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Mietvertrag: Die Sonderkündigungsrechte des Mieters

Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages sieht das Gesetz eine Reihe von Sonderkündigungsrechten vor. Diese ermöglichen es dem Mieter, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist  des § 573c Abs.1 BGB oder spezialgesetzlichen sonstigen Kündigungsfristen zu kündigen.

Da dem Mieter im Falle eines unbefristeten Mietverhältnisses in der Regel ohnehin das Recht zusteht, das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen ordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, und die gesetzliche Kündigungsfrist gem. § 573c Abs.4 BGB auch nicht zum Nachteil des Mieters verlängert werden darf, kommt den Sonderkündigungsrechten nur in folgenden Fällen Bedeutung zu:

  • Es liegt ein befristetes Mietverhältnis vor, das nur außerordentlich bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, nicht jedoch ordentlich gekündigt werden kann,
  • die Parteien haben einen wirksamen Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht vereinbart,
  • es liegt ein Mietvertrag vor, der vor dem 1.9.2001 geschlossen worden ist und in dem eine damals noch zulässige Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist vereinbart worden ist (zu deren Fortgeltung vgl. Art. 229 §3 Abs.10 EGBGB).

Im Folgenden soll ein Überblick über die Sonderkündigungsrechte des Mieters gegeben werden:

Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung

Nicht selten haben Mieter das Bedürfnis, ihre Wohnung unterzuvermieten. Hierzu sind sie jedoch ohne die Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt. Verweigert der Vermieter allerdings die Zustimmung, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, kann der Mieter das Mietverhältnis gem. § 540 Abs.1 S.2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Sonderkündigungsrecht bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren

Mietverträge, die für zumindest eine Partei eine Vertragsbindung von mehr als 30  Jahren vorsehen, können- außer wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Mieters oder Vermieters geschlossen ist- von jeder Partei nach Ablauf von 30 Jahren gem. § 544 S.1 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden.

Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen

Möchte der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornehmen, muss der Mieter diese gem. § 555d BGB grundsätzlich zwar dulden. Kündigt der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen an, hat der Mieter aber das Recht, das Mietverhältnis gem. § 555e BGB außerordentlich zu kündigen, es sei denn, die Modernisierungsmaßnahme ist nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden und führt auch nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung. Besteht das Kündigungsrecht, gelten allerdings nicht die gesetzlichen Fristen des § 573c Abs.1 BGB. Der Mieter kann das Mietverhältnis gem. § 555e Abs.1 S.1 BGB zum Ablauf des übernächsten Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung des Vermieters folgt,  kündigen. Die Kündigung des Mieters muss gem. § 555e Abs.1 S.2 BGB allerdings spätestens bis zum Ablauf desjenigen Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung

Auch im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Gem. § 561 BGB kann der Mieter außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter entweder die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhebt oder die Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme erhöht. Die Erhöhung der Betriebskosten löst allerdings kein Kündigungsrecht aus. Das Kündigungsrecht gilt außerdem nicht für möblierte Einliegerwohnungen und Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Auch ist § 561 BGB nicht anwendbar, wenn es zu einer Mieterhöhung im Rahmen eines Staffelmietvertrages kommt oder die Mieterhöhung auf eine Vereinbarung der Parteien gem. § 557 BGB zurückzuführen ist. Für preisgebundenen Wohnraum gilt §11 WoBindG. Auch für das Sonderkündigungsrecht aus § 561 BGB gibt es spezielle Fristen, die der Mieter zu beachten hat. Zunächst steht ihm eine Überlegungsfrist zu, innerhalb derer er sich entschließen kann, ob er von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen möchte. Diese endet mit Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters folgt. Daran schließt sich die eigentliche Kündigungsfrist an, die mit dem Ablauf der Überlegungsfrist beginnt und zwei Monate beträgt.

Sonderkündigungsrechte im Falle des Todes eines Mieters

Stirbt ein Mieter, wird das Mietverhältnis mit dem Tod nicht beendet. Vielmehr wird es mit bestimmten eintrittsberechtigten Personen fortgeführt. Kommt es zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Mitmietern des verstorbenen Mieters oder dessen Erben, steht diesen gem. § 563a Abs.1 BGB bzw. § 564 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.

Zu den Einzelheiten insb. den Fristen vgl. den Artikel: Kündigung eines Mietvertrages beim Tod eines Mieters.

Sonderkündigungsrecht im Falle der Versetzung eines Mieters

Zuletzt gewährte § 570 BGB a.F. Militärpersonen, Beamten, Geistlichen und Lehrern an öffentlichen Unterrichtsanstalten im Falle der Versetzung ein Sonderkündigungsrecht. Die Vorschrift ist zwar seit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 nicht mehr in Kraft. Das Sonderkündigungsrecht gilt jedoch für solche Mietverhältnisse weiterhin, die auf bestimmte Zeit geschlossen worden sind und am 1. 9. 2001 bereits bestanden.

Zu den Einzelheiten vgl. den Artikel: Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages bei Jobwechsel oder Jobverlust?

Tipp für Mieter:

Falls Sie die Kündigungsfrist  des § 555e BGB nach der Mitteilung von Modernisierungsmaßnahmen versäumt haben, haben Sie die Möglichkeit, eine sich regelmäßig anschließende Mieterhöhung abzuwarten und dann von Ihrem Sonderkündigungsrecht aus Anlass der Mieterhöhung gem. § 561 BGB Gebrauch zu machen.

