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Mietkaution abwohnen: Die Folgen für Mieter und Vermieter

Manche Mieter verrechnen vor ihrem Auszug aus der Wohnung die letzten zwei oder drei Monatsmieten mit der hinterlegten Mietkaution. Die letzten Mietzahlungen werden dann einfach eingestellt.

Denn einige Mieter sind der Ansicht, sie dürften die Mietkaution in diesen letzten Monaten des Mietvertrages abwohnen.

Die Mietkaution dient dem Vermieter vor allem zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis. Sie gibt dem Vermieter eine Sicherheit für solche Fälle, in denen nach Beendigung des Mietverhältnisses festgestellt werden muss, dass Ansprüche gegen den Mieter bestehen, z.B. Mietrückstände, Beschädigungen der Mietsache oder Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen.

Bis der Mieter die hinterlegte Mietkaution dann wirklich zurückbekommt, können einige Monate verstreichen. Denn der Vermieter hat eine gewisse Prüfzeit, in der er überprüft, ob Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, die Mietkaution so lange zurückzuhalten, bis eine Betriebskostenabrechnung erstellt worden ist.

Darf ein Mieter die Mietkaution abwohnen?

Ein grundsätzliches Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen, besteht nicht. Ein Abwohnen der Mietkaution ist also unzulässig.

Grund: Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird erst nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mieträume fällig. Das heißt, der Mieter kann während des Mietverhältnisses nicht einfach mit der Kaution aufrechnen.

Folge: Der Mieter muss bis zum letzten Monat des Mietverhältnisses die Miete bezahlen. (vgl. OLG Frankfurt/Main, Beschl. v. 03.03.2004, Az.: 2 W 10/04, LG München, Az.: 14 S 5138/96).

Ausnahme: Die einzige rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der Monatsmiete bis zur Höhe der Kautionssumme einzustellen, ist dann gegeben, wenn der Vermieter der schriftlichen Aufforderung des Mieter zum Nachweis über den Verbleib der Mietkaution nicht Folge leisten würde. Denn in dem Fall hätte der Vermieter seine Nachweispflicht über den Verbleib der  Mietkaution verletzt und der Mieter hätte das Recht auf Zurückbehaltung nach § 273 BGB (vgl. BGH, Urteil v. 20.12.2007, Az.: IX ZR 132/06).

Folgen und Risiken für Mieter beim Abwohnen der Kaution

Wenn der Mieter die letzten Mietzahlungen einfach einstellt und meint, die restlichen Mieten mit Kaution verrechnen zu können, kommt er auch ohne Mahnung in Mietzahlungsverzug und gibt Veranlassung zur Klage (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 13.02.2012, Az.: 12 T 1/12, GE 2012, 487).

Dann müsste der Mieter mit erheblichen Mehrkosten (Gerichts-, Rechtsanwalts-, Verzugskosten) rechnen.

Mieter wohnt Kaution ab: Das sind die Folgen für den Vermieter

Wenn die Mietzahlung für die letzten zwei oder drei Monaten von dem Mieter eingestellt worden ist, trägt der Vermieter das wirtschaftliche Risiko, seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter erfolgreich durchsetzen zu können.

Falls der Mieter auf die außergerichtliche Aufforderung, die noch offenen Mieten zu zahlen oder etwaige Schäden in der Wohnung zu regulieren, nicht reagiert, muss der Vermieter als ultima ratio den gerichtlichen Weg bestreiten, um die Forderung titulieren und dann auch vollstrecken zu können.

Problem: Der Vermieter muss in dem Fall die Gerichts- und auch die Rechtsanwaltskosten zunächst einmal vorstrecken.

Es besteht jedoch die Gefahr, dass der Mieter zahlungsunfähig und völlig mittellos ist. Dann bleibt in solchen Fällen der Vermieter, auch wenn er einen Titel erwirkt hat, letztendlich auf seinen Kosten sitzen, da von dem Mieter nichts zu holen wäre.

Mithin hätte der Vermieter seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht erfolgreich durchsetzen können und hätte hinzukommend noch die Gerichts- und Anwaltskosten für den Prozess zu tragen.

6 Antworten auf "Mietkaution abwohnen: Die Folgen für Mieter und Vermieter"

  • Ramona
    02.10.2014 - 08:31 Antworten

    Schade, dass ein Vermieter mit dem Geld des Mieters so lange selbst wirtschaften kann, bis die Forderung ansteht. Ich selbst habe einen Kontoauszug meiner Kaution gefordert, um dann festzustellen, dass der Betrag zwei Tage nach meiner Aufforderung erst auf ein separates Konto hinterlegt wurde…

    • Mietrecht.org
      02.10.2014 - 14:45 Antworten

      Hallo Ramona,

      danke für Ihre Erfahrungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Schaffhauser
    03.12.2014 - 10:40 Antworten

    Tja, mein Mieter hat die teilmöblierte Wohnung zurück gegeben und die Möbel sind auch nicht mehr da. Sie wurden verschenkt, verkauft, entsorgt – ich weiß es nicht. Eine vorherige Prüfung durch meinen Makler vor Ort, die ich vom Mieter erbeten hatte, hat dieser unterlaufen und Fakten geschaffen. Die letzten beiden Mieten ist er schuldig geblieben. Auf Zahlungsaufforderung reagiert er nicht. So was ist einfach ärgerlich, insbesondere weil ich während der Mietzeit von 4 Jahren die Miete nicht angehoben habe. Hier kommt wieder mal der Spruch meiner Großmutter zum tragen: Gutheit ist Dummheit.

    • Mietrecht.org
      04.12.2014 - 08:29 Antworten

      Hallo Peter,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander
    22.11.2015 - 14:19 Antworten

    Ich habe im Moment das Problem dass meine auf Eigenbedarf gekündigten Mieter nach Rechtsberatung durch den Mieterverein ihre Kaution „abwohnen“ obwohl ich dem widersprochen habe, da mir jetzt schon Mängel an der Mietsache bekannt sind, die die Höhe der Kaution übersteigen werden. Der Brief des Mietervereins in dem lapidar bemerkt wird ich könne ja nach Auszug meiner Mieter mit diesen eine „Ratenvereinbarung treffen“ ist an Frechheit eigentlich kaum noch zu toppen. Jetzt will ich doch mal sehen wie deutsche Gerichte zu solchen Vorgehen der Mietervereine stehen.

  • Marianne
    02.03.2016 - 06:14 Antworten

    Ich behalte die Miete zwecks Verrechnung mit der Kaution ein . Vom Landkreis kam nach 5 Monaten ein Wohnverbot, weil keine Nutzungsänderung vorliegt eine Entschuldigung kam vom Vermieter nicht. 1000 Euro hat er bekommen als Kaution. Da ich zu dem kein Vertrauen mehr habe und der Mietvertrag sowieso keine Gültigkeit hat, wohnen wir die Kaution ab. Der ehrbare Geschäftsmann lügt, dass sich die Balken biegen. Soll er doch jetzt mal gegen uns klagen.

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