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Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages bei Jobwechsel oder Jobverlust?

Nicht selten kommt es vor, dass Mieter in der Erwartung, eine längere Zeit an einem Ort zu bleiben, einen auf Dauer angelegten Mietvertrag abschließen. Verlieren sie dann ihre Arbeit oder wollen bzw. müssen sie den Wohnort aus beruflichen Gründen wechseln, besteht das Bedürfnis, den Mietvertrag so schnell wie möglich zu kündigen. Dies ist insbesondere bei Mietverträgen, die für eine bestimmte Zeit geschlossen sind, problematisch.

Der folgende Beitrag soll einen Überblick über die Rechte und Möglichkeiten des Mieters geben, die dieser beim Jobverlust bzw. Jobwechsel hat. Wir zeigen, ob und unter welchen Umständen eine vorzeitige Kündigung des Mietvertrages wegen Wechsel oder Verlust des Arbeitsplatzes möglich ist oder nicht.

Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund

Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann der Mieter –sofern kein Kündigungsverzicht wirksam vereinbart ist- gem. § 573c Abs.1 BGB am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Ist das Mietverhältnis jedoch für eine ganz bestimmte Zeit geschlossen, besteht die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung nicht.

Die einzige Kündigungsmöglichkeit ist in diesem Fall die außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543,569 BGB. Doch auch für unbefristete Mietverhältnisse kann u.U. das Bedürfnis bestehen, außerordentlich zu kündigen, wenn der berufsbedingte Umzug zu so schnell erfolgt, dass die Dreimonatsfrist nicht abgewartet werden kann.

Um außerordentlich kündigen zu können, bedarf es jedoch gem. § 543 Abs.1 S.1 BGB eines wichtigen Grundes. Dieser liegt nach S.2 der Vorschrift nur vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

In der Regel sind es Verletzungen der Pflichten aus dem Mietvertrag durch eine Vertragspartei, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen, weil die Vertrauensgrundlage gestört ist. In jedem Fall müssen die Umstände, die Anlass zur Kündigung geben, überwiegend aus dem Einflussbereich der jeweils anderen Vertragspartei stammen und dieser zurechenbar sein. Dies trifft weder auf einen Jobverlust noch auf einen Jobwechsel des Mieters zu. Diese rühren aus der Interessensphäre des Mieters her. Der Vermieter kann dafür in der Regel nichts.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus Gründen des Jobverlustes oder des Jobwechsels kommt daher nicht in Betracht.

Außerordentliche Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

Eine weitere Möglichkeit, das Vertragsverhältnis zu beenden, besteht in Form der außerordentlichen Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs.1 i.V.m. Abs.3 BGB. Diese Kündigungsmöglichkeit ist zwar durch das Recht zur außerordentlichen Kündigung gem. § 543 BGB nicht verdrängt und kommt insbesondere in Betracht, wenn die Gründe für die Kündigung aus der Interessensphäre des Kündigenden stammen. Voraussetzung für Vertragsauflösung gem. § 313 BGB ist jedoch, dass ein Umstand, der zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrages geworden ist, wegfällt oder sich verändert.

Geschäftgrundlage eines Vertrages bilden jedoch nur solche Umstände, von denen entweder beide Parteien oder eine für den anderen Teil erkennbar und von diesem gebilligt bei Vertragsschluss ausgegangen sind und ohne dessen Eintritt oder Fortbestand sie den Vertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt abgeschlossen hätten.

In der Regel ist die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit an einem bestimmten Ort nur einseitiges Motiv des Mieters für den Abschluss des Mietertrages, aber nicht Geschäftsgrundlage im beschriebenen Sinne, da der Geschäftswille nicht auf dem Fortbestand der beruflichen Tätigkeit des Mieters aufbaut. In Ausnahmefällen kann dies jedoch der Fall sein, z.B. wenn es sich bei dem Vermieter zugleich um den Arbeitgeber des Mieters handelt oder er ein sonstiges erkennbares Interesse an der Berufsausübung des Mieters am Ort der Mietwohnung hat.

