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Änderungen im Mietrecht 2019 – Mietpreisbremse und Modernisierung

Das Jahr 2019 bringt mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) einige Änderungen für Mieter und Vermieter. Der vollständige Name der Regelung ist „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“. Im Mittelpunkt stehen dabei die Änderungen für die Umlage der Modernisierungskosten im Jahr 2019 und die vereinfachte Rügemöglichkeit bei Verstößen eines Vermieters gegen die Mietpreisbremse. Besonders bestehende Mieterrechte werden gestärkt. Aber auch bisherige Anforderungen an den Vermieter bei der Berechnung der Modernisierungsumlage werden erleichtert.

Der nachfolgende Artikel gibt Mietern und Vermietern einen Überblick über alle Wichtigen Änderungen im Mietrecht 2019. Hier erfahren Sie alles zu Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 8% und der neuen Auskunftspflicht des Vermieters, die Miete des Vormieters offen zu legen.

I. Änderungen bei der Mietpreisbremse

Bei der Höhe der Mietpreisbremse ändert sich insoweit nichts. Es bleibt nach § 556 d BGB dabei, dass eine Mieterhöhung von bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (in angespannten Wohnungsmärkten) zulässig ist.

Die Orientierungshilfe für die Frage, welche Mieten als örtliche Vergleichsmiete herangezogen werden dürfen, wird auf den örtlichen Mietspiegel beschränkt. Bisher konnten Vermieter sich für den angemessenen Mietpreis auch an den Mieten aus Nachbargebäuden orientieren. Es reichte aus, sich zur Begründung der Miethöhe auf 3 vergleichbare Objekte in der Umgebung zu beziehen. Das geht jetzt nicht mehr.

Eine weitere Neuerung ist, dass die Modernisierungsumlage bei Erstvermietung nun der Mietpreisbremse unterfällt. Eine Ausnahme gibt es allerdings für umfassende Sanierungsmaßnahmen, die mehr als ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus kosten.

Im Übrigen gibt es keine Änderungen bei der Mietpreisbremse. Der bisherige Bestandsschutz für Mieten die bereits für den alten Mieter mehr als 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betrugen, bleibt weiterhin bestehen. Möblierte Wohnungen und Neubauten, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden, fallen wie bisher nicht unter die Mietpreisbremse.

Hier lesen Sie was bisher zur Mietpreisbremse geregelt ist: Mietpreisbremse: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

II. Modernisierungsumlage: Neue Obergrenze der Umlagenhöhe bei Wiedervermietung undBestandsmietverhältnis

Die Modernisierungsumlage, also das was Vermieter nach typischen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB auf Mieter im Rahmen einer Mieterhöhung aufbürden kann, wird eingeschränkt:

  • Die mögliche Mieterhöhung bei der Modernisierungs-Umlage bei einer Wiedervermietung wird von bisher 11 Prozent auf 8 Prozent herabgesetzt (vgl. § 559 Abs. 1 BGB).
  • Für ein laufendes Mietverhältnis wird die Modernisierungs- Umlage auf 3 €/m² innerhalb der folgenden sechs Jahre, bzw. auf 2 €/m² bei Mieten unterhalb von 7 €/m² begrenzt (vgl. § 559 Abs. 3 a BGB).

III. Vereinfachte Berechnung der Modernisierungsumlage

Durch das neue Gesetz ändert sich auch die Berechnung der Modernisierungsumlage. Hier wird Vermietern ab sofort ein vereinfachtes Verfahren gemäß dem neuen § 559 c BGB ermöglicht: Bisher hatten Vermieter bei allen Investitionen bis zu 10.000 Euro je Wohneinheit alle Modernisierungsarbeiten einzelnen aufzulisten. Ab jetzt ist das Verfahren für Vermieter besser zu handhaben, denn 30 % der investierten Summe kann der Vermieter als Erhaltungsaufwand abziehen und die restlichen 70 % als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen, vgl. § 559 c Abs. 1 BGB.

Wichtig ist hier u.a., dass der Vermieter in der Modernisierungsankündigung und in der Mieterhöhungserklärung angibt, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet hat, § 559 c Abs. 3 und Abs. 5 BGB.

Außerdem kann er gemäß § 559 c Abs. 4 BGB innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine weiteren Mieterhöhungen nach § 559 geltend machen, wenn er eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend macht. Davon gibt es zwei Ausnahmen: Eine Ausnahme soll dann gelten, wenn der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste. Die andere Ausnahme ist der Fall, dass eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.

IV. Auskunftsplicht über bisherige Miete § 556 g Abs. 1a BGB

Neu ist weiterhin, dass der Vermieter den Wohnungsbewerbern offenlegen muss, was er bisher als Mieter für die Mietwohnung verlangt hat, wenn er sich für sein Mietverlangen auf die bisherige Miete bezieht.

Nach § 556 e Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter von einem neuen Mieter die gleiche Miete verlangen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Selbst wenn sie höher ist als die nach der Mietpreisbremse in § 556 d Abs. 1 BGB bestimmte zulässige Miete.

Beruft sich ein Vermieter auf diese Vorschrift des § 556 e BGB, bekommen Wohnungsbewerber jetzt ein gesetzliches Auskunftsrecht zur Miete des Vormieters nach § 556 g Abs. 1 a BGB iVm § 556 g Abs. 3 BGB : Danach sind Vermieter verpflichtet, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt und das mit der Vormiete begründen im Sinne des § 556 e Abs. 1 BGB.

