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Modernisierungsankündigung: Inhalt + Muster

Eine Modernisierungsankündigung ist Form und Frist gebunden (§ 555c I 1 BGB). Ist die Modernisierungsankündigung fehlerhaft, braucht der Mieter zumindest die Innenrenovierung seiner Wohnung nicht zu dulden.

Außerdem kann der Vermieter die mit der Modernisierung meist verbundene Mieterhöhung erst mit einer zeitlichen Verzögerung umsetzen.

Wir erklären hier, welchen Anforderungen an einer Modernisierungsankündigung bestehen und welche Inhalte zwingend in das Schreiben müssen.

Zudem haben wir ein exemplarisches Muster für eine Modernisierungsankündigung erstellt. Dieses kostenlose Muster können Vermieter für Ihre eigene Ankündigung nutzen und entsprechend abändern.

A. Form und Frist der Modernisierungsankündigung

Der Vermieter muss den Mieter in Textform (schriftlich) informieren. Dazu muss er die Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor dem Beginn ankündigen (§ 555c I BGB: Modernisierungsankündigung).

Ist die Modernisierungsankündigung fehlerhaft, braucht der Mieter unter Umständen die Maßnahme nicht zu dulden. Außerdem verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um zusätzliche 6 Monate zu Gunsten des Mieters nach hinten (§ 559 II 2 BGB).

B. Inhalt einer Modernisierungsankündigung

B. A. Allgemein

Der Vermieter muss den Mieter über die Details der Modernisierungsmaßnahme informieren (§ 555b I Satz 2 BGB). Die Modernisierungsankündigung muss deshalb Angabenenthalten über …

  • die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme,
  • den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme,
  • die voraussichtliche Dauer der Maßnahme,
  • den Betrag der voraussichtlich zu erwartenden Mieterhöhung
  • sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, die sich infolge der Modernisierungsmaßnahme verändern können.
  • Außerdem soll der Vermieter den Mieter auf Form und Frist des Härteeinwands (§ 555d III BGB) hinweisen.

B. B. Im Detail

1. Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme

Die Angaben müssen so konkret sein, dass sich der Mieter ausreichend genaue Vorstellungen von der Situation während und nach der Durchführung der Maßnahme machen kann (LG Hamburg WuM 2005, 60). Dazu müssen die Arbeiten detailliert beschrieben und nicht umschrieben werden. „Voraussichtlich“ ist nicht mit „ungefähr“ gleichzusetzen.

Eine Umschreibung als „Fliesenerneuerung“ oder „Fensteraustausch“ genügt nicht. Es ist mitzuteilen, in welchem Umfang wo Fliesen erneuert werden oder welche Fenster gegen was ausgetauscht werden. Auch allgemeine Formulierungen wie „wir planen, in Ihrer Wohnung einige Modernisierungsarbeiten durchzuführen“ sind unzureichend.

Wird eine Zentralheizung eingebaut, verlangt die Rechtsprechung, dass der Vermieter Art, Lage und Anzahl der Heizkörper und deren Größe beschreibt sowie den Verlauf der Rohre mitteilt (LG Berlin GE 2004, 1459). Nur so könne sich der Mieter einrichten und Mobiliar aus dem Weg räumen. Auf den Zentimeter komme es dabei nicht an (LG Berlin GE 2001, 853). Es kann auch genügen, wenn der Vermieter eine Beschreibung der Arbeiten mit Skizze vorlegt und der Mieter selbst leicht ausmessen kann, wie was verändert wird (LG Berlin GE 2005, 919). Über die baurechtliche Zulässigkeit braucht der Vermieter nicht zu informieren (LG München ZMR 2009, 453).

2. Voraussichtlicher Beginn der Maßnahme

Der Mieter soll sich auch auf den Beginn der Arbeiten einstellen können. Dazu soll er mindestens 3 Monate Zeit haben (Modernisierungsankündigungsfrist nach § 555c I BGB). Werden die Fenster ausgetauscht, muss er die Möglichkeit haben, im Weg stehendes Mobiliar umzuräumen.

Das Gesetz stellt auch hier auf den voraussichtlichen Beginn ab. Vor der Gesetzesreform wurden noch Angaben zum exakten Beginn gefordert. Dieses war unpraktikabel.