Auch in diesen Fällen kommt eine Kündigung seitens des Mieters jedoch nur in Betracht, wenn diesem das Festhalten am unveränderten Vertrag nach einer Interessenabwägung nicht zuzumuten ist. Ob dies bei einem Jobverlust oder Jobwechsel der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalles.

In der Regel gilt jedoch, dass das Interesse des Mieters umso höher zu bewerten ist, je länger er ohne Vertragsaufhebung noch an den Vertrag gebunden wäre. Besteht die Möglichkeit eine ordentlichen Kündigung mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB zum Ende des übernächsten Monats auszusprechen, wird die Interessenabwägung in der Regel nicht zu Gunsten des Mieters ausfallen.

Anspruch des Mieters auf vorzeitige Vertragsauflösung durch Vereinbarung mit dem Vermieter

Im Regelfall verbleibt für den Mieter als einzige Möglichkeit, das Mietverhältnis bei einem Jobverlust oder Jobwechsel früher zu beenden, eine einvernehmliche Vertragsauflösung durch Vereinbarung mit dem Vermieter. Mit dieser wird sich ein Vermieter oftmals zwar nicht einverstanden erklären. In bestimmten Fällen hat der Mieter jedoch einen Anspruch gegen den Vermieter auf Abschluss eines entsprechenden Aufhebungsvertrages.

Voraussetzung für einen derartigen Anspruch ist es, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung hat, das das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Vertrages erheblich übersteigt, und der Mieter einen Nachmieter stellt, der zum Eintritt in den unveränderten Mietvertrag bereit und für den Vermieter zumutbar ist Was dies im Einzelnen bedeutet, bzw. welche Interessen des Mieters anzuerkennen sind, lesen Sie im Artikel Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?.

Auch an dieser Stelle ist jedoch von Bedeutung, dass auch berufliche Veränderungen, die mit einem Ortswechsel verbunden sind, beachtliche Interessen des Mieters darstellen können. Dies ist allerdings nur der Fall, wenn der Wechsel des Arbeitsplatzes nicht vom Mieter selbst veranlasst worden ist, z.B. dadurch dass er selbst gekündigt hat und seine Tätigkeit freiwillig in eine andere Stadt verlegt.

Von diesen Voraussetzungen insb. der Interessenabwägung unabhängig besteht ein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Vertragsauflösung, wenn die Parteien durch eine Nachmieterklausel im Mietvertrag vereinbart haben, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser einen Nachmieter stellt. Zu den Einzelheiten einer Nachmieterklausel vgl. den Artikel Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?

Gerade wenn ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit geschlossen wird oder ein wirksamer Kündigungsverzicht vereinbart worden ist, empfiehlt es sich für den Mieter daher immer, den Vermieter dazu zu bewegen, eine Nachmieterklausel mit in den Vertrag aufzunehmen.

Tipp für Mieter: Wirken Sie beim Abschluss des Mietvertrages darauf hin, eine Nachmieterklausel in den Vertrag mit aufzunehmen.

Ausnahme Sonderkündigungsrecht eines Beamten nach altem Recht

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass ein Jobwechsel keinen Kündigungsgrund darstellt, enthält § 570 BGB a.F. Nach dieser Vorschrift konnten Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Unterrichtsanstalten im Falle der Versetzung an einen anderen Ort das Mietverhältnis in Ansehung der Räume, welche sie für sich oder ihre Familie an dem bisherigen Garnison- oder Wohnorte gemietet haben, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Diese Vorschrift gab dem genannten Personenkreis ein Sonderkündigungsrecht, dass es ermöglichte, auch einen auf bestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag mit den Fristen zu kündigen, die für eine ordentliche Kündigung vorgesehen sind. Diese Vorschrift ist zwar mit der am 1.9.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform ersatzlos gestrichen worden. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § Abs.3 EGBGB ist das Sonderkündigungsrecht des § 570 BGB jedoch auf solche Mietverhältnisse weiterhin anwendbar, die auf bestimmte Zeit geschlossen worden sind und am 1. 9. 2001 bereits bestanden. Dies bedeutet, dass die betroffenen Mietverhältnisse auch heute noch im Falle der Versetzung unter Einhaltung der auch damals gem. § 565 Abs.2 S.1 BGB a.F. geltenden dreimonatigen Kündigungsfrist am 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats gekündigt werden können. Entscheidend ist allerdings, dass von diesem Sonderkündigungsrecht zum erstmöglichen Termin nach Mitteilung der Versetzung Gebrauch gemacht werden muss, Erfolgt dies nicht, verfällt es.

