.6 EnEV i. V. m. § 8 Abs.1 Nr. 2, Abs.3 des Energieeinsparungsgesetzes).

Gem. § 16a Abs.1 EnEV, der gem. dessen Abs.2 auch für Vermieter gilt, muss eine Immobilienanzeige, die in kommerziellen Medien aufgegeben wird, folgende Pflichtangaben enthalten, sofern dem Vermieter im Zeitpunkt der Aufgabe der Anzeige ein Energieausweis vorliegt:

  • die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oderEnergieverbrauchsausweis,
  • den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder

Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

  • die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Wie die Umsetzung dieser abstrakten gesetzlichen Anforderungen aussehen kann, soll das folgende Beispiel zeigen:

„Energiebedarfsausweis, Klasse H, 277,2 kWh/(m²a), Gasheizung, Baujahr 1937“

b) Sonstige Angaben

Mit Ausnahme der Energieverbrauchsmerkmale sind alle anderen Angaben fakultativ, aber nicht weniger wichtig:

Zunächst sollte der Vermieter diejenigen Angaben aufnehmen, die das Ergebnis seiner Vorüberlegungen (vgl. dazu de Ausführungen oben unter I.) sind. Dazu gehören:

  • die beabsichtigte Dauer des Mietverhältnisses (befristet / unbefristet),
  • der voraussichtliche / mögliche Mietbeginn,
  • falls beabsichtigt, die Tatsache, dass möbliert vermietet wird,
  • die Ausstattung der Wohnung mit einer Einbauküche die Möglichkeit, einen Stellplatz (mit)anzumieten,
  • die Höhe der monatlichen Nettokaltmiete,
  • die Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen der Nebenkostenpauschale,
  • Art und Höhe der Mietsicherheit.

Die Anzahl der gewünschten Bewohner findet in der Regel keinen unmittelbaren Eingang in die Wohnungsanzeige. Durch die Beschreibung der Wohnung kann die Zahl jedoch gesteuert und die Zielgruppe eingegrenzt werden. Ist z.B. nur ein Bewohner erwünscht, kann die Wohnung als „Singlewohnung“ bezeichnet werden.

Eine Beschreibung der Wohnung als „geeignet für Paare“ oder „geeignet für Familien“ bietet sich an, wenn die Wohnung an zwei oder mehrere Bewohner überlassen werden soll.

Wünscht der Vermieter sich z. B. einen Nichtraucher, kann die Wohnung als „Nichtraucherwohnung“ bezeichnet werden, auch wenn dies nicht zwingend dazu führen wird, dass sich nur Nichtraucher melden.

Über die zuvor genannten Angaben hinaus, die weitestgehend die persönlichen Vorstellungen und Interessen des Vermieters widerspiegeln, sollte der Vermieter die wichtigsten Fakten zur Wohnung nennen. Von Bedeutung sind insbesondere folgende Angaben:

  • Größe der Wohnung (Quadratmeterzahl / Anzahl der Zimmer),
  • Ausstattung der Wohnung (z. B. Einbauküche, Vollbad , Gäste WC, Kamin, Laminat, Parkett, Fliesen, Balkon, (Dach-) Terrasse, Garten, Kellerraum, Fahrstuhl o. ä.),
  • Zustand der Wohnung (z. B. Erstbezug, neuwertig, saniert, renoviert o. ä.),
  • Eigenschaften der Wohnung des Hauses (z. B. luxuriös, sonnig, hell, Altbau etc.),
  • Lage der Wohnung sowohl bezogen auf das Haus (Geschosszahl, Himmelsrichtung) als auch bezogen auf das Stadtgebiet (sofern nicht die genaue Adresse angegeben werden soll, empfehlen sich die Angabe der Stadt und des Stadtteils, aber auch Schlagworte, wie z. B. „Innenstadtlage“ oder „am Ortsrand“),
  • Nähe zu (öffentlichen) Einrichtungen, wie z. B. Schulen, Kindergärten, Spielplätzen, Universitäten, Einkaufszentren, Krankenhäusern etc,
  • Verkehrsanbindung (Entfernung zu S- Bahn, U-Bahn, Fernbahn, Flughafen etc; Fahrtdauer in die Innenstadt),
  • Geräuschkulisse (z. B. „ruhige Lage“),
  • Kontaktdaten (am Besten eine Telefonnummer oder E-Mailadresse; möchte der Vermieter seine Daten nicht preisgeben, bietet sich das Ciffre-Verfahren an, das allerdings für den Mietinteressenten zusätzliche Hürden aufbaut und abschreckende Wirkung haben kann).

c) Optische Gestaltung

Nicht nur der Inhalt, sondern auch die optische Aufmachung der Wohnungsanzeige ist von entscheidender Bedeutung für den Erfolg der Mietersuche. Die Art der Aufmachung hängt entscheidend von der Art des Mediums ab, das der Vermieter für seine Anzeige wählt.

