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Modernisierung: Duldung(spflicht) durch Mieter und die Ausnahmen

Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten. Ihm obliegt eine Erhaltungspflicht (§ 535 BGB). Und diese Verpflichtung überhaupt erfüllen zu können, muss der Vermieter die Mietsache fortlaufend instandhalten und instandsetzen.

Demgemäß muss der Mieter zwangsläufig die zur Erhaltung der Mietsache notwendigen Maßnahmen des Vermieters dulden. Da Baumaßnahmen für den Mieter oft mit erheblichen Beeinträchtigungen einhergehen, versucht das Gesetz, den entstehenden Interessenkonflikt unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien zu lösen.

1. Duldungspflicht: Auf die Art der Baumaßnahme kommt es an!

Vorab ist zu unterscheiden, ob der Vermieter eine reine Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB) oder eine über die Erhaltung hinausgehende Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) durchführt. Erhaltungsmaßnahmen dienen dem Erhalt der Mietsache, während Modernisierungsmaßnahmen eine Verbesserung der Mietsache nach sich ziehen. Beide Maßnahmen können auch gleichzeitig vorliegen (Beispiel: Austausch der veralteten und defekten Heizungsanlage gegen eine moderne Brennwertanlage).

Soweit der Modernisierungseffekt im Vordergrund steht, ist von einer Modernisierung (modernisierende Instandsetzung) auszugehen. Diese ist mit einer Ankündigungspflicht des Vermieters verbunden. Vor allem kann der Vermieter dann auch die Miete erhöhen.

Es liegt in der Entscheidungsfreiheit des Vermieters als Eigentümer des Gebäudes, welche Maßnahmen er realisiert. Er hat dabei einen weitgehenden Beurteilungsspielraum.

2. Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter grundsätzlich dulden

Reine Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung, Instandsetzung) sind regelmäßig unabdingbar. In diesem Zusammenhang wird die Duldungspflicht des Mieters als selbstverständlich vorausgesetzt. Eine Duldungspflicht spielt allenfalls bei Modernisierungsmaßnahmen (siehe dazu unten) eine Rolle.

Dulden“ bedeutet, dass der Mieter die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen passiv hinnehmen muss. Gleichfalls muss er auch die damit verbundenen Folgewirkungen (Lärm, Dreck, Erschütterungen, Abschalten von Strom, Heizung oder Wasser, Handwerker im Haus) ertragen. Er darf die Arbeiten nicht behindern oder verhindern (LG Berlin GE 2002, 1567). Außerdem muss der dem Vermieter und den Handwerkern den Zutritt zu seinen Räumlichkeiten ermöglichen (LG Berlin GE 1997, 245).

Allerdings ist der Mieter nicht zur aktiven Unterstützung verpflichtet (BayObLG ZMR 1997, 74). Er braucht also sein Mobiliar in der Wohnung nicht beiseite zu räumen, um dem Vermieter den Zugang zu ermöglichen. Der Vermieter braucht die Erhaltungsmaßnahmen zumindest nach dem Gesetz nicht anzukündigen. Sinnvollerweise informiert er jedoch den Mieter vor, insbesondere wenn es sich um langfristig zu planende Maßnahmen handelt.

Bei Erhaltungsmaßnahmen spielen für den Mieter Härteaspekte keine Rolle. Auf Härteaspekte kann sich der Mieter erst bei Modernisierungsmaßnahmen berufen.

Grenzen der Duldungspflicht können sich dann ergeben, dass der Vermieter den Mieter schikaniert oder sich sonst treuwidrig verhält (BGH NJW 1972, 723).

Beispielfälle, in denen die Duldungspflicht verneint wurde:

  • Mietvertrag ist gekündigt und der Mieter zieht kurzfristig aus (LG Berlin NZM 1999, 1138)
  • Austausch der Fenster im Winter nebst erheblicher Beeinträchtigung des Mieters (LG Kassel WuM 1981, 36)
  • Austausch der Badfliesen ohne Gefahr konkreter Schäden (AG Berlin-Mitte MM 2000, 280)
  • Durchführung der Arbeiten zur Unzeit (sonn- und feiertags, spät abends, am Geburtagsfest des Mieters)
  • Baumaßnahmen aus ästhetischen Gründen ohne Renovierungsbedarf (LG Berlin ZMR 1988, 180), (dann aber uU Modernisierung)

3. Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen

a. Duldungspflicht bei ordnungsgemäßer Ankündigung

Bei einer Modernisierungsmaßnahme regelt das Gesetz den Interessenausgleich etwas anders als bei der reinen Erhaltungsmaßnahmen. Hier bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass der Mieter verpflichtet ist, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Eine Modernisierungsmaßnahme liegt vor, wenn eine Baumaßnahme durchgeführt wird, ohne dass eine Reparaturnotwendigkeit besteht. Insoweit kommt es auch nicht auf die Zustimmung des Mieters an. Da er die Baumaßnahmen dulden muss, kann und braucht er nicht zuzustimmen.

