Das Modernisierungsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sehr umfassend geregelt. Das Mietrechtänderungsgesetz 2013 hat zu einer Zusammenführung der bis dahin in verschiedenen Vorschriften geregelten Tatbestände geführt.

Nunmehr sind in § 555b BGB sieben Fälle von Modernisierungsmaßnahmen definiert, von denen fünf Maßnahmen bereits vorher gesetzlich geregelt waren. Die energetische Modernisierung sowie Maßnahmen zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie wurden ergänzt.

Leider sind die Regelungen noch immer recht unübersichtlich. Ständige Querverweise erschweren das Verständnis.

Die Vorschriften sind auf nicht preisgebundene Wohnraummietverhältnisse anwendbar. Ihre Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse ist nicht möglich, da § 578 BGB keine Verweisung enthält. Gleiches gilt für Mischmietverhältnis, bei denen der gewerbliche Anteil überwiegt. Die Anwendung auf preisgebundenen Wohnraum ist ausgeschlossen.

Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mieträume als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist gemäß § 546a BGB nicht vorgesehen (BGH ZMR 2004, 424).

1. Allgemein

1. Maßgebend sind §§ 555 a, b, c, d, e und f BGB: Diese Vorschriften definieren den Begriff der Modernisierungsmaßnahme und regeln die Modalitäten der Modernisierungsankündigung.
2. In der Folge regeln §§ 569, 569a, b und 561 BGB das Recht der durch die Modernisierungsmaßnahmen bedingten Mieterhöhung. Das Recht zur Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme steht dem Vermieter zusätzlich neben dem Mieterhöhungsrecht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu (§ 558 ff BGB).

2. Die Vorschriften im Überblick

a. Ankündigung und Durchführung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

§ 555a: Definition Erhaltungsmaßnahmen

Erhaltungsmaßnahmen dienen der Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache. Sie sind rechtzeitig anzukündigen. Der Mieter hat einen Aufwendungsersatzanspruch, wenn er dafür selbst Kosten aufwenden muss (neue Tapete nach Wasserohrbruch). Sie sind gegenüber Modernisierungsmaßnahmen abzugrenzen. Für diese gelten Sonderregelungen.

§ 555b: Definition Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, die nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung dienen, sondern allgemein die Wohnqualität der Immobilie verbessern. § 555b definiert sieben Sachverhalte, die als Modernisierungsmaßnahmen Anerkennung gefunden haben. Nun in diesen Fällen handelt es sich tatsächlich um Modernisierungen, die den Vermieter zur Mieterhöhung berechtigen.

Modernisierungen sind insbesondere die energetische Modernisierung, Maßnahmen die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern.

§ 555c: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Die Vorschrift regelt die Modernisierungsankündigung. Sie verpflichtet den Vermieter, den Mieter bis 3 Monate vor Baubeginn in Textform zu informieren. Nach dem Gesetz muss die Modernisierungsankündigung gewisse Mindestangaben enthalten und den Mieter über Art, Umfang, Beginn, Dauer und Mieterhöhungsbetrag sowie die Möglichkeit des Härteeinwandes informieren.

§ 555d BGB: Duldungspflicht des Mieters, Härteeinwand

Das Gesetz verpflichtet den Mieter zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme. § 559 BGB erlaubt es dem Vermieter, (im Gegensatz zum Zustimmungsverfahren bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB), einseitig die Miete bei Modernisierungen zu erhöhen. Es ist Ziel des Gesetzes, es dem Vermieter wirtschaftlich zu erleichtern, eine Modernisierung durchzuführen. Da diese auch im Interesse des Mieters und im Interesse der Allgemeinheit liegt, muss sich auch der Mieter daran beteiligen.

Eine Ausnahme besteht nur im Härtefall, soweit der Mieter oder ein Familienangehöriger durch die Modernisierungsmaßnahme unangemessen beeinträchtigt würde. Zur Feststellung eines Härtefalls bedarf es der Abwägung der Interessen des Mieters, des Vermieters, der übrigen Mieter im Gebäude sowie der Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes. Die zu erwartende Mieterhöhung bleibt bei dieser ersten Härtefallprüfung noch außer Betracht und ist erst in einer zweiten Härtefallprüfung bei der Beurteilung des eigentlichen Mieterhöhungsbetrages zu berücksichtigen.

Will sich der Mieter auf eine Härteregelung berufen, muss er bis Ende des Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform seine Gründe sowohl in Bezug auf seine Duldungspflicht als auch auf die Mieterhöhung mitteilen. Die Frist entfällt, wenn die Modernisierungsankündigung fehlerhaft ist. Der Härtefalleinwand ist dann bis zum Beginn der Baumaßnahmen möglich. Nach Fristablauf ist der Einwand nur noch möglich, wenn der Mieter an der Einhaltung der Frist verhindert war und danach den Vermieter unverzüglich in Textform informiert.

§ 555e: Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter kann seiner Duldungspflicht und der zu erwartenden Mieterhöhung dadurch entgehen, dass er bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigt. Das Gesetz gewährt ihm auch im befristeten Mietverhältnis oder bei besonders lang vereinbarten Kündigungsfristen ein Sonderkündigungsrecht.

