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Änderungen bei der energetischen Modernisierung (Mietrecht ab Mai 2013)

Was versteht der Gesetzgeber unter „energetischer Modernisierung“? 

Unter dem Begriff der „energetischen Modernisierung“ versteht der Gesetzgeber gemäß § 555 b Nr. 1 BGB bauliche Veränderungen, z.B. Umbaumaßnahmen, die bei der Mietsache zur Einsparung von Endenergie führen, wie z.B. der Einsatz von Solarenergie für die Warmwasserbereitung oder die Dämmung der Gebäudefassade.

Welche Konsequenzen hat dies nun u.a. für Vermieter und Mieter?

a) Auch die Kosten der energetischen Modernisierung können auf die Mieter umgelegt werden.

Eine Umlage kann –wie bei sonstigen Modernisierungen ebenso mit jährlich maximal 11 % auf die Miete erfolgen ( § 559 BGB ).

Wichtig: Kosten von Erhaltungsaufwendungen des Vermieters  auf die Mietsache, die mit Modernisierungsmaßnahmen verbunden sind, berechtigen aber nicht zu einer Mieterhöhung. Das gleich gilt für solche Kosten, die aus allgemein klimaschützenden Maßnahmen resultieren ( Bsp: der Vermieter installiert eine Fotovoltaikanlage auf dem Dach und speist den dadurch erzeugten Strom in das öffentliche Netz ein )

b) Die formalen Anforderungen an die Begründungspflicht von Modernisierungsmaßnahmen werden gelockert.

Der Vermieter muss  zur Begründung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme oder  einer Modernisierung nach § 555 b Nr. 2 BGB ( das sind Modernisierungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird )keinen überzogenen Forderungen mehr genügen. Es reicht aus, wenn er sich gemäß § 555 c Abs. 3 BGB hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf Pauschalwerte beruft. ( Bislang wurde z.T. von den Gerichten sogar die Einholung von Sachverständigengutachten gefordert )

Auch genügt es, wenn der Vermieter jetzt Art und Umfang von Modernisierungen in ihren „wesentlichen Zügen“ darlegt ( §555 c I Nr. 1 BGB )

Wichtig: Neben der zu erwartenden Mieterhöhung muss den Mietern auch die Höhe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mitgeteilt werden ( § 555 c I Nr. 3 BGB ).

c) Die Prüfung eines „Härtefalls“ wird in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert.

Mieter können  sich nach wie vor darauf berufen, dass die durchzuführende Modernisierung für sie wirtschaftlich nicht tragbar ist, allerdings wird dieser Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erst nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme im anschließenden Mieterhöhungsverfahren geprüft. Der Vermieter kann dadurch die Maßnahme erst einmal durchführen.

Wichtig: Der Mieter ist auch weiterhin geschützt. Er muss, wenn der Härtegrund bei ihm gegeben ist, zwar zunächst die Modernisierung dulden, später aber dann die erhöhte Miete nicht bezahlen. Der Mieter muss dem Vermieter den Härtegrund spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt mitteilen und zwar in Textform.

d) Keine Mietminderungen für die Dauer von 3 Monaten

Mieter können künftig bei energetischen Modernisierungen für die Dauer von 3 Monaten keine Mietminderung geltend machen ( § 536 I a BGB ).

Wichtig: Dieser vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen bleibt das Recht zur Minderung bestehen. Ebenso bei einer Nichtnutzbarkeit der Wohnung wegen der Baumaßnahme.

2 Antworten auf "Änderungen bei der energetischen Modernisierung (Mietrecht ab Mai 2013)"

  • Jorge Mulinero
    10.10.2014 - 23:21 Antworten

    Lieber Dennis Hundt,

    mein Vermieter ist ein alt-68er Schreiner-Geselle, der über viele Jahre in Eigen-Regie ein uraltes Bauernhaus wieder hergerichtet und teilweise biologisch saniert hat. Im August 2014 ging die alte Gas-Zentralheizung kaputt … wir vereinbarten einen Austauschtermin … 3 Wochen später war die neue Gasheizung mit Niederbrennwert-Technologie eingebaut. Die alte Heizung hatte noch einen 10 Liter-Heiswasser-Tank, die neue Heizung hat das nicht mehr – sie ist ein reiner Durchlauferhitzer und man braucht nun viele Liter Wasser, bis warmes Wasser aus dem Hahn kommt.

    Vor 2 Wochen kam überraschend ein Brief vom Vermieter, dass die neue Heizung eine Modernisierung um den Rechnungsbetrag von 5.123 € sei und dass meine Miete ab 01.01.2015 um 50 € erhöht würde.

    Meine 3 Fragen sind:
    1) Handelt es sich überhaupt um eine Modernisierung, wenn eine ca. 20 Jahre alte und kaputte Heizung ersetzt wird durch eine Heiz-Technologie, die heute Standard ist?
    2) Falls der Technologie-Unterschied vom Gericht im Zweifel als Modernisierung angesehen wird: Wie kann ich den Anteil der ‘Modernisierung’ abgrenzen/heraus rechnen vom Anteil der ‘Instandhaltung’, wenn einfach nur eine neue Heizung eingebaut wird?
    3) Kann ich die Mieterhöhung für immer verweigern, weil es keine vorherige Ankündigung durch den Vermieter gab? Oder verzögert sich hier nur der Zeitpunkt der Mieterhöhung?

    • Mietrecht.org
      11.10.2014 - 17:15 Antworten

      Hallo Jorge,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen. Ich kann Ihnen bei der Anzahl und Komplexität von Fragen leider nicht in Form eines Kommentars weiterhelfen. Ich würde die anwaltliche Beratung empfehlen.

      Danke für Ihr Verständnis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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