Eine Anzeige in einer Zeitung oder vergleichbaren Printmedien enthält in der Regel nur Text. Ganz anders verhält es sich mit einer Anzeige, die im Internet veröffentlicht wird. Diese lebt davon, dass sie Bilder enthält und die Interessenten sich einen optischen Eindruck von der Wohnung verschaffen können. Bilder sind ein geeignetes Mittel, den Interessentenkreis einzugrenzen und zu erreichen, dass zu einem Besichtigungstermin nur solche Personen erscheinen, für die die Wohnung ernsthaft in Betracht kommt. Bei der Anfertigung und Auswahl der Bilder sollte der Vermieter sich daher besonders viel Mühe geben. Im günstigsten Fall wird die Wohnung tagsüber bei Sonnenlicht fotografiert. Nicht nur Fotos von den Wohnräumen sollten veröffentlicht werden. Auch Bad und Küche sind für Mietinteressenten oft von ausschlaggebender Bedeutung. Um dem Leser von vornherein eine Vorstellung vom Zuschnitt der Wohnung zu ermöglichen, empfiehlt es sich außerdem, einen Grundriss ins Netz zu stellen.

Was den Text der Anzeige anbelangt, ist eine aussagekräftige Überschrift in der Regel ein gutes Mittel, um Aufmerksamkeit zu erregen und dem Leser bereits eine erste Vorstellung zu vermitteln, was für eine Wohnung sich hinter der Anzeige verbürgt. Viele Mietinteressenten entscheiden bereits auf Grund der Überschrift, ob es sich lohnt, weiter zu lesen oder nicht.

Eine Überschrift könnte z. B. lauten „Sonnendurchflutete Singlewohnung in Citynähe.“

Allein diese vier Worte sind geeignet, all denjenigen, die nicht alleine in die Wohnung einziehen wollen oder eine Wohnung am Stadtrand anmieten wollen, zu signalisieren „weiterlesen lohnt sich nicht“. Singles hingegen fühlen sich besonders angesprochen und ziehen die Lektüre dieser Anzeige ggf. derjenigen anderer Anzeigen vor.

Bei der Verfassung des Fließtextes sollte der Vermieter eine der wichtigsten Grundregeln für die Erstellung einer Anzeige beachten, die lautet:

„Das Wichtigste zuerst“.

Die meisten Mietinteressenten treffen ihre Vorauswahl grds. an Hand von vier Kriterien, und zwar der Größe der Wohnung, der Anzahl der Zimmer, der Lage der Wohnung und nicht zuletzt der Höhe der Miete. Besonders bei Anzeigen in der Zeitung, wo sich viele Anzeigen dicht an dicht nebeneinander befinden, ist es ratsam, die wichtigsten Merkmale fett drucken zu lassen.

3. Vorauswahl und Besichtigung

Ist die Anzeige geschaltet, wird es in der Regel nicht lange dauern, bis sich die ersten Interessenten melden. Der Vermieter ist gut beraten, bereits bei der telefonischen Kontaktaufnahme eine erste Vorauswahl zu treffen und solchen Interessenten, für die Wohnung offensichtlich nicht in Betracht kommt oder die der Vermieter nicht als Mieter akzeptieren könnte, von einer Besichtigung abzuraten. Damit dies möglich ist, sollte der Vermieter bereits am Telefon klären, ob der Interessent mit den wesentlichen Mietbedingungen einverstanden ist bzw. diese erfüllen kann.