Diese Duldungspflicht des Mieters besteht aber nur,

Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Mieter nicht widersprechen und die Modernisierung nicht verweigern. Er braucht auch nicht zuzustimmen. Vielmehr kann der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnen. Der Mieter muss diese dulden.

b. Fälle, in denen es auf Duldungspflicht nicht ankommt

Auf die Duldung und Zustimmung des Mieters kommt es nicht an, wenn die Bauarbeiten nur unerhebliche Einwirkungen auf die Mieterwohnung nach sich ziehen oder die Miete nur unerheblich erhöht würde (Grenze: ci. 5 %, LG Berlin WuM 1991, 482).

Dann ist der Vermieter auch nicht zur Ankündigung verpflichtet (§ 555c IV BGB). Da die Grenzen subjektiv oft fließend sind, sollte der Vermieter die Arbeiten dennoch ordnungsgemäß ankündigen und Verständigungsprobleme mit dem Mieter ausschließen.

4. Keine Duldungspflicht im Härtefall

a. … bei Erhaltungsmaßnahmen

Härtefallregelungen spielen bei reinen Erhaltungsmaßnahmen keine Rolle (Ausnahmen siehe oben Ziffer 2).

b. … bei Modernisierungsmaßnahmen

Der Mieter kann der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung durch den Vermieter ausnahmsweise dann widersprechen und braucht die Arbeiten nicht zu dulden, wenn er sich auf einen Härtefall berufen kann (§ 555d II BGB). Von einem Härtefall ist auszugehen, wenn die Maßnahme für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Beeinträchtigung nach sich ziehen würde.

Dazu sind die angekündigten Arbeiten, deren bauliche Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung gegen das Modernisierungsinteresse des Vermieters abzuwägen.

Da das Gesetz den Mieter zum Ausgleich seiner Duldungspflicht einen Aufwendungsersatzanspruch (§§ 555d VI, 555a III BGB) und ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB) einräumt, beschränkt sich die Annahme eines Härtefalles ebenfalls auf echte Ausnahmefälle.

5. Rechtsschutzmöglichkeiten

Geht es um eine Erhaltungsmaßnahme, muss der Vermieter beweisen, dass diese zur Erhaltung notwendig ist. Geht es um eine Modernisierungsmaßnahme, muss der Vermieter beweisen, dass diese eine Maßnahme im Sinne des § 555b BGB (z.B. energetische Modernisierung, Verbesserung der Wohnverhältnisse, Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache) ist.

Welche Art von Maßnahme im Einzelfall vorliegt, muss im Streitfall letztlich ein Richter entscheiden (BGH ZMR 2008, 519). Gleiches gilt für die Interessenabwägung im Härtefall (BGH NJW 2008, 3630).

Will sich der Mieter auf einen Härtefall berufen, muss er die dafür maßgeblichen Tatsachen beweisen (BGH ZMR 2008, 519). Soll nur ein allgemein üblicher Zustand (§ 559 IV S. 2 BGB) hergestellt werden, der die Berufung des Mieters auf einen Härtefall ausschließt, ist wiederum der Vermieter beweispflichtig (AG Berlin GE 2004, 1235).

a. .. des Mieters

Erhaltungsmaßnahmen kann der Mieter nicht stoppen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sie aus akutem Anlass dringend durchgeführt werden müssen (Wasserrohrbruch, Schimmelbildung). Seine Duldungspflicht entfällt nur in extremen Fällen (siehe dazu oben).

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt, ist zwischen Bauarbeiten im Außenbereich und in der Wohnung des Mieters zu unterscheiden.

Arbeiten im Außenbereich wird der Mieter kaum aufhalten können. Wird das Dach saniert, ist er nur indirekt betroffen. Eine Beeinträchtigung kann sich daraus ergeben, dass das Baugerüst den Zutritt von Licht und Luft einschränkt. In diesem Fall müsste der Mieter eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs glaubhaft machen, die im Verhältnis zur Notwendigkeit der Baumaßnahme höherrangig einzuordnen ist (LG Hamburg ZMR 2009, 208).

