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Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster)

Die Kaution, deren Zahlung heutzutage nahezu alle Vermieter zur Bedingung für den Abschluss eines Mietvertrages machen, dient der Sicherung der Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis.

Abgesichert werden sollen durch die Kaution sowohl solche Forderungen, die bereits während des laufenden Mietverhältnisses entstehen, als auch solche, die erst mit der Beendigung oder sogar gewisse Zeit nach dem Ende des Mietverhältnisses begründet oder fällig werden. Viele Vermieter denken, sie könnten immer dann, wenn der Mieter einer Forderung aus dem Mietverhältnis nicht nachkommt, ohne Weiteres auf die Kaution zugreifen. Dies ist jedoch ein Irrglaube.

Auch nach dem Ende des Mietverhältnisses behalten viele Vermieter die Kaution ganz oder teilweise ein, ohne dem Mieter nachvollziehbar mitzuteilen, worauf dies im Einzelnen zurückzuführen ist.

Wir informieren Sie in diesem Beitrag unter Berücksichtigung der neuesten Rechtsprechung über die Zulässigkeit des Zugriffs auf die Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses und an dessen Ende.

Außerdem zeigen wir auf, was Vermieter im Falle eines zulässigen Zugriffs beachten müssen, wenn sie die Kaution zur Befriedigung ihrer Ansprüche gegen den Mieter verwenden möchten.

I. Der Zugriff auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses

1. Der Vermieter darf auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses nur zugreifen, wenn seine Forderung unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich begründet ist

Während des Mietverhältnisses entstehen viele Forderungen des Vermieters gegen den Mieter, die einer Absicherung bedürfen. In erster Linie zu nennen sind hier die monatlichen Forderungen auf Zahlung des Mietzinses. Hierauf beschränkt sich der Sicherungszweck der Kaution jedoch nicht zwangsläufig. Hinzutreten können beispielsweise Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses nicht oder nur teilweise nach, weil er beispielsweise meint, wegen eines Mangels zur Minderung der Miete berechtigt zu sein, oder erfüllt er einen vom Vermieter behaupteten Schadensersatzanspruch nicht, greifen viele Vermieter schnell auf die Kaution zu, um sich auf diese Weise wegen der geltend gemachten Ansprüche Befriedigung zu verschaffen. Dies ist jedoch nicht ohne Weiteres zulässig. Wie der BGH jüngst mit Urteil vom 07.05.2014- VIII ZR 234/13- bestätigt hat, kann der Vermieter zur Befriedigung einer Forderung gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nur dann auf die Kaution zugreifen, wenn diese entweder unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist. Der Vermieter kann daher durch den Zugriff auf die Kaution während des Mietverhältnisses grds. nicht einen Gerichtsprozess umgehen, der nötig ist, wenn der Mieter die Forderung des Mieters bestreitet und nicht begleicht. Rechtskräftig festgestellt ist ein Anspruch nämlich erst dann, wenn ein vollstreckbarer Titel vorliegt, der nicht mehr mit Rechtsmitteln angegriffen werden kann.

Überwiegend wird der unstreitigen Forderung allerdings eine solche gleichgestellt, die zwar vom Mieter bestritten wird, deren Bestehen jedoch so offensichtlich ist, dass ein Bestreiten des Mieters mutwillig erscheint (vgl. LG Halle, Urteil vom 04.09.2007 – 2 S 121/07).

2. Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam

Um trotz der zuvor geschilderten Grundsätze einen Zugriff auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses zu ermöglichen, kommt es vor, dass Vermieter in den Mietvertrag eine Vereinbarung aufnehmen, die bestimmt, dass die Kaution auch wegen streitiger, nicht rechtskräftig festgestellter oder nicht offensichtlich begründeter Ansprüche des Vermieters während des Mietverhältnisses verwendet werden kann.

