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Abschaffung des „Münchener Modells“ (Neues Mietrecht ab Mai 2013)

Was steckt dahinter: Durch das sogenannte „Münchener Modell“ konnte vor der Mietrechtsreform regelmäßig der Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Wohnungseigentum nach § 577 a BGB umgangen werden. Dies erfolgte dergestalt, dass das Mietshaus von einer Personengesellschaft ( z.B. einer GbR ) von vorneherein zu dem Zweck erworben wurde, ihren Gesellschaftern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und diese hierfür in Wohnungseigentum umzuwandeln.

Noch vor der Umwandlung kündigte dann die Gesellschaft den Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter und konnte dadurch die Mieterschutzvorschrift des § 577 a BGB „aushebeln“, die prinzipiell bei einer Umwandlung in Wohnungseigentum einen Schutz der Mieter vor Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen wegen wirtschaftlicher Verwertung für die Dauer von 3 Jahren vorsieht.

Diese Gesetzeslücke wurde nun mit der Reform geschlossen!

Welche Konsequenzen hat dies für Mieter?

Mieter sind nunmehr durch den neu eingefügten § 577 a Abs. 1 a BGB vor Eigenbedarfs-bzw. Verwertungskündigungen durch Personengesellschaften bzw. Erwerbergemeinschaften besser geschützt.

Fazit: Als Mieter ist man in der Regel erst einmal für die Dauer von 3 Jahren davor sicher, dass die neuen Vermieter gleich wegen Eigenbedarfs oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen, um dann das Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen zu lassen. 

Vorsicht Ausnahmen:

  1. Gehören die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt an, greift die Kündigungsbeschränkung des § 577 a Ab. 1 a) i.V.m. § 577 a Abs. 1) BGB nicht ein.
  2. Auch greift die Mieterschutzvorschrift des § 577 a Abs. 1) i.V.m 1a) nicht ein, wenn bereits vor der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum an dieser begründet war

Was bedeutet dies für potentielle Vermieter in Form von Käufern?

Will man z.B. als Käufergemeinschaft eine vermietet Immobilie kaufen und diese selbst nutzen, sollte man immer bedenken, dass man nunmehr den Mieterschutz verstärkt beachten muss !

Kaufen z.B. mehrere Familienmitglieder ein Mietshaus, welches sie nach dem Kauf in Eigentumswohnungen umwandeln wollen, um die Wohnungen einzeln nutzen zu können, so gilt die Kündigungssperre des § 577 a Abs. 1) i.V.m. Abs. 1 a) BGB in diesem Fall nicht! Sie können den Mietern zuvor wegen Eigenbedarfs kündigen und müssen nicht erst 3 Jahre warten.

Dasselbe gilt, wenn die Gesellschafter oder Erwerber demselben Haushalt angehören-also nicht notwendigerweise Familienmitglieder sind.

Hier dürfte in Zukunft interessant werden, wie eng die Rechtsprechung diese Definition des „selben Haushalts“ auslegen wird!

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