Muss der Vermieter die Wohnung des Mieters betreten, kann sich der Mieter notfalls mit Hilfe einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung gegen vertragswidrige erhebliche Beeinträchtigungen zur Wehr setzen (LG Berlin GE 2004, 1233; OLG München WuM 1991, 481). Eine solche kann vorliegen, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat.

Da das Gesetz den Vermieter verpflichtet, die Baumaßnahmen formell detailliert anzukündigen und dem Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch zugesteht, beschränkt sich die Gegenwehr des Mieters auf eher extreme Fälle. Ein Aufwendungsersatzanspruch entsteht, wenn der Vermieter neue elektrische Leitungen verlegt und dazu die neu tapezierten Wände des Mieters aufreißt. Dann hat der Mieter Anspruch auf Kostenerstattung für neue Tapeten (§§ 555a III, 555d VI BGB).

b. … des Vermieters

Aus der Sichtweise des Vermieters ergeben sich folgende Aspekte. Hat der Vermieter den Mieter ordnungsgemäß informiert, kann er modernisieren. Dabei kommt es im Hinblick auf die Duldungspflicht des Mieters darauf an, ob der Vermieter zur Durchführung der Baumaßnahme die Wohnung des Mieters betreten muss (Innenmodernisierung / Außenmodernisierung).

Bei Bauarbeiten außerhalb der Wohnung des Mieters kann der Vermieter die Arbeiten faktisch sofort durchführen. Es läge dann am Mieter, gerichtlich einen Baustopp zu erreichen. Die Erfolgsaussichten dafür sind regelmäßig sehr gering. Insoweit benötigt der Vermieter keinen Duldungstitel (LG Hamburg ZMR 2009, 208).

Da der Mieter die Arbeiten dulden muss, braucht der Vermieter eigentlich nur zu klagen, wenn er die Wohnung des Mieters betreten muss. Fordert der Vermieter den Mieter konkret auf, ihm mitzuteilen, ob er die Arbeiten dulden werde, soll der Mieter verpflichtet sein, zu antworten. Andernfalls gibt er dem Vermieter Anlass für eine Duldungsklage (KG Berlin WuM 2009, 669). Mit einer Duldungsklage will der Vermieter sichergehen, dass der Mieter zur Duldung der Modernisierungsarbeiten verpflichtet ist. Eine Duldungsklage kommt auch in Betracht, wenn der Mieter seine Duldungspflicht nachhaltig bestreitet und der Vermieter sein damit verbundenes Risiko eingrenzen möchte.

Will der Vermieter auf Duldung klagen, muss er den Antrag sehr präzise formulieren. Beispielsweise muss er bei der Verlegung von Rohrleitungen den genauen vertikalen und horizontalen Verlauf darstellen und Bauzeichnungen vorliegen (KG Berlin GE 2004, 1231).

6. Idealfall: Modernisierungsvereinbarung treffen!

Die Problematik der Duldungspflicht lässt sich umgehen. Im Idealfall verhandelt der Vermieter im Vorfeld mit dem Mieter eine Vereinbarung über die Details der Maßnahme. Das Gesetz sieht diese Möglichkeit ausdrücklich vor (§ 555f BGB).

Der Vermieter kann die Maßnahme gemeinsam mit allen Mietern planen und durchführen. Die dafür notwendige und vielleicht komplexe Überzeugungsarbeit kann sich im Vergleich zu potentiellen Streitfällen langfristig lohnen. Gerade wenn der Mieter einbezogen wird und ausdrücklich zustimmt, dürfte er wesentlich aufgeschlossener sein, als wenn ihm eine Modernisierungsmaßnahme faktisch aufgedrängt wird.

8 Antworten auf "Modernisierung: Duldung(spflicht) durch Mieter und die Ausnahmen"

  • michaelt1964
    19.11.2016 - 15:14 Antworten

    Vielen Dank für die gute Darstellung.
    Insbesondere die Möglichkeit zur Modernisierungs“vereinbarung“ mit dem Mieter hat mir sehr gut gefallen, das hilft mit bei meinem aktuellen Vorhaben weiter.