Die Angabe einer konkreten Kalenderwoche, in der mit den Arbeiten begonnen wird, kann genügen (LG Berlin GE 2004, 1235). Pauschale Angaben wie “kurzfristig“ genügen nicht (LG Berlin ZMR 1999, 554). Nicht ausreichend sind Angaben wie „im Frühjahr“ (LG Köln WuM 1997, 212) oder „spätestens im September“ oder „spätestens in 3 Monaten“ (AG Köln MietRB 2005, 89). Die Angabe eines bestimmten Monats kann dann problematisch sein, wenn es der dritte Monat nach der Ankündigung ist und deshalb zunächst nicht festzustellen ist, ob die Ankündigungsfrist gewahrt ist (LG Hamburg WuM 2005, 60).

Verzögert sich der Arbeitsbeginn um mehrere Wochen ist das Merkmal der „Voraussichtlichkeit“ nicht mehr erfüllt (LG Berlin Wum 1989, 287).

Bei umfangreichen Baumaßnahmen, die sich über mehrere Monate erstrecken, wird auch eine Angabe zum Zeitpunkt der einzelnen Bauabschnitte gefordert (LG Berlin GE 2008, 201). Dieses Erfordernis entfällt, wenn die Arbeiten nur relativ kurze Zeit beanspruchen (LG Berlin ZMR 1999, 555).

3. Voraussichtliche Dauer der Maßnahme

Gleichermaßen soll der Mieter wissen, wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern werden. Dazu muss sich der Vermieter mit dem Handwerker oder dem Bauunternehmer absprechen und den Arbeitsbeginn und die Dauer der Maßnahme möglichst vertraglich vereinbaren und mit einer Vertragsstrafe absichern.

Pauschale Angaben erfüllen das Merkmal der „Voraussichtlichkeit“ nicht. Unzureichend sind Angaben wie „vom 1. März bis 30. August“. Sie sind zu unbestimmt (LG Köln WuM 1997, 212). Gleiches gilt für die Angabe „insgesamt 5 bis 8 Wochen“ (AG Neukölln MM 1995, 14).

Die Angabe, die „Arbeiten werden in 4 bis 5 Monaten“ erledigt sein, wurde für unzureichend erachtet (LG Köln WuM 1997, 212). Gleiches soll für die Mitteilung gelten, die Arbeiten würden „einen Sommer“ beanspruchen. Die Zeitangabe von “ci. 4 Wochen“ soll unbedenklich sein.

4. Betrag der voraussichtlich zu erwartenden Mieterhöhung

Bereits jetzt sollte der Vermieter über die Größenordnung der zu erwartenden Mieterhöhung informieren. Die Mitteilungspflicht bezieht sich nur auf die zu erwartende Mieterhöhung wegen der Modernisierung, nicht auf eine eventuelle Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB (BGH NJW 2008, 3630).

Der Vermieter muss die zu erwartende Mieterhöhung mit einem bestimmten Geldbetrag bezeichnen. Dazu braucht er allerdings nicht zu erläutern, wie sich die Erhöhung berechnet (KG Berlin GE 2007, 907). Die Erläuterung bleibt dem eigentlichen Mieterhöhungsschreiben vorbehalten.

Bei energetischen Sanierungen sollte sich ein Vermieter vor zu viel Optimismus hüten. Die eventuell einzusparenden Energiekosten sollten realistisch kalkuliert werden. Alles andere führt zu Enttäuschungen und Gegenwehr auf Seiten des Mieters.

Die Mitteilungspflicht entfällt, wenn der Vermieter keine Mieterhöhung beabsichtigt (BayOblG WuM 2001, 16).

5. Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Erhöhen sich durch die Modernisierungsmaßnahmen die Nebenkosten oder werden neue Nebenkosten gefordert, muss der Vermieter diese ankündigen. Sie fließen auch in die Interessenabwägung ein. Den genauen Erhöhungsbetrag braucht der Vermieter nicht zu beziffern, da ihm dies faktisch kaum möglich sein dürfte (AG Tempelhof-Kreuzberg MM 2002, 187).

Soweit der Mieter mit den Energielieferanten eigene Verträge abgeschlossen hat, muss der Vermieter über eine mögliche Veränderung der Kosten für Strom und Gas nicht informieren (KG Berlin GE 2007, 907).

Nach § 556a BGB kann der Vermieter den Abrechnungsmaßstab für Nebenkosten ändern. Wird der Wasserverbrauch mit von der Wohnfläche auf Verbrauch umgestellt werden.

6. Mitteilung über Form und Frist des Härteeinwands

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, den Mieter über seine rechtlichen Möglichkeiten zu informieren, mit denen er sich gegen eine Modernisierungsmaßnahme zur Wehr setzen kann. Der Vermieter muss den Mieter darauf hinweisen, dass dieser alle Umstände, die seiner Person im Hinblick auf die Duldung oder die spätere Mieterhöhung eine Härte begründen können, bis zum Ablauf des Monats nachdem Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen muss (§ 555d II, III BGB).