Mit der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung hatte sich der BGH in dem seinem Urteil vom 07.05.2014- VIII ZR 234/13- zu Grunde liegenden Fall zu beschäftigen. In diesem Fall hatte die Mieterin zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarungsgemäß EUR 1.400,00 auf ein Kautionskonto gezahlt. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag lautete:

„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.“

Als die Mieterin während des laufenden Mietverhältnisses eine Minderung der Miete geltend machte und daher nur einen Teil des Mietzinses zahlte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen, um sich auf diese Weise wegen des restlichen Mietzinses Befriedigung zu verschaffen. Die Mieterin verlangte daraufhin vom Vermieter, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Der BGH gab der Mieterin Recht. Zur Begründung führt er aus, die Vereinbarung, die dem Vermieter einen Zugriff auf die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses auch dann ermögliche, wenn die Forderungen des Vermieters nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind, sei gem. § 551 Abs.4 BGB unwirksam. Sie widerspreche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck kommenden Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wolle der Gesetzgeber– so das Gericht- sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhalte, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könne.

Die Rechtsfolge der Unwirksamkeit gilt nicht nur für formularmäßige Klauseln, deren Wirksamkeit sich insbesondere nach den §§ 307 ff. BGB richtet. Auch durch eine individualvertragliche Klausel kann kein entsprechender Anspruch des Vermieters begründet werden.

3. Zugriff während des laufenden Mietverhältnisses ist zulässig – Was Vermieter beachten sollten

Verfügt der Vermieter über einen unstreitigen, rechtskräftig festgestellten oder offensichtlich begründeten Anspruch gegen den Mieter, ist er zwar berechtigt, aber nicht verpflichtet, sich durch den Zugriff auf die Kaution Befriedigung zu verschaffen. Er kann ebenso gut aus einem bereits vorhandenen Titel die Zwangsvollstreckung betreiben oder einen solchen erwirken und hieraus vollstrecken. Handelt es sich bei dem Anspruch des Vermieters um einen Zahlungsanspruch, ist es einer Inanspruchnahme der Kaution in vielen Fällen vorzuziehen, den Mieter mit einer Summe in Verzug geraten lassen, die eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB rechtfertigt und anschließend die Kündigung auszusprechen. Der Mieter hat kein Recht, den Vermieter auf die Kaution zu verweisen und beispielsweise statt der Mietzahlung die Kaution „abzuwohnen“ (vgl. OLG, Frankfurt a.M., Beschluss vom 03.03. 2004 – 2 W 10/04).

Die Kaution nicht anzutasten, empfiehlt sich immer dann, wenn sich der Vermieter nicht sicher sein kann, ob der Mieter bereit oder in der Lage sein wird, diese wieder aufzufüllen.

Entscheidet sich der Vermieter dennoch, auf die Kaution zuzugreifen, richtet sich die Art und Weise der Inanspruchnahme danach, auf welche Art der Mieter die Sicherheit geleistet hat.

Hat der Mieter eine Barkaution geleistet, kann der Vermieter grds. ohne weitere Schwierigkeiten auf das hierfür errichtete Konto zugreifen, da dieses im Regelfall auf seinen Namen lautet.

Schwieriger kann es werden, wenn die Kaution durch die Verpfändung eines auf den Namen des Mieters angelegten Sparbuches erbracht worden ist. Dieses wird nämlich in der Regel mit einem sog. Sperrvermerk versehen. Dieser Sperrvermerk hat zur Folge, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter nur mit Zustimmung der anderen Partei über die Sparforderung verfügen kann. Erteilt der Mieter die Zustimmung nicht freiwillig, muss der Vermieter diesen notfalls auf Erteilung der Zustimmung verklagen.

Hat der Mieter zur Sicherheit einen Bürgen gestellt, muss der Vermieter den Bürgen in Anspruch nehmen und diesen notfalls verklagen. Eine sofortige Inanspruchnahme des Bürgen ist jedoch nur dann möglich, wenn es sich um eine sog. selbstschuldnerische Bürgschaft handelt. Bei dieser Art von Bürgschaft verzichtet der Bürge auf das ihm gem. § 771 BGB grds. zustehende Recht, die Befriedigung des Gläubigers zu verweigern, solange nicht der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner ohne Erfolg versucht hat.

