Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages sieht das Gesetz eine Reihe von Sonderkündigungsrechten vor. Diese ermöglichen es dem Mieter, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist des § 573c Abs.1 BGB oder spezialgesetzlichen sonstigen Kündigungsfristen zu kündigen.
Da dem Mieter im Falle eines unbefristeten Mietverhältnisses in der Regel ohnehin das Recht zusteht, das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen ordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, und die gesetzliche Kündigungsfrist gem. § 573c Abs.4 BGB auch nicht zum Nachteil des Mieters verlängert werden darf, kommt den Sonderkündigungsrechten nur in folgenden Fällen Bedeutung zu:
- Es liegt ein befristetes Mietverhältnis vor, das nur außerordentlich bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, nicht jedoch ordentlich gekündigt werden kann,
- die Parteien haben einen wirksamen Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht vereinbart,
- es liegt ein Mietvertrag vor, der vor dem 1.9.2001 geschlossen worden ist und in dem eine damals noch zulässige Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist vereinbart worden ist (zu deren Fortgeltung vgl. Art. 229 §3 Abs.10 EGBGB).
Im Folgenden soll ein Überblick über die Sonderkündigungsrechte des Mieters gegeben werden:
Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung
Nicht selten haben Mieter das Bedürfnis, ihre Wohnung unterzuvermieten. Hierzu sind sie jedoch ohne die Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt. Verweigert der Vermieter allerdings die Zustimmung, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, kann der Mieter das Mietverhältnis gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Sonderkündigungsrecht bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren
Mietverträge, die für zumindest eine Partei eine Vertragsbindung von mehr als 30 Jahren vorsehen, können- außer wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Mieters oder Vermieters geschlossen ist- von jeder Partei nach Ablauf von 30 Jahren gem. § 544 S.1 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden.
Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen
Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung
Auch im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Gem. § 561 BGB kann der Mieter außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter entweder die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhebt oder die Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme erhöht. Die Erhöhung der Betriebskosten löst allerdings kein Kündigungsrecht aus. Das Kündigungsrecht gilt außerdem nicht für möblierte Einliegerwohnungen und Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Auch ist § 561 BGB nicht anwendbar, wenn es zu einer Mieterhöhung im Rahmen eines Staffelmietvertrages kommt oder die Mieterhöhung auf eine Vereinbarung der Parteien gem. § 557 BGB zurückzuführen ist. Für preisgebundenen Wohnraum gilt §11 WoBindG. Auch für das Sonderkündigungsrecht aus § 561 BGB gibt es spezielle Fristen, die der Mieter zu beachten hat. Zunächst steht ihm eine Überlegungsfrist zu, innerhalb derer er sich entschließen kann, ob er von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen möchte. Diese endet mit Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters folgt. Daran schließt sich die eigentliche Kündigungsfrist an, die mit dem Ablauf der Überlegungsfrist beginnt und zwei Monate beträgt.
Sonderkündigungsrechte im Falle des Todes eines Mieters
Stirbt ein Mieter, wird das Mietverhältnis mit dem Tod nicht beendet. Vielmehr wird es mit bestimmten eintrittsberechtigten Personen fortgeführt. Kommt es zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Mitmietern des verstorbenen Mieters oder dessen Erben, steht diesen gem. § 563a Abs.1 BGB bzw. § 564 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.
Zu den Einzelheiten insb. den Fristen vgl. den Artikel: Kündigung eines Mietvertrages beim Tod eines Mieters.
Sonderkündigungsrecht im Falle der Versetzung eines Mieters
Zuletzt gewährte § 570 BGB a.F. Militärpersonen, Beamten, Geistlichen und Lehrern an öffentlichen Unterrichtsanstalten im Falle der Versetzung ein Sonderkündigungsrecht. Die Vorschrift ist zwar seit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 nicht mehr in Kraft. Das Sonderkündigungsrecht gilt jedoch für solche Mietverhältnisse weiterhin, die auf bestimmte Zeit geschlossen worden sind und am 1. 9. 2001 bereits bestanden.
Zu den Einzelheiten vgl. den Artikel: Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages bei Jobwechsel oder Jobverlust?
Falls Sie die Kündigungsfrist des § 555e BGB nach der Mitteilung von Modernisierungsmaßnahmen versäumt haben, haben Sie die Möglichkeit, eine sich regelmäßig anschließende Mieterhöhung abzuwarten und dann von Ihrem Sonderkündigungsrecht aus Anlass der Mieterhöhung gem. § 561 BGB Gebrauch zu machen.
Für möblierte Einliegerwohnungen i.S.d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB gilt wiederum, dass die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig ist.
