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Wohnungsübergabe vor Mietvertragsende – Muss der Mieter weiter zahlen?

Ist der Umzug beschlossen, wollen viele Mieter aus der alten Wohnung schon vor Mietvertragsende raus. Besonders dann, wenn der Nachmieter bereit ist eher einzuziehen und man selbst in die neue Wohnung kann, steht dem Umzug vor Mietvertragsende ja eigentlich nichts entgegen. Allerdings sollten Mieter bei so einer verfrühten Übergabe einiges beachten: Anders als viele Mieter annehmen, ist es nämlich nicht so, dass man keine Miete mehr zahlen muss, weil man die Wohnung bereits an den Vermieter übergeben hat. Die Miete ist grundsätzlich bis zum Ende des Mietvertrages zu zahlen und der wird in der Regel nicht allein dadurch beendet, das man auszieht. Schließlich ist es eine Entscheidung des Mieters ob er die Wohnung bis zum Vertragsende nutzt, zahlen muss er die Miete jedenfalls bis zum Ende des Vertrages.

Was Mieter zur Wohnungsübergabe vor Mietvertragsende wissen sollten und wann Sie keine Miete mehr zahlen, sobald die Wohnung übergeben ist, erfahren Sie hier.

I. Mietzahlungspflicht bleibt solange der Mietvertrag besteht

Generell ist die während der ganzen Mietzeit zu zahlen, also vom Beginn des Mietvertrages bis zum Ende. Nach der Kündigung der Mietwohnung endet der Mietvertrag mit dem Tag, an dem die Kündigungsfrist abläuft. Das ist dann das Ende des Mietvertrages und der letzte Tag, für den die Miete zu zahlen ist.

Will ein Mieter nun schon vor dem Mietvertragsende ausziehen und dadurch eine doppelte Mietzahlung (in der neuen und er alten Wohnung) vermeiden, funktioniert das nur, wenn er auch durch den Auszug aus der alten Wohnung von seiner Mietzahlungspflicht frei wird. Das ist aber meistens nicht der Fall, da in dem Auszug, der Wohnungsübergabe und der Schlüsselübergabe allein keine Beendigung des Mietvertrages gesehen wird:

1. Mietvertrag bleibt trotz Wohnungsübergabe bestehen

Das entschied das Landgericht Wuppertal in einem Fall, in dem der Mieter vor Ende des Mietvertrages auszog. Die Wohnungsübergabe und Schlüsselübergabe an den Vermieter wurden vorgezogen und der Mieter wollte daher nur bis zum Übergabezeitpunkt die Miete zahlen. Er war der Meinung, dass durch die Übergabe der Wohnung samt Schlüssel der Mietvertrag stillschweigend bzw. automatisch aufgehoben wurde. Der Vermieter hielt dagegen und bestand auf die Zahlung der Miete. Er erklärte dem Mieter bereits vor Übergabe, dass er trotz des Auszugs nicht mit einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden ist.

Das Landgericht Wuppertal gab dem Vermieter Recht. Nach Ansicht des Gerichts wird der Mietvertrag nicht automatisch durch die vorzeitige Wohnungsabnahme und Schlüsselübergabe aufgehoben (LG Wuppertal, Urteil vom 05. November 2015, Az.: 9 S 69/15). Für eine solche stillschweigende Aufhebung des Mietvertrages muss nach dem Landgericht mehr vorliegen: „Die Bewertung einer Erklärung als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur gerechtfertigt, wenn dadurch mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck kommt, dass sich der Erklärende hierdurch binden will. An den Bindungswillen dürfen nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden. Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will. Dies ist dann gerechtfertigt, wenn z.B. der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.“ (zit. LG Wuppertal, Urteil vom 05. November 2015, Az.: 9 S 69/15)

2. Schlüsselübergabe beendet Mietvertrag nicht

Für die Schlüsselübergabe gilt dasselbe wie für die Wohnungsabnahme. Allein dadurch, dass der Mieter die Schlüssel an den Vermieter zurückgibt, wird der Mietvertrag nicht automatisch aufgehoben. Dazu braucht es eine besondere Aufhebungsvereinbarung und diese kann jedenfalls nicht allein in der Übersendung und der Annahme der Wohnungsschlüssel gesehen werden (OLG Köln, Urteil vom 09. Juli 1997, Az.: 27 U 5/97).