Beachte:

Fordert der Bürge nach seiner Inanspruchnahme die Bürgschaftsurkunde zurück, sollte der Vermieter dieser Aufforderung grds. nicht Folge leisten. Der Rückgabeanspruch besteht nämlich erst dann, wenn der Sicherungszweck vollständig entfallen ist. Dies wiederum ist jedoch in der Regel erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses der Fall.

Hat der Vermieter in zulässiger Weise auf die Kaution zugegriffen, kann er -auch ohne eine entsprechende vertragliche Regelung- nach dem Rechtsgedanken des § 240 BGB vom Mieter die Wiederauffüllung bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe, höchstens jedoch bis zu drei Monatsmieten (vgl. § 551 Abs.1 BGB) verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71).

4. Unzulässiger Zugriff auf die Kaution während das laufenden Mietverhältnisses- Mit diesen Reaktionen des Mieters müssen Vermieter rechnen

a) Die Verhinderung des Zugriffs durch vorläufigen Rechtsschutz

Kündigt der Vermieter dem Mieter während des Mietverhältnisses an, wegen einer streitigen, nicht rechtskräftig festgestellten und auch nicht offensichtlich begründeten Forderung auf die Kaution zugreifen zu wollen, muss er damit rechnen, dass der Mieter zur Sicherung seiner Rechte gem. § 935 ZPO eine einstweilige Verfügung beantragt. Hierzu ist dieser grds. berechtigt, weil die gerichtliche Geltendmachung des dem Mieter in diesem Fall zustehenden Unterlassungsanspruchs in einem gewöhnlichen Urteilsverfahren zuviel Zeit in Anspruch nehmen und ein Urteil in der Regel erst ergehen würde, wenn der Zugriff bereits erfolgt ist. (vgl. LG Darmstadt, Beschluss vom 11.09.2007 – 25 S 135/07). Mit dieser einstweiligen Verfügung wird dem Vermieter einstweilen untersagt, auf die Kaution zuzugreifen. Die Voraussetzungen, unter denen die gem. § 935 ZPO erforderliche Besorgnis der Anspruchsvereitelung (Verfügungsgrund) anzunehmen ist, werden jedoch unterschiedlich beurteilt. Während das LG Darmstadt (vgl. den Beschluss vom 11.09.2007 – 25 S 135/07) es für die Annahme des Verfügungsgrundes als ausreichend ansieht, dass die Kaution nach dem Zugriff des Vermieters nicht mehr getrennt von dessen sonstigem Vermögen angelegt und damit dem Zugriff etwaiger Gläubiger des Vermieters ausgesetzt ist, verlangt das AG Ludwigslust mit Beschluss vom 17.04.2009 – 5 C 51/09- konkrete Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass die Verwirklichung des Rückzahlungsanspruches des Mieters bei Auszahlung der Mietkaution tatsächlich erheblich erschwert wird.

b) Diese Rechte stehen dem Mieter zu, wenn der Vermieter bereits in unzulässiger Weise auf die Kaution zugegriffen hat

Hat der Vermieter die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses bereits zur Befriedigung seiner Ansprüche verwendet, obwohl er hierzu nicht berechtigt ist, verletzt er dadurch seine mietvertraglichen Pflichten und macht sich gem. § 280 Abs.1 BGB schadensersatzpflichtig. Der Mieter kann daher die Wiederauffüllung der Kaution durch den Vermieter verlangen. Auch entgangene Zinsen wegen unterlassener Anlage der Kaution sind vom Vermieter als Schadensersatzleistung und nicht als Zinsschuld zu ersetzen (vgl. LG Gießen, Urteil vom 17. 04. 1996 – 1 S 529/95).

II. Der Zugriff auf die Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses

1. Am Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter auf die Kaution auch dann zugreifen, wenn seine Forderung nicht unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich begründet ist

Ist das Mietverhältnis beendet, gelten die unter I. 1. genannten Einschränkungen nach zwar nicht unbestrittener, aber überwiegender Ansicht nicht. Der Vermieter darf auf die Kaution auch dann zugreifen, wenn seine Ansprüche gegen den Mieter nicht unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich begründet sind (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. 8. 2008 – 8 W 34/08; anders sieht dies allerdings das LG Halle mit Urteil vom 25. 09. 2007 – 2 S 121/07).

