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Modernisierung: Kabelanschluss – Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung

Wenn es ums Fernsehen geht, hört für viele der Spaß auf. Fernsehen ist Standard. Die Frage ist nur, auf welchem Weg Bild und Ton den Zuschauer erreichen. Gerade das Kabelfernsehen gibt immer wieder Anlass für streitige Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter, vor allem dann, wenn der Mieter die Parabolantenne an der Hauswand bevorzugt oder sich neuerdings vielleicht auch auf den Empfang über das Internet beschränkt.

Der Streit entzündet sich daran, dass der Vermieter Kabelfernsehen installieren möchte (rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss), die Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme bezeichnet und damit eine vom Mieter zu duldende Baumaßnahme und eine gleichfalls zu duldende Mieterhöhung begründet.

1. Kabelanschluss = Modernisierungsmaßnahmen = Wohnwertverbesserung?

Nach dem Gesetz ist der Mieter verpflichtet, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Eine Modernisierungsmaßnahme definiert das Gesetz unter anderem als bauliche Veränderung, durch die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden (§ 555b Nr. 4, 5 BGB). Ansatzpunkt ist damit die Frage, ob Kabelfernsehen eine Wohnwertverbesserung mit sich bringt.

2. BGH: Kabelanschluss = Wohnwertverbesserung = Duldungspflicht

Den Streit, ob dem Mieter den Kabelanschluss als Modernisierungsmaßnahme dulden muss, hat der Bundesgerichtshof höchstrichterlich entschieden und damit beigelegt. Danach ist der Einbau eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses eine vom Mieter zu duldende und wohnwertverbessernde Modernisierungsmaßnahme (BGH WuM 2005, 576 – „Rückkanal-Urteil“).

Auch wenn der Mieter den Kabelanschluss ausdrücklich ablehnt, bleibt er verpflichtet, den Anschluss als Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Dann ist er auch verpflichtet, eine damit einhergehende Mieterhöhung zu akzeptieren. Der BGH hatte bereits früher entschieden, dass ein Kabelanschluss eine Verbesserungsmaßnahme darstellt, wenn dadurch der Empfang weiterer Fernsehen- und Rundfunkprogramme und ein Empfang in besserer Qualität ermöglicht werde (BGH WuM 1991, 381).

3. Einschätzung des Mieters ist nicht relevant

Das für eine Modernisierungsmaßnahme maßgebliche Merkmal der „Wohnwertverbesserung“ liege bereits dann vor, wenn die Verkehrsanschauung eine solche Maßnahme als Verbesserung anerkennt. Insbesondere komme es nicht darauf an, ob der Mieter die Maßnahme als Verbesserung seines Wohnwertes betrachtet.

Im Fall des BGH hatte der Vermieter die auf dem Dach befindliche Gemeinschaftsantenne abgebaut, vorübergehend durch eine Satellitenanlage ersetzt und dann einen Kabelanschluss installiert. Die Kritik des Mieters, dass der Empfang über das digitale terrestrische Fernsehen (DVB-T) einen Empfang in gleicher und preiswerterer Qualität ermögliche, wurde zurückgewiesen.

Demzufolge muss der Mieter nicht nur die baulichen Maßnahmen zur Installation des Kabelanschlusses dulden, sondern auch die Verlegung der Kabel durch seine Wohnung akzeptieren.

Ungeachtet dessen lässt sich die Kritik am Kabelanschluss angesichts der Attraktivität des Satellitenempfangs in Bezug auf Kosten und Programmvielfalt nicht ganz von der Hand weisen. Dennoch ist die Entscheidung der Rechtsprechung richtig, da es mithin im Ermessen des Vermieters als des Eigentümers der Immobilie steht, wie er sein Eigentum ausstattet. Da der Kabelanschluss für potentielle Mieter vielfach ein Entscheidungskriterium ist und damit die Vermietbarkeit einer Wohnung erhöht, ist die Entscheidung des Vermieters gerade für den Kabelanschluss ein Aspekt, den auch der aktuelle Mieter akzeptieren muss.

4. Maßgebend ist die objektive Bewertung (Aspekte für den Kabelanschluss)

Maßgeblich sei allein die objektive Wertung. In der Entscheidung aus dem Jahr 2005 stellte der Bundesgerichtshof mithin auf die Verhältnisse in Berlin ab. Das Breitbandkabelnetz biete gegenüber dem Digitalfernsehen zusätzliche 30 Hörfunkprogramme in Stereoqualität und weitere 61 mittels eines Decoders empfangbare Programme. Wegen des hohen Migrantenanteils in Berlin und der zahlreichen Streitigkeiten wegen der Anbringung von Parabolantennen sowie der künftigen Möglichkeit einer interaktiven Mediennutzung sei ein Kabelanschluss vorteilhaft.