Unterlässt der Vermieter diese Information, braucht der Mieter weder Form noch Frist für den Härteeinwand zu berücksichtigen. In der Konsequenz kann der Mieter fristungebunden bis zum Beginn der Bauarbeiten einen Härtegrund mitteilen und damit den Beginn der Bauarbeiten in der allerletzten Minute stoppen.

7. Mitteilungsinhalt energetische Sanierung

Im Fall der energetischen Sanierung muss der Vermieter darlegen, inwieweit die Maßnahme zu einer Energieeinsparung geführt. Dazu kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

In Betracht kommt beispielsweise die Bezugnahme auf die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009“. Darin finden sich nach Baualtersklasse und Wärmedurchgangskoeffizient aufgelistete Bauteile, die in der Modernisierungsankündigung verwendet werden können.

Vor der Mietrechtsreform war der Vermieter verpflichtet, beim Austausch alter Fenster gegen neue Fenster die Wärmedurchgangskoeffizienten der Fenster anzugeben. So sollte der Mieter einen Vergleich anstellen können. Dazu blieb dem Vermieter keine andere Möglichkeit, als die alten Fenster aufzubewahren und einem Gutachter zu übergeben, um eben den Wärmedurchgangskoeffizienten festzustellen. Dieses umständliche Verfahren ist nunmehr hinfällig.

8. Situationen, in denen keine Mitteilungspflicht besteht

Die Informationspflicht des Vermieters entfällt, wenn die Modernisierungsmaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.

Diese Freistellung sollte jedoch mit Vorsicht betrachtet werden. Es gibt keine klare Grenzziehung, wann von einer unerheblichen Einwirkung und einer unerheblichen Mieterhöhung auszugehen ist. Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist der Vermieter gut beraten, den Mieter möglichst umfassend über jegliche Modernisierungsmaßnahme zu informieren.

9. Muster einer Modernisierungsankündigung (Fensteraustausch)

Hinweis: Muster sind immer nur Orientierungsansätze. Es kommt im Einzelfall auf die Maßnahme an, die Sie möglichst detailliert beschreiben müssen.

Typisches Beispiel ist der Austausch alter Fenster gegen moderne isolierverglaste Fenster. Im Grundsatz wird der Austausch von Fenstern in der kalten Jahreszeit für unzumutbar erachtet (LG Kassel WuM 1981, 36). Da sich die technischen Möglichkeiten verbessert haben, Handwerker nicht ständig verfügbar sind und die Kosten in den kalten Monaten eher geringer und für den Vermieter damit günstiger sind, wird auch der Austausch von Fenstern im Winter nicht unbedingt zu beanstanden sein. Die Beeinträchtigung lässt sich in Grenzen halten, wenn die Fenster Zimmer für Zimmer ausgetauscht werden.

Sehr geehrte Mieter,

Ihre Wohnung ist noch mit einfach verglasten Fenstern ausgestattet. Diese sind nicht mehr zeitgemäß und führen zu einem erhöhten Energieverbrauch. Wir werden die sieben Fenster in Ihrer Wohnung deshalb austauschen und durch Kunststofffenster mit Isolierverglasung ersetzen.

Die dafür notwendigen Arbeiten werden in der gesamten Wohnanlage in der Zeit vom … (Ankündigung mindestens 3 Monate vor Beginn) beginnen und voraussichtlich binnen 2 Wochen insgesamt erledigt sein. Die Fenster in Ihrer Wohnung dürften sich binnen eines Tages austauschen lassen. Sobald sich einschätzen lässt, wann Ihre Wohnung in diesem Zeitraum in Abhängigkeit vom Fortgang der Arbeiten konkret an der Reihe ist, werden wir Sie weiter informieren. Die Ausführung der Arbeiten haben wir der Firma Müller Fensterbau GmbH übertragen. Die Mitarbeiter können sich ausweisen.

Bitte gewähren Sie den Arbeitern Zugang zu Ihren Räumlichkeiten. Räumen Sie im Weg stehende Möbelstücke bitte zur Seite, so dass die Fenster problemlos erreichbar sind. Stellen Sie bitte sicher, dass für die Dauer der Arbeiten Sie persönlich oder eine von Ihnen beauftragte Person anwesend ist.

Ihre neuen Fenster fügen sich in die bestehenden Mauerrahmen ein. Sie haben einen Wärmeenergiekoeffizienten von 1,3, während Ihre jetzigen Fenster einen solchen von 2,7 haben (ggf. noch nähere Angaben). Sie können diese Angaben in der „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesbauministeriums vom 30.7.2009 nachlesen. Sie können diese Bekanntmachung im Internet googeln. Außerdem sind Ihre neuen Fenster mit Außenrollläden versehen. Das Material ist Kunststoff, die Farbe ist passend zum Fassadenanstrich hellgrau.