Was Mieter bei der Übergabe der Wohnungsschlüssel noch beachten sollten lesen Sie hier: Schlüsselübergabe vor Mietende

Merke:

Mieter können nicht davon ausgehen der Mietvertrag sei mit der Wohnungsübergabe oder Schlüsselübergabe beendet. Das ist nicht der Fall!  Als Mieter muss man mit dem Vermieter eine extra Aufhebungsvereinbarung schließen, wenn man vor dem Mietvertragsende aus dem Vertrag heraus will. Lässt sich der Vermieter nicht darauf ein bleibt man verpflichtet, die Miete bis zum Mietvertragsende zu zahlen.

Tipp:

Wie Sie eine Aufhebungsvereinbarung schließen lesen sie hier: Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster Bestenfalls verknüpfen sie die Aufhebung mit einer Vereinbarung des Nachmieters, damit dieser ab Wohnungsübergabe die Miete und die Nebenkosten übernimmt: Mieter-Nachmieter-Vereinbarung – Ratgeber und Muster.

II. Ausnahmen: In diesen Fällen entfällt die Pflicht zur Mietzahlung bei Wohnungsübergabe

Neben der ausdrücklichen Aufhebungsvereinbarung gibt es außerdem noch Fälle bei denen der Vermieter sein Recht auf die Miete durch gewisse Umstände im Zusammenhang mit der vorzeitigen Wohnungsübergabe ganz oder zum Teil verliert.

Das sind z.B.  folgenden Fälle:

  • Der Mieter übergibt die Wohnung auf Wunsch des Vermieters vorzeitig, weil dieser die Wohnung vor Einzug des neuen Mieters renovieren bzw. sanieren will. Hier muss der Mieter keine Miete mehr zahlen, da die Wohnung einerseits nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist und andererseits, weil der Vermieter sie anderweitig verwendet (§§ 536, 537 BGB)
  • Der Mieter übergibt die Wohnung vorzeitig. Der Vermieter hat aber schon vor Ablauf der Kündigungsfrist des alten Mieters einen Vertrag mit dem neuen Mieter. Der Vermieter hat also in gewisser Weise doppelt vermietet. Dann muss sich der Vermieter die Miete des neuen Mieters anrechnen lassen; ist der neue Mieter schon eingezogen entfällt die Miete für den alten Mieter, da er die Wohnung nicht mehr nutzen kann.
  • Der Vermieter überlässt die Wohnung nach vorzeitiger Übergabe bereits einem Dritten (§ 537 Abs. 2 BGB) oder nutzt sie selbst: auch hier entfällt die Miete für den alten Mieter, da er die Wohnung nicht mehr nutzen kann.

III. Fazit

Mieter müssen bis zum Mietvertragsende die Miete zahlen – unabhängig davon, ob sie die Mietwohnung bereits vorher übergeben oder nicht. Solange der Mietvertrag nämlich nicht aufgehoben wird oder der Vermieter seinen Anspruch auf die Miete durch besondere Umstände verliert, bleiben Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Weitere Tipps zu Wohnungsübergabe bekommen Sie hier: 13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Auszug für Mieter

18 Antworten auf "Wohnungsübergabe vor Mietvertragsende – Muss der Mieter weiter zahlen?"

  • Renate Wolf
    12.04.2020 - 08:01 Antworten

    Mein Vermieter hat während der Kündigungsfrist private Sachen in die Wohnung gestellt. Muss ich für den Monat noch Miete zahlen?