Fazit:

Ein Mietvertrag kann im Falle eines Jobwechsels oder Jobverlusts nicht aus wichtigem Grund außerordentlich gem. § 543 BGB gekündigt werden. Nur in seltenen Ausnahmefällen kommt eine Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. Hat der Mieter den Jobverlust oder Jobwechsel nicht selbst veranlasst, kann ein Anspruch auf vorzeitige Vertragsaufhebung gegen den Vermieter gegen Stellung eines Nachmieters bestehen. Durch Aufnahme einer Nachmieterklausel im Mietvertrag kann und sollte sich der Mieter insb. bei nicht ordentlich kündbaren Mietverhältnissen für den Fall des Jobverlustes oder des Jobwechsels absichern.

Das Sonderkündigungsrecht gem. § 570 BFB a.F. steht Beamten für den Fall der Versetzung allerdings noch zu, wenn deren Mietverhältnis bereits am 1.9.2001 bestand.

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37 Antworten auf "Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages bei Jobwechsel oder Jobverlust?"

  • Thomas Stehr
    15.05.2016 - 11:51 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich hätte eine Frage: Ich habe eine möblierte Wohnung unbefristet angemietet und würde diese jetzt gerne so schnell wie möglich kündigen, da ich beruflich von Frankfurt nach London versetzt wurde. Ist es möglich bereits Ende Mai oder zumindest Ende Juni aus dem Mietvertrag zu kommen?

    Sie würden mir mit einer Beantwortung sehr helfen und ich wäre Ihnen sehr dankbar :)

    Viele Grüße

    Thomas Stehr

    • Mietrecht.org
      15.05.2016 - 17:20 Antworten

      Hallo Thomas,

      der erste Schritt ist immer, die Kündigungsfrist im Mietvertrag zu prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Peter Waldmann
        28.10.2016 - 19:36 Antworten

        Gibt es hier noch eine antwort? :) Ich muss auch wegen dem Job in 2 wochen starten kann es mir aber nicht leisten so lange 2 Wohnungen zu bezahlen.
        Ich habe einen Nachmieter vorgeschlagen, welcher aber lachhaft abgelehnt wurde und jetzt soll ich weiterhin Miete zahlen für die 3 Monate.

        Bitte um Antwort.

        • Mietrecht.org
          29.10.2016 - 13:18 Antworten

          Hallo Peter,

          Sie können die Kündigungsfrist nur einvernehmlich verkürzen, siehe Mietaufhebungsvertrag. Hier noch ein Artikel zum Thema Nachmieter stellen für Sie.

          Die grundsätzliche Frage ist, was kann Ihr Vermieter dafür, dass Sie sich nicht an die Kündigungsfrist halten können/wollen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

          • Sarah N.
            19.03.2018 - 13:04

            Ich hätte eine Frage, und zwar möchte ich meinen Mietvertrag jetzt (mit Einhaltung der Kündigungsfrist) beenden, obwohl die Mindestmietzeit noch bis November geht. Ich muss aus beruflichen Gründen schnellstmöglich in eine andere Stadt ziehen. Ich habe bei meiner Vermieterin angerufen und sie meinte, eine vorzeitige Kündigung des Vertrages wäre möglich, würde allerdings mit einer Aufwandsentschädigung in Höhe von zwei Monatskaltmieten erhoben werden. Ist sie dazu berechtigt, wenn ich drei potenzielle Nachmieter stelle, sodass sie eigentlich größtenteils von dem sogenannten Aufwand (der Suche eines neuen Mieters, eventueller Leerstehung usw.) befreit wird?