2. Der Zugriff auf eine Barkaution erfolgt durch Aufrechnung

Wie auch während des laufenden Mietverhältnisses hängt die Art und Weise des Zugriffs auf die Kaution von der Art der Sicherheitsleistung ab (vgl. dazu die Ausführungen unter I. 3.). Im häufigsten Fall, der Barkaution, unterscheidet sich die Art des Zugriffs am Ende des Mietverhältnisses jedoch von derjenigen vor dessen Beendigung. In diesem Fall steht dem Mieter nämlich ein – nach einer Prüf- und Überlegungsfrist von in der Regel nicht mehr als sechs Monaten fällig werdender- Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter zu. Gegen diesen Rückzahlungsanspruch kann der Vermieter mit seinem Anspruch, deretwegen er auf die Kaution zugreifen möchte, gem. § 387 ff. BGB aufrechnen.

Hat der Mieter die Kaution auf andere Weise, z.B. durch Verpfändung eines Sparbuchs oder durch Stellung eines Bürgen geleistet, ist eine Aufrechnung hingegen nicht möglich. In diesen Fällen fehlt es nämlich an der gem. § 387 BGB für die Aufrechnung erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche, da der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit nicht in Form eines Zahlungsanspruchs besteht (vgl. KG, Beschluss vom 09.05.2011 – 8 U 172/10).

3. Der Vermieter kann auch mit verjährten Ansprüchen aufrechnen

Die Möglichkeit der Aufrechnung im Falle einer Barkaution bringt dem Vermieter über die Ersparnis eines „Hin und Her“ bei der Erfüllung der jeweiligen Ansprüche hinaus noch einen weiteren entscheidenden Vorteil. Dieser ergibt sich aus § 215 BGB, wonach auch mit einem bereits verjährten Anspruch die Aufrechnung erklärt werden kann, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte. Diese Regelung bringt für den Vermieter vor allem dann eine Erleichterung, wenn es sich bei dem Anspruch, deretwegen der Vermieter auf die Kaution zugreifen möchte, um einen solchen handelt, der der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1 S.1 BGB unterliegt. Danach verjähren nämlich Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.

Der Vermieter kann daher auch nach Ablauf von sechs Monaten nach der Rückgabe der Mietsache durch den Mieter noch mit verjährten Eratzansprüchen aufrechnen, wenn er dem Mieter die Kaution noch nicht zurückgezahlt hat. Diese Möglichkeit zur Befriedigung seiner Ansprüche aus der Kaution besteht grds. selbst dann, wenn der Vermieter die Abrechnung der Kaution, zu der er in der Regel spätestens nach sechs Monaten nach Vertragsende und Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist (vgl. dazu die Ausführungen unten) unangemessen lange hinausgezogen hat (vgl. BGH, Beschluss vom 01. 07. 1987 – VIII ARZ 2/87).

Wichtig:

Die Möglichkeit des Vermieters, mit einer verjährten Forderung aufzurechnen, besteht nur dann, wenn der Rückzahlungsanspruch des Mieters vor der Verjährung des dem Vermieter zustehenden Anspruchs nicht zwingend fällig, aber zumindest erfüllbar war. Probleme ergeben sich hier regelmäßig nicht, da der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erfüllt werden kann, die sechsmonatige Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters i. S. d. § 548 Abs.1 BGB hingegen erst mit dem Rückerhalt der Mietsache am Ende des Mietverhältnisses beginnt.

Um die Möglichkeit, sich auch wegen verjährter Forderung noch Befriedigung verschaffen zu können, nicht zu verlieren, sollte der Vermieter daher immer dann, wenn ihm gegen den Mieter mehrere Forderungen zustehen, zu deren Deckung die Kaution nicht ausreicht, die Aufrechnung mit derjenigen Forderung bzw. denjenigen Forderungen erklären, die der kurzen Verjährung des § 548 Abs.1 BGB unterliegen.

