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Wohnungsmieter verstorben: Keine Erben vorhanden – Was tun?

Verstirbt ein Wohnungsmieter ist das für den Vermieter ein meist unerwarteter Fall auf den er nicht vorbereitet ist: Fragen wie: Was passiert mit den Mietzahlungen? Dem Mietvertrag oder der Einrichtung? Wenn der Mieter verstorben ist, treten im Zweifel andere Hausangehörige oder Erben in den Mietvertrag ein oder der Mietvertrag wird beendet. Doch wie wird das gelöst, wenn niemand da ist: keine Erben und kein Ansprechpartner für den Vermieter. In diesen besonderen – aber nicht seltenen– Fällen muss der Vermieter eine Nachlasspflegschaft beantragen, um überhaupt kündigen zu können. Seine Ansprüche für Miete oder Schäden an der Mietwohnung muss er über diese Nachlasspflegschaft geltend machen.

Ist der Wohnungsmieter verstorben und sind keine Erben vorhanden, muss der Vermieter handeln. Lesen Sie in dem nachfolgenden Artikel wie Sie als Vermieter vorgehen sollten.

I. Ohne Erben: Kündigung nur mit Nachlasspflegschaft

Grundsätzlich gibt das Gesetz dem Vermieter beim Todesfall des Mieters nach § 564 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten (§ 573 c BGB). Davon kann der Vermieter innerhalb eines Monats, ab Kenntnis vom Tod des Mieters und der Tatsache, dass kein Dritter das Mietverhältnis fortführen will, nach §§ 563, 563a BGB, Gebrauch machen.

Das Problem ist allerdings die Kündigungserklärung, denn eine wesentliche Voraussetzung der Wirksamkeit einer Kündigung ist der Zugang der Kündigungserklärung beim Empfänger (also dem Mieter oder Erben!). Bei einem verstorbenen Wohnungsmieter ohne Erben gibt es aber erstmal keinen Empfänger und deshalb ist hier die Nachlasspflegschaft unumgänglich: Eine Nachlasspflegschaft ist eine Art Pflegschaft, bei der ein sogenannter Nachlasspfleger durch ein Gericht bestimmt wird, der – kurz gesagt – die Verwaltung der Angelegenheiten und des Vermögens des Verstorbenen übernimmt. Der Vermieter kann sich in einem solchen Verfahren sogar selbst als Nachlasspfleger einsetzen lassen, wenn keine Erben oder sonstigen Personen mit Bezug zum verstorbenen Mieter bestehen.

Den Antrag auf Einsetzung eines Nachlasspflegers hat der Vermieter beim Amtsgericht zu stellen nach §§ 1960, 1961 BGB. Danach kann der Vermieter als Gläubiger des verstorbenen Mieters kostenfrei den Antrag auf Nachlasspflegschaft für Kündigung und Räumung der Mietwohnung des verstorbenen Mieters stellen (OLG München, Beschluss vom 20.3.2012, Az.: 31 Wx 81/12).

Wichtig:

Mit der Einsetzung eines Nachlasspflegers bekommt der Vermieter einen Adressaten für die Kündigungserklärung und jemanden der sich um die Räumung kümmert. Dabei ist es ratsam für den Vermieter, die Kündigung auch gegenüber dem Fiskus des jeweiligen Bundeslandes auszusprechen, da dieser regelmäßig gesetzlich erbt, wenn keine Erben vorhanden sind. Schulden muss der Staat allerdings nicht begleichen.

II. Mietrückstände und Schadensersatz

Ist der Wohnungsmieter verstorben und sind keine Erben vorhanden, stellt sich die Frage nach den offenen Zahlungen: Wer begleicht den Mietrückstand, die Nebenkostennachzahlung, die Kosten für die Räumung usw.? Hier bleibt dem Vermieter nur die Anmeldung der Forderung gegenüber dem Nachlasspfleger. Bestehen sehr viele Schulden wird meist ein Insolvenzverfahren für den Nachlass durchgeführt und der Vermieter bleibt auf den Kosten sitzen.

Besondere Renovierungskosten wegen der Beseitigung von Leichengeruch in der Mietwohnung kann zudem nicht als Schaden geltend gemacht werden. Solche Kosten sind dem Vermieter nicht im zu erstatten, da keine mietvertragliche Pflicht durch das Versterben in der Mietwohnung verletzt wird (so das AG Bad Schwartau, Urteil vom 5.1.2001, Az.: 3 C 1214/99).