Ist die Vorauswahl getroffen, sollte in einem nächsten Schritt die Besichtigung vorbereitet werden. Je nachdem, wie viele Interessenten sich gemeldet haben, können ein oder auch mehrere Besichtigungstermine stattfinden. Die Anzahl der Besichtigungstermine hängt auch davon ab, ob die Wohnung noch bewohnt ist oder nicht. Dem aktuellen Mieter kann nicht zugemutet werden, dass Massen durch seine Wohnung geschleust werden. Zu jedem der Termine, die -falls die Wohnung noch bewohnt ist- nicht zu dicht beieinander liegen sollten, sollten nicht mehr als ein halbes Dutzend Interessenten eingeladen werden, was auch im Interesse des Vermieters selbst liegt, der sich anderenfalls nur schlecht eine Vorstellung von den einzelnen Bewerbern machen kann. Ist die Wohnung noch vermietet, müssen die Termine dem aktuellen Mieter rechtzeitig vorher (es empfiehlt sich eine Vorlauffrist von mindest vier Tagen bis zu einer Woche) angekündigt werden. Geschieht dies nicht, ist der Mieter berechtigt, den Zutritt zur Wohnung zu verweigern. Was die Länge der Besichtigung anbelangt, sollte der Vermieter sich zumindest dann, wenn die Wohnung noch vermietet ist, so organisieren, dass alle wesentlichen Fragen innerhalb von 30- 45 Minuten geklärt sind. Eine längere Besichtigung ist dem Mieter grds. nicht zuzumuten.

Alle wichtigen Einzelheiten zu der Frage, was dem Mieter bei einer Wohnungsbesichtigung zugemutet werden kann, erfahren Sie in unserem Betrag „Besichtigungsrecht des Vermieters: Anlass, Dauer und Zeiten (umfassender Ratgeber).“

Für die eigentliche Besichtigung sollte der Vermieter sich im Vorwege gut überlegen, welche Fragen er den Interessenten stellen möchte. Da nicht alle wichtigen Informationen mündlich ausgetauscht werden können, sollte der Vermieter spätestens zum Besichtigungstermin einen Fragebogen für eine Selbstauskunft mitnehmen, der den Interessenten ausgehändigt wird. Bei einer überschaubaren Zahl von Interessenten kann der Fragebogen, um Verzögerungen zu vermeiden, auch schon vor dem Termin verschickt werden, so dass dieser von den Interessenten bereits ausgefüllt zur Besichtigung mitgebracht werden kann. Die Selbstauskunft ermöglicht es dem Vermieter, auf einen Schlag die wichtigsten Informationen über den Mieter, insbesondere über dessen Einkommensverhältnisse zu erhalten. Welche Fragen eine Selbstauskunft enthalten sollte und welche nicht zulässig sind, erfahren Sie in unserem Beitrag „Mieterselbstauskunft – Welche Fragen sind zulässig?„. Auch ein Muster für eine Selbstauskunft steht Ihnen in unserem Beitrag „Selbstauskunft für Mieter – Kostenloses Muster“ kostenlos zur Verfügung.

Da der Vermieter sich nicht immer sicher sein kann, ob die Angaben, die der Mietinteressent in der Selbstauskunft macht, auch zutreffend sind, ist es ratsam, zusätzlich die Vorlage einer SCHUFA- Auskunft zu verlangen. Diese ermöglicht es dem Vermieter, eine objektive und verlässliche Auskunft über diejenigen Umstände zu erhalten, die über die Bonität des Mieters Aufschluss geben. Alles Wichtige zur SCHUFA -Auskunft können Sie in unserem Beitrag „SCHUFA – Auskunft des Mieters: Pflicht, Inhalt und Kosten“ nachlesen.

Zusätzlich zur Selbstauskunft und zur SCHUFA -Auskunft empfiehlt es sich, von den Mietinteressenten die Vorlage einer Vorvermieterbescheinigung zu verlangen, was bei oder aber auch schon vor dem Besichtigungstermin geschehen kann. Diese vom bisherigen Vermieter des Interessenten ausgefüllte Bescheinigung ermöglicht es dem Vermieter, sich Informationen über das Zahlungsverhalten des Mietinteressenten während des vorangegangenen Mietverhältnisses, ggf. auch über den Grund für dessen Beendigung zu verschaffen. In unserem Beitrag „Vorvermieterbescheinigung: Muster + Ratgeber“ erhalten Vermieter alle wichtigen Informationen zur Vorvermieterbescheinigung sowie eine Auswahl kostenlos nutzbarer Muster.