      • Frank
        04.01.2017 - 16:34 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        ich habe vor 3 Jahren einen 4-jährigen Mietvertrag abgeschlossen mit meinen Mietern.
        Jetzt haben die Mieter zum 30.3.2017 gekündig, weil die Mieterin ihren Job wechselt wegen Kündigung des Arbeitgebers.Sie hat einen neuen Job in einem anderen Ort gefunden, außerdem ist sie schwanger.

        Was kann ich machen wenn die Mieter keinen neuen Mieter finden, die in das Mietverhältnis einsteigen?
        Mfg
        Frank

        • Mietrecht.org
          04.01.2017 - 17:47 Antworten

          Hallo Frank,

          Sie können den Mietvertrag einvernehmlich auflösen (z.B. wenn Sie oder die Mieter einen neuen Mieter gefunden haben) oder auch Fortsetzung des Mietvertrages bestehen. Bitte lassen Sie sich dazu bei Bedarf rechtlich beraten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Josefine Tamm
    29.06.2016 - 11:01 Antworten

    Ich habe folgende Frage:
    Mein Mietvertrag läuft Ende Februar 2017 nach 2 Jahren aus. Nun bin ich gezwungen aus beruflichen Gründen diesen Monat von NRW nach Bayern zu ziehen. Ich habe versucht, meinen Mietvertrag, mit Einhaltung der 3 Monatsfrist, zu kündigen. Dies wurde vom Vermieter abgelehnt. Habe ich eine Chance, vor Ablauf des 2 Jahres-Mietvertrags aus dem Vertrag zu kommen?

  • Dorothee Dick
    25.07.2016 - 22:40 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich und mein Freund wohnen zusammen seit etwas über 4 Jahren in einer unbefristeten Mietwohnung. Wegen einer Festanstellung als Realschullehrer in einer über 600km entfernten Stadt muss mein Freund nun umziehen (ich ziehe mit ihm dort hin, verdiene momentan auch kein Geld – gerade Studium beendet).
    Mündlich hatten wir bereits 2 1/2 Monate vor Arbeitsbeginn in der neuen Stadt mit unserem Vermieter eine auserordentliche Kündigung vereinbart. Nachmieter wollte er selbst suchen und hat es uns versagt. Jetzt (mittlerweile weniger als 2 Monate vor Neubeginn in Umzugsstadt) meint er, er unterschreibe die schriftliche Kündigung zu vereinbartem Zeitpunkt nicht. Können wir auf Grund der neuen Arbeit und fehlendem Einkommen für das bezahlen von beiden Wohnungen und der nichtzumutbaren Entfernung außerordentlich Kündigen? Was muss man hierbei beachten?
    Ich habe gelesen eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnissen aufgrund besonderer Härte wäre nach OLG Karlsruhe RE WM 81, 173 wegen Arbeit in nichtzumutbarer Entfernung möglich. Stimmt das?

    Vielen Dank im Voraus für ihre Hilfe.
    Ich hoffe auf baldige Antwort. Mit freundlichen Grüßen,
    Doro

    • Mietrecht.org
      26.07.2016 - 11:53 Antworten

      Hallo Dorothee,

      es kommt immer auf den Einzelfall an. Ich sehe grundsätzlich kein Problem, einen Mietvertrag rechtzeitig mit dreimonatiger Frist zu kündigen. Selbst ein Doppelmonat ist vielleicht zumutbar? Das Grundproblem besteht darin, das Sie nicht gleich vorsorglich gekündigt haben, als Ihre Pläne feststanden.

      Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Franz Hermanns
        09.05.2017 - 21:47 Antworten

        Ja das ist immer das gleiche, der Mieter ist der, der doppelt zahlen muss, damit die Vermieter abgesichert sind. Aber man kann ja nicht aufgrund einer Möglichkeit kündigen, sondern erst, wenn man einen Arbeitsvertrag abgeschlossen hat. Die Rechtsgrundlage ist diesbezüglich leider stark auf Seiten der Vermieter, was grade in einer Zeit wie der gegenwärtigen wo Flexibilität gefordert wird. Aber das gilt natürlich nicht für Besitzende, sondern nur für Abhängige, wie zum Beispiel die Mieter.

  • Harald Jürgen Schmidt
    11.08.2016 - 17:56 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe als Soldat eine Zweitwohnung, die per Mietvertrag bis Mitte nächsten Jahres befristet ist, da bis dahin meine Versetzung festgelegt war.
    Nun werde ich Ende dieses Jahres vorzeitig versetzt und mein Vermieter akzeptiert nicht die fristgerechte drei Monatskündigung zum neuen Versetzungstermin. Er fordert von mir die Begleichung der Miete bis Mitte nächsten Jahres.

    Welche Möglichkeiten habe ich?

    Vielen Dank im Voraus.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Jürgen

    • Mietrecht.org
      12.08.2016 - 07:40 Antworten

      Hallo Harald Jürgen,

      danke für Ihren Beitrag. Leider kann ich dem Artikel oben nicht mehr hinzufügen. Dieser befasst sich ja genau mit dem Problem.

      Hier noch zwei Stichworte für Sie: Nachmieter, Mietaufhebungsvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bräuer
    14.09.2016 - 21:13 Antworten

    Hallo,
    Mein Anliegen ist das wir in eine Wohnung gezogen sind die mit einem Job zusammen hängt. Leider müssen wir diesen Job aufgeben dürfen so aber auch nicht in dieser Wohnung bleiben, da sie ja wie schon geschrieben nur in Verbindung mit dem Job ist. Haben aber auch 2 Kinder darf er uns so einfach die Wohnung Kündigen?

    • Mietrecht.org
      15.09.2016 - 06:37 Antworten

      Hallo Frau Bräuer,

      schauen Sie in Ihren Mietvertrag – was wurde da für diesen Fall vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maggy
    26.09.2016 - 04:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt , ich habe eine Frage:

    und zwar wurde ich kürzlich von meiner Arbeitgeberin gekündigt und kann nun kein Geld für meine Miete aufbringen. Zusätzlich habe ich (dank meiner ehem. Mitbewohnerin) mehrere Schulden bei meiner Vermieterin (und anderen Schuldnern) die ich einfach momentan nicht aufbringen kann. Ich habe schon versucht Harz IV und sonstige Aufstockungen zu beantragen aber das dauert ja auch, bis diese Anträge durch sind. Auch mein Freund möchte einen Kredit aufnehmen um die Mietschulden zu tilgen aber selbst danach kann ich die erforderliche Miete nicht aufbringen.
    Nun ist mein Plan, dass ich aus der Wohnung ausziehe und habe deswegen auch schon mit einer Anwältin meiner Vermieterin geschrieben, habe aber noch keine wirkliche Antwort erhalten. Ich sehe meine Lebensumstände bedroht, wenn ich jetzt noch weiter in der Wohnung bleibe.
    Was kann ich tun, damit alles „gut“ über die Bühne geht?