Über diese Argumente hinaus sprechen weitere Aspekte für den Kabelanschluss:

  • Die Problematik der Anbringung von Parabolantennen an der Hauswand oder auf dem Balkon, die das optische Erscheinungsbild einer Wohnanlage nachhaltig beeinträchtigen, entfällt.
  • Die mit der Anbringung von Parabolantennen verbundenen Beeinträchtigung von Wärmedämmfassaden mit dem Risiko eindringender Nässe wird vermieden.
  • Die oft vorzufindende Durchbohrung des Fensterrahmens und die damit verbundene bauliche Beeinträchtigung des Materials zur Verlegung der Kabelverbindung von der Parabolantenne in die Wohnung entfällt.
  • Die auf den Dächern befindlichen Gemeinschaftsantennen können abgebaut werden. Dadurch vermindern sich die Blitzeinschlagsgefahr sowie die dadurch bedingte Höhe der Versicherungsprämien. Die optisch bedingten Beeinträchtigungen durch den „Antennenwald“ auf den Hausdächern werden beseitigt. Das Risiko, dass Regenfeuchtigkeit an der Durchführung der Standrohre und Antennenleitungen durch das Dach eintritt, entfällt.
  • Installiert der Vermieter einen Kabelanschluss, kann er infolge der Ausstattung der gesamten Wohnanlage oft Mengenrabatte mit dem Netzanbieter aushandeln und diese an die Mieter weitergeben. Könnten sich einzelne Mieter dem Kabelanschluss verschließen, würde dies die Verhandlungsposition des Vermieters unter anderem zu Lasten anderer Mieter verschlechtern.
  • Ein weiteres Argument ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsrecht. Danach ist der Wohnungseigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den Anschluss seiner Wohnung an gemeinschaftliche Einrichtungen als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu dulden. Zur Duldungspflicht zählt das Gesetz auch den Anschluss einer Rundfunkempfangsanlage.
  • Außerdem hat jeder ausländische Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch darauf, mindestens zwei, teils drei Fernsehprogramme des Heimatlandes zu empfangen. Der Fernsehempfang darf sich nicht auf staatlich lizenzierte Sender beschränken. Der Empfang muss auch repräsentative Programme in der Muttersprache ermöglichen. Ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Installation des Kabelanschlusses zu dulden, muss er diese Duldungspflicht auch auf den Mieter seiner vermieteten Eigentumswohnung weiter übertragen können.

5. Kabelanschluss ist keine Luxusmodernisierung

Auch wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass sich der Vermieter nicht darauf beschränken müsse, seine Immobilie auf den üblichen Standard (?) anzuheben. Vielmehr dürfe er die Attraktivität seiner Wohnung auch überdurchschnittlich erhöhen. Insbesondere liege bei der Installation eines Kabelanschlusses keine, dem Mieter unzumutbare Luxusmodernisierung vor.

6. Duldungspflicht setzt Modernisierungsankündigung voraus

Voraussetzung der Duldungspflicht des Mieters ist eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung durch den Vermieter. Dafür werden Angaben über die Leitungsführung verlangt, so dass sich der Mieter mit seinem Mobiliar sowie zeitlich einrichten kann. Im Idealfall informiert der Vermieter anhand einer Skizze über die Leitungsführung (so LG Berlin GE 2000, 126: Heizungseinbau). Eine Informationspflicht besteht auch im Hinblick auf den Beginn und die Dauer der Baumaßnahme.

Ferner muss der Vermieter über die zu erwartende Mieterhöhung informieren. Dazu gehören insbesondere auch die an den Kabelnetzbetreiber zu zahlenden Monatsgebühren (BayVGH DWW 1992, 119) sowie die durch den Kabelanschluss eventuell anfallenden Unterhaltungskosten.

7. Mieterhöhung bis 11 % des Kostenaufwandes

Das Recht der Mieterhöhung bei Modernisierung richtet sich nach § 559 I BGB. Der Mieter ist verpflichtet, die Sanierung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Er kann der Maßnahme sowie der Mieterhöhung nicht widersprechen.

Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen. Nach § 559 II BGB ist der Kostenaufwand auf alle betroffene Wohnungen angemessen zu verteilen.

Allenfalls könnte sich der Mieter auf einen persönlichen Härtefall berufen (§§ 555d, 559 BGB). Angesichts der mit der Installation des Kabelanschluss verbundenen baulichen Änderungen und der zu erwartenden Mieterhöhung dürfte ein Härtefall kaum zu begründen sein (BGH WuM 2005, 576).