Die schriftlich eingeholten Informationen sollten jedoch nicht ein persönliches Gespräch mit den Mietinteressenten ersetzen. Im Gespräch lässt sich oft am Besten feststellen, ob ein Interessent vertrauenswürdig und geeignet ist Auch können im persönlichen Gespräch Fragen gestellt werden, die in der Regel nicht Gegenstand einer Selbstauskunft sind. Der Vermieter sollte insbesondere versuchen herauszufinden, ob der Interessent die Wohnung langfristig anmieten möchte oder ob die Wahrscheinlichkeit besteht, dass er das Mietverhältnis z. B. aus beruflichen Gründen schon bald wieder kündigt.

Den Vermieter treffen bei einer Wohnungsbesichtigung auch Pflichten, dessen er sich bewusst sein sollte. Und zwar muss er den Mietinteressenten ungefragt die Möglichkeit geben, sich über die energetische Qualität des Gebäudes zu informieren. § 16 Abs.2 S.1 EnEV bestimmt nämlich, dass insbesondere der Vermieter dem potenziellen Mieter spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen hat, wobei die Vorlagepflicht auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt werden kann. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, begeht er gem. § 27 Abs.2 Nr.4 EnEV eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu EUR 15.000,00 geahndet werden kann (vgl. § 27 Abs.2 Nr.4 EnEV i. V. m. § 8 Abs.1 Nr. 2, Abs.3 des Energieeinsparungsgesetzes).

Auch wenn das Gesetz dies nicht vorschreibt, ist der Vermieter gut beraten, die Mietinteressenten bereits bei der Besichtigung mit der Hausordnung vertraut zu machen. Kann sich ein Mietinteressent z. B. nicht damit arrangieren, dass er zu bestimmten Zeiten nicht musizieren oder keine Gegenstände im Treppenhaus abstellen darf, sind Schwierigleiten vorprogrammiert und er kommt von vornherein nicht als Mieter in Betracht.

4. Die Auswahl des Mieters

Ist die Besichtigung durchgeführt und verfügt der Vermieter über alle Informationen, die er benötigt, um sich ein Bild von den Mietinteressenten machen zu können, insbesondere die Selbstauskunft, die Vorvermieterbescheinigung und ggf. auch eine SCHUFA- Auskunft, hat er nicht selten die Qual der Wahl und muss eine Entscheidung treffen, welchem Interessenten er den Zuschlag gibt. Viele Vermieter lassen sich bei dieser Entscheidung von Sympathien leiten, was sich nicht immer als günstig erweist. Es sollte nämlich nicht aus dem Blick verloren werden, dass es letztendlich allein darum geht, den reibungslosen Ablauf des Mietverhältnisses zu gewährleisten. Die meisten Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses entstehen dadurch, dass der Mieter die Miete nicht, nicht pünktlich oder nicht vollständig zahlt. Der Vermieter tut daher gut daran, sich für denjenigen Interessenten zu entscheiden, der ihm am zuverlässigsten erscheint und zwar sowohl bzgl. der Mietzahlung als auch bzgl. des Umgangs mit der Wohnung. Zu guter Letzt sollte der Mietinteressent auch in die Hausgemeinschaft passen.

III. Auswahl, Prüfung und Abschluss des Mietvertrages

Bedient sich der Vermieter eines Maklers, bereitet dieser in der Regel auch das Mietvertragsformular vor. In der Regel kann der Vermieter darauf vertrauen, dass die darin enthaltenen Vereinbarungen seinen Vorstellungen entsprechen und auch wirksam sind.

Anders verhält es sich, wenn der Vermieter sich den Mieter ohne die Hilfe eines Maklers gesucht hat. In diesen Fall kommt auf ihn nach der erfolgreichen Mietersuche nun auch noch die Aufgabe zu, das Mietvertragsformular zu beschaffen, auszufüllen und an die Bedingungen anzupassen, über die sich der Vermieter und der ausgewählte Mietinteressent einig geworden sind.

Die Auswahl an Vordrucken, die Vermietern insbesondere im Internet geboten wird, ist groß. Keinesfalls alle der zur Verfügung stehenden Formulare sind rechtlich geprüft und auf dem neuesten Stand. Der Vermieter sollte daher das Vertragsformular, das er sich beschafft hat, sorgsam daraufhin überprüfen, ob die darin enthaltenen Klauseln einer Wirksamkeitskontrolle standhalten, die bei formularmäßigen Klauseln an Hand der §§ 307 ff. BGB erfolgt. Ganz besonders Schönheitsreparaturklauseln und Vereinbarungen über einen Kündigungsverzicht, aber auch Kleinreparaturklauseln oder Tierhaltungsverbote, die in Vordrucken enthalten sind, entsprechen oft nicht den jüngsten Anforderungen der Rechtsprechung und sind unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter Änderungen vornehmen muss.