§ 555f: Vereinbarung über Erhaltung oder Modernisierungsmaßnahmen

Um die mit einer Modernisierungsmaßnahme verbundene und oft problematische Situation einer einvernehmlichen Regelung zuzuführen, können Vermieter und Mieter die Modalitäten von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen frei vereinbaren. Die Vereinbarungen betreffen insbesondere die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahme, die zu erwartende Mieterhöhung sowie Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters.

b. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Bloße Erhaltungsmaßnahmen gehen grundsätzlich zu Lasten des Vermieters. Sie gewährleisten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Ist die Wohnung des Mieters mit einem Mangel behaftet, ist der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet. Andernfalls kann der Mieter die Miete mindern. Allenfalls Bagatellreparaturen kann er mietvertraglich dem Mieter übertragen.

Reine Instandhaltungsmaßnahmen (Schönheitsreparaturen) kann der Vermieter im Wege der vertraglichen Vereinbarung auf den Mieter übertragen. Besteht keine vertragliche Vereinbarung, gehen sie zu Lasten des Vermieters. Dies betrifft insbesondere Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters (z.B. Wartung der Heizung).

Soweit der Vermieter über die Erhaltungsmaßnahmen hinausgehende Modernisierungsmaßnahmen durchführt, kann er den Mieter an seinem Kostenaufwand beteiligen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass auch der Mieter von einer verbesserten Wohnqualität profitiert.

§ 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, kann er die jährliche Kaltmiete um 11 Prozent seines Kostenaufwandes erhöhen. Die in der Modernisierungsmaßnahme eventuell enthaltenen Kosten für Erhaltungsmaßnahmen muss er herausrechnen und gegebenenfalls schätzen. Profitieren mehrere Wohnungen von der Modernisierungsmaßnahme, sind die Kosten angemessen aufzuteilen.

Im Rahmen der Mieterhöhung erfolgt eine weitere Härtefallprüfung. Danach ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter angesichts dessen wirtschaftlicher Verhältnisse eine besondere Härte bedeuten würden. Die Situation des Mieters wird nur berücksichtigt, wenn er den Vermieter form- und fristgerecht informiert hat (Textform, Information bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung).

In der dafür maßgeblichen Abwägung sind lediglich die Interessen von Vermieter und Mieter zu berücksichtigen. Die Abwägung unterbleibt, wenn die Mietsache in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist oder der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchführt, der nicht zu vertreten hat (z.B. Verpflichtung zum Einbau des neuen Heizkessels aufgrund der Energieeinsparverordnung).

§ 559a: Anrechnung von Drittmitteln

Der Vermieter darf nur den Kostenaufwand auf den Mieter umlegen, den er aus eigenen Mitteln bezahlt hat. Soweit er für die Modernisierung öffentliche Fördergelder (Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, ganz oder teilweise zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten / KfW-Mittel) erhalten hat, muss er diese herausrechnen.

Gleiches gilt für Mieterdarlehen und Mietvorauszahlungen.

§ 559b: Form und Frist der Mieterhöhung

Der Vermieter muss den Mieter in Textform über die Mieterhöhung informieren. Er ist verpflichtet die Berechnungsgrundlagen der Erhöhung mitzuteilen und zu erläutern.

Ist die Mieterhöhung formell wirksam erklärt, schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Erklärungszugang.

Die Fälligkeit der Mieterhöhung verlängert sich allerdings um 6 Monate auf insgesamt 9 Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht form- oder fristgerecht angekündigt hat oder die Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt.

§ 561: Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung

Auch soweit der Mieter zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet war, braucht er die Mieterhöhung nicht zu akzeptieren. Das Gesetz gewährt ihm bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats. Mit der Kündigung tritt die Mieterhöhung dann nicht ein.

3. Verhältnis der Modernisierungsmieterhöhung zur Mieterhöhung auf ortsübliche Miete

Der Vermieter kann die Miete zweifach erhöhen: Einmal kann er die Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme umsetzen (bis zu 11 % seines Kostenaufwandes). Zusätzlich und unabhängig davon besteht das Recht der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Einhaltung der Kappungsgrenze.

• So kann der Vermieter nach dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete gleichzeitig geltend machen. Bei der Mieterhöhung auf Vergleichsmiete muss die Mieterhöhung wegen der Modernisierung allerdings außer Betracht bleiben (OLG Hamm ZMR 1983, 102). Andernfalls würde die Modernisierungsmieterhöhung doppelt in Ansatz gebracht.
• Hat der Vermieter zunächst die Miete wegen einer Modernisierung erhöht und erhöht er danach in einem gewissen zeitlichen Abstand (unklar, wie groß dieser sein soll!) die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, so darf die Modernisierung bei der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete erneut berücksichtigt werden (LG Berlin GE 1999, 252; LG Essen WuM 1994, 217). Die Mieterhöhung wegen Modernisierung wird Teil der neuen Gesamtmiete und braucht bei späteren Mieterhöhungen nicht getrennt ausgewiesen zu werden (LG Hamburg WuM 1989, 82).
• Gemäß § 558 III BGB wird eine Mieterhöhung bei der Sperrfrist von 15 Monaten nicht berücksichtigt. Auch bei der Bemessung der Kappungsgrenze bleibt die Modernisierungsmieterhöhung unberücksichtigt.