III. Anspruch auf Mietzahlung nach dem Tod des Mieters?

Oftmals erfolgen auch nach dem Tod des Mieters noch Zahlungen der Miete vom Konto des Verstorbenen, durch eingerichtete Daueraufträge. Handelt es sich dabei um Zahlungen der Miete, die durch monatliche Renteneinkünfte beglichen werden, kann der Rentenversicherer solche Zahlungen zurückverlangen, wenn die Kontodeckung für die Rücknahme der unberechtigt gezahlten Rente nicht ausreicht.

IV. Wie räumen, wenn Mieter ohne Erben verstorben ist?

Wei bei der Kündigung ist auch die Räumung nur zulässig, wenn eine Nachlasspflegschaft bestellt ist (vgl. oben unter I.). Der Nachlasspfleger muss die Zustimmung zur Räumung erteilen und das geht erst nach Kündigung! Es darf also weder das Schloss ausgetauscht werden, noch sich in sonst einer Form Zutritt verschafft werden.

Der Vermieter riskiert in solchen Fällen nämlich, dass er zu Schadensersatzansprüchen verpflichtet sein kann, falls doch noch Erben oder sonst Berechtigte auftauchen: z.B., wenn einzelne Gegenstände der Wohnung anderen Personen gehören. Der Vermieter ist daher keinesfalls berechtigt eigenmächtig die Wohnung auszuräumen.

V. Fazit: Ohne Erben ist Nachlasspflegschaft zu beantragen

Für Fälle in denen der Wohnungsmieter verstorben ist, ohne Erben zu hinterlassen, sollte der Vermieter unverzüglich den Antrag auf Nachlasspflegschaft stellen. Nur mit einem Nachlasspfleger kann die weitere Abwicklung des Nachlasses bezüglich der Mietwohnung erfolgen. Sollten noch Angehörige / Mitmieter im Haushalt leben oder Erben vorhanden sein, finden Sie als Vermieter ausführliche Hinweise in dem Ratgeber: „Kündigung oder Fortsetzung eines Mietvertrages beim Tod des Mieters„.

5 Antworten auf "Wohnungsmieter verstorben: Keine Erben vorhanden – Was tun?"

  • Steinbach Klaus
    06.02.2019 - 17:19 Antworten

    Mein Mieter ist verstorben und es sind keine Erben da.Die Wohnung ist total vergammelt un des stehen Säcke voll Müll und Flaschen in der Wohnung herum. Es muss alles von einer Enrümpelungsfirma entsorgt werden.Kosten ca. 2000 Eur.Vermutlich muss auch die Wohnung renoviert werden.Wer bezahlt das, wenn der Mieter kein Geld hinterlassen hat?Ich habe beim Nachlassgericht bereits einen Antrag gestellt und mich als Nachlasspfleger einsetzen lassen. Aber das dauert ja sehr lang.Vom Nachlassgericht hat man mir auf telefonische Anfrage mitgeteilt, dass ich die Wohnung betreten kann und eine Entrümpelung vornehmen kann.Nun meine Frage: Bekomme ich alle entstehenden Kosten ersetzt und von wem?
    Auf ein baldige Antwort würde ich mich freuen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Klaus Steinbach
    06.02.2019

    • Mietrecht.org
      07.02.2019 - 08:05 Antworten

      Hallo Klause,

      danke für Ihren Beitrag, bitte lesen Sie den Teil „II. Mietrückstände und Schadensersatz“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrej Lochmann
    07.02.2019 - 20:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    diese Woche haben wir von unserer Hausverwaltung vom Tod unseres Mieters erfahren, der als alleiniger Mieter im Mietvertrag eingetragen ist. Wir haben auch erfahren, dass der Mieter in der Zeit des Mietverhältnissen geheiratet haben soll. Jedoch wohnt der gleichgeschlechtliche Ehepartner in einer anderen Stadt und will das Mietverhältnis nicht übernehmen. Er hat auch die Sperrung des Kontos veranlasst, sodass wir ab Februar keine Miete mehr bekommen. Laut Hausverwaltung hat das Nachlassgericht die Wohnung gesperrt und sucht nach möglichen Erben.
    Welche Rechte haben wir in diesem Fall und wie sollen wir vorgehen?
    Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus!

  • Abdrej Lochmann
    09.02.2019 - 18:13 Antworten

    Vielen Dank!

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