Naturgemäß wird diese Modernisierungsmaßnahme zu einer nachhaltigen Energieeinsparung in Ihrer Wohnung führen. Ausgehend von den Wärmeenergiekoeffizienten lässt sich eine Heizenergieeinsparung von ca. 50 % begründen. Zusätzlich verbessern wir die Schalldämmung.

Nach dem Einbau werden wir eine Mieterhöhung geltend machen. Diese dürfte sich nach einer vorläufigen Berechnung voraussichtlich auf ca. 25 € monatlich belaufen. Den genauen Betrag teilen wir Ihnen noch gesondert mit.

Sie sind verpflichtet, diese Maßnahme zu dulden. Falls die Maßnahme oder die Mieterhöhung für Sie selbst, Ihre Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die unter Berücksichtigung unserer Interessen und derjenigen anderer Mieter im Haus sowie durch Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht gerechtfertigt werden kann, können Sie sich auf solche Härtegründe berufen. Diese müssen Sie uns bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang dieser Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§§ 555c II, 555d II, III BGB).

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

15 Antworten auf "Modernisierungsankündigung: Inhalt + Muster"

  • Vermieter
    07.05.2015 - 10:12 Antworten

    Hallo,

    ist eine Vorankündigung bei Fassadensanierung auch nötig, wenn ja, wie ist da die Frist?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      07.05.2015 - 11:58 Antworten

      Hallo Vermieter,

      wenn es sich um eine Modernisierung handelt und Sie sie Kosten entsprechend Umlagen wollen, müssen Sie die Arbeiten natürlich wie beschrieben ankündigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Denise Drutschmann
    23.08.2016 - 14:48 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter modernisiert soeben die Heizungsanlage. Alle Wohnungen haben eine Gastherme eingebaut, diese sollen jetzt durch eine Zentralgasheizung ersetzt werden. Die Baumaßnahmen sind schon im Gange, es erfolgte keinerlei Information an den Mieter. Weder per Aushang im Haus, geschweige denn schriftlich an jeden Mieter.
    Wie kann ich nun vorgehen?

    • Mietrecht.org
      23.08.2016 - 16:25 Antworten

      Hallo Denise,

      was möchten Sie denn tun?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Rob
      04.09.2016 - 22:46 Antworten

      Sollte der Vermieter die Miete erhöhen aufgrund dieser Maßnahme ist das unzulässig. Die Mieterhöhung verschiebt sich in diesem Fall allerdings nur (um ich glaube 9 Monate)

      Wenn er die Miete nicht erhöht, ist das zwar trotzdem nicht sehr nett niemandem etwas zu sagen, aber immerhin entsteht kein Finanzieller Nachteil für Sie.

      Wenn Sie Ihnen Vermieter ärgern wollen, können Sie die Maßnahme nicht dulden, also z.B. kein Zugang zur Wohnung gewähren, aber wenn er die Kosten übernimmt und bei Ihnen kein „Härtefall“ vorliegt ist das wohl als Schikane von Ihnen zu werten.

  • Mieter
    08.12.2016 - 17:45 Antworten

    Hallo zusammen,

    in NRW besteht ja Rauchmelderpflicht bis Ende des Jahres für bestehende Objekte. Bisher hat sich leider noch überhaupt nichts getan (hätten schon bei Einzug 04/16 eingebaut sein können). Ich habe bereits mehrfach gelesen, dass die Rauchmelder als Modernisierungsmaßnahme zählen und damit eine Mieterhöhung (11% der Anschaffungskosten auf die jährliche Kaltmiete) erfolgen kann. Somit müsste der Einbau der Rauchmelder doch schon drei Monate vorher angekündigt werden oder bin ich auf der komplett falschen Straße?

    Das würde ja bedeuten, dass der Vermieter seiner Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern gar nicht mehr nachkommen kann?… Oder eben keine Mieterhöhung verlangen kann, da er es offenkundig nicht als Modernisierungsmaßnahme sieht?