Fazit zu den Sonderkündigungsrechten
Kann der Mieter nicht ordentlich kündigen, weil er ein befristetes Mietverhältnis eingegangen ist oder einen Kündigungsverzicht vereinbart hat, und liegen auch keine Umstände vor, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, kann ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter die einzige Möglichkeit darstellen, sich vom Vertrag zu lösen. Im Vorfeld einer Kündigung sollte der Mieter daher stets prüfen, ob eines der dargestellten Sonderkündigungsrechte für ihn in Betracht kommt.
02.12.2016 - 20:53
Aufgrund einer Behinderung beziehe ich seid Kurzem Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II. Ich wurde vom Jobcenter aufgefordert meine Kosten für Unterkunft und Heizung (§ 22 Abs.1 SGBII) auf angemessene Kosten mit einer Frist zu senken. Mir wird vorgeschlagen die Verbrauchskosten (z.B. Strom,Wasser) zu reduzieren, Absenkung der Miete mit dem Vermieter vereinbaren, Teile der Wohnung untervermieten, soweit der Vermieter/Räumlichkeit es zulässt, eine angemessene Wohnung zu mieten.
Da es sich um einen Privatvermieter handelt und wir weder Wasseruhren noch separate Stromzähler im Haus haben, ist ein Wechsel des Wasser-Stromanbieters nicht möglich. Auch stimmt der Vermieter einer Mietminderung oder Untervermietung nicht zu (36qm). Es bleibt mir nur die Möglichkeit eines Wohnungswechsel mit Wohnberechtigungsschein. Ich hätte die Möglichkeit innerhalb der Frist vom Jobcenter eine Wohnung anzumieten. Allerdings habe ich eine Kündigunsfrist von 3 Monaten.
Tritt in meinem Fall auch die Sonderkündigunsfrist gem. § 540 Abs. 1 S.2 BGB in Kraft?
Über eine Antwort von Ihnen würde ich mich sehr freuen. Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen
Jeannie B.
06.12.2016 - 11:26
Hallo Jeannie,
das Sonderkündigungsrecht greift dann, wenn der Vermieter die Untervermietung ablehnt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.05.2017 - 18:44
Hallo Herr Hundt,
gilt eine mündliche Vereinbarung zur Beendigung des Mietvertrages, obwohl ein schriftlicher Mietvertrag vorhanden ist ?
Mit freundlichen Grüßen
Marcus M.
20.10.2017 - 12:01
Hallo, habe folgende Frage: Ich wohne jetzt 9 Jahre in meiner Wohnung und sie war immer kalt und feucht. Nun hat sich heraus gestellt, dass die Wohnung starke erhöhte Keimwerte aufweist. Jetzt sind mir auch meine aufgetretenen gesundheitlichen Veränderungen klar. Habe ich hier auch ein Sonderkündigsrecht?
30.05.2018 - 16:21
Sehr geehrter Herr Hundt,
folgende Thematik:
Wir haben eine möblierte Wohnung (ca. 70 m2) besichtigt und daraufhin den Mietvertrag unterzeichnet. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass Renovierungsarbeiten vom Mieter beim Einzug übernommen werden. Bei der Schlüsselübergabe(der Eigentümer war nicht anwesend) zeigte sich uns der wahre Zustand der Wohnung. Die Wände sind vom Vormieter extrem durchlöchert worden (er hatte etliche Medaillien und Regale aufgehängt) und nicht zugespachtelt. Die Tapeten sehr alt und die Wände weisen Risse auf. Die letzte Renovierung liegt mindestens zehn Jahre zurück. Die Türen schließen nicht richtig, da die Zargen sehr verzogen sind. Die Badewanne hat kein Silikon mehr in den Fugen. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass vom Vermieter ein neuer Laminatfußboden verlegt wird. Dieser liegt jetzt auf dem alten Teppichboden. Außerdem wurde im Mietvertrag vereinbart, dass ein neuer Bodenbelag auf dem Balkon verlegt wird. Dieser ist nicht verlegt worden.
Die Wohnung benötigt unterm Strich eine komplette kernsanierung, da einfaches Streichen nicht ausreicht.
Meinen Sie, dass wir den Mietvertrag nun noch außerordentlich fristlos kündigen können? Wir sind noch nicht eingezogen.
Über eine Antwort von Ihnen würden wir uns sehr freuen. Im Voraus herzlichen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
30.05.2018 - 19:04
Hallo Lawicki,
danke für Ihren Kommentar. Sie schildern die Situation aus Ihrer Sicht. Die Vermietersicht ist vielleicht weniger schlimm. Ich kann es leider nicht beurteilen. Als Vermieter würde ich mich darauf berufen, dass Sie die Wohnung besichtigt haben und den zustand hätten kennen müssen.