Beachte:

Auch wenn der Wortlaut des § 548 Abs.1 BGB dies nicht vermuten lässt, fallen nach der Rechtsprechung hierunter auch Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 01. 2005 – VIII ZR 114/04).

4. Der Vermieter muss dem Mieter eine detaillierte Abrechnung erteilen

Dass der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses auch dann auf die Kaution zugreifen kann, wenn seine Ansprüche nicht unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich begründet sind, und er sich die Befriedigung seiner Ansprüche im Falle einer Barkaution durch Aufrechnung verschaffen kann, bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter die Kaution einfach einbehalten kann, ohne dem Mieter hierüber Rechenschaft abzulegen. Voraussetzung für den rechtmäßigen Zugriff auf die Kaution ist es, dass der Vermieter dem Mieter eine detaillierte Abrechnung erteilt (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.08. 2008 -8 W 34/08).

Die Abrechnung muss den Anforderungen des § 259 BGB genügen.

Im Falle einer Barkaution muss sie folgenden Inhalt aufweisen:

  • Die aktuelle Höhe der Kautionssumme einschließlich der dem Mieter zustehenden Zinsen,
  • die von der Bank einbehaltene Kapitalertragssteuer, den Solidaritätszuschlag und ggf. die Kirchensteuer,
  • Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis unter Nennung des Grundes und der Höhe in einer für den Mieter nachvollziehbaren Weise,
  • die Erklärung, dass mit Gegenforderungen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufgerechnet wird, und zwar unter genauer Bezeichnung der Ansprüche, deren Höhe und ggf. der Reihenfolge bei mehreren Ansprüchen,
  • ggf. die Nennung eines nach der Aufrechnung zu Gunsten des Mieters verbleibenden Restbetrages verbunden mit dem Hinweis, dass dieser auf ein bestimmtes Mieterkonto ausgezahlt wurde bzw. wird oder aber wegen einer zu erwartenden Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung bis zu deren Erstellung einbehalten wird (vgl. zur Zulässigkeit der Einbehaltung der Kaution bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung siehe die Ausführungen unten), oder
  • für den Fall, dass die dem Vermieter zustehenden Ansprüche die Kautionssumme einschließlich Zinsen übersteigt, die an den Mieter gerichtete Aufforderung, den Restbetrag auf ein bestimmtes Vermieterkonto zu zahlen.

Beachte:

Nicht einheitlich beurteilt wird die Frage, ob der Vermieter dem Mieter die Gebühren für die Führung und Auflösung des Kautionskontos in Rechnung stellen und von dessen Rückzahlungsanspruch abziehen kann. Während das AG Büdingen beispielsweise mit Urteil vom 28.06.1995 -2 C 489/95- für Kosten einer Sparbuchauflösung entschieden hat, dass es sich hierbei um Kosten handelt, die durch die Verwaltung des Treuhandvermögens verursacht werden und daher analog § 1210 Abs. 3 BGB zu Lasten des Treuhandvermögens, d.h. zu Lasten des Mieters gehen, hat das LG München I mit seiner Entscheidung vom 03.07.1997- 7 O 18843/96- geurteilt , dass den Vermieter die Pflicht trifft, die Kosten für das Anlegen und Auflösen eines Sparbuchs zu tragen. Derselben Auffassung ist das AG Bielefeld, Urteil vom 06.04.1990 – 17 C 1261/89 -, das die Pflicht des Vermieters insbesondere die Kosten für die Kontoauflösung zu tragen, damit begründet, dass diesen die Pflicht trifft, die vom Mieter erbrachte Mietkaution verzinslich anzulegen. Daher müsse er – so das Gericht- auch die damit verbunden Unkosten selbst tragen.

Auch das AG Hamburg hält es für unzulässig, dem Mieter eine Verwahrgebühr für die Mietsicherheit aufzuerlegen (vgl. das Urteil vom 29.03.1990 – 49 C 1995/89).