    Mit freundlichen Grüßen,

    Maggy

    • Mietrecht.org
      26.09.2016 - 14:17 Antworten

      Hallo Maggy,

      ich kann Ihnen in Ihre Situation leider nicht wirklich helfen. Vielleicht ist ein Mietaufhebungsvertrag die beste Lösung für Sie und Ihre Vermieterin.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Natalie
    03.02.2017 - 10:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne seit 1,5 Jahren in einer Mietswohnung. Im Mietvertrag wurde ein Kündigungsausschluss von 2 Jahren vereinbart. Des Weiteren sind im Mietvertrag ein Balkon und ein Kellerraum enthalten, die im Mai 2015 an- bzw. ausgebaut werden sollten. Bis heute ist beides nicht vorhanden. Ich habe die Miete bereits aufgrund des fehlenden Balkons und Kellers gemindert. Zufrieden bin ich mit der Situation allerdings nicht, da ich die Wohnung unter der Voraussetzung gemietet habe, ein halbes Jahr später einen Balkon zu haben. Da der Vermieter zusätzlich nie erreichbar ist und z.B. auch auf Nachfragen zur Nebenkostenabrechnung nicht reagiert, würde ich gerne ausziehen.
    Gibt es ein Recht zur außerordentlichen Kündigung, weil im Vertrag der Balkon und Keller aufgeführt sind,sie aber bis heute nicht zur Verfügung stehen?

    Vielen Dank und viele Grüße
    Natalie

    • Mietrecht.org
      03.02.2017 - 12:53 Antworten

      Hallo Natalie,

      wie sind ja offensichtlich nicht mehr sehr weit entfernt von den zwei Jahren Ausschluss. Wenn es schneller gehen soll, würde ich die Überprüfung Ihrer Kündigungsmöglichkeit empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne Reiher
    02.08.2017 - 11:20 Antworten

    Guten Tag,

    meine Tochter hat voriges Jahr Mai 2016 einen Mietvertrag mit mindestens 4 jähriger Mietzeit/Mietdauer seitens des Vermieters abgeschlossen. Nun hat meine Tochter einen Freund in Zypern kennengelernt und zieht zu ihrem Freund. Den MV hat sie aus außerordentlich aus wichtigem Grund. Der Vermieter akzeptiert diese Kündigung nicht.

    Freundliche Grüsse

    Anne Reiher

    • Mietrecht.org
      02.08.2017 - 12:25 Antworten

      Hallo Anne,

      danke für Ihren Beitrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nancy Rottluff
    14.08.2017 - 07:09 Antworten

    Schönen guten Tag,

    ich muss so schnell wie möglich aus meiner derzeitigem Wohnung ausziehen, da ich ab 1. Oktober ein Studium beginne, und somit die Mietzahlungen nicht mehr leisten kann.

    Mietfrist bzw. mindeste Mietdauer ist 1Jahr lang, welches bis zum 1.4.2018 gehen würde.

    Hätte ich die Chance über eine auserordentliche Kündigung aus dem Mietverhältnis auszusteigen?

    Viele Danke für Ihre Antwort

    Nancy Rottluff

  • Isabel
    25.08.2017 - 18:10 Antworten

    Hallo,
    ich wohne seit 5 Jahren in einer Mietswohnung in München und habe einen befristeten Mietvertrag. Dieser lief zuerst 3 Jahre und dann haben wir ihn um weitere 3 Jahre verlängert. Restlaufzeit also 1 Jahr. Der Befristungsgrund meiner Vermieterin ist Eigenbedarf. Das macht sie allerdings seit Jahren so –> vorgeschobener Grund.
    Nun habe ich einen neuen Job in Frankfurt angenommen (davor war ich ein paar Monate arbeitslos) und meine Vermieterin um die Aufhebung des Vertrages gebeten. Obwohl schon ein passender Nachmieter gefunden wurde und sie die Miete deutlich erhöhen könnte (also keinen finanziellen Nachteil sondern sogar einen finanziellen Vorteil von der Neuvermietung hätte), erpresst sie mich und erklärt sich nur dazu bereit den Vertrag aufzuheben, wenn ich ihr vorher 615€ (eine Monatsmiete kalt) zahle.

    Was kann ich tun, um schnellstmöglich aus dem Vertrag rauszukommen ohne ihr etwas zahlen zu müssen?

    Danke und viele Grüße!