  • S.B.
    08.07.2020 - 10:13 Antworten

    Wenn ich Zum 31.8 gekündigt habe, dann hab ich doch das Recht am 31.8 noch meine Sachen rauszutragen und die Schlüssel am 1.9 morgens zu übergeben, richtig?

    • Mietrecht.org
      09.07.2020 - 08:59 Antworten

      Hallo S.B.,

      ja, Sie können sich am am 31. noch in der Wohnung aufhalten. Ab dem nächsten 1. haben Sie aber keinen Anspruch mehr die Wohnung zu nutzen. Daher findet dich Übergabe in der Praxis oftmals schon am 31. oder früher statt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kiki
    20.07.2020 - 11:55 Antworten

    Ich habe zum 30.09. gekündigt, die Nachmietern hat einen Vertrag zum 01.09.2020 somit entfällt für mich der September 2020, soweit klar.

    Da ich am 13.08.2020 bereits ausziehe, will der Vermieter noch reparaturen durchführen lassen, bevor die neue Mieterin einzieht.

    Ich habe den Dauerauftrag zum 15.08.2020 somit beendet. Richtig?

    • Mietrecht.org
      20.07.2020 - 17:54 Antworten

      Hallo Kiki,

      klären Sie schriftlich mit dem Vermieter, dass der Vertrag am 15.08. enden soll.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Umedjon Urunov
      29.07.2020 - 17:58 Antworten

      Hallo, können Sie mir bitte helfen? Mein Mitbewohner (3- WG) wurde fristlos gekündigt. Und er hat das Datum des Auszugs auch eingehalten. Aber dadurch, dass wir in so einer kurze Zeit keinen Nachmieter für die Wohnung gefunden haben, müssen wir zur zweit komplette Miete zahlen. Ist es überhaupt so richtig?

      Der Fall: der gekündigte Mitbewohner ist immernoch im Mietverhältnis, und er wird da sein, bis er seine Schulden an Vermieter ausgleicht (2000 Euro). Alle drei sind Hauptmieter.

      • Mietrecht.org
        29.07.2020 - 18:45 Antworten

        Hallo Umedjon,

        in diesem Fall kann der Vermieter nur allen drei Mietern kündigen.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

        • Umedjon Urunov
          29.07.2020 - 19:20 Antworten

          Die Hausverwaltung hat es aber nicht gemacht. Sie haben leider auf meiner Frage nicht geantwortet:

          Wenn der Mieter fristlos gekündigt wurde und immernoch im Mietverhältnis, bis er seine Mietschulden ausgeglichen hat, aber schon ausgezogen ist, muss der Mieter die Miete für nächsten Monat, bis Nachmieter gefunden wird, zahlen oder nicht?

          Lg
          Umedjon

          • Mietrecht.org
            30.07.2020 - 06:47

            Hallo Umedjon,

            eine Kündigung nur gegenüber einen Mieter auszusprechen ist nicht möglich und damit unwirksam.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • P.M.
    22.07.2020 - 12:55 Antworten

    Hallo,

    ich bin aus meiner Mietwohnung ausgezogen und zahle noch 1 1/2 Monate Miete. Jetzt möchte der Vermieter schon eine Wohnungsübergabe machen, um die Schlüssel dem Makler zu übergeben, der damit beauftragt wurde das Objekt zu verkaufen ( es haben bereits während ich noch dort gewohnt habe Besichtigungen statt gefunden). Muß ich die Miete für den nächsten Monat dann überhaupt noch zahlen? Ich bin so gesehen Ja nicht mehr in der Lage das Objekt zu bewohnen.

    Danke
    P.M.