8. Kabelanschlussunterhaltskosten sind umlagefähigen Nebenkosten

Über die Mieterhöhung hinaus kann der Vermieter die mit dem Betrieb des Kabelanschlusses verbundenen laufenden monatlichen Kosten auf den Mieter als Nebenkosten umlegen und in der Nebenkostenabrechnung abrechnen. Dazu ist er berechtigt, wenn er im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen oder pauschal auf die Anwendbarkeit der Betriebskostenordnung verwiesen hat (§ 560 IV BGB).

In der Betriebskostenordnung sind die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für die Breitbandkabelanschlüsse ausdrücklich als umlagefähige Nebenkosten bezeichnet (§ 2 Ziffer 15 BetrKV).

Hat der Vermieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann er den Kostenaufwand bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag ebenfalls an den Mieter weiterreichen (§ 560 I BGB).

9. Kabelanschluss = Bagatellmaßnahme?

Der Vermieter ist ausnahmsweise nicht verpflichtet, eine form- und fristgerechte Modernisierungsankündigung auszuspreche, wenn es sich bei der Installation des Kabelanschlusses um eine bauliche Veränderung handelt, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt (§ 555c IV BGB).

Das Problem besteht darin, dass die Installation des Kabelanschlusses nur dann eine Bagatellmaßnahme darstellt, wenn zu dem geringen Kostenaufwand nur eine unerhebliche Einwirkung auf die Mieträume hinzutritt. Kann die für den Kabelanschluss notwendige Steckdose nur dann gesetzt werden, wenn der Mieter einen festinstallierten Schrank umräumt oder in der Wohnung keinen anderen Platz dafür findet, wird die Mietsache erheblicher beeinträchtigt, als wenn die Steckdose problemlos an einer freien Wand installiert werden kann. Insoweit kommt es auf die Einzelfallumstände an.

Um dieses Risiko zu vermeiden, sollte der Vertreter auf jeden Fall eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung aussprechen.

10. Sonderkündigungsrecht?

Ungeachtet der baulichen Beeinträchtigung und der zu erwartenden Mieterhöhung infolge der Installation des Kabelanschlusses, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (§§ 555e, 561 BGB). Dieses wirkt sich nur dann aus, wenn das Mietverhältnis befristet ist oder im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vorgesehen ist.

11. Musterschreiben für Mieterhöhung nach Kabelanschluss

Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Zur Orientierung (unverbindlich und im Einzelfall zu konkretisieren) dient das nachfolgende Muster:

Absender: … Vermieter … Adresse

Empfänger: Franz Weitsicht… Mieter1 … Adresse

Datum: 2.12.2013

Mietverhältnis über Ihre Wohnung Hofstraße 7, 12345 Domstadt

Sehr geehrter … Mieter …,

ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 1.6.2013 angekündigt, das von Ihnen bewohnte Gebäude an das Kabelnetz anzuschließen und auch in Ihrer Wohnung einen Kabelanschluss zu installieren. Es handelt sich dabei um eine wohnwertverbessernde Modernisierungsmaßnahme (siehe dazu Urteil Bundesgerichtshof v.20.7.2005 – Az. VIII ZR 253/05, nachzulesen in WuM 2005, 576 oder GE 2005, 1056).

Die Arbeiten sind abgeschlossen. Sie sind verpflichtet, sich an meinem Kostenaufwand zu beteiligen.

Ich bin gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.

Gesamtkostenaufwand für das Gebäude: Hofstraße 7, 12345 Domstadt 2.000 € (Kostenrechnung der Firma Kein Abend ohne Bild und Ton GmbH vom 2.11.2013 liegt in Kopie bei)

Von dem Kostenaufwand 2.000 € sind 11 % auf alle Mieter im Haus umlegbar = 181,81 €/Jahr.

Ihr Kostenanteil berechnet sich nach der Wohnfläche Ihrer Wohnung

Gesamtwohnfläche: 400 m²

Ihre Wohnfläche: 65 m²

181,81 € : 400 m² x 65 m² = 29.54 €/Jahr = 2,46 €/Monat

Ihre bisherige Kaltmiete: 360 €

Ihre neue Kaltmiete: 362,46 €

Künftig zahlen Sie folgende Miete:

Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 362,46 €

Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher: 75 €

Garagenmiete wie bisher: 20 €

Gesamtmiete: 457,46 €

Die mit dem Kabelanschluss verbundenen laufenden Kosten in Höhe von xxx € werde ich im Rahmen der Nebenkosten auf Sie umlegen. Dazu bin ich gemäß § 2 Ziffer 15 BetrKV, die wir mietvertraglich vereinbart haben, berechtigt.

Die neue Miete zahlen Sie bitte mit Beginn des dritten Monats, nachdem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, also erstmals zum 1. März 2014.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Hinweise:

1Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.

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