    • Mietrecht.org
      28.08.2017 - 14:10 Antworten

      Hallo Isabel,

      die Zahlung einer „Entschädigung“ oder „Verwaltungsgebühr“ ist bei einem Mietaufhebungsvertrag nicht unüblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina
    17.10.2017 - 08:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir möchten eine Wohnung anmieten, die einen 24 Monatigen Kündigungsverzicht per Vertrag vorsieht. Da mein Mann Selbstständig tätig ist und wir einfach nicht absehen können, ob das Projekt über die komplette Vertragsdauer fortgeführt wird, hat die Hausverwaltung einen Passus angeboten, um diesen in den Vetrag aufzunehmen.
    Dieser lautet: „Im Falle der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses während der ersten 24 Monate aus Gründen der beruflichen Versetzung oder anderen zwingenden Gründen gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Für den damit verbundenen Aufwand, wird dem Mieter ein Bearbeitungsentgelt von 540, 26 Euro in Rechnung gestellt und direkt mit seiner Kaution verrechnet.“

    So weit so gut. Nun stellt sich mir als Laie die Frage: Wie lässt sich dem Vermieter dies von einem Selbstständigen nachweisen? Die Projekte werden immer Häppchenweise beauftragt. Ein Vertrag läuft in aller Regel aus und wird nicht verlängert.
    Es liegt ja keine Kündigung vor.
    Wie lässt sich dies rechtlich einwandfrei lösen, im Falle eines Falles?

    Vielen Dank
    Nina

    • Mietrecht.org
      17.10.2017 - 16:56 Antworten

      Hallo Nina,

      ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich helfen. Im Zweifel muss der Mieter nachweisbar und verständlich darlegen, wie sich die Auftragslage verändert hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marcel
    09.06.2018 - 18:23 Antworten

    Hallo,
    Ich bin mir nicht sicher ob das hier reinpasst, aber ich versuche es mal. Folgendes: Ich habe vor kurzem aus einer Notsituation meine Wohnung verlassen und einen Mietvertrag für ein WG-Zimmer unterzeichnet, aber kurz darauf festgestellt dass diese WG aufgrund einiger Zustände für mich unzumutbar ist. Nun bin ich wieder zum Glück in meiner alten Wohnung. Habe aber das Problem dass ich keine 3 Monate 2 Mieten zahlen kann. In der Sache mit einem Nachmieter stellen sich die WG-Bewohner etwas quer in dem sie so gut wie niemanden akzeptieren.
    In dem Mietvertrag ist mir folgendes aufgefallen: Es ist hier die Rede von einem Balkon zur alleinigen Nutzung. Abgesehen davon dass das Zimmer keinen Balkon hat ist in der ganzen Wohnung überhaupt kein Balkon. Könnte das ein Grund für eine außerordentliche Kündigung sein?
    Danke im Voraus für die Antwort.

    Viele Grüße

  • Melissa
    19.09.2018 - 11:56 Antworten

    Hallo,

    ich benötige bitte dringend einen fachlichen Rat.

    Ich habe ein Zimmer angemietet.
    Den Mietvertrag dafür anfang dieser Woche unterschrieben und an die Vermieterin im Haus zurückgeschickt. Nun habe ich gestern von meiner Arbeit eine Kündigung erhalten – und kann unmöglich das ab 21.09.18 lt. Mietvertrag gemietete Zimmer beziehen.

    Die Vermieterin will nun dennoch das ich für den Ihr entstandenen Schaden/Verlust aufkommen soll.
    Sie kann mir maximal 1,5 Monatsmieten entgegen kommen und soll diese übernehmen.

    Ich habe keinen Job mehr – das ist der Grund für den Rücktritt – mir wäre es anders rum auch lieber.
    Aber es geht nicht.

    Was kann ich tun? Habe ich eine Chance?
    Ich kann doch nicht ahnen das mir gekündigt wird :(

    • Mietrecht.org
      20.09.2018 - 06:38 Antworten

      Hallo Melissa,

      die Vermieterin kann doch nichts dafür, dass sie gekündigt werden. Sehen Sie es mal so. Ich halte einen Kompromiss eine gute Lösung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    02.12.2018 - 17:45 Antworten

    Hallo Community.
    Meine Freundin und ich würden gerne unsere Wohnung kündigen und so schnell wie möglich aus dem Vertrag. Folgende sind unsere Beweggründe:

    – Mit der ersten jährl. Nebenkostenabrechnung zeigt sich nun, dass die verbrauchsunabhängigen, betrieblichen Grundkosten doppelt so hoch sind, als im Mietvertrag angegeben. Da wir bereits die vierte Mietpartei in der Wohnung sind, MUSSTE unser Vermieter Kenntnis davon haben, dass die im Mietvertrag angegeben Betriebskosten nicht den Tatsachen entsprechen. Hieraus entsteht uns eine jährliche Nachzahlung von ca. 550 EUR, die komplett verbrauchsunabhängig sind. Das gleiche Problem hatten bereits unsere Vormieter, wie sich nun herausgestellt hat…

    –> Zwischenfrage zu diesem Punkt:
    Müssen wir für die Nebenkosten-Nachzahlung überhaupt aufkommen, wenn im Mietvertrag deutlich geringere Betriebskosten angegeben sind und wir von unserem Vermieter bisher keine schriftliche Stellungnahme bzgl. einer etwaigen Anpassung der Betriebskosten erhalten haben?
    Und falls nein, können wir auch eine rückwirkende Rückerstattung der zu viel bezahlten Betriebskosten verlangen?

    – Zum anderen liegt die reale Wohnfläche knapp 10% unterhalb der im vertrag angegebenen Wohnfläche.

    Wir sehen uns hier vom Vermieter sprichwörtlich verarscht und fragen uns nun, ob hier bereits die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung vorliegt aufgrund von verlorenem Vertrauen zu seinem Vermieter?

    Andernfalls hätten wir einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten.

    Wenn wir aber nun sehr kurzfristig ausziehen möchten und unser Vermieter sich auf keine vorzeitige Aufhebung dieser Kündigungsfrist einlässt (wovon auszugehen ist), wie sieht es dann mit einer Überbrückung durch einen Untermieter aus?

    Einen Untermieter (z.B. für die letzten beiden Monate innerhalb der Frist bis zur wirksamen Kündigung) müssen wir unserem Vermieter ja anmelden und dieser muss die Untermiete genehmigen.
    Was würde aber passieren, wenn der Vermieter der Untermiete für die letzten beiden Monate nicht zustimmt, wir diese Untermiete aber trotzdem einfädeln und stattfinden lassen?

    Da der Vermieter gegen seine Zustimmung ja trotzdem seine Mieteinnahmen erhält, kann er diese Untermiete dann doch nur billigend in Kauf nehmen oder uns als Hauptmieter aufgrund des Verstoßes fristlos kündigen, womit wir dann ja direkt aus dem Mietvertrag wären (…was ja unser primäres Ziel in unserer jetzigen Situation ist). Ein weiterer Konflikt mit unserem Untermieter würde hier nicht entstehen, da diese Freunde von uns sind und die ganze Situation kennen.

    Und würden aus den ganzen genannten Punkten eine Handhabe für unseren Vermieter entstehen, die Rückerstattung unserer Kaution zu verweigern?

    Vielen Dank für Eure fachkundige Einschätzung!

  • Sandra Wohlfart
    12.12.2018 - 11:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe einen 12-Monatigen Kündigungsverzicht unterschrieben.
    Dieser geht jetzt noch bis 01.05.2019 geht. Allerdings muss ich jetzt berufsbedingt zum 01.04.2019 in eine andere Stadt ziehen. Es geht hier zwar nur um 1 Monat, aber ich kann mir nicht leisten doppelt Miete zu zahlen. Kann ich hier irgendwie aus dem Vertrag rauskommen oder muss ich auf Kulanz des Vermieters hoffen? Wobei er mir schon ein „Nein“ mit dem Hinweis auf Kündigungsverzicht mitgeteilt hat.

    Vielen Dank

    Liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      14.12.2018 - 17:07 Antworten

      Hallo Sandra,

      Kulanz bzw. eine Einigung wären eine gute Lösung. Alternativ würde ich die Klausel erstmal prüfen lassen, z.B. hier.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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