    • Mietrecht.org
      22.07.2020 - 20:45 Antworten

      Hallo P.M.,

      machen Sie die Schlüsselübergabe von der vorzeitigen Aufhebung des Mietvertrages abhängig. Finden Sie diesbezügliche eine Lösung mit dem Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Felix Worms
    23.07.2020 - 08:35 Antworten

    Guten Tag,

    uns trifft ein ähnliches Problem. Der Mietvertrag unserer Wohnung endet offiziell zum 31.10.2020. Unser neues Haus können wir jedoch zum 01.10.2020 beziehen und wir haben auch zu diesem Zeitpunkt einen Nachmieter für die Wohnung gefunden.
    Der Vermieter hat jedoch vor dem 01.10.2020 angeblich keine Zeit und kann erst zum 28.10.2020 eine Wohnungsübergabe durchführen. Sprich, der neue Mieter wird bereits einen knappen Monat, in der noch durch uns angemieteten Wohnung leben, erst dann folgt die offizelle Wohnungsübergabe.
    Wie sollte man hier am besten vorgehen, um sich gegen evtl. verursachte Schäden des Nachmiteters abzusichern? Wie rechtswirksam wäre ein Vertrag zwischen dem Nachmieter und uns? Wer sollte die Miete in dieser Zeit an den Vermieter entrichten?

    Besten Dank im Voraus

    Felix Worms

    • Mietrecht.org
      24.07.2020 - 13:00 Antworten

      Hallo Felix,

      Sie könnten die Wohnung in diesem Zeitraum mit Zustimmung des Vermieters untervermieten. Aber wie Sie richtig schreiben, hängen da ein paar Risiken dran.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cahtleen Nitze
    10.09.2020 - 08:06 Antworten

    Hallo,

    ich habe meine Wohnung fristgerecht zum 31.03. gekündigt und auch ausgezogen. Mein Vermieter hatte aber erst am 01.04. Zeit für die Schlüsselübergabe. Jetzt will er das ich für den April noch die Miete zahle, was meines Erachtens nicht gerechtfertigt ist oder liege ich da falsch? Können Sie mir einen Rat geben?

    MFG Cathleen N.

    • Mietrecht.org
      10.09.2020 - 11:25 Antworten

      Hallo Cahtleen,

      das ist natürlich nicht gerechtfertigt, insbesondere wenn der Vermieter die Wohnung nicht zum 31.03. übernehmen konnte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tanja
    22.09.2020 - 13:03 Antworten

    Hallo,

    ich habe meine Wohnung fristgerecht zum 1.12. gekündigt, bin jedoch schon jetzt im September draußen.
    Die Übergabe und auch die der Schlüssel, erfolgen am 02./03.10. und ab Mitte Oktober, 10. oder 17.10. macht die Nachmieterin die Übernahme, während ihr Vertrag bereits zum 1.11. beginnt.
    Der Vermieter verlangt für Oktober dennoch die Miete von mir. Ist das so rechtens, wenn ich im Endeffekt schon ab dem 02./03. Oktober das Objekt nicht mehr bewohnen kann?

    • Mietrecht.org
      22.09.2020 - 15:05 Antworten

      Hallo Tanja,

      mit der Frage der Wohnungsübergabe vor Mietvertragsende befasst sich der Artikel oben. Lesen Sie am besten nochmals im Details nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Tanja
        22.09.2020 - 16:20 Antworten

        Guten Tag Herr Hundt,

        dass allein durch die Übergabe die Mietzahlung nicht entfällt ist klar, steht da auch unmissverständlich.
        Jedoch steht bei dem ersten Punkt der Ausnahmen, dass wenn der nächste Mieter vorzeitig in die Wohnung geht für Renovierungsarbeiten, in dem Fall wird tapeziert, kann ich im Oktober die Wohnung entsprechend nicht mehr nutzen.
        Daher müsste ich den Oktober doch nicht mehr zahlen, oder sehe ich das falsch?
        Und wenn dem so ist, wie kann ich das am besten auch dem Vermieter vermitteln?

        Vielen Dank!

        LG Tanja

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