Da eine Tendenz zu Gunsten des Mieters zu erkennen ist, ist dem Vermieter davon abzuraten, dem Mieter Kontoführungs- und / oder Auflösungsgebühren in Rechnung zu stellen, um die Abrechnung nicht angreifbar zu machen.

Nimmt der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses die Kaution in Anspruch und rechnet mit seinen Ansprüchen gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters auf, sollte er der Abrechnung Belege beifügen, aus denen sich ergibt, dass dem Vermieter die in Ansatz gebrachten Kosten auch tatsächlich entstanden sind. Beizufügen sind hier z.B. Rechnungen oder Kostenvoranschläge von Fachfirmen, die die Schönheitsreparaturen oder sonstige Reparaturen durchgeführt haben.

5. Spezialfall: Inanspruchnahme der Kaution für Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung

Immer wieder müssen Vermieter sich mit der Frage auseinandersetzen, ob und wie ein Zugriff auf die Kaution wegen Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters möglich ist. Probleme ergeben sich regelmäßig deshalb, weil der Vermieter zur Abrechnung und ggf. Rückzahlung der Kaution an den Mieter zwar nicht unmittelbar nach der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern erst nach einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist (vgl. BGH, Urteil vom 18. 01. 2006 -VIII ZR 71/05), nach überwiegender Ansicht aber in der Regel spätestens sechs Monate nach der Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist. Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, die notwendig ist, um das Bestehen und die Höhe eines Nachzahlungsanspruches zu ermitteln, hat der Vermieter gem. § 556 Abs.3 S.2 BGB jedoch zwölf Monate ab dem Ende der Abrechnungsperiode Zeit. Unabhängig von diesen auseinanderfallenden Fälligkeitsterminen für die Rückgabe der Mietsicherheit auf der einen und die Erstellung der Nebenkostenabrechnung auf der anderen Seite ist es dem Vermieter oft noch gar nicht möglich, nach Ablauf von sechs Monaten nach der Rückgabe der Mietsache, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen, weil ihm die hierfür erforderlichen Abrechnungsunterlagen von Versorgungsunternehmen noch nicht vorliegen. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter aus diesem Grund das Recht zu, die Kaution auch noch nach Ablauf von sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache zur Befriedigung von Nachzahlungsansprüchen zu verwenden und die Kaution bis zur Ermittlung des Bestehens und der Höhe eines Nachzahlungsanspruches einzubehalten (vgl. BGH Urteil vom 18. 01. 2006 – VIII ZR 71/05).

Dieses Recht unterliegt jedoch folgenden Einschränkungen:

  • Die Kaution darf vom Vermieter nicht vollständig, sondern nur zu einem angemessenen Teil einbehalten werden.
  • Ein Einbehalten der Kaution bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung ist nur dann zulässig, wenn auch tatsächlich mit einer Nachforderung des Vermieters zu rechnen ist.
  • Der Vermieter darf sich mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung grds. nicht bis zum Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB Zeit lassen, sondern muss die Nebenkostenabrechnung erstellen, sobald es ihm möglich und zumutbar ist.

(vgl. BGH, Urteil vom 18. 01. 2006 – VIII ZR 71/05).

Zu den Einzelheiten der Kautionsrückzahlung insbesondere im Fall einer zu erwartenden Nebenkostennachforderung des Vermieters erfahren Sie mehr in unserem Artikel: „Mietkaution: Rückzahlung – Was Mieter und Vermieter wissen müssen“.

6. Nutzen Sie unser Muster für eine Abrechnung über die Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses

Folgendes Muster soll insbesondere den Vermietern, die die Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses zur Befriedigung offener Ansprüche verwendet haben, bei der Erstellung der Abrechnung helfen.

…………………………..

……………………………

(Name und Adresse des Vermieters/der Vermieter)

…………………………..