Wenn es Ihnen Ernst ist, sollten Sie sich auf jeden Fall rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.02.2019 - 14:54
Hallo,
seit 1,5 Jahren befindet sich direkt unter unserem Wohnraum im 1.Stock eine Kneipe, in dem es jede Nacht bis teilweise 5 Uhr früh sehr laut ist. Andere Nachbarn rufen auch öfters mal die Polizei. Dazu befindet sich im Innenhof neben unseren Schlafräumen eine neue Lüftungsanlage des Lokales, welche auch sehr laut ist. Bei Abschluss des Mietvertrages stand das Ladenlokal leer.
Frage: Können wir außerordentlich fristlos kündigen?
Wir haben den Mietvertrag bereits ordentlich zum 31.3. gekündigt, jedoch benimmt sich die Hausverwaltung wirklich schäbig, obwohl wir trotz der Lautstärke niemals die Miete gemindert oder uns beschwert haben.
05.02.2019 - 20:45
Hallo Berliner,
wenn Sie die Lage schon 1,5 Jahre hinnehmen, wird es jetzt schwer sein zu argumentieren, warum eine Fortsetzung des Vertrages bis Ende März jetzt unzumutbar sein sollte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.11.2019 - 21:52
Liebes Mietrecht.org-Team,
vor mir liegt ein Mietvertrag zur Unterschrift mit einer 2jährigen Mindestmietdauer. Der Makler meinte, es sei auch vor Ablauf der Frist i.d.R. kein Problem, wenn man selbst einen Nachmieter sucht. Im Mietvertrag selbst ist jedoch keine Nachmieterklausel hinterlegt.
Perspektivisch suchen wir auch nach einer Eigentumswohnung – für den Fall dass wir schneller als aktuell absehbar eine finden: welche Chance hätten wir, vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszusteigen?
Würde das ein Sonderkündigungsrecht rechtfertigen?
Besten Dank schon mal im Vorfeld!
14.11.2019 - 15:06
Hallo CT,
der Wunsch in die eigenen vier Wände zu ziehen bietet sicher keine Möglichkeit für eine Kündigung. Sie brauchen in dieser Situation i.d.R. den guten Willen des Vermieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.09.2020 - 13:54
Hallo liebes Mietrecht-org Team,
ich habe eben postalisch die Information bekommen, dass am 6. Oktober 2020 ein AMR Funkmodul zur automatischen Ablseung von Wasser und Heizung eingebaut wird. Ich wohne in einer Mietwohnung. Ist es mein Recht Widerpsruch einzulegen. Wenn nein, habe ich dann die Möglichkeit eine Sonderkündigung einzureichen?
Vielen Dank für eine Rückinfo und schöne Grüße,
Zara
22.09.2020 - 15:01
Hallo Zara,
was haben Sie gegen Funkablesung einzuwenden?
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.03.2021 - 11:39
Guten Tag Mietrecht-Team,
Mein bester Freund hat vor einem Jahr mit seiner damaligen Freundin eine Wohnung bezogen, in deren Mietvertrag ein vierjähriger Kündigungsverzicht aufgeführt ist.
Die Beziehung ist jetzt allerdings maximal gescheitert. Gibt es eine Möglichkeit aus der Sache rauszukommen? Die Wohnung ist relativ teuer und Nachmieter werden schwer zu finden sein
27.03.2021 - 12:38
Hallo Philip,
das wird nur einvernehmlich mit dem Vermieter gehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.06.2021 - 14:24
Hallo liebes Mietrecht-Team,
ich nutze auch gerne mal die Kommentarfunktion.
Mein laufender Mietvertrag hat einen 2-jährigen Kündigungsverzicht. Infolge eines freiwilligen Jobwechsels in die Heimat (Stadtwechsel – Corona bedingt) würde ich am liebsten
(a) den Mietvertrag vorzeitig kündigen oder
(b) eine Untermiete vereinbaren.
Der Vermieter stimmt einer Kündigung nur mit der Auflage zu, dass ich die Maklerprovision (2,5 Nettokaltmieten) für eine Neuvermietung übernehme, eine Untervermietung untersagt er.
Ist das so zulässig?
Vielen Dank im Voraus und viele Grüße,
Jacqueline
09.07.2021 - 20:00
Hallo J.K.D.,
die abgelehnte Untervermietung gibt Ihnen die Möglichkeit zu kündigen – recherchieren Sie dazu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.09.2021 - 00:34
Hallo Mietrecht-Team,
derzeit wohne und arbeite ich in Berlin, aber im Oktober beginne ich mit einem Studium in Hannover. Laut meinem aktuellen Vertrag ist mein Recht zur ordentlichen, fristgemäßen Kündigung bis zum 31.12.2022 verzichtet. Ich habe schon einen Untermietvertrag betrachtet, aber bis jetzt hatte ich wenig Erfolg, mich mit der Hausverwaltung zu verständigen (0 von 4 Mails geantwortet, und 1 von 2 Anrufen abgenommen). Natürlich wäre das Verfahren auch komplizierter wegen des neuen Studiums.