Enthält das Sonderkündigungsrecht keine eigene Frist, sondern gewährt dem Mieter das Recht, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, gilt für unbefristete Mietverhältnisse § 573d BGB und für befristete Mietverhältnisse § 575a BGB. Das bedeutet im Wesentlichen, dass die Kündigung mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB erfolgen kann. Der Mieter muss also die Kündigungserklärung am 3. Werktag eines Monats dem Vermieter zugehen lassen, um das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats beenden zu können.

Für möblierte Einliegerwohnungen i.S.d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB gilt wiederum, dass die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig ist.

Fazit zu den Sonderkündigungsrechten

Kann der Mieter nicht ordentlich kündigen, weil er ein befristetes Mietverhältnis eingegangen ist oder einen Kündigungsverzicht vereinbart hat, und liegen auch keine Umstände vor, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen, kann ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter die einzige Möglichkeit darstellen, sich vom Vertrag zu lösen. Im Vorfeld einer Kündigung sollte der Mieter daher stets prüfen, ob eines der dargestellten Sonderkündigungsrechte für ihn in Betracht kommt.

6 Antworten auf "Mietvertrag: Die Sonderkündigungsrechte des Mieters"

  • Jeannie Brenke
    02.12.2016 - 20:53 Antworten

    Aufgrund einer Behinderung beziehe ich seid Kurzem Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II. Ich wurde vom Jobcenter aufgefordert meine Kosten für Unterkunft und Heizung (§ 22 Abs.1 SGBII) auf angemessene Kosten mit einer Frist zu senken. Mir wird vorgeschlagen die Verbrauchskosten (z.B. Strom,Wasser) zu reduzieren, Absenkung der Miete mit dem Vermieter vereinbaren, Teile der Wohnung untervermieten, soweit der Vermieter/Räumlichkeit es zulässt, eine angemessene Wohnung zu mieten.
    Da es sich um einen Privatvermieter handelt und wir weder Wasseruhren noch separate Stromzähler im Haus haben, ist ein Wechsel des Wasser-Stromanbieters nicht möglich. Auch stimmt der Vermieter einer Mietminderung oder Untervermietung nicht zu (36qm). Es bleibt mir nur die Möglichkeit eines Wohnungswechsel mit Wohnberechtigungsschein. Ich hätte die Möglichkeit innerhalb der Frist vom Jobcenter eine Wohnung anzumieten. Allerdings habe ich eine Kündigunsfrist von 3 Monaten.

    Tritt in meinem Fall auch die Sonderkündigunsfrist gem. § 540 Abs. 1 S.2 BGB in Kraft?

    Über eine Antwort von Ihnen würde ich mich sehr freuen. Vielen Dank!
    Mit freundlichen Grüßen
    Jeannie B.

    • Mietrecht.org
      06.12.2016 - 11:26 Antworten

      Hallo Jeannie,

      das Sonderkündigungsrecht greift dann, wenn der Vermieter die Untervermietung ablehnt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marcus Milkau
    15.05.2017 - 18:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    gilt eine mündliche Vereinbarung zur Beendigung des Mietvertrages, obwohl ein schriftlicher Mietvertrag vorhanden ist ?

    Mit freundlichen Grüßen
    Marcus M.

  • Anke Vogel
    20.10.2017 - 12:01 Antworten

    Hallo, habe folgende Frage: Ich wohne jetzt 9 Jahre in meiner Wohnung und sie war immer kalt und feucht. Nun hat sich heraus gestellt, dass die Wohnung starke erhöhte Keimwerte aufweist. Jetzt sind mir auch meine aufgetretenen gesundheitlichen Veränderungen klar. Habe ich hier auch ein Sonderkündigsrecht?

  • Lawicki
    30.05.2018 - 16:21 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    folgende Thematik:
    Wir haben eine möblierte Wohnung (ca. 70 m2) besichtigt und daraufhin den Mietvertrag unterzeichnet. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass Renovierungsarbeiten vom Mieter beim Einzug übernommen werden. Bei der Schlüsselübergabe(der Eigentümer war nicht anwesend) zeigte sich uns der wahre Zustand der Wohnung. Die Wände sind vom Vormieter extrem durchlöchert worden (er hatte etliche Medaillien und Regale aufgehängt) und nicht zugespachtelt. Die Tapeten sehr alt und die Wände weisen Risse auf. Die letzte Renovierung liegt mindestens zehn Jahre zurück. Die Türen schließen nicht richtig, da die Zargen sehr verzogen sind. Die Badewanne hat kein Silikon mehr in den Fugen. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass vom Vermieter ein neuer Laminatfußboden verlegt wird. Dieser liegt jetzt auf dem alten Teppichboden. Außerdem wurde im Mietvertrag vereinbart, dass ein neuer Bodenbelag auf dem Balkon verlegt wird. Dieser ist nicht verlegt worden.
    Die Wohnung benötigt unterm Strich eine komplette kernsanierung, da einfaches Streichen nicht ausreicht.
    Meinen Sie, dass wir den Mietvertrag nun noch außerordentlich fristlos kündigen können? Wir sind noch nicht eingezogen.
    Über eine Antwort von Ihnen würden wir uns sehr freuen. Im Voraus herzlichen Dank.
    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      30.05.2018 - 19:04 Antworten

      Hallo Lawicki,

      danke für Ihren Kommentar. Sie schildern die Situation aus Ihrer Sicht. Die Vermietersicht ist vielleicht weniger schlimm. Ich kann es leider nicht beurteilen. Als Vermieter würde ich mich darauf berufen, dass Sie die Wohnung besichtigt haben und den zustand hätten kennen müssen.

      Wenn es Ihnen Ernst ist, sollten Sie sich auf jeden Fall rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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