……………………………

(Name und Adresse des Mieters/der Mieter )

…………, den………… (Ort, Datum)

Betreff: Mietverhältnis über die Wohnung in der ……..-straße…. in………….; Abrechung über die Mietkaution

Sehr geehrte Frau……….., sehr geehrter Herr……………,

nachdem das o.g. Mietverhältnis zum…………beendet worden ist, erhalten Sie nun die Abrechnung über die Mietkaution.

Wie Sie dem beigefügten Kontoauszug vom…… entnehmen können, beträgt die Kautionssumme einschließlich Zinsen und abzüglich Abgeltungssteuer und Solidaritätszuschlag, die von der Bank einbehaltenen wurden, per……… EUR…….

Gegen Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in o.g. Höhe erkläre ich die Aufrechnung mit folgenden Gegenansprüchen in der genannten Reihenfolge:

  1. Anspruch auf Ersatz der für die Durchführung der von Ihnen geschuldeten Schönheitsreparaturen entstandenen Kosten gem. der beigefügten Rechnung der Firma…………vom…………. EUR……
  1. Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Reparatur des von Ihnen beschädigten Türschlosses der Wohnungstür gemäß dem beigefügten Kostenvoranschlag der Firma…………………vom ……………….. EUR….
  1. Anspruch auf rückständige Bruttowarmmiete für den Monat…….. einschließlich Verzugszinsen in Höhe von EUR…

Es ergibt sich ein Saldo zu Ihren Gunsten in Höhe von EUR……

Da die Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum………… bis…………….jedoch noch aussteht und ich unter Berücksichtigung der Nebenkostenabrechnung für die vorangegangene Abrechnungsperiode mit einer Nachzahlung von ca. EUR…………rechne, werde ich auch diesen Restbetrag bis zur Erstellung der ausstehenden Nebenkostenabrechnung einbehalten.

Mit freundlichen Grüßen

____________________

(Unterschrift Vermieter)

III. Fazit und Zusammenfassung

1. Der Vermieter ist während des Mietverhältnisses nur dann berechtigt, auf die Kaution zuzugreifen, wenn er über eine Forderung gegen den Mieter verfügt, die

  • rechtskräftig festgestellt,
  • unstreitig oder
  • offensichtlich begründet ist.

2. Eine Vereinbarung, mit der dem Vermieter darüber hinaus gehende Zugriffsrechte eingeräumt werden, ist unwirksam.

3. Greift der Vermieter während des Mietverhältnisses in rechtmäßiger Weise auf die Kaution zu, kann er vom Mieter die Wiederauffüllung bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe, höchstens jedoch bis zu drei Monatsmieten verlangen.

4. Einen unberechtigten Zugriff kann der Mieter durch eine einstweilige Verfügung verhindern.

5. Ist der Zugriff des Vermieters auf die Kaution bereits erfolgt und war er unzulässig, kann der Mieter die Wiederauffüllung der Kaution durch den Vermieter einschließlich entgangener Zinsen verlangen.

6. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution nach überwiegender Ansicht auch dann in Anspruch nehmen, wenn seine Forderung weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt noch offensichtlich begründet ist.

7. Der Zugriff auf eine Barkaution erfolgt durch Aufrechnung. Diese kann unter den Voraussetzungen des § 215 BGB auch mit verjährten Forderungen erklärt werde.

8. Der Vermieter hat dem Mieter in der Regel bis spätestens zum Ablauf von sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache eine detaillierte Abrechnung über die Kaution zu erteilen, aus der sich ggf. auch ergibt, dass und mit welchen Gegenansprüchen in welcher Höhe der Vermieter gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet.

9. Möchte der Vermieter die Kaution wegen einer Nebenkostennachforderung in Anspruch nehmen, kann er dies auch nach Ablauf eines Zeitraums von sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache tun und die Kaution bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung einbehalten, wenn

  • tatsächlich mit einer Nachforderung zu rechnen ist,
  • der Einbehalt sich der Höhe nach auf einen angemessenen Teil der Kaution beschränkt und
  • der Vermieter die Nebenkostenabrechnung unverzüglich erstellt, sobald ihm dies möglich und zumutbar ist.