Dasselbe gilt für die anderen Ausnahmen von der Mietpreisbremse, die eine höhere Miete zu lassen. Nach § 556 g Abs. 1 a S. 1 BGB iVm § 556 g Abs. 3 BGB müssen Vermieter über diese Umstände unaufgefordert Auskunft zu erteilen. Das betrifft folgende Fälle:

  • Vorangegangene Modernisierung, vgl. § 556 g Abs. 1 a S. 1 Nr. 2 BGB iVm § 556 e Abs. 2 BGB
  • Erstmalige Nutzung und Vermietung von Neubauten nach dem 1.10.2014, vgl. § 556 g Abs. 1 a S. 1 Nr. 3 BGB iVm § 556 f Satz 1 BGB
  • Erstmalige Vermietung nach umfassender Modernisierung, vgl. § 556 g Abs. 1 a S. 1 Nr. 4 BGB iVm § 556 f Satz 2 BGB

Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nach, werden für die Rechtsfolge in dem neuen Gesetz drei Fallvarianten unterschieden:

  • Erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen § 556 g Abs. 1 a S. 2 BGB. Das bedeutet, selbst wenn eine Ausnahme vorliegt, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, also maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
  • Erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, holt das aber in der vorgeschriebenen Form nach, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen, § 556 g Abs. 1 a S. 3 BGB.
  • Wird die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann sich der Vermieter erst dann auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat, § 556 g Abs. 1 a S. 4 BGB.

V. Zu hohe Miete: Verstoß leichter nachweisbar

Durch das neue Gesetz ändert sich die Rügepflicht des Mieters, wenn er gegen einen Verstoß des Vermieters gegen die Mietpreisbremse vorgehen will: Wo Mieter bisher den Verstoß des Vermieters beweisen und begründen mussten (sog. qualifizierte Rüge) reicht nun ein Hinweis auf den Verstoß (einfache Rüge).

Im Übrigen bleiben die Rechtsfolgen für Vermieter, die eine zu hohe Miete verlangen gleich: Steht der Verstoß fest ist die Mieter zu viel gezahlte Miete an den Mieter zurückzugeben § 556 g Abs. 1 S. 3 und Abs. 2 BGB.

Hinweis: Bei einer unangemessen hohen Miete im Sinne des § 5 Wirtschaftsstrafgesetzes handelt der Vermieter sogar ordnungswidrig und kann mit der Zahlung eines Bußgeldes in Höhe von bis zu 50.000 € bestraft werden. Nach § 5 Abs. 2 S. 1 Wirtschaftsstrafgesetz sind Mieten dann unangemessen hoch, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind.

VI. Herausmodernisieren ist ab jetzt strafbar

Für Vermieter die ihre Mieter „Herausmodernisieren“, drohen nach dem neuen Gesetz nun schärfere Rechtsfolgen: Zum einen erwartet Vermieter ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro nach § 6 Wirtschaftsstrafgesetz und zum anderen können Mieter jetzt nach dem neuen § 559 d BGB auf Schadensersatz klagen.

Vom „Herausmodernisieren“ spricht man grundsätzlich, wenn Vermieter gezielt umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen ankündigen, um Mieter zur Kündigung zu veranlassen. Die Absicht des Vermieters tatsächlich zu modernisieren besteht dann meist gar nicht oder nicht in dem entsprechenden Umfang. Es geht dem Vermieter schlicht darum die alten Mieter aus den Wohnungen zu bekommen, um dann mit einer höheren Miete an neue Mieter vermieten zu können.

Um diesem Verhalten vorzubeugen, wird darin ab jetzt eine strafbare Handlung gesehen: Nach § 6 Wirtschaftsstrafgesetz zählt das sog. „Herausmodernisieren“ nun zur Ordnungswidrigkeit der Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise. Demnach handelt ein Vermieter ordnungswidrig, wenn er „in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen“.

Damit der betroffene Mieter in einem Fall des „Herausmodernisieren“ gemäß §§ 280, 281 BGB Schadensersatz verlangen kann, ist der neue § 559 d BGB eingefügt worden. Dieser Paragraph stellt ein Vermutungsregelung auf, ab wann eine Pflichtverletzung bei der Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung vorliegt.

So wird gesetzlich vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wenn

  1. mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigtem Beginn oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird,
  2. in der Ankündigung nach § 555c Absatz 1 ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde,
  3. die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, oder
  4. die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als zwölf Monate ruhen.

Das bedeutet, beginnt der Vermieter die angekündigten Modernisierungsarbeiten zukünftig nicht innerhalb von zwölf Monaten oder lässt er die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen und kündigt eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent an, wird darin eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet. Dasselbe gilt, wenn zwar eine geringere Mieterhöhung angekündigt ist, die Modernisierungsmaßnahme aber so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.

Den Gegenbeweis kann der Vermieter nur dadurch bringen, dass er einen nachvollziehbaren objektiven Grund für sein Handeln vorbringt.

VII. Sonstige Änderungen im Mietrecht 2019

Neben den genannten Änderungen gibt es unter anderen auch noch eine weitere nennenswerte Neuregelung: Das ist die Einführung des neuen § 578 Abs. 3 BGB der die Geltung des Wohnraummietrechts nun auch für Sozialträger (Wohlfahrtspflege etc.) als anwendbar erklärt. Danach sind auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen nun weite Bereiche des Wohnraummietrechts und der mieterschützenden Vorschriften anwendbar.

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