Die Überprüfung eines Mietvertragsformulars ist für einen juristischen Laien nicht immer einfach. Unser Beitrag „Mietvertrag: Unwirksame Klauseln“ hilft Vermietern dabei, unwirksame Klauseln zu erkennen.

Nicht selten fehlen in vorformulierten Mietverträgen auch Regelungen, die der Vermieter für sich als wichtig erachtet. Er sollte das Vertragsexemplar daher nicht nur auf seine Wirksamkeit, sondern auch daraufhin überprüfen, ob es ergänzt werden muss. Welche Regelungen in Mietverträgen nicht fehlen sollten und auf welche Weise erforderliche Ergänzungen vorgenommen werden können, erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietvertrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter (Wohnungsmietvertrag)„.

Ist das Vertragsformular ausgefüllt, rechtlich geprüft und -falls erforderlich- korrigiert bzw. ergänzt, muss es noch unterzeichnet werden. Die Einhaltung der Schriftform ist zwar entgegen verbreiteter Ansicht nicht Voraussetzung für den wirksamen Abschluss eines Mietvertrages. Aus Gründen der Beweisbarkeit, aber auch deshalb, weil insbesondere ein Kündigungsverzicht oder eine Befristung für die Dauer von mehr als einem Jahr nur dann ihre Wirkung entfalten, wenn der Mietvertrag schriftlich geschlossen wurde (vgl. § 550 S.1 BGB), sollte der Vermieter dennoch dafür sorgen, dass die Schriftform gewahrt wird.

Vielen Vermietern fehlt die Zeit, sich vor der Übergabe der Wohnung (vgl. dazu die Ausführungen unter IV.) zur gemeinsamen Unterzeichnung des Vertrages mit dem Mieter zu treffen. Ein solcher Termin muss auch nicht zwingend stattfinden. Sind mehrere Vertragsexemplare vorhanden, genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet und dieser zugehen lässt (vgl. § 126 Abs.2 BGB).

IV. Die Übergabe der Wohnung

Hat der Vermieter keinen Makler eingeschaltet, muss er auch die Übergabe der Wohnung an den Mieter selbst organisieren und durchführen. Oft denken Vermieter, nach der erfolgreichen Mietersuche und dem Abschluss des Mietvertrages könne nichts mehr schiefgehen. Dies ist jedoch keineswegs der Fall. Bei der Übergabe werden oft wichtige Weichen gestellt. Im Mittelpunkt steht dabei der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe. Dieser sollte in allen Einzelheiten schriftlich festgehalten werden, damit es später im Falle eines Streits über Mängelgewährleistungsrechte des Mieters oder Schadensersatzansprüche des Vermieters nicht zu Beweisproblemen kommt. Die Dokumentation des Zustandes der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe erfolgt durch die Erstellung eines Übergabeprotokolls, das von beiden Parteien unterschrieben wird. Der Vermieter sollte sich daher rechtzeitig vor der Übergabe einen entsprechenden Vordruck besorgen und diesen zum Übergabetermin mitnehmen. In diesem Protokoll sollten nicht nur der Zustand der Wohnung, sondern auch die Zählerstände dokumentiert werden, die den Verbrauch von Wasser, Strom und Heizenergie anzeigen. Nicht vergessen werden sollte außerdem, die Anzahl der Schlüssel im Protokoll festzuhalten, die dem Mieter ausgehändigt werden.

Falls möglich, empfiehlt es sich, einen am Vertrag nicht beteiligten Dritten hinzuzuziehen, der im Fall späterer Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter vor Gericht als Zeuge aussagen kann.