4 Antworten auf "Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster)"

  • Sven R
    27.02.2015 - 13:12 Antworten

    Im Mietvertrag sind 2 unterschiedliche Kautionshöhen angegeben. Einmal in § 3 „Die Mietkaution beträgt 1.060 €“ und in § 4 “ Der Mieter zahlt eine Kaution von drei Monatsmieten“ (hier 1.260 €). Welche Formulierung ist bindend? Gezahlt wurden 1.060 €. Der Vermieter verlangt 200,00 € nach und droht mit Mahnbescheid.

  • Heiko
    19.08.2015 - 13:46 Antworten

    Hallo,

    die Mietpartei hat gekündigt und zur Übergabe wurde eine zersägte Arbeitsplatte in der kostenlos zur Nutzung überlassenen Einbauküche präsentiert. Unterschränke wurden versetzt und die Kochmulde samt separaten Reglern ausgebaut. Bei der Übergabe wurde erklärt, dass es sich um eine extra tiefe Arbeitsplatte handelt und nach ersten Erkundigungen der laufende Meter über 100,00 € kostet. Die gegenüberliegende Küchenzeile hat eine normal tiefe Arbeitsplatte. Im Protokoll wurde unterzeichnet, dass die Kaution einbehalten und für die Instandsetzung der Küche verwendet wird. Das Mietkautionssparbuch wurde von der Mietpartei an den Vermieter übergeben. Ein Kostenvoranschlag für die neuen Arbeitsplatten wurde eingeholt. Nun behauptet die Mietpartei keine Möglichkeit zur eigenen Reparatur der zerstörten Arbeitsplatte gehabt hätte, obwohl die Mietpartei schon weit vor dem Übergabetermin ausgezogen war und sogar eher aus dem Vertrag austreten wollte. Außerdem ist die Mietpartei der Meinung, dass die Reparatur zu teuer sei. Eine Abrechnung zum Ende der Instandsetzung stimme ich als Vermieter gern zu.

    Meiner Meinung nach müssen alle Kosten, die für die Herstellung des Zustandes vor der Zerstörung der Arbeitsplatte eingerechnet werden. Also: Demontage und Entsorgung der kaputten Arbeitsplatten, Einbau der neuen Arbeitsplatten, Umsetzen des Unterschrankes an die ursprüngliche Stelle und Installation der Gaskochmulde sowie die Arbeitsleistung der Handwerker. Weiterführende Kosten, wie den Ersatz der alten Spüle durch eine neuen im Zuge der Reparaturen werden natürlich nicht berechnet. Es ist also davon auszugehen, dass von den 570,00 € Mietkaution eher wenig übrig bleiben wird.

    Wie soll ich als Vermieter vorgehen, dass ich hier nichts falsch mache und womöglich noch auf den Kosten sitzen bleibe.

    Vielen Dank und schöne Grüße

  • Lisa
    05.12.2016 - 13:27 Antworten

    Ich verstehe den Teil mit den verjährten Forderungen nicht ganz. In meinem Fall wurde im Übergabeprotokoll festgehalten, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (keine näheren Ausführungen), und die Briefkastenschlüssel fehlten. Vom Vermieter habe ich keinerlei Auskünfte darüber erhalten, wie die Forderungen seinerseits aussehen, die Kaution habe ich, 22 Monate nach Auszug, ebenfalls noch nicht erhalten. Darf der Vermieter mir also jetzt noch nachträglich die Forderungen zukommen lassen, die er gegen die Kaution aufrechnen kann? Mir wurde mündlich angeboten, dass ich noch 2 Tage zum erneuten Streichen der Wohnung bekäme, dies habe ich abgelehnt, weil eine Korrektur in der Zeitspanne nicht möglich gewesen wäre, da ich nicht geübt im Streichen bin und auch an dem vorgeschlagenen Termin nicht frei bekommen hätte um die Wohnung erneut zu übergeben.
    Auf meine Nachfrage nach einer Endabrechnung bekam ich die letzte Nebenkostenabrechnung und das Übergabeprotokoll geschickt, mehr allerdings nicht.

    Vielen Danke und schöne Grüße

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