    • Mietrecht.org
      21.11.2016 - 13:02 Antworten

      Danke. Es freut mich, dass Ihnen der Artikel weitergeholfen hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Doris Seibt
    24.04.2017 - 08:35 Antworten

    Erhaltungsmaßnahmen kann der Mieter nicht stoppen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sie aus akutem Anlass dringend durchgeführt werden müssen (Wasserrohrbruch, Schimmelbildung). Seine Duldungspflicht entfällt nur in extremen Fällen (siehe dazu oben).

    In unserem Fall liegt angeblich im gesamten Haus in der oberen und auch unteren Wohnung ein Wasserschaden vor und die Mieter haben den Handwerkern den Eintritt verwehrt, trotz schriftlicher vorheriger Ankündigung und ihrer Bestätigung des Termines. Wer trägt die Kosten für die Handwerker?

  • Tinel
    30.09.2017 - 17:18 Antworten

    Wir haben gestern eine Mitteilung über Duldung von Erhaltungsmaßnahmen bekommen. Sämtliche Wasserleitungen in unserem Haus (ca. 50 Wohnungen) sollen gewechselt werden. Soweit geht das in Ordnung.Um Baufreiheit zu schaffen müssen einigeTeile meiner Rollstuhleinbauküche demontiert werden. Wer kommt für die Kosten auf?

  • JohnDoe3000
    22.01.2018 - 19:08 Antworten

    Hallo,

    mein Vermieter hat mir gekündigt (seine Tochter möchte in das EFH). Daraufhin habe ich Widerspruch eingelegt da ich so schnell voraussichtlich keine neue Bleibe finde. Diesen Widerspruch erkennt mein Vermieter jedoch nicht an. In dem Schreiben in dem mir mein Vermeiter diese Nichtanerkennung eröffnet hat, hat er zeitlich angekündigt, dass ich ggf. länger im Haus bleiben kann. Allerdings hat er dabei auch (frist und formgerecht) eine Sanierung (neue Fenster) angekündgt. Da diese Sanierung ggf. noch während meines Verbleibs im Haus stattfindet (das hängt von unserer Einigung hinischtlich der verlängerten Bleibefrist ab) würde ich gerne Widerspruch einlegen. Wie stehen in diesem Fall meine Chancen dass der Widerspruch gegen die Sanierung stand hält?

    Viele Grüße
    JohnDoe3000

    • Mietrecht.org
      23.01.2018 - 09:12 Antworten

      Hallo JohnDoe3000,

      bitte lassen Sie zuerst die Eigenbedarfskündigung rechtlich prüfen.

      Auf die Modernisierungsankündigng können Sie dann reagieren, wenn Ihnen diese zugeht. Wenn Sie mit dem Vermieter die Mietvertragsaufhebung zu einem bestimmten Termin festhalten wollen, wäre ein solcher Mietaufhebungsvertrag eine Idee.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mieter
    06.08.2018 - 13:41 Antworten

    Recht oder nicht Recht, als Mieter ist man monatelang psychischer Belastung ausgesetzt, wenn man sich gegen den Vermieter auflehnt.
    In den großen Unternehmen beschäftigen sich damit gefühllose – weil nicht persönlich betroffen – Mitarbeiter, während der Mieter seine Freizeit dafür opfert.

    Während der Arbeiten wurde mein Eigentum beschädigt und der Vermieter will nicht dafür aufkommen. Hier wurden einmal vor einem Jahr und acht Monaten Modernisierungsarbeiten angekündigt, die vor Monaten hätten abgeschlossen sein sollen.

    Ich habe nie wieder eine Information zu Verlängerungen oder Arbeiten, die mich betreffen, aber eben nicht unmittelbar in der Wohnung stattfinden erhalten. Egal, ob uns Mietern einfach mal für Wochen die Klingel oder der Strom stundenweise abgestellt wurde oder der Briefkasten zwei Wochen nicht vorhanden war, die Klingelbeschriftung zeitgleich fehlte, wir Mieter wurden über nichts informiert. Auch nicht auf Nachfragen hin.

    Wer also von einem großen Wohnungsunternehmen eine Modernisierungsmitteilung erhält, sollte auch Monate nach eigentlichem Abschluss der Arbeiten täglich damit rechnen, dass Besucher nicht klingeln können, Post nicht zugestellt werden kann oder auch einfach mal der Strom weg ist und das Gefrierfach abtaut. Monatelanger nicht entfernter Staub und Dreck natürlich gratis dazu. Hier sollten zum Schutze der psychischen Gesundheit der Mieter endlich Grundsatzurteile gefällt werden.

    • Mietrecht.org
      07.08.2018 - 10:07 Antworten

      Hallo Mieter,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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