V. Ausstellung einer Vermieterbescheinigung

Wer glaubt, mit der Übergabe der Wohnung an den Mieter habe es nun wirklich sein Bewenden, hat ein kleines aber feines Detail übersehen. Und zwar muss der Vermieter daran mitwirken, dass der Mieter seine Meldepflicht erfüllen kann. Gem. § 17 Abs.1 Bundesmeldegesetz (BMG) ist derjenige, der eine Wohnung bezieht, verpflichtet, sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde anzumelden. Damit dies geschehen kann, muss der Vermieter dem bzw. den Mietern und auch etwaigen sonstigen meldepflichtigen Bewohnern, die nicht Mieter sind, gem. § 19 Abs.1 S.2 i. V. m. § 17 Abs.1 BMG den Einzug schriftlich oder gegenüber der Meldebehörde auch elektronisch innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bestätigen. Diese Vermieterbescheinigung, die nicht mit der Vorvermieterbescheinigung zu verwechseln ist (vgl. dazu die Ausführungen oben unter II.3.), muss gem. § 19 Abs.2 BMG folgende Daten enthalten:

  • den Namen und die Anschrift des Vermieters und wenn dieser nicht Eigentümer ist, auch den Namen des Eigentümers,
  • das Einzugsdatum,
  • die Anschrift der Wohnung sowie
  • die Namen dermeldepflichtigen Personen.

Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht oder nicht rechtzeitig nach, begeht er gem. § 54 Abs.2 Nr.3 BMG eine Ordnungswidrigkeit, die gem. § 54 Abs.3 BMG mit einer Geldbuße von bis zu EUR 1.000,00 geahndet werden kann.

VI. Fazit und Zusammenfassung

Die Vermietung einer Wohnung ohne Einschaltung eines Maklers erfordert nicht nur Zeit, sondern auch Organisationstalent und Menschenkenntnis des Vermieters. Sie ist aber möglich, wenn der Vermieter

  • frühzeitig alle nötigen Vorüberlegungen anstellt, die ihm Klarheit darüber verschaffen, zu welchen Bedingungen er die Wohnung vermieten möchte und wie sein Wunschmieter aussieht,
  • die Suche durch die Erstellung einer Wohnungsanzeige, die die gewünschte Zielgruppe anspricht, in die Tat umsetzt,
  • eine oder mehrere Wohnungsbesichtigungen durchführt, die es ihm ermöglichen, sich ein Bild von jedem Mietinteressenten zu machen,
  • bei der Auswahl des Mieters als entscheidendes Kriterium die Zuverlässigkeit des Interessenten in den Mittelpunkt rückt,
  • für den Abschluss des Mietvertrages ein von ihm vorher rechtlich geprüftes und ggf. korrigiertes oder ergänztes Mietvertragsformular verwendet und sicherstellt, dass dieses von allen Parteien unterzeichnet wird,
  • bei der Übergabe der Wohnung darauf achtet, dass ein Übergabeprotokoll erstellt und von allen Parteien unterschrieben wird, in dem mindestens der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe, die Zählerstände sowie die Anzahl der dem Mieter ausgehändigten Schlüssel dokumentiert werden und
  • den eingezogenen Bewohnern innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug eine Vermieterbescheinigung ausstellt.

 

2 Antworten auf "Wohnung privat vermieten: Was müssen Vermieter beachten? (von der Mietersuche bis zur Übergabe)"

  • B. Heiner
    03.07.2017 - 12:16 Antworten

    Hallo,
    ich habe einen unterschriebenen Mietvertrag von einer neuen Mieterin, Einzugtermin wäre der 1.05.2017 gewesen. Die Mieterin ist aber zur Übergabe nicht erschienen (vorher war alles ok) und möchte die Wohnung auch nicht mehr beziehen. Sie hat sich seitdem auf keinerlei emails, Anrufe mit besprochenem AB, whatsapp Nachrichten gemeldet. Habe es bis heute versucht. Ich kann auch ihre neue Adresse nicht rausfinden, da Privatrecht.
    Wenn ich zum Anwalt gehe, um die Miete einzufordern, muß ich dann auch noch die Anwaltskosten tragen, auch wenn ich voll im Recht bin? Ich möchte zum Leerstand nicht auch noch diese Kosten haben.
    Inzwischen konnte ich die Wohnung weiter vermieten, habe aber Mietausfall und Leerstandskosten und neuen Aufwand zur Mietersuche gehabt.
    Was habe ich für Chancen?
    Vielen Dank für eine kurze Info

    • Mietrecht.org
      04.07.2017 - 14:44 Antworten

      Hallo Frau Heiner,

      wenn Sie alleine nicht weiterkommen, sehe ich nur die Möglichkeit – zumindest für ein Erstgespräch – einen Anwalt einzuschalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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