    Viele Grüße

  • Anja
    14.02.2017 - 12:45 Antworten

    Hallo,
    mein Vermieter hat mir in dieser Woche mündlich angekündigt, dass ab nächste Woche Gerüstbauarbeiten für den Balkonanbau beginnen. Während des balkonanbaus wäre mein Wohnzimmer nicht nutzbar. Mein Eunwand, dass ich auch die Küche, nur über das Wohnzimmer begehbar, nicht nutzen könne, entgegnete er: Ich könne dann ja in die bereits modernisierte Erdgeschosswohnung umziehen, müsse dann aber den erhöhten Mietpreis zahlen. Ein Schreiben dazu würde ich noch erhalten. Ich bin alleinerziehend und noch in der Ausbildung, kann also die erhöhte Miete der,- auch größeren, Erdgeschosswohnung garnicht zahlen. Abgesehen davon, dass ein Umzug in so kurzer Frist auch garnicht möglich ist.
    Was kann ich tun?
    Muss der Vermieter in ausreichender frist (wie lange?) vorher eine Ausweichwohnung zu dengleichen wie den bisherigen Konditionen zur Verfügung stellen?
    Viele Grüße!

  • Ingo Kübler
    09.03.2017 - 08:36 Antworten

    Hallo Mietrecht.org – Team,

    die mir vorliegende Duldungserklärung zur Modernisierungsankündigung enthält den Passus „Ich erkläre mich unwiderruflich damit einverstanden …..

    Der Begriff „unwiderruflich“ stört mich etwas. Ist dieser rechtens?

    Viele Grüße
    Ingo Kübler

  • Vermieterin
    09.07.2017 - 16:12 Antworten

    Hallo!

    Wir planen die Umstellung von einer alten Ölheizung auf eine moderne Gasbrennwerttherme.
    Dazu müsste Gasleitungen in der Straße verlegt werden. Ist das auch umlagefähig?

    Müssen die Einsparungen der Energiekosten genau berechnet werden bzw. der Mieterhöhung gegenübergestellt werden?

    Danke

  • Susanna Bezukh
    17.09.2017 - 20:11 Antworten

    Hallo, die Frist für den Härteeinwand ist im Text leider falsch beschrieben. Es ist der Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Moderniesierungsankündigung folgt: Also wenn ich am 12.09 das Schreiben erhalte könnte ich bis zum 31.10 einen Härteeinwand schreiben und nicht wie hier beschrieben bis zum 30.09.

    Vielleicht könnte das hier jemand korrigieren.

    Liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      18.09.2017 - 12:43 Antworten

      Hallo Susanna,

      danke für Ihren Beitrag. So wie Sie es beschreiben, steht es im Artikel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Enno Houtrouw
    29.11.2017 - 17:35 Antworten

    Guten Abend
    Mein Vermieter will die sehr alte und nun nicht mehr zu reparierende Heizung erneuern und hat mir mündlich mitgeteilt dass ich 11% der Kosten wegen energetischer Sanierung übernehmen muss. Also über die Jahresmiete…
    Ist das rechtens?
    Zumal die jetzige Anlage einfach kaputt ist.
    Anbei, Wartung musste ich jährlich selber zahlen.

    VLG Enno

  • Herr H.
    28.05.2018 - 08:48 Antworten

    Hallo Hr Hundt
    Wie beeinflussen die neuen Eu Datenschutzbestimmungen das Modernisierungsschreiben. Müsste jetzt nicht noch eine Einverstandniserklärung vom Mieter eingeholt werden, um Daten(Z.B. Telefonnummer des Mieters) weiterzugeben, damit der Handwerksbetrieb sich mit dem Mieter in Verbindung setzten kann, um einen Termin abzustimmen?

    Danke

  • Angela Clasen
    24.07.2018 - 16:11 Antworten

    Hallo,
    bin jetzt selbst von einer drastischen Sanierungs- u. Modernisierungsmaßnahme betroffen und
    habe folgenden Text für den Vermieter verfasst:

    Hiermit bitte ich Sie darum, das Sie mir die Härtefallregelung nach § 555d BGB genehmigen und die Miete nicht weiter zu erhöhen, da ich erwerbsunfähig bin und auch keine Arbeitstelle mehr antreten könnte, wo ich entweder noch etwas dazu verdienen, oder aber in Vollzeit arbeiten könnte. Da nicht zu erwarten ist, das etwa das Sozialamt die Miete übernimmt, oder ich Wohngeld bekommen würde, muß ich sämtliche Kosten selbst tragen. Die angekündigten ca. 115,- Euro Erhöhung zu den 262,50 Euro Miete bei knapp 17 qm Wohnfläche, machen die zu der erwarteten Heizkosten-Minderung, bzw. Betriebskostenabrechnung nicht wett.
    MfG
    Anlagen:
    …..

    Frage: Was Sie von diesem Text halten, kann ich die Begründung so verfassen? Gruß und Danke
    für eine Rückmeldung.

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