Da ich nach einer anderen Stadt umziehe und meinen Arbeitsstatus ändern muss, besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag vorzeitig aus besonderen Gründen zu kündigen?
Vielen Dank im Voraus und schöne Grüße.
J
10.09.2021 - 08:19
Hallo J in Berlin,
bei einem wirksam vereinbarten Kündigungsverzicht sehe ich nur die Möglichkeit der Untervermietung oder den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.07.2022 - 02:52
Guten Abend/Morgen liebes Mietrecht-Team,
mein Partner und ich haben einen Mietvertrag zum 1.7. unterschrieben (mit Kündigungsverzicht für 2 Jahre), die Unterschrift vom Vermieter fehlte noch. Bis heute ist der Mietvertrag noch nicht bei uns eingegangen.
Das eigentliche Problem:
Wir haben diese Woche einen Parasitenbefall entdeckt (Staubläuse, ca 1mm groß, weswegen wir sie vorher nicht gesehen haben). Sie befinden sich überall und laufen in Scharen umher. Da wir noch nichts in die Wohnung gebracht haben und die Tiere demnach definitiv nicht durch uns dort sind und wir den Mietvertrag noch nicht zugeschickt bekommen haben (was natürlich in den nächsten Tagen passieren kann): Ist es möglich mit Sonderkündigungsfrist, fristloser Kündigung oder ähnlichem zu kündigen?
Vielen Dank schon einmal für eine mögliche Antwort!
S.
15.07.2022 - 17:33
Hallo S.,
mit Ihrer Unterschrift haben Sie dem Vermieter ein Angebot für den Abschluss eines Mietvertrages gemacht. Mit seiner Unterschrift mit der Vermieter das Angebot an und der Vertrag gilt als geschlossen. Die Rechtsprechung geht von einer Annahmefrist von ca. 14 Tagen aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2022 - 15:26
Hallo liebes Mietrecht Team,
Ich habe einen Zeitmietvertrag auf 2 Jahre mit meiner Vermieterin abgeschlossen.
Der Zeitmietvertrag sieht vor, dass das Mietverhältnis für eine Dauer von 2 Jahren geschlossen wurde.
Nachdem ich im letzten Monat schriftlich gekündigt habe, bekam ich von meiner Vermieterin die Rückmeldung, dass ich nicht vor Ablauf der zwei Jahre kündigen kann.
Allerdings ist der entsprechend Passus im Paragraph 1 weder angekreuzt noch mit einem entsprechenden Datum versehen.
Kann meine Vermieterin weiterhin darauf bestehen, dass ich erst nach zwei Jahren kündigen kann oder kann ich auf Grund der Formfehler im Zeitmietvertrag (kein Kreuz, kein Datum) den Mietvertrag fristlos kündigen?
Beste Grüße und vielen Dank,
Marie Schwegler
04.10.2022 - 18:04
Hallo Marie,
ich gehe davon aus, dass sie einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen haben. Damit beträgt ihre Kündigungsfrist drei Monate.
Lassen Sie Ihre Klausel bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.05.2023 - 12:38
Hallo,
ich habe einen Vertrag bekommen, der 5 Jahre gültig ist.
Ich bin aber auf der Suche nach einem Haus zum kaufen, kann ich die Wohnung kündigen wenn ich ein eigenes Haus kaufen will?
Vielen Dank
VG
Sadiye
17.05.2023 - 18:26
Hallo Sadiye,
hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/zeitmietvertrag/
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.12.2023 - 12:29
Liebes Mietrecht-Team,
ich bin mit meiner Freundin zusammen gezogen, leider hat sie noch 1,5 Jahre Vertrag. Besteht hier ein Sonderkündigungsrecht? Falls nicht, würde eine Verlobung hier dran etwas ändern?
Das Problem war, dass sie Ukrainerin ist und vermutlich ohne langfristige Bindung keinen anderen Vertrag erhalten hätte.
Viele Grüße
Dieter W.
29.12.2023 - 16:01
Hallo Dieter,
weder Freundschaft, noch Beziehung, Verlobung oder Heirat setzen die vertragliche Mindesmietzeit außer Kraft. Sie kann den Vertrag nur einvernehmlich aufheben.
Viele